房地产信托风险项目研究启示与项目审核量化评估探讨

1、房地产信托风险项目研究启示房地产信托风险项目研究启示与项目审核量化评估探讨与项目审核量化评估探讨信托业务管理部信托业务管理部20152015年年4 4月月1目录研 究 背 景房地产信托风险项目统计分析房地产信托项目风险成因分析房地产信托项目风险处置分析结论与建议房地产项目审核量化评估探讨2研究背景n参考文献一参考文献一： 35个房地产信托风险项目研究与启示， 袁吉伟，用益信托网，2015年 4月7日。n参考文献二参考文献二：信托项目风险成因与处置方法研究， 袁吉伟，论文网，2013年11月28日。n参考材料三参考材料三：房地产项目初审量化评估表。3研究背景n房地产行业一直是信托资金重要投向，从

2、历史上看，2007年、2010年以及2013年都是房地产集合信托发行的高峰期。n信托公司对于房地产行业的钟爱源于其资本密集型运作所产生的较大融资需求资本密集型运作所产生的较大融资需求；高收益特性使得房地产企业能够承受较高的融资成本，信托公司能获得更高的；高收益特性使得房地产企业能够承受较高的融资成本，信托公司能获得更高的收益；房地产企业一般都能够提供较充足的抵质押物，保障第二还款来源的充足收益；房地产企业一般都能够提供较充足的抵质押物，保障第二还款来源的充足性。性。n截至2014年末，我国房地产信托13094.9万元，约占全部资金信托的10%。然而，房地产开发本身存在较高的风险，加之房地产行业

3、近年来频繁受到较严格的宏观调控，因而近年来房地产信托风险项目频出。通过对过往风险事件的分析，吸收以往房地产信托经验教训，加强风险管控，对于提升房地产信托业务管理水平具有积极意义。4房地产信托风险项目统计分析研 究 背 景房地产信托项目风险成因分析房地产信托项目风险处置分析结论与建议房地产项目审核量化评估探讨5房地产信托风险项目统计分析n 35个房地产信托风险项目个房地产信托风险项目：风险事件发生于2009年至2014年8月之间，涉及金额近268亿元。n35个信托项目涉及个信托项目涉及18家信托公司：家信托公司：中信信托、华澳信托、新华信托、安信信托、五矿信托、中诚信托、中融信托、百瑞信托、中航

4、信托、重庆信托、吉林信托、四川信托、山东信托等共计18家信托公司，约占68家信托公司的26.5%，接近三分之一。房地产信托业务房地产信托业务开展的普遍性使得其风险项目涉及的信托公司数量较大开展的普遍性使得其风险项目涉及的信托公司数量较大。n从项目数量分布看从项目数量分布看，新华信托最多为6个，华澳信托和中融信托各4个，中信信托、安信信托和五矿信托各3个，其他信托公司均为1个。房地产信托发展规模较大、风格较为激进房地产信托发展规模较大、风格较为激进的信托公司，其所涉及的风险项目数量也较多，二者在一定程度上成正比例关系的信托公司，其所涉及的风险项目数量也较多，二者在一定程度上成正比例关系。6房地产

5、信托风险项目统计分析n从房地产信托风险项目金额分布看从房地产信托风险项目金额分布看，中信信托合计为79.1亿元，位列第一位，其次为华澳信托为35.2亿元，位列第二位，华能信托32.94亿元位列第三位，中铁信托规模仅为0.31亿元，规模最小。由此可见，信托项目风险数量与其所涉及规模并没有必然的联系信托项目风险数量与其所涉及规模并没有必然的联系。n从所及的融资主体看从所及的融资主体看， 35个房地产信托项目风险事件涉及23个融资主体，其中星耀地产、大连实德、高远置业、光耀地产等同时涉及多家信托公司的项目或者一家信托公司的多个信托项目。上述融资方具有一定实力和行业影响力，导致信托公司“搭便车”，扎堆

6、为其提供信托融资，但是由于信托公司并没有很好的分析融资方合适的债务水平以及缺乏对于单一融由于信托公司并没有很好的分析融资方合适的债务水平以及缺乏对于单一融资方的授信限额和集中度管理，导致多个信托公司在一家房地产融资方上出现信托风险事件资方的授信限额和集中度管理，导致多个信托公司在一家房地产融资方上出现信托风险事件，提高了债务处置难度。，提高了债务处置难度。7小结 房地产信托风险事件的暴露数量远高于其他领域信托项目，一方面，信托公司从事的房地产项目数量多，加之房地产作为资本密集型行业，对于宏观调控较为敏感，容易引发风险事件。另一方面，房地产开发商经营情况更容易通过楼盘开发、销售进度观察出来，同时

7、房地产开发涉及资金数量大，一旦出现问题，所及的范围较广，更容易社会引起关注，进而可通过公开渠道获得的信息数量较多。8房地产信托项目风险成因分析研 究 背 景房地产信托风险项目统计分析房地产信托项目风险处置分析结论与建议房地产项目审核量化评估探讨9房地产信托项目风险成因分析结论一：房地产信托项目风险诱因在项目前期就已存在。结论一：房地产信托项目风险诱因在项目前期就已存在。 从35个房地产风险事件看，有30个项目风险诱因在项目成立事前就已经存在了，占比约为86%，受到其他因素影响和激化，项目事前的风险因素则进一步扩大。对于事前风险诱因看，主要包括以下几方面： 第一，忽视民间融资，低估总体债务水平。

8、第一，忽视民间融资，低估总体债务水平。35个项目有15个项目都涉及了民间融资，无法偿付民间融资后，导致法律诉讼或者资金链断裂。这其中最为典型的是大连实德和高远置业两个房企的案例。民间融资在尽职调查过民间融资在尽职调查过程中房企整体债务水平无法得到有效评估程中房企整体债务水平无法得到有效评估。 第二，房企经营管理能力不善。第二，房企经营管理能力不善。尽职调查中，既要关注交易对手的过往经验业绩，也要关注整个管理团队的能力和稳定性，以及管理层对于复杂环境的应对能力。（中融-青岛凯悦中心信托贷款项目和中信-舒斯贝尔特定资产收益权投资项目） 第三，忽视项目开发本身存在的问题及信托融资对于推进项目的作用。

9、第三，忽视项目开发本身存在的问题及信托融资对于推进项目的作用。很多项目并不是信托资金所能够解决的，包括项目开发过程的纠纷以及信托资金对于盘活项目的可能性。 10房地产信托项目风险成因分析结论二：房地产信托风险受到房地产市场走势影响很大结论二：房地产信托风险受到房地产市场走势影响很大。 房地产市场走势直接影响到房企的销售状况以及现金流状况，这直接影响到房地产信托的风险状况，根据35个房地产信托风险状况统计，有28个信托项目直接与房地产调控政策有直接关系，占比为80%。 由于房地产信托融资房企多为中小企业或者本身资金链就已经资金链相对紧张，因为宏观政策面以及房地产市场的波动对于融资方所能够实现的应

10、对以及融资调整空间有限，因为更易出现风险项目。无论是规模最大的房地产信托中信盛景星耀地产基金集合信托计划，还是令五矿信托、中铁信托、新华信托等多个信托涉及风险的高远置业，都有是在很大程度上因为房地产调控因素，导致销售不畅，资金链断裂。 根据所搜集的案例看，2011年及以前年份房地产信托风险项目仅为4个，2012年为20个，2013年为6个，2014年前5个月为6个，其实风险项目还是更加集中于2012年和2014年。2012年，在上一年开始加强房地产调控力度的基础上，各种宏观调控继续执行，致使房地产市场出现趋冷状态，房价同比下降，因为当年房企遭遇市场波动打击。而对于2014年开年来说，虽然新一届

11、政府未能够继续维持原有的调控政策，但是银行、资本市场对于房企融资收紧，导致房地产企业资金链紧张，加之市场观望情绪加重，预期悲观，市场趋冷，导致部分房企开始出现了资金链问题，信用风险进一步上升。 11房地产信托项目风险成因分析结论三：房地产信托风险项目与区域因素有一定关系结论三：房地产信托风险项目与区域因素有一定关系。 从35个房地产风险事件中，涉及内蒙古、河北、北京、山东、天津、上海、辽宁、浙江、江苏、广东、重庆11个省市自治区，上海、山东依次为6个和5个，辽宁、浙江、江苏、广东、天津各为4个，内蒙古、河北、北京和重庆各为1个。 从区域划分，风险项目位于东部沿海地区的有风险项目位于东部沿海地区

12、的有33个，占比为个，占比为94%，其余两个为，其余两个为西部地区，占比为西部地区，占比为6%。如果进一步将东部沿海地区划分京津冀地区、长三角地区、珠江三角地区，则京津冀地区风险项目为京津冀地区风险项目为6个，占比为个，占比为17%，长三角地区风险项目为长三角地区风险项目为14个，占比为个，占比为40%，珠江三角地区有4个，占比为11%，其他地区4个，占比为17%。 实际上，东部沿海地区，尤其是长三角地区房地产信托风险项目较多，还是呈现一定集中性，这种原因主要还在于东部地区经济发达，房地产市场相对发达，市场竞争也较为激烈，信托资金投向此地区的数量更多，所呈现出的风险项目数量也更多，也有一定背景

13、理由。 按照一、二、三线城市划分，风险项目位于一线城市的项目为一线城市的项目为15个，占比为个，占比为43%，二线城市为，二线城市为12个，占比为个，占比为35%；三、四线城市项目个数为；三、四线城市项目个数为8个，占比为个，占比为23%。这可能在与信托公司房地产项目筛选标准有关，一般而言，公司对于三四线城市项目标准较高，而对于一二线城市相对放松，项目数量也较多。总体看，房地产信托风险项目与区域因素还是有一定关系的，但是并不是呈现线性关系，还是与房企自身特质有很大关系的。 12房地产信托项目风险成因分析结论四：房地产信托风险项目与信托资金运用形式基本没有关系结论四：房地产信托风险项目与信托资金

14、运用形式基本没有关系。 从理论上看，股权类、权益类房地产信托要比贷款类信托风险更大。从理论上看，股权类、权益类房地产信托要比贷款类信托风险更大。从一般分类上讲，信托资金运用可以分为贷款、股权、权益以及组合等多种方式。一般而言，监管部门对于房地产信托贷款有着更严格的要求，即要求融资方具有二级资质、初始投资不低于35%、四证齐全，项目风险相对较小，但对于权益类、股权类房地产信托并没有更多的监管要求。 实际统计数据显示，35个风险项目中，有20个为贷款类房地产项目，占比为57%，其次为权益类项目8个，占比为23%，股权类为5个，占比为14%。从实际效果看，贷款类信托风险反而更多，一方面，这与当前房地

15、产信托资金运用形式有很大关系，现有存续房地产项目中，贷款类信托占比为41%，股权类占比为15%，权益类占比为14%，因为贷款类信托投放更多，所呈现的风险项目更多；另一方面也可能说明，房地产信托资金形式与其资金运用形式并不存在固定的关系房地产信托资金形式与其资金运用形式并不存在固定的关系。 13房地产信托项目风险成因分析结论五：房地产信托风险项目与风险控制措施关系不明确结论五：房地产信托风险项目与风险控制措施关系不明确。 一般而言，房地产信托的风险控制措施包括在建工程、土地使用权等抵押、股权质押、保证、结构化设计、资金监管、派驻董事等等。 通常而言，风险控制措施越多，对融资方违约的约束越大，所能

16、够实现的风险缓冲就越大。 实际上，从风险案例统计情况看，各个项目风险控制措施大同小异。锦都置业项目特定资产收益权投资集合资金信托计划有多大六项风险控制措施，最终还是违约；也有风控措施比较少的项目成功运营的。 总体看，风险控制措施虽然能够对融资方起到一定抑制作用，但是房地产信托风险项目似乎与风险控制措施并没有明确的关系。14融资项目风险因素信托公司内部因素融资主体风险因素房地产信托项目风险因素分析信托公司内部的风险因素主要集中于信托项目事前风险管理和信托项目过程管理存在薄弱环节。 融资主体不诚信、恶意违法、经营管理不善等因素，导致了房地产信托项目风险的出现。 房地产市场政策环境变化、融资项目所在

17、区域市场竞争加剧、成本收益与预期出现较大的偏差等。小结 15房地产信托项目风险处置分析研 究 背 景房地产信托风险项目统计分析房地产信托项目风险成因分析结论与建议房地产项目审核量化评估探讨16 从项目处置进展情况看，2013年以前的项目基本已经处置完了，或者个别未有后续报道。而2013年以后新暴露出来的房地产信托则成为信托公司较为急于解决的问题。根据相关公开信息看，目前仍有11个项目依然处于风险处置或者信托公司先行兑付而进行的后期诉讼中，这其中中融信托3个项目，合计金额21.44亿元，新华信托4个项目，合计6.7亿元，五矿信托一个，合计金额3亿元，以及山东信托、中铁信托、华澳信托各一个单一信托

18、，风险处置压力相对较低，相比较而言，中融信托、新华信托房地产风险处置压力较大。 房地产信托项目风险处置分析17 房地产信托项目风险处置分析方法方法1：延长信托项目期限。：延长信托项目期限。部分信托项目都会订立延长信托项目期限的做法，一般为6个月左右。在融资方无法按期兑付信托项目时，可以给予其更多时间，筹措资金。或者采取召集受益人大会，共同商讨延长信托项目的议案。方法方法2：提前终止信托项目。：提前终止信托项目。信托公司在发现信托项目出现风险隐患，可能导致未来出现违约风险，或者对于未来信托项目按期兑付的预期不高后，或者交易对手触犯信托合同相关条款后，可以在信托项目尚未到期的时候就终止信托项目，在

19、风险未完全暴露的情况下，采取措施避免风险扩大化或者加大未来信托管理的难度。方法方法3：以自有资金进行信托兑付。：以自有资金进行信托兑付。刚性兑付背景下，信托公司必须承担投资者本金和收益的兑付，会以自有资金收购投资者信托受益权，以此保护投资者利益，确保不发生群体事件。吉林信托、安信信托、中融信托所发生的信托风险事件都是在信托到期日前以自有资金实现信托项目兑付的。当然，信托公司自有资金毕竟有限，对于一些规模较大的信托项目，诸如10亿元以上的项目，那将会产生较大的负担，对于信托公司经营也会造成较大的影响，因而对于规模较大的信托项目风险事件就需要寻找其他风险处置手段。18 房地产信托项目风险处置分析方

20、法方法4：寻找新的接盘者或者通过资金置换方式解决。：寻找新的接盘者或者通过资金置换方式解决。在信托项目无法按期兑付后，信托公司可以寻求与其他信托公司合作，通过发行新的信托计划，作为资金置换来实现融资方的资金补充，缓解融资方资金压力，这在房地产信托领域尤其突出，部分房企通过持续滚动发行信托计划实现借新还旧的目的。如果融资方不能够通过发行新的信托计划实现按期兑付的话，就会通过寻求第三方接盘者的方式，或者收购投资者的信托受益权，实现信托按期兑付。第三方接盘者可以是同行业企业，也可以是专门处置不良资产的四大资产管理公司。诸如长信8号集合资金信托计划、锦都置业项目特定资产收益权投资集合资金信托计划都是由

21、由第三方接盘的，而长白山11号南京联强集合资金信托等都是由中国华融接盘。 方法方法5：实现第二还款来源。：实现第二还款来源。信托交易对手违约后通过实现第二还款。信托公司可以要求保证人、担保人等代替融资方偿还信托资金，或者通过处置抵质押物、担保等实现资金来源。如果双方对债权债务没有异议或通过法律途径确认债权后，则可协议处置担保物的方式，一方面可以物抵债再由信托公司自行处置变现；另一方面则可直接通过司法拍卖途径变现。山东信托发行的联邦国际信托计划由于融资方无法偿还本息后，山东信托先行兑付投资者的本金和收益，然后由山东信托交易质押股票获得资金。中融-青岛凯悦中心信托贷款集合资金信托计划、中信-舒斯贝

22、尔特定资产收益权投资集合信托等则都是由信托公司先行兑付信托计划后，通过司法途径拍卖变现抵押物获得资金补偿。19小结 实际上，不同信托项目风险处置方法具有不同的适用性和影响，这需要根据信托项目所处的环境选择最合适的处置方法。 从实践看，35个案例中使用到了提前兑付、法律诉讼、实现第二还款来源、第三方接盘、续发信托产品等方式。从分布看，34%使用了诉讼范式，29%使用了第三方接盘形式，14%使用了提前兑付。 通过分析发现，近年来诉讼使用的频率越来越高，这与信托公司策略、信托公司风险处置方式选择都有很大关系。20结论与建议研 究 背 景房地产信托风险项目统计分析房地产信托项目风险成因分析房地产信托项目风险处置分析房地产项目审核量化评估探讨21 房地产信托是一类相对成熟的信托业务，未来需要进行更为专业化的运作，这其中风险管理是关键。 从35个房地产信托风险案例研究看，很多统计结论打破了一些传统经验看法，比如风控手段多寡与项目风险并不存在确定关系等；而一些新趋势也值得关注，诸如多家信托公司折戟在同一融资主体、项目风险处置的诉讼渠道增多等。 房地产行业在我国仍有一定发展空间，信托公司完全有机会继续挖掘房地产行业发展机会，风险管理是继续深化此类业