南通科技馆大楼物业管理服务项目

1、南通科技馆大楼物业管理服务项目竞争性谈判文件（资格后审）招标代理机构：江苏建达工程项目管理有限公司二0七年十一月二十九日第一章招标公告第二章谈判人须知第三章项目需求第四章评审方法和程序第五章物业管理合同第六章履约验收及付款第七章谈判响应相关格式及文件目录1017212726尊敬的谈判供应商（以下称谈判人） ： 欢迎参加本采购项目的公开招标。为了保证本次招标顺利进行，请在制作招标响应文件（以下称谈判 文件）之前，仔细阅读本招标文件的各项条款，并按要求制作和递交谈判文件。谢谢合作！第一章 招标公告 江苏建达工程项目管理有限公司（以下称代理招标机构）受南通科技馆（以下称采购人）的委托，就 南通科技馆

2、大楼物业管理服务项目组织竞争性谈判采购， 诚邀符合条件的潜在供应商参加该项目的竞争性 谈判。南通科技馆大楼物业管理服务项目； 建筑总面积约 6024.44 平方米。一、项目名称：二、项目概况：15.5 万元。详见本招标文件第三章；三、项目预算：四、项目需求：五、谈判人资格：1 、具有独立承担民事责任的能力；具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度；具有履行合同所必 需的设备和专业技术能力；有依法缴纳税收和社会保障资金的良好记录；参加政府采购活动前三年内，在 经营活动中没有重大违法记录。2 、具有主管部门颁发的物业管理服务三级及以上资质。3 、如在南通地区有常设机构需提供在南通地区有常设机构的证明

3、文件：常设机构的营业执照、办公 地点房屋租赁合同（或自有证明） ；4 、本项目不接受任何形式的联合体谈判。5 、单位负责人为同一人或者存在直接控股、管理关系的不同供应商，不得同时参与同一采购项目相 同标段的政府采购活动； 为采购项目提供整体设计、 规范编制或者项目管理、 监理、 检测等服务的供应商， 不得再参加该采购项目的其他采购活动。6、7、项目经理须取得物业管理项目经理证书或物业管理师资格证。至少 2 个南通市区 2014 年以来在管的商办楼（不含住宅区、学校及工厂企业）物业管理服务项目案例。项目经理须持物业管理项目经理证书或物业管理师资格证原件进行物业服务现场勘察。 特别提醒：（ 1 ）

4、谈判人携带要求的资格材料原件【见第二章第七条中 格审查用。因携带原件不全，由此引起的后果由谈判人自负。（ 2 ）供应商须认真对照本招标文件的谈判人资格要求条款，如完全符合资格要求的，才能参与谈判； 如不完全符合资格要求，故意参与谈判的，所产生的一切后果由谈判人承担。六、有意愿参与本项目谈判响应的单位， 知公告栏 下载本项目的招标文件。七、谈判文件接收截止及开标评审时间： 楼，如有变动另行通知。八、评标小组将对谈判人资格进行审查， 九、谈判保证金：本项目谈判人须交纳谈判保证金 十、联系方式：代理机构：江苏建达工程项目管理有限公司 地址：南通市世纪大道 18 号恒隆国际 B 幢 14 楼 1412

5、 室 联系人：吴小松 联系电话： 传 真： 9 邮 箱：8、A 、资格后审资料原件包】供评审小组资请于本公告日起至开标截止前，到南通科学与公众”网通2017 年 12 月 8 日下午 14 时 00 分。地址：南通科技馆四审查通过方可参与开标。人民币 3000.00 元（递交方式为现金）第二章 谈判人须知一、说明1 、本招标文件仅适用于江苏建达工程项目管理有限公司（以下称代理机构）的公开招标活动。2 、公开招标活动及因本次招标产生的合同受中国法律制约和保护。3 、供应商在知道或应当知道本项目招标公告及招标文件中的所有内容：如内容或页码短缺、资格要 求和技术参数出现倾向性或排他性等表述的， 应在

6、本项目谈判公告及谈判文件发布后提出询问或是在发布 之日后的 3 个工作日内以书面实名制形式提出质疑；未提出询问或是未在规定期间内提出质疑的，视作供 应商接受本项目招标公告及招标文件中的全部内容；参与项目响应的谈判人不得在招标采购活动期间及结 束后针对本项目招标公告及招标文件中的全部内容提出质疑事项。4 、谈判人应认真审阅本招标文件中的所有事项、格式、条款和规范要求等，如果谈判人没有按照招 标文件要求提交谈判文件，或者谈判文件没有对招标文件做出实质性响应，有可能被拒绝参与谈判。5 、招标文件项目需求提供的可能涉及到的工艺、材料、设备、商标、样本、技术规范、参数规格、 品牌等，仅作为说明并没有限制

7、性，谈判人在谈判中可以选用替代标准，但这些替代标准要优于项目需求 技术规格中要求的标准，以满足采购人的需要。二、招标文件的补充说明、澄清、修改、答疑1 、代理机构有权对发出的招标文件进行必要的补充说明、澄清或修改。2 、凡涉及招标文件的补充说明、澄清或修改，均以“南通科学与公众”网通知公告栏 发布的信息为 准。3 、代理机构对招标文件的补充说明、澄清或修改，将构成招标文件的一部分，对谈判人具有约束力。4 、补充说明、澄清或修改的内容可能影响到响应文件编制的，代理机构将在首次提交谈判文件截止 期 3 日前，发布补充说明、澄清或修改公告，不足 3 日的，应当顺延首次提交谈判文件截止之日。5 、除非

8、代理机构以书面的形式对招标文件作出澄清、修改及补充，谈判人对涉及招标文件的任何推 论、理解和结论所造成的结果，均由谈判人自负。6 、招标采购单位视情组织答疑会。如有产生答疑且对招标文件内容有修改，代理机构将按照本须知 有关规定，以补充通知（公告）的方式发出。三、谈判文件的组成及装订1、谈判文件由：资格后审资料原件包、资格后审材料文件、技术标响应文件、商务标响应 文件共 4 部分组成（以下由文件序号代称） 。2 、谈判人按谈判文件组成顺序编写响应文件，并牢固装订成册。 谈判文件均需采用 A4 纸（图纸等除外），不允许使用活页夹、拉杆夹、文件夹、塑料方便式书脊（插入式或穿孔式）装订。谈判文件不得行

9、 间插字、涂改、增删。修改错漏处，须经谈判人法人代表或其被委托授权人签字（或盖章）并加盖公章。3 、商务标响应文件中的所有报价表，必须装订成册。一份“正本”和二份“副本” 。项目编号、 谈判文件各自对应的名称、 谈判人全称、“正 概以“正本”为准。其正文内容由法定代表人或被委托授权人签字四、谈判文件的份数、签署和退还1、谈判文件中，除【资格后审资料原件包外】的，其余均为2 、在每一份谈判文件上要明确标注项目名称、 本”、“副本”字样， “正本”和“副本”若有差异，或盖章）3、谈判文件中的所有 “正本”，须为打印的，并加盖公章， “副本”可为“正本”的复印件。4、开标程序顺利进行后，除“资格后审

10、资料原件包”外，其余所有谈判文件都将作为档案保存， 不论成交与否，代理机构均不退回（未拆封的除外）五、谈判文件的密封及标记1、 谈判人须将本项目谈判文件：、分别单独密封。2、密封后，应在每一密封的谈判文件上明确标注谈判项目名称、项目编号、谈判文件各自对应的名 称、谈判人全称及日期，同时加盖谈判人公章。特别提醒：谈判文件中的及、的“正本”或“副本”中，均不得含有任何商务标响应文件中的 报价表（报价单）的内容，否则作废标处理。六、招标项目涉及到的现场勘察1、招标文件所提供的项目相关数据仅做参考，谈判人必须在谈判文件递交日前自行对有关现场和周 围环境进行勘察，以获取编制谈判文件所需的信息。勘察现场如

11、有费用产生，由谈判人自行承担。2、采购人向谈判人提供有关现场的资料和数据，是采购人现有的并认为能使谈判人可利用的资料。 采购人对谈判人由此而做出的推论、理解和结论概不负责。3、潜在谈判人为谈判而勘察项目现场，但不得因此使采购人承担有关的责任和蒙受损失。谈判人须 承担勘察现场而带来的一切责任及风险。4、谈判人在现场勘察时，熟悉现场及周围交通道路等情况，以获得一切可能影响谈判响应内容的直 接资料。谈判人中标后，不得以不完全了解现场情况为理由而向采购人提出任何索赔的要求，对此采购人 不承担任何责任，且不作任何答复。9。5 、项目经理须持物业管理项目经理证书或物业管理师资格证原件进行物业服务现场勘察。

12、 6、勘察现场的联系人：范主任，联系电话：七、谈判响应文件内容A 、资格后审资料原件包（原件备查） 【特别提醒】未携带要求的原件或因携带原件不齐全而引起的后果，由谈判人自负。1 、提供法人企业营业执照 （副本）及税务登记证 （副本）（提供新版“三证合一”营业执照的 除外）的原件；2、法定代表人参加谈判响应的，必须提供本人身份证原件；非法定代表人参加谈判响应的，必须提 供被委托授权人身份证的原件；3、提供拟委派的项目负责人身份证原件、物业管理师执业资格证书或物业管理项目经理证书原件。4、具有主管部门颁发的物业管理服务三级及以上资质证书原件。5、提供 2016 年资产损益表。6、如在南通地区有常设

13、机构需提供在南通地区有常设机构的证明文件的原件：常设机构的营业执照、 办公地点房屋租赁合同（或自有证明） ；7、至少 2 个南通市区 2014 年以来在管的商办楼（不含住宅区、学校及工厂企业）物业管理服务项 目案例。提供合同原件。8、南通科技馆出具的南通科技馆大楼物业服务现场勘察确认函原件。9、谈判人须提供参与本次项目政府采购活动前三年内在经营活动中没有重大违法记录的书面无重 大违法记录声明函的原件，同时须加盖公章。B 、资格后审材料文件： 【特别提醒】单位负责人为同一人或者存在直接控股、管理关系的不同供应商，不得同时参与同一采 购项目相同标段的政府采购活动；为采购项目提供整体设计、规范编制或

14、者项目管理、监理、检测等服务 的供应商，不得再参加该采购项目的其他采购活动；如发现谈判人递交的资格后审材料有弄虚作假行为， 该谈判人将记入不良记录，并上报有关部门，如已中标，招标人有权取消其中标资格，并由该谈判人承担 一切责任和损失。1、 提供法人企业营业执照 （副本）及税务登记证 （副本）（提供新版“三证合一”营业执照的 除外）原件的复印件（须加盖公章）；2、 必须提供法定代表人身份证明的原件及其本人身份证原件的复印件（均须加盖公章）；非法定代表 人参加谈判响应的， 还须提供法定代表人签名或盖章的授权委托书及被委托授权人身份证这两项原件的复印件（须加盖公章）；3、提供拟委派的项目负责人身份证

15、原件的复印件（均须加盖公章）学历（大专及以上）证书原件的 复印件（均须加盖公章），物业管理师执业资格证书或全国物业管理项目经理证书原件的复印件（均须加 盖公章）具有主管部门颁发的物业管理服务三级及以上资质证书原件的复印件（须加盖谈判人公章） 提供2016年资产损益表；公章）：目案例。如在南通地区有常设机构需提供在南通地区有常设机构的证明文件原件的复印件（须加盖谈判人 常设机构的营业执照、办公地点房屋租赁合同（或自有证明）；至少2个南通市区2014年以来在管的商办楼（不含住宅区、学校及工厂企业）物业管理服务项 提供合同复印件（须加盖公章）。谈判人须提供参与本次项目政府采购活动前三年内在经营活动中

16、没有重大违法记录的书面无重大违法记录声明函原件的复印件（须加盖公章）。9、南通科技馆出具的南通科技馆大楼物业服务现场勘察确认函复印件（须加盖公章）10、关于资格文件的声明函；11、谈判人一般情况表；12、财务状况一览表；C、技术标响应文件（格式参见第八章）：【特别提醒】谈判人应根据本标书第三章“项目需求”提供的主要技术规范，服务要求标准等，仔细 阅读并在理解的基础上结合第四章评审方法内的评审细则，编写编制技术标响应文件。以下技术标响应文 件的内容，不得有缺项或漏项。否则将有可能被视为未实质性响应招标文件要求而作无效谈判处理，或可 能直接影响技术标评审的得分。1、谈判响应函；2、对本次项目响应的

17、详细说明须包含但不限于（结合第四章内的评审方法）如下内容：（1）管理机构的设置：包括：组织架构、机构设置、信息反馈渠道等；（2）物业管理服务实施方案： 针对本项目物业管理服务的需求，详细提供如：保安管理方案，环境卫生管理方案，水电维修及 电梯、消防安全管理服务方案，给排水、供电设备管理服务方案，物业维修应急措施方案，智能化设施的 管理与维修方案、公共能耗方案（含水电维修及水电费收取方案）等； 提供拟采取的管理方式及管理措施，其中应包括：岗位职责及工作制度、工作标准及要求、考核 标准等各项管理规章制度。（3）各相应物业服务的岗位设置及人员配备：提供涉及到保安、保洁、维修、电梯及消防、给排水、 供

18、电设备管理、物业维修等物业服务的管理人员配备和相对应的各物业人员的配备计划，须明确列出各相 应物业工作人员数量及工作职责，包含人员安排、服务、物资装备等内容，同时附日常考核表单（可使用 管理其它项目时的例表）。（4）提供专职物业服务及管理人员的资格证明材料：本项目必须有派驻现场的专职项目经理。提供该项目经理从业履历及其身份证原件的复印件（须加盖 公章），该项原件须放置密封在“资格后审资料原件包”内携带至开标现场，以便评审时核查。（5）提供各物业具体管理及服务质量和相应的考核计划文件；3、服务承诺：（1 ）须提供针对本项目的物业服务承诺函，其中承诺要求条款不得低于本招标文件第三章“项目需 求”中

19、的各项物业服务内容规定；（2）须提供承诺：中标成交在与采购人签约时，合同中派驻本项目现场的项目经理必须为响应本竞 谈文件的谈判文件中提供的专职项目经理本人。（3）谈判人觉得可以提供的合理化建议及优惠承诺。D、商务标响应文件（格式参见第八章）：【特别提醒】商务标响应文件中的报价，包括本招标文件规定涵盖的所有招标范围及相应说明的全部 内容涉及到的费用。本次招标项目的商务付款方式要求，必须全部响应不得有任何负偏离，且不接受任何 意在更改的说明，否则作无效谈判处理。谈判人中标后如据此提出疑义，不履行签订合同等下一步工作， 采购人有权没收其全额谈判保证金并取消其中标资格。1、谈判响应报价总表；2、 谈判

20、响应报价明细表（报价明细表中的各项服务清单与项目需求一致）；八、联合谈判： 本项目不接受多个供应商组成联合体参与谈判。九、谈判文件递交时间及地址谈判人必须在 2017年12月8日下午14时前，将谈判文件送达指定地点，拒绝接收在截止时间后 递交的谈判文件。地址：南通科技馆四楼，如有变动另行通知。十、资格审查及开标评审时间及地址资格审查及开标时间为2017年12月8日下午14时整。地址：南通科技馆四楼，如有变动另行通 知。卜一、项目物业服务期限物业服务期限为一年。十二、谈判报价1、本项目不接受任何有选择的报价。2、谈判报价均以人民币为报价的货币单位。3、报价表必须加盖谈判人公章且必须经法定代表人或

21、受权人签署。总价和明细价的大小写金额必须 一致，若有差异，以大写为准。4、报价总价金额与按单价汇总金额不一致的，以单价金额计算结果为准。5、谈判报价的总价中应包含：（1 ）谈判人响应报价中的工作量和服务应包括响应及完成本项目工作所需的一切费用。包含但不限 于如人工、专用设备及其备品、备件、易耗品耗材、通讯和专用工具费用、税费、运输、保险、技术支持 与培训、售后服务及相关劳务支出等工作所发生的全部费用以及谈判人企业利润、税金和政策性文件规定 及合同包含的所有风险、责任，即响应本项目的各项应有费用。（2）本项目报价须参照南通市关于最低工资标准的规定以及其他相关规定。如报价明显过低，经评 委会审定后

22、，作无效谈判处理。6、 本次谈判项目的商务报价，总共2轮报价，最终报价将作为谈判小组评定成交人的依据。7、中标的谈判人（以下称中标人）不得再要求追加任何费用。中标人的成交价在合同实施期间不因 市场变化因素而变动。十三、招标文件费用谈判人在提交谈判文件的同时提交300元（现金）招标文件相关费用， 无论是否中标，该费用不予退 还。十四、谈判保证金1、 本项目谈判保证金为：人民币叁仟圆整（Y3 0,00.00元），如缺少谈判保证金一律不予参加开标2、 谈判人交纳的谈判保证金仅限现金 的形式（其他形式概不接收）带至开标现场，在递交谈判文件时交给采购代理机构。3、未按上述要求提交谈判保证金的谈判人，招标

23、采购单位有权拒绝其谈判响应文件。4、 未成交谈判人其谈判保证金，当场退还。中标人的谈判保证金将在与采购人签订的合同生效后的_个工作日内，予以退还（无息）。5、发生下列情况之一，谈判保证金将不予退还。(1)谈判人在提交谈判文件截止时间后撤回谈判文件的；(2)谈判人与采购人、其他谈判人或者采购代理机构恶意串通的；(3)(4)除因不可抗力或招标文件认可的情形以外，中标人不与采购人签订合同的；谈判人在谈判过程中有违反有关法律法规的行为；（5）十五、1、中标人须缴纳代理服务费：计费按照崇财发201529号文件内的收费标准， 以“差额定率累进法”计算收取；代理服务费不足Y 3000.00元的，以Y 300

24、0.00元计收。招标文件规定的其他情形。代理服务费中标金额服务招标50万（含）以下1.5%2、响应谈判的供应商自行考虑包含在谈判报价内的该项费用及风险并将其综合在单价内，不得单列。3、 代理服务费应在成交通知书发出送达后3日内一次性付清，若未能支付的单位将取消其中标 资格。十六、未尽事宜按中华人民共和国政府采购法及其他有关的法律法规的规定执行。第三章 项目需求一、技术响应说明 谈判人不能简单照搬照抄采购单位项目需求说明中的技术、商务要求，必须作实事求是的响应。如照 搬照抄项目需求说明中的技术、商务要求的，中标后供应商在同采购单位签订合同和履约环节中不得提出 异议，一切后果和损失由中标供应商承担

25、。 如谈判人提供的服务同采购单位提出的项目需求说明中的技术、 商务要求不同的，则须在技术标响应文件内提供技术部分正负偏离表予以明示，如不明示的视同完全 响应。二、项目物业委托期限 项目物业管理服务委托期限为一年。三、项目概况南通科技馆位于南通市青年西路10号。科技馆占地面积 4619.8怦，建筑总面积6024.44 rf：其中地面建筑面积5384.44 rf,地下建筑面积 640 rf。科技馆大楼分设公共服务区、展区、教室、办公室。四、管理目标南通科技馆参照江苏省物业管理优秀项目标准 ,融入现代物业服务理念,按照科学化、制度化、 规范化的总体要求,以科学的管理手段、一流的服务水平,对南通科技馆

26、区域实施专业化的物业管理与服 务,努力为广大观众和业主提供一个舒适、整洁、安全、文明、快捷、方便的工作和服务环境。五、物业管理与服务内容（一）建筑物、构筑物及其配套设施、设备的日常维护和管理1 、房屋建筑的日常养护维修 保持房屋正常使用,做好日常养护和及时修复小损小坏等房屋维护管理工作。2 、用电设施日常维护（含配电房）（1）配备具有相应资质与资格的电器工程技术人员。（ 2）专业人员应对配电房进行定期巡视检查,做好记录。（ 3）加强对公共使用的照明、指示灯具线路、开关等用电设备的日常维护检修。3 、给排水设备运行维护（1）加强日常检查巡视,防止跑、冒、滴、漏,保证设备设施完好。（ 2）做好给排

27、水设施、设备故障的排除,保证给排水运行正常。4 、电梯运行管理（ 1 ）加强日常巡查,及时发现问题,及时联系维修排除故障,保证安全、正常运行。（ 2）加强巡查,保证电梯内求救电话和各项零部件及通风照明灯附属设施处于正常工作状态。245 、安保监控运行管理 做好安保监控系统、门禁系统、对讲系统等的值班、巡查、检测和日常维修保养工作；安保监控小时值班。6 、消防系统的维护维修及运行管理（1）建立一套科学合理的消防应急预案。（2）必须确保每月 2次巡检,保障小故障在 4小时内排除,大故障在 12小时内排除。每月提供消防设 施维护报告。（二）公共秩序、安全防范、消防、交通等运行管理1 、维持好大楼门前

28、停车秩序,指示车辆停放指定位置,保持进出科技馆大楼通道畅通。2 、对进入办公区的来访人员进行查验、登记、联系、接待,防止闲散、可疑人员进入。3 、对进出地下车库的车辆进行有效控制、并保持地下车库照明通风良好，设备管理到位。4 、安保监控实行 24 小时实时监控， 能及时发现和处理各种安全和事故隐患， 确保不发生安全方面的 问题，能迅速有效处置突发事件。5 、加强对消防设施、器材的巡查，保证配备合理、更新及时、使用有效；定时搞好消防检查；做好 火情的确认，初步接警工作，配合专业部门做好火情的处置。6 、搞好对整个区域重要部位的巡查，恰当处置突发事件，并及时报告有关部门。（三）做好管理区域内的环境

29、卫生管理1 、做好房舍的通道、楼梯、栏杆、门窗、墙壁、电梯厅（轿厢）和停车库等公共设施的保洁。2 、做好展区、活动室、会议室、公共卫生间等室内的卫生保洁。3 、做好室外道路、地面、花圃等各设施的杂物、杂草的清除保洁。4 、做好垃圾的收集、清运、下水道的清掏、疏通工作。5 、做好蚊蝇、蟑螂等害虫的消杀工作。（四）做好会务服务工作1 、做好与业主的沟通工作，及时掌握会务情况。2 、配合业主做好各项会务服务工作。3 、会后做好会场清洁工作。（五）做好重大节日环境布置1 、国庆升国旗2 、五一、十一、元旦、门前、门厅的布置六、管理与服务标准（一）消防系统的运行管理和维护1 、依照“安全第一，预防为主”

30、方针，结合项目管理与服务实际，制订一系列规章制度、作业规程 和应急预案，确保大楼消防工作的在控和可控。2 、配备具有相应资质与资格的兼职人员与农行消防监控部门及时沟通，第一时间掌握科技馆大楼消 防设备工作状态第一手资料。3 、按时巡查巡检，确保现有消防系统一直处于安全、良好的运行状态。4 、经常开展全员消防知识和技能培训，全员行动，严格管理，防患于未然。（二）给排水系统的运行管理和维护1 、按时巡检巡修，确保大楼供水管网、消防水管网、排水管网以及卫生洁具、各类给排水设备正常 工作。2 、科学管理、厉行节约水资源。（三）建筑物及附属设施的管理和维护1 、合理建档，全面了解掌握大楼各部结构及附属设

31、施情况，包括各类管网及隐蔽工程情况，有的放 矢地开展工作。2 、建立严格完整的管理制度，科学管理所辖区域各类物业建筑及附属设施。3 、加强巡视检查，发现问题及时报告业主方，并如期进行维修养护。4 、制订年度物业建筑及附属设施的大、中修计划，报业主方决策实施。（五）卫生保洁卫生保洁在保证随脏随做的前提下，具体要求如下：1 、室内保洁要求（1） 卫生间每天清扫卫生间多次，保持地面无垃圾，用湿拖把拖卫生间两次，清除卫生间地面污迹，污垢、脚 印等，并立即用干拖把拖干，保持卫生间清洁，防止地面打滑。(2) 走廊、过道、展厅 大理石、瓷砖、强化地板地面每天用软扫帚清扫垃圾，用拖把或抹布清除污垢，保持地面明

32、亮，无污 迹、水迹、脚印。(3) 门、窗、栏杆、扶手 每天按巡回路线用柔软毛巾先湿后干擦拭，去除污垢、污迹、手印等，适当使用光亮剂，保持立面 明亮，无灰尘、印迹。(4) 垃圾桶、不锈钢痰盂 巡视垃圾桶、不锈钢痰盂，发现废弃物应及时清倒、擦洗，保持表面清洁光亮、盂口无痰迹。(5) 照明灯及附属设备照明灯及附属设备( 3 米以下)每天擦拭一次，特殊情况及时擦拭，保持照明灯及设备无灰尘、无 污迹。每周清洁墙角、墙顶、墙面，保持墙上四周无灰尘、蜘蛛网。(6) 楼梯台阶、扶手、栏杆 每天清扫楼梯垃圾，用拖把拖洗干净。根据材质特性周期性保养，保持楼梯干净，无泥土、灰尘、 杂物。每天擦拭扶手、栏杆，保持扶手

33、干净光滑。(7) 特别团队参观时，及时保持上述各部位的卫生整洁。2 、外场(含地下车库)保洁要求(1) 每天清扫科技馆广场，及时收集垃圾并予以处理，保持广场无泥土、无落叶，无纸屑、无垃圾、无 杂物。(2) 每日巡回清扫科技馆区域地面垃圾、树叶等，做到无瓜果皮壳、纸屑等杂物，无积水、无污渍、无 烟蒂。做到目视无垃圾、无果皮、无饮料罐。(3) 及时清倒、洗擦垃圾桶，做到内部垃圾及时清理，外表无污渍、无沾有物。(4) 用抹布对处于正常高度的照明设施设备进行每日一次的擦拭， 对于较高的设施设备进行每周擦拭一 次，使之无积尘、无污迹，透明度好。(5) 巡回检查玻璃幕墙清洁卫生，使玻璃面上无污迹、明显灰尘

34、。(6) 每日两次对公共座椅、做到无积尘及污渍。3 、会务服务要求科技馆大楼会议室为五楼会议室一间。(1) 尽早了解会议召开的时间和地点，提前进行会前保洁，并协助业主布置会场。(2) 会议结束后，作好清洁收尾工作，注意“三清三关” ，即清除会议桌上的物品、清除室内垃圾、清 除可能出现的隐患，关电器、关电源、关锁门窗及搬运桌椅等，最后再检查一次，确保不留任何隐患。(五)保安服务设立门岗， 24 小时值班，按规定组织保安人员对辖区内白天和夜间的巡更，发现问题及时处置。所 有携带大件物品出入的人员，均需由进(出)货物的本部门书面证明方可出入。维持好车辆进出秩序，保 证车辆进出畅通，制止车辆乱停乱放现

35、象；完成好业主交办的其他工作。七、物业管理人员的要求 所有谈判公司谈判时应按实际岗位所需人数提交人员名册。所有派驻人员必须与物业公司签订雇用合 同，包括工资、福利、保险、休假、作息、人身意外、工作要求等具体事项。 科技馆仅与物业公司订立 合同，不响应具体工作人员的诉求。物业公司更换派驻人员，不能影响业主单位的正常工作，必须书面通 知业主。1、 人员配备最低要求：总人数 5人，水电维修、设备管理人员 （兼管理人员）1人，保安服务人员2人 （含消防监控），保洁服务人员2人。2、水电维护、设备管理人员：受过中等以上职业技术教育或具有高中以上文化程度；具有五年以上 专业技术工作经历；具有相应的专业上岗

36、证，责任心强，实际管理经验丰富。消防监控人员：具有三年以上消防设施安装维修工作经历；具有相关专业资格证书（建构筑消防员证等）保安人员：素质高，有一定的工作经验，年龄65周岁以下，持证上岗。保洁人员：身体健康，自身喜爱整洁，年龄55周岁以下；必须经过相关培训，懂得一定的清洁卫生知识，并能基本掌握常见各类污垢的清除技能和特殊场所的卫生清扫办法。八、各服务项目岗位设置及大体分工（一）房屋、共用设施、设备维护与管理服务序 号工种4-U 亠 冈位人数岗位详细分配1设备维护 （项目负责人）设备维护、水电维修1名保证随叫随到（二）安全护卫管理服务序号工种4-U 亠 冈位人数岗位详细分配白班夜班1保安传达室、

37、车辆管理2名11消防监控（三）清洁管理服务序号工种4-U 亠 冈位人数岗位详细分配白班夜班1保洁办公区、会议区保洁2名2展区保洁外场保洁（含地下车库）九、物业公司本项目管理要求1次,1、物业公司主要负责同志，负责南通科技馆物业区域的物业管理工作，每周至少到科技馆现场 与业主沟通物业情况，倾听意见，与业主单位商议物业管理工作的开展，拟定具体管理细则。2、加强员工素质培训，包括法规法纪教育、职业道德教育、岗位技能教育以及保密纪律教育等，让 每一位员工牢记“业主至上，服务第一”的物业服务宗旨，凡进本项目工作的工作人员均需严格培训，达 到岗位要求才能够上岗。3、管理处所有员工对业主做到：热情、礼貌、诚

38、实、周到，上岗着装统一、佩带胸卡，按作业标准 规范服务。4、建立健全各项台帐记录，根据物业管理需要分类分项建立台帐，包括：（1）房屋修缮台帐。（2）物料消耗台帐。（3）管理服务台帐。（4）治安消防台帐。（5）业务学习台帐。（6） 职工教育台帐。（7）供电、供水、电梯等设备运行及维修养护台帐。（8）业主投诉及处置台帐等。5 、建立健全管理规章制度。为确保各项工作落实到实处，根据南通科技馆物业具体情况，拟修订物 业管理规章制度。6、推行现代企业管理制度，实行“满负荷”工作，运行出台适应本物业运行的有效的整套管理制 度和作业标准，辅以检查，督导及处理措施，对不胜任工作人员按规定给予更换。十、 几点说

39、明（一）物管处方面1 、中标单位按招标方要求，确保主要管理人员提前5 日入驻本物业，尽快熟悉本项目房屋结构、功能，了解设施、设备性能，确保物业管理与服务工作快速、有效地开展。2 、所有管理与服务人员必须在管理期限开始前进驻本物业，正常规范开展物业服务。3 、南通科技馆将为委托管理的物业公司提供必要的办公条件，如办公、管理用房及内部电话等。（二）设施、设备方面1、南通科技馆设备设施由物业公司负责日常运行、维护和保养；各类设备政府部门必须的检测、年 检由物业公司代办，费用由业主方承担。2、日常低耗用材如灯泡、灯管、门锁、水龙头等由业主方统一采购提供，物业公司按要求进行日常 维护、更换和保养；如因产

40、品质量问题导致设备耗材损坏或正常损耗材料，物业公司须按程序办理领用手 续，对物业管理人为造成的损坏，物业公司要承担相应的责任。3、各类设施、设备，在质保期内，物业公司有义务检查、发现问题，报告业主方，由保修单位负责 修复。超过质保期，物业公司协助业主修理，费用业主支付。（三）保洁方面1、室内日常保养由物业公司负责。2、垃圾清运及化粪池的清抽由物业公司协助进行，费用由业主方与政府环卫部门协商给付。3、保洁耗材及用具由业主提供，物业公司领用。（四）保安方面 为确保南通科技馆安全，科技馆外围及内部楼道内设有摄像监控系统，日常使用、保养由物业公司 按要求履行职责，由于使用、保养不当造成的损失由物业公司

41、承担。保安方面器材由物业公司提供。如保安人员服务水平不能达到业主的要求则必须按业主要求进行人员更换。十一、服务期限2018 年 1 月 1 日至 2018 年 12 月 31 日，期限 1 年。十二、报价特别说明：如报价明显过低，经评委1、本项目报价须参照南通市关于最低工资标准的规定以及其他相关规定。 会审定后，作无效谈判处理。谈判人可按照国家有关规原则上白班上班时间为2 、本项目岗位需求人数为最低需求人数。具体岗位人员节假日、轮休等，定自行调剂安排，但必须保证满足业主正常物业管理需要，并报业主审核同意。8:00-17:30 ，夜班上班时间为 17:30 至第二天早上 8:00 。十三、其他事

42、项1 、乙方所有服务内容均应建立记录台帐，建立并规范相关作业制度；2、乙方负责物管人员的业务培训，如发生人身损害事故与招标人无任何关系。物业人员的变动需经 过招标人同意，且不得减少人员，招标人有权对进驻人员的身份情况、整体形象、工作作风、服务态度等 进行核实与抽查，对于不合格的，有权提出更换要求。3 、物业管理服务费指为完成本项目所规定的委托管理事项而发生的费用，由服务成本（包含物业管 理所需要的所有工具、器具、物业人员制服；不包含公共部位保洁用品，如卫生纸、洗手液、消毒液等） 法定税费、物业人员工资和养老、医疗等保险费用构成。物业管理服务费支付方式：先服务后收费，每月或每季度结算一次，具体执

43、行在合同中约定。4 、甲方维护自身的合法权益，享受乙方提供的物业管理服务；根据有关法律、法规，制定相关物业 管理规章，监督乙方管理服务工作及制度的执行情况；有权对乙方人员进行监督与考核，有权向乙方投诉 其管理人员的服务态度和服务质量并知悉处理结果；为乙方提供用于为甲方进行物业服务的用水、用电条 件，无偿提供简易办公室用于存放工具、更换服装；安排专人协调与乙方的工作衔接，配合乙方开展物业 管理及服务工作；乙方委派人员的工资和应当缴纳的养老、医疗等保险费用，均由乙方负责，乙方委派人 员与甲方无劳动关系；5 、乙方为甲方提供专业化的物业服务，达到双方约定的服务标准；根据合同约定向甲方收取物业管 理服

44、务费、代收代支费用、有偿服务费用。收到甲方进驻现场的通知后，准时进驻交接，不得影响甲方的 正常工作；乙方人员在甲方工作期间发生任何安全问题或人身安全事故，均有乙方自行承担一切责任，与 甲方无关；在物业管理服务中，因乙方人员工作失职造成的经济损失，均由乙方承担一切责任；乙方人员 必须服从甲方的管理、指挥，禁止与甲方人员及来访人员发生争执；6 、乙方人员上岗时必须统一规范着装，佩戴甲方规定的胸卡，遵守甲方的规章制度，认真履职，主 动接受甲方的管理、监督和考核；要以服务客户为宗旨，提供优质服务，对甲方提出的意见，要及时整改 并反馈；乙方人员必须遵守甲方对工作时间的规定和要求；负责编制房屋、附属建筑物

45、、构筑物、设施、 设备等的年度安全检查、小修养护计划和大中修方案，具体实施由甲方决定。乙方必须严格要求工作人员 做好各种防护措施，不得擅自挪用甲方的物品，注意节水节电；7 、乙方必须严格执行劳动法等国家有关法律法规，具体负责所属人员的招聘及日常管理，确保 人员稳定。招聘人员的费用，如体检费用等均由乙方承担。8 、谈判单位在标书中提供的人员，应符合招标单位用人情况需求，待中标后不经招标单位同意不得 变更。第四章 评审方法和程序一、代理机构组织谈判、政府采购非招标采购方式管理办法及有关法律法3 人或以上单数组成，其中评审专家人数不得少于1. 本项目谈判依中华人民共和国政府采购法 规成立谈判小组。谈

46、判小组由采购人代表和评审专家共 谈判小组成员总数的 2/3 。或者达到招标规模标准的政府采购工程，谈判小2. 达到公开招标数额标准的货物或者服务采购项目，组应当由 3 人以上单数组成。3. 采用竞争性谈判的政府采购项目，评审专家应当从政府采购评审专家库内相关专业的专家名单中随 机抽取。技术复杂、专业性强的竞争性谈判采购项目，通过随机方式难以确定合适的评审专家的，经主管 预算单位同意，可以自行选定评审专家。4. 谈判小组的职责： 审查谈判供应商的响应文件并作出评价；要求谈判供应商解释或者澄清其响应文件；编写评审报告； 告知采购人在评审过程中发现的谈判供应商的违法违规行为。5. 谈判小组成员的义务

47、： 遵纪守法，客观、公正、廉洁地履行职责；根据采购文件的规定独立进行评审，对个人的评审意见承 担法律责任；参与评审报告的起草；配合采购人答复谈判供应商提出的质疑，配合财政部门的投诉处理和 监督检查工作。6. 评审有关记录由谈判小组成员签名，存档备查。7. 谈判供应商的法定代表人或被委托授权人须持身份证准时参加谈判评审会。二、评审原则1.评审基本原则： 谈判小组依据 中华人民共和国政府采购法 、政府采购非招标采购方式管理办法 以及有关政府采购的相关法规，遵循“公开、公平、公正、择优、信用”的原则进行谈判评审。2.谈判小组将按照规定只对通过资格审查合格的谈判供应商的谈判响应文件进行评审和比较。3.

48、 谈判小组根据谈判文件规定的程序、评定成交的标准等事项与实质性响应谈判文件要求的谈判供应 商进行谈判。 未实质性响应谈判文件要求的谈判响应文件按无效处理， 谈判小组应当告知有关谈判供应商。4. 谈判小组所有成员应当集中与每个谈判供应商分别进行谈判，给予所有谈判供应商平等的谈判机会。5. 在谈判过程中，谈判小组可以根据谈判文件和谈判情况实质性变动采购需求中的技术、服务要求以 及合同草案条款，但不得变动谈判文件中的其他内容。实质性变动的内容，须经采购人代表确认。6. 对谈判文件作出的实质性变动是谈判文件的有效组成部分，谈判小组应当及时以书面形式同时通知 所有谈判供应商。7. 谈判供应商应当按照谈判

49、文件的变动情况和谈判小组的要求重新提交响应文件，并由其法定代表人 或被委托授权人签字或者加盖公章。由被委托授权人签字的，应当附法定代表人授权书。谈判供应商为自 然人的，应当由本人签字并附身份证明。8. 谈判文件能够详细列明采购标的的技术、服务要求的，谈判结束后，谈判小组应当要求所有继续参 加谈判的谈判供应商在规定时间内提交最后报价，提交最后报价的谈判供应商不得少于 3 家。9. 谈判文件不能详细列明采购标的技术、服务要求，需经谈判由谈判供应商提供最终设计方案或解决 方案的，谈判结束后，谈判小组应当按照少数服从多数的原则投票推荐 3 家以上谈判供应商的设计方案或 者解决方案，并要求其在规定时间内

50、提交最后报价。10. 公开招标的货物、服务采购项目，因招标过程中提交谈判文件或者经评审实质性响应招标文件要 求的供应商只有两家，而报经本级财政部门批准后改为与该两家供应商进行竞争性谈判采购的，提交最后 报价的谈判供应商可以是 2家。11. 最终（二轮）报价是谈判供应商响应文件的有效组成部分。12. 已提交响应文件的谈判供应商，在提交最终报价之前，可以根据谈判情况退出谈判。13. 在谈判中，谈判的任何一方不得透露与谈判有关的其他谈判供应商的技术资料、价格和其他信息。14. 除非在谈判中谈判小组对用户需求内容作了调整增加，或对采购内容作了实质性变更，否则采购 人不接受高于首次谈判报价的最终报价。1

51、5. 凡两家或以上公司同一法人代表或其中一家公司为另一家公司单一最大股东的，不能同时参与同 一采购项目相同标段的谈判活动，一经发现，将视同串标处理。16. 在评审过程中，谈判小组发现谈判供应商的报价明显低于其他谈判供应商的报价，使得其报价可 能低于该谈判供应商的个别成本的，谈判小组有权要求其作出书面说明并提供相关证明材料，该谈判供应 商不能合理说明或者不能提供相关证明材料的，由谈判小组认定该谈判供应商以低于成本报价竞标，对被 认定为低于成本报价竞标的谈判报价以无效报价处理。三、评定方法谈判小组在提交最终报价的谈判供应商中，根据质量和服务均能满足采购文件实质性响应要求且最终报价最低的原则确定成交

52、人，并编写评审报告。四、评审步骤1. 评审步骤规定：第一阶段：谈判小组对每个响应谈判的供应商的谈判资格进行审查。第二阶段：谈判小组对每个符合资格要求的谈判供应商的谈判响应文件内容进行评审是否满足谈判文 件的要求。第三阶段：谈判小组集中与每个谈判供应商分别进行谈判：内容主要是对谈判响应文件中的项目方案 的澄清、修正、补充、确认以及价格调整等。报价文件中的报价作为第一轮谈判报价。谈判文件有实质性 变动的，谈判小组应当以书面形式通知所有谈判供应商。第四阶段：谈判结束后，谈判小组要求所有作出有效的实质性响应的谈判供应商在规定的时间内提出 最终报价，包括但不限于如最终澄清方案、有关承诺等。第五阶段：谈判

53、小组对谈判供应商的最终报价进行评议和比较，在实质性响应谈判文件，技术和商务 部分均满足谈判文件的前提下，谈判小组将校核后的各谈判供应商的报价从低到高排序。报价相同时，由 采购人抽签确定成交人。2. 在谈判过程中，谈判供应商提交的澄清文件和最终报价文件，由谈判供应商的法人代表或被委托授 权人签署后生效，谈判供应商受其约束。五、出现下列情形之一的，作无效谈判处理1. 未按时交纳谈判保证金或金额不足的；2. 谈判响应文件未按规定要求装订、密封、签署、盖章及主要资料不齐全的；3. 谈判响应文件的资料有虚报或者谎报的；4. 谈判响应文件技术部分出现谈判报价内容的；5. 不具备谈判文件规定的资格要求的；6

54、. 谈判响应文件有重大漏项或重大不合理的：7. 项目技术、方案不满足用户需求中的要求，有重大偏离或保留的;8. 谈判响应报价超出项目预算的；9. 被认定为低于成本报价竞标的；10. 不符合法律、法规和谈判文件中规定的其他实质性响应要求的；11. 评审小组可以认定为其他构成未实质性响应谈判文件要求的。六、出现下列情形之一的，当次竞争性谈判采购活动终止，发布项目中止公告并说明原因，重新开展 采购活动：1.因情况变化，不再符合规定的竞争性谈判采购方式适用情形的； 2.出现影响采购公正的违法、违规行为的；3. 在采购项目谈判评审过程中， 实质性响应谈判文件要求的谈判供应商不足 3 家的。公开招标的货物

55、、 服务采购项目，招标过程中提交谈判文件或者经评审实质性响应招标文件要求的供应商只有两家，采购人 按照规定报经本级财政部门批准后改为与该两家供应商进行竞争性谈判采购的情形除外；同时，本项目为 第二次组织竞争性谈判采购，符合政府采购货物和服务招标谈判管理办法财政部 87 号令第四十三条 规定的情形除外。七、成交通知3 个工作日，同时向成交人发出成交通1.谈判结束后，招标采购单位将成交结果在指定媒体上公告 知书。2.成交通知书一经发出，即具有法律效力。采购人、成交人依法承担法律责任。第五章 物业管理委托合同第一章 总则第一条 本合同当事人委托方 （以下简称甲方 ）:法定代表人 / 主要负责人 :所:编:电话及传真 :受托方 （以下简称乙方 ）:法定代表人 / 主要负责人 :营业执照号码 :资质证书编号 :所: 编:电话及传真 :根据中华人民共和国相关法律、法规 ,在自愿、平等、协商一致的基础上 , 甲方将 （物业名称 ）委托乙方实行物业管理 ,订立本合同。第二条 物业的基本情况物业类型 :权属证编号：座落位置 :占地面积 :建筑面积 :第三条 乙方提供服务的受益人为本物业的业主和物业使用人,本物业的业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。第二章 委托管理事项第四条 房屋建筑公用部分的维修养护和管理。包括盖楼、屋顶和外墙面、承重结构