利川东升项目定位及营销推广方案课件

1、重庆协卓房地产顾问有限公司第三代理事业部2012年10月利川东升项目定位及营销推广方案三个现象1、市场环境混乱，竞争难度加大市场缺乏监管，小产权项目居多，导致同一区域单价相差甚大，且销售不规范；2、区域档次较低，销售单价难提升 目前区域项目全为步梯房，且项目整体品质相对较低，销售价格难有所提升；3、周边大盘云集，势必分散客源本案毗邻区域规模最大及品质最高之楼盘，势必与之形成较大竞争且分散部分客源；在充满变数且难言乐观的当前形势，本项目开发战略的拟定我司认为其不可忽略的前提，则是审审时度度势审审时时市场处于起步期市场处于起步期苏马荡新区规划处于起步阶段，区域市场项目较为低端；政府政策支持政府政策

2、支持政府政策大力支持，利好消息较多，未来前景看好；旅游市场发展迅猛旅游市场发展迅猛随着国民经济的快速发展，人民收入及生活水平不断提升，对旅游消费的需求逐渐旺盛；在“守正出奇守正出奇”的战略指导下以顺应市场的“王道产品” ，配合有市场影响力的营销推广，突破市场困境。度度势势这意味着，激烈竞争市场中不乏机会行业开拓时却更考验实力而这个时机正是实现弯道超车的好机会！审时度势之后再择机行事审时度势之后再择机行事东升项目的开发战略应是报告目录 Part1 宏观大势 Part2 区域解读 Part3 项目解读 Part4 竞品解读 Part5 产品建议 Part6 整体定位 Part7 营销推广 审时度势

3、 顺势而为PART 1宏观大势政策分析，把控大势n 国家统计局公布的数据显示，经初步核算，第一产业增加值47712亿元，增长4.5%；第二产业增加值220592亿元，增长10.6%；第三产业增加值203260亿元，增长8.9%。年来中国首次调低GDP增速预期目标。符合我国实际和科学发展观要求，同时也客观反映经济发展的走势和趋势。GDPGDP今年国内生产总值增长的预期目标是7.5，与去年9.2的增速相比，经济增速目标下调了1.7个百分点n 这一调整释放出基本明确的政策信号，已经连续三次释放流动性，央行将缓解当前货币市场资金偏紧的状况。n 本次流动性增加，肯定会有部分资金可能进入楼市。在上次下调存

4、款准备金以后，各地银行针对首套房的利率基本由上浮10%左右，回归基本85折左右。n 预计本地再次下调存款准备金，首套房贷款的利率继续维持85折优惠，部分银行甚至逐渐可能会出现8折优惠。楼市刚需获益存款准备金率存款准备金率从2012年5月18日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，中国大型金融机构的存准率将由20.5%回落至20%。数据来源：国家统计局中国经济继续在向低增长高通胀的区间滑行中国经济仍未摆脱滞涨危险n 1-2月份，商品房销售额4145亿元； n 3月份商品房销售额4527亿元； n 4月份商品房销售额3749亿元； n 5月份商品房销售额4511亿元；n 3 3月

5、明显回升、4 4月略有下降、5 5月再度回升。全国地产市场概况全国地产市场概况成交已经恢复平稳成交已经恢复平稳, ,剔除剔除1-21-2月低点，月低点，市场市场3-63-6月数据均接近近两年最高值。月数据均接近近两年最高值。n 1-2月份，商品房销售额同比下降20 % n 1-3月份，商品房销售额同比下降14.6%，降幅缩小6.3个百分点； n 1-4月份，商品房销售额同比下降11.8%，降幅缩小2.8个百分点； n 1-5月份，商品房销售额同比下降9.1%，降幅缩小2.7个百分点。全国商品房月成交金额 全国商品房成交金额累计同比增速国务院：温家宝国务院：温家宝2009年：促进房地产市场稳定健

6、康发展；2010年：大力整顿和规范房地产市场秩序；2011年4月13日：坚持调控方向不动摇，调控力度不放松。对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，从而影响社会发展和稳定的地方，要追究责任；2011年10月29日：稳定物价总水平 巩固房地产调控成果；从政策频出，到督促，再到落实，步步夯实。从政策频出，到督促，再到落实，步步夯实。短期内不会转向短期内不会转向2011年10月29日：要准确判断经济走势，更加注重政策的针对性、灵活性和前瞻性，要把握好宏观经济政策的力度、节奏和重点，适时适度进行预调微调；2011年7月12日：必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，继续加强房地产市场调控工作；2012

7、年：限贷、限购、大量建设保障性住房等政策频出，降温市场趋势明显。全国市场总结全国市场总结市场出现明显复苏，量涨带动价涨现象已经出现。n 行业成交已经恢复平稳：由于首套房贷的调整、季节性因素、前期积累的刚需的集中释放以及开发商的“以价换量”的战术，全国新房成交基本已经恢复平稳，不少城市甚至已经超过去年同期销量； n 预计新房价格未来将略升：虽然在宏观市场上严格调控的主基调下，但市场已见回暖迹象，区域成交出现量价其升。n 房地产投资将逐步改善：前期投资增速和新开工的增速的不断下降正是去年国庆到今年2月份销售不畅的结果。随着下半年市场成交的回暖，开发商有望在下半年开始逐步拿地并新开工；苏马荡新区在售

8、项目总价相对较低，所有付款方式均为全款及跟开发商约定分期付款的方式进行，不涉及银行按揭；目前宏观政策对项目影响程度减低 根本协卓建议：在宏观市场利好的大背景下，打造苏马荡区域第一品质大盘。建议本项目在2012年底形象面市。建议在2013年中开盘销售。 抓住机遇，顺势突进 PART 2区域解读区域解读区域解读三大国家级战略经济圈支撑，区位优势明显重庆经济圈三峡库区经济圈武汉城市经济圈谋道 谋道镇位于湖北利川市，东北与重庆云阳交接，西北与重庆市万州毗邻 ，在经济上位于武陵经济实验区，且受到三峡库区经济圈、重庆经济圈和武汉经济圈的辐射。万州梁平垫江忠县恩施 新老国道318线均穿镇而过，目前规划建设中

9、的利万高速与镇相接，交通条件较好，镇区距利川市区42，距万州64，且位于鄂渝连接大道上，区位优势明显 。区域解读区域解读交通便捷，区位明显万州苏马荡景区客户的中坚力量苏马荡万州重庆万州，距苏马荡景区约70公里，1小时30分钟，区域客户的主力军，80%的客户将从万州涌现区域解读区域解读万州概况国家级经济技术开发区，全区幅员3457平方公里，辖52个镇乡街道，总人口175万人，建成区面积55平方公里、城区人口80万人；根据十二五规划，万州经开区将着力构建“5+3”现代产业体系，“十二五”期末实现总产值1500亿元、带动新增就业12万人以上，基本建成千亿级经开区。2011年，实现万州生产总值622.

10、59亿元，经济总量列全市第4位 ，比上年增长20.1%，人均生产总值39715元，城镇居民人均可支配收入19329元。区域解读区域解读良好的区位优势，万州迅猛的发展势头；势必进一步造就万州客户群在苏马荡景区的王者地位万州的谋道，重庆的仙女山。 苏马荡景区位于利川市谋道镇药材村，地处长江南岸，海拔1500余米，国家AA级旅游景区，（ AAAA级旅游景区创建中）。这里四季分明，春明好踏青，夏凉宜避暑，秋秀观红叶，冬酷赏瑞雪；是休闲、度假、旅游、避暑的绝佳去处。 苏马荡气候四季分明，冬无严寒、夏无酷暑，年平均气温18左右，是盛夏“绝无仅有”的天然空调。苏马荡风景区万余亩的森林基本上处于次原始森林状态

11、，植被保持了多样性，千年杜鹃、满山红叶、天然园林、植物奇观独具特色。景区内有着石英沙地貌所特有的优质矿泉水，苏马神水、凤凰泉在当地闻名遐迩。 风景秀丽、闻名遐迩区域解读区域解读苏马荡新区位于谋道镇东北部，规划占地面积约30平方公里。，为建设“武陵明珠、锦绣利川”，全力把谋道建设成武陵山区土家第一休闲镇，争创湖北省旅游休闲度假区，打造成全国旅游目的地。本案本案多方政策支持，未来前景看好区域解读区域解读本案本案区域旅游地产市场发展迅猛，但市场环境及体制并不规范，项目品质参差不齐，且小产权房居多，截止目前，共有大小项目70余个，其中大产权项目仅25个；区域正是一片发展中的热土。 今天的湖北谋道，就是

12、昨天的重庆仙女山依云国际依云国际皇家皇家1号号市场混乱，竞争较大，前景看好区域解读区域解读景区风景优美，是不可多得的休闲避暑绝佳地；随着利万高速的通车，区位交通将更加便捷；同时在政府政策利好消息的大力支持下，区域未来前景看好。区域解读区域解读协卓观点：区域发展前景潜力巨大区域发展前景潜力巨大本案本案景区道路景区道路老老318国道国道景区环形景区环形路路景区道路较差，环形路尚在规划建设中，预计2013年10前完工，而本案紧临环形路西北段，区位交通便利。项目解读项目解读用地范围用地范围内内站立点远站立点远眺眺高低本案用地近100亩，呈不规则形状，高差较大，前方无建筑遮挡，视线开阔。项目解读项目解读

13、适宜山地高品质休闲度假目的地strength优势 自然资源独特，未来前景看好（1）苏马荡得天独厚的自然资源，度假、避暑绝佳；（2）项目地处景区核心，紧临环形路，通达性好；（3）景区未来规划发展较好，升值潜力巨大。weakness劣势 发展落后，生活配套档次较低（1）景区尚处于高速发展期，基础设施落后；（2）周边配套相对较差，生活相对不便；（3）景区知名度较窄，知晓度相对较差。opportunity机会 发展初期，政策扶持（1）区域处于发展初期，市场产品现存空白；（2）政府政策扶持，景区发展前景看好；（3）旅游市场逐渐火热，市场前景看好。threat威胁 市场混乱，竞争激烈（1）区域市场尚不成熟

14、，生活娱乐等各方面配套欠缺；（2）市场不规范，小产权房居多，价格成竞争阻力；（3）本案紧临皇家1号及依云国际等区域品质大盘，竞争加剧。项目项目SWOTSWOT分析分析区域解读区域解读协卓观点：本案完全具有打造为区域最高端楼盘项目潜力，让其他项目短期内将无法超越项目品质。仙女山旅游地产的开篇之作仙山流云它山之石它山之石 可以攻玉可以攻玉区域解读区域解读户型特征：户型方正，跃层考虑到了上下双卫，但出现入户花园略显小气，且赠送面积较少等问题，一期户型设计整体较差。 干湿分区不合理厨房与卫生间门对门入户花园略显小气重点分析项目仙山流云区域解读区域解读一期销售情况：自2008年2月开盘，短短3个月销售近

15、200套，完成80%销售率！短短一年以后仙山流云销售卖不出去销售销售重点分析项目仙山流云区域解读区域解读 芳草地雪岭仙山的到来，给仙女山旅游地产带来了新的革命，也为仙山流云带来了挑战！逆水行舟，不进则退。重点分析项目仙山流云区域解读区域解读底层户型图建筑面积：50.74使用面积：72.24赠送率：43%二层户型图建筑面积：45.31使用面积：75.81赠送率：67%三层户型图建筑面积：37.44使用面积：56.44赠送率：51%户型特征：三叠拼创新户型，每层独立入户，不仅是一楼，2、3楼均有较大赠送面积，二期户型具有很大改进。重点分析项目仙山流云区域解读区域解读户型特征：三期户型拥有前庭后院，

16、独立私家车位，可变户型空间，部分户型可自行隔出空高1.6-2.2米的隔楼等飞跃式的设计。重点分析项目仙山流云区域解读区域解读均价基本在原有基础上上涨1500元/ 。2008年7月19日二期开盘，主力总价基本从以前720万的主力总价上涨到了2345万的主力总价。项目所处竞争环境更加激烈 ，不管是仙女山还是其他旅游景区项目都是巨增。重点分析项目仙山流云区域解读区域解读仙女山上的奇迹苏马荡即将经历碟变自然优势，铸就经典苏马荡海拔1500米以上，年平均气温18摄氏度，且森林覆盖率高，周边景点云集，自然景观独特，拥有无可复制景观资源，是不可多得的旅游目的地；政策支持，助推发展政府规划；国家AAAA级景区

17、创建中，五年内建成一个占地12万平方公里，容纳近10万人的旅游休闲之城；发展轨迹，势必呈现根据对重庆武隆仙女山旅游地产的发展轨迹研判，目前的利川苏马荡跟05年的仙女山惊人的相似，未来的利川苏马荡必将追寻仙女山的发展轨迹。事实展现，据证可考PART 3竞品解读知己知彼，方能百战百胜首先看看本案的营销环境竞品解读竞品解读区域个案分析区域个案分析竞品解读竞品解读本案占地：100亩皇家1号体量：6万方业态：洋房、酒店依云国际体量：17万方业态：洋房、酒店东方云顶体量：5万方业态：洋房伴山丽景体量：5万方业态：洋房、酒店夏都体量：13万方业态：酒店、洋房 苏马荡新区总规划面积约30平方公里，因其独特的气

18、候及环山绿茵的优美风景，以及政府为全力将区域打造成为中国重点旅游目的地的，土家族第一休闲、旅游、度假、避暑镇的目标； 区域兴起了以旅游、度假、避暑为目 的地产开发市场，现整个苏马荡景观在售项目约70余个，但整个品质较差，且小产权房居多。市场相对混乱。竞品解读竞品解读周边楼盘情况项目名称项目名称占地面积占地面积（亩）（亩）建筑面积建筑面积（万方）（万方）建筑业态建筑业态主力户型主力户型均均 价价（简装）（简装）外展场地外展场地备备 注注皇家1号约70亩6万方酒店、洋房一房两房3100黄水万州步梯依云国际约180亩17万方酒店、洋房一房两房2950万州步梯后期电梯东方云顶约30亩5万方洋房一房两房

19、2600万州步梯伴山丽景约30亩5万方洋房一房两房2600万州步梯夏 都约720亩13万方酒店、洋房一房两房2600万州步梯重点分析项目：皇家1号、依云国际；重点竞品项目：皇家1号；其他竞品项目：东方云顶、伴山丽景、夏都。数据来源：协卓地产市场研究部竞品解读竞品解读重点分析项目重点分析项目皇家皇家1 1号号规划布局n 产品形态：商务酒店、5+1洋房。n建筑风格：欧式风格。n 规划布局：项目定位意大利风情度假洋房，配套3000平米会所及酒店，10000平米停车场及户外棋牌与游乐场等。会所会所酒店酒店竞品解读竞品解读项目推盘节奏时间物业主力户型面积区间（）2012年5月洋房一房、两房40-55数据

20、来源：协卓地产市场研究部重点分析项目重点分析项目皇家皇家1 1号号竞品解读竞品解读户型鉴赏半赠送半赠送半赠送该项目户型方正，功能分区合理，两房（一室一厅带院馆）8平米赠送为项目一大亮点重点分析项目重点分析项目皇家皇家1 1号号竞品解读竞品解读楼盘名称物业形态户 型面积区间（m2）总套数供应占比皇家1号洋房一室一厅404533075%两室两厅525511025%合 计40-55440100%本项目各户型供应情况从目前来看本案户型供应主要为一房及两房，产品户型结构单一，一房供应占比相对较大，占75%，两房占25%。数据来源：协卓地产市场研究部重点分析项目重点分析项目皇家皇家1 1号号竞品解读竞品解

21、读项目产品配比及去化数据来源：协卓地产市场研究部从市场反映来看，一房及两房均为市场所青睐，整体去化率均在90%以上，市场接受度较高。重点分析项目重点分析项目皇家皇家1 1号号竞品解读竞品解读项目产品线总价段分析数据来源：协卓地产市场研究部皇家1号各总价段供需情况从项目总价段来分析，产品总价均相对较低，价格成为成交阻力的因素相对较小。重点分析项目重点分析项目皇家皇家1 1号号竞品解读竞品解读景观分析n小区整体景观以原始森林为主，在不影响整体美观的同时，尽量保持原生态；n会所前广场配以水景喷泉、铁艺凉亭、及沙石岩雕塑小品等欧式建筑风格元素，给以项目更多品质感。重点分析项目重点分析项目皇家皇家1 1

22、号号竞品解读竞品解读营销分析n 现场体验营销：打造极具销售力的现场景观展示区提前打造，重金维护，突显项目品质；n营销推广：户外大牌，网格媒体等多渠道，多种类组合推广，树立起项目亲山宜居的形象。n营销渠道：外展，看房车接送，拓宽销售面，提供高品质服务。重点分析项目重点分析项目皇家皇家1 1号号竞品解读竞品解读小 结：n项目整体品质较高，园林景观打造较为精致，依靠独特的地理环境资源来打造一流休闲度假区，会所前欧式园林景观示范区的打造为一大亮点；n户型：项目户型方正，功能结构布局合理，赠送面积较大；n价格：项目价格为区域最高，单方面不具备竞争力；n形象：项目定位意大利建筑风格，通过户外、围挡、会所及

23、前广场景观示范区等将项目品质形象完全呈现，在客户心中形象较高。 重点分析项目重点分析项目皇家皇家1 1号号竞品解读竞品解读重点分析项目重点分析项目依云国际依云国际规划布局n 产品形态：星级酒店、洋房。n建筑风格：欧式风格。n 规划布局：项目定位别墅式花园洋房，占地180亩，总建筑面积约17万方，配套有星级酒店，羽毛球场，门球场，休闲健身器材，业主会所等。一期竞品解读竞品解读项目推盘节奏时间物业主力户型面积区间（）2011年4月洋房单配、一房、两房28-56数据来源：协卓地产市场研究部重点分析项目重点分析项目依云国际依云国际竞品解读竞品解读户型鉴赏半赠送半赠送半赠送该项目户型方正，功能分区合理，

24、以大面积露台与阳台赠送吸引客户。重点分析项目重点分析项目依云国际依云国际竞品解读竞品解读楼盘楼盘名称名称物业物业形态形态户户 型型面积区间（面积区间（m m2 2）总套数总套数供应占比供应占比依云国际洋房单 配285210%一室一厅404331250%两室一厅455615640%合 计28-56520100%本项目各户型供应情况从目前来看本案户型供应主要为一房和两房，单配相对较少，其中一房占比最大，为50%，两房占比40%。数据来源：协卓地产市场研究部重点分析项目重点分析项目依云国际依云国际竞品解读竞品解读项目产品配比及去化数据来源：协卓地产市场研究部从项目销售情况来看，各户型销售情况均相对较

25、好，市场对单配及一房的接受度相对较高，两房相对减弱重点分析项目重点分析项目依云国际依云国际竞品解读竞品解读项目产品线总价段分析数据来源：协卓地产市场研究部依云国际各总价段供需情况从项目总价段来分析，产品总价均相对较低，单配10万元以下，门槛较低，极具市场竞争力。重点分析项目重点分析项目依云国际依云国际竞品解读竞品解读外立面分析n立面风格：通过立面手工漆和大露台设计展现出其独具欧式的建筑风格。n立面颜色：立面以深黄为主基调的洋房，突显出项目大气典雅之势。n立面材质：面砖、涂料乳胶漆。重点分析项目重点分析项目依云国际依云国际竞品解读竞品解读景观分析n小区整体景观打造相对简单，主入口的打造相对气派，

26、小区道路以沙石岩花钵加以点缀，突显欧式风格；n项目销售中心以活动板房搭建，档次较低，影响项目品质。重点分析项目重点分析项目依云国际依云国际竞品解读竞品解读营销分析n销售推广：灯标、围挡等户外树立项目形象，提升项目受众度；n销售策略：外展、看房车等拓宽客户群，增强项目知晓度；重点分析项目重点分析项目依云国际依云国际竞品解读竞品解读小 结：n项目整体品质较高，定位别墅式花园洋房，欧式的建筑风格将洋房的特点体现得淋漓尽致；n户型：项目户型方正，功能结构布局合理，大面积露台为项目一大亮点；n价格：项目毗邻皇家1号，且价格相对要低，且产品品质较好，极具市场竞争力；n形象：项目通过户外、围挡等将品质形象完

27、全呈现，通过层层退台的洋房特有建筑风格，突显洋房物质，将在客户心中形象较高。 重点分析项目重点分析项目依云国际依云国际竞品解读竞品解读基它竞品项目基它竞品项目东方云顶东方云顶规划布局n 产品形态：洋房。n建筑风格：中式古典。n 规划布局：项目占地面积约30亩，总建筑面积约5万方，通过回廊、亭榭等中国古典建筑文化元素还原苏州园林，江南小镇的建筑表现。竞品解读竞品解读项目推盘节奏时间时间物业物业主力户型主力户型面积区间（）面积区间（）2012年5月洋房单配、一房、两房29-62数据来源：协卓地产市场研究部基它竞品项目基它竞品项目东方云顶东方云顶竞品解读竞品解读户型鉴赏半赠送半赠送半赠送半赠送该项目

28、户型方正，功能齐备，超大景观阳台为项目一大亮点，但部分户型布局较差，卧室门正对厨房，动静分区欠合理。布局布局较差较差基它竞品项目基它竞品项目东方云顶东方云顶竞品解读竞品解读楼盘名称物业形态户 型面积区间（m2）总套数供应占比东方云顶洋房单 配25-293413%一室一厅354613250%两室一厅51629837%合 计25-62264100%本项目各户型供应情况从目前来看本案户型供应主要为一房和两房，单配相对较少，其中一房占比最大，为50%，两房占比37%。数据来源：协卓地产市场研究部基它竞品项目基它竞品项目东方云顶东方云顶竞品解读竞品解读项目产品配比及去化数据来源：协卓地产市场研究部从项目

29、销售情况来看，各户型销售情况均相对较好，市场接受度较高。基它竞品项目基它竞品项目东方云顶东方云顶竞品解读竞品解读项目产品线总价段分析数据来源：协卓地产市场研究部东方云顶各总价段供需情况从项目总价段来分析，产品总价均相对较低，各户型去化均相对较好。基它竞品项目基它竞品项目东方云顶东方云顶竞品解读竞品解读营销分析n销售推广：灯标、围挡等户外树立项目形象，提升项目受众度；n销售策略：通过外展拓宽客户群，增强项目知晓度。基它竞品项目基它竞品项目东方云顶东方云顶竞品解读竞品解读n项目以中式的建筑风格和浓郁的中国风情呈现，回廊、亭榭等中国古典元素在项目景观中得以体现，整体品质较好；n户型：项目户型方正，但

30、功能结构布局欠合理，大面积景观阳台为项目一大亮点；n价格：项目价格相对较低，在市场上具有一定竞争力；n形象：项目通过户外、围挡等将品质形象完全呈现，通过极具中国古典风情的推广宣传将项目建筑风格体现至极。 小 结：基它竞品项目基它竞品项目东方云顶东方云顶竞品解读竞品解读规划布局n 产品形态：洋房。n建筑风格：中式建筑风格。n 规划布局：项目占地面积约60亩，总建筑面积约5万方，项目定位森林亲子度假社区，通过多个儿童游乐场突显项目特质，亲子度假社区。基它竞品项目基它竞品项目伴山丽景伴山丽景竞品解读竞品解读项目推盘节奏时间物业主力户型面积区间（）2011年6月洋房单配、一房、两房3060数据来源：协

31、卓地产市场研究部基它竞品项目基它竞品项目伴山丽景伴山丽景竞品解读竞品解读户型鉴赏户型鉴赏该项目户型方正，功能齐备，大阳台为项目一大亮点，并无太多吸引客户地方。半赠送半赠送半赠送半赠送基它竞品项目基它竞品项目伴山丽景伴山丽景竞品解读竞品解读楼盘名称物业形态户 型面积区间（m2）总套数供应占比伴山丽景洋房单 配28-303613%一室一厅384614252%两室一厅51609635%合 计28-60274100%本项目各户型供应情况从目前本案户型供应配比来看，主要为一房和两房，其中一房占比最大，为52%，两房占比35%。数据来源：协卓地产市场研究部基它竞品项目基它竞品项目伴山丽景伴山丽景竞品解读竞

32、品解读项目产品配比及去化数据来源：协卓地产市场研究部从项目销售情况来看，各户型销售情况均相对较好，去化率达85%。基它竞品项目基它竞品项目伴山丽景伴山丽景竞品解读竞品解读项目产品线总价段分析数据来源：协卓地产市场研究部数据来源：协卓地产市场研究部伴山丽景各总价段供需情况从项目总价段来分析，产品总价均相对较低，价格成销售阻碍的因素相对从项目总价段来分析，产品总价均相对较低，价格成销售阻碍的因素相对较小，各户型去化均也相对较好较小，各户型去化均也相对较好基它竞品项目基它竞品项目伴山丽景伴山丽景竞品解读竞品解读营销分析n销售推广：项目主入口处刀旗的小创意，吸引眼球；内部儿童游乐场的打造，提升项目品质

33、形象；n销售策略：通过外展拓宽客户群，增强项目知晓度。基它竞品项目基它竞品项目伴山丽景伴山丽景竞品解读竞品解读n项目定位森林度假亲子社区，通过内部多个儿童游乐设施的打造，体现项目亲子社区的玩乐氛围；n户型：项目户型方正，功能分区合理，但并无太大吸引客户亮点；n价格：项目价格相对较低，在市场上具有一定竞争力；n形象：项目通过入口处彩旗，风车，内部多个儿童游乐设施的打造，体现项目亲子社区的玩乐氛围，亲子社区形象呈现完美。 小 结：基它竞品项目基它竞品项目伴山丽景伴山丽景竞品解读竞品解读其它竞品项目其它竞品项目夏都夏都规划布局n 产品形态：星级酒店、洋房。n建筑风格：中式风格。n 规划布局：项目定位

34、原生态休闲度假城，占地720亩，总建筑面积约13万方，一期为中式多层步梯房，二期为退台式花园洋房，配套有星级酒店，网球场，休闲会所等。竞品解读竞品解读项目推盘节奏时间物业主力户型面积区间（）2011年4月洋房单配、一房、两房30-60数据来源：协卓地产市场研究部其它竞品项目其它竞品项目夏都夏都竞品解读竞品解读户型鉴赏该项目户型方正，干湿、动静分区合理，以大面积阳台、飘窗赠送吸引客户半赠送半赠送半赠送半赠送票窗全赠送票窗全赠送其它竞品项目其它竞品项目夏都夏都竞品解读竞品解读楼盘名称物业形态户 型面积区间（m2）总套数供应占比夏都洋房单 配3032527%一室一厅384341257%两室一厅536

35、025636%合 计30-60720100%本项目各户型供应情况从目前来看本案户型供应主要为一房和两房，单配相对较少，其中一房占比为57%，两房占比36%。数据来源：协卓地产市场研究部其它竞品项目其它竞品项目夏都夏都竞品解读竞品解读项目产品配比及去化数据来源：协卓地产市场研究部从项目销售情况来看，各户型销售情况均相对较好，一房供需情况最好。其它竞品项目其它竞品项目夏都夏都竞品解读竞品解读项目产品线总价段分析数据来源：协卓地产市场研究部数据来源：协卓地产市场研究部夏都各总价段供需情况从项目总价段来分析，产品总价均相对较低，单配10万元以下，门槛较低，极具市场竞争力。其它竞品项目其它竞品项目夏都夏

36、都竞品解读竞品解读外立面分析n建筑风格：中式建筑风格。n立面颜色：立面以白色为主基调，裙楼以外墙砖点缀突显出项目清新，典雅。n立面材质：面砖、涂料乳胶漆。其它竞品项目其它竞品项目夏都夏都竞品解读竞品解读景观分析n小区整体景观打造和谐，极具中国古建筑风格的星级酒店，人工湖及亭榭，都体现出浓郁中国风；n区域本身森林覆盖率达90%，通过人工开辟健身步道，让业主进一步接近大自然。其它竞品项目其它竞品项目夏都夏都竞品解读竞品解读营销分析n销售推广：极具竞争力的景观示销售推广：极具竞争力的景观示范区及销售中心打造，酒店的运营范区及销售中心打造，酒店的运营等，提升项目品质；等，提升项目品质；n销售策略：通过

37、外展拓宽客户群，销售策略：通过外展拓宽客户群，增强项目知晓度。增强项目知晓度。其它竞品项目其它竞品项目夏都夏都竞品解读竞品解读小 结：n项目整体品质较高，通过景区内多个人工湖、亭榭、及健身步道的打造，使项目景观更具观赏性；n户型：项目户型方正，功能结构布局合理，大面积露台为项目一大亮点；n价格：项目品质较高，价格相对较低，整体性价比较高；n形象：项目通过小区内景观的打造，及本身大面积森林覆盖，生态宜居的形象树立较好，且有4星级酒店的配套支撑，在客户心中形象较高。 其它竞品项目其它竞品项目夏都夏都竞品解读竞品解读产品区域项目较多，物业形态以5+1及6+1多层为主，建筑风格以中式居多，主力户型为单

38、配2532 ，一房3546 ，两房4562 ，相对集中单一；价格因区域存在较多小产权项目，因此价格相差较大，均价为1600元/ 3100元/ ，且总价相对较低，均在18万以内，价格成销售阻碍的因素相对较小； 客户主要以万州、重庆等客群为主，以避暑、度假居住及投资为主品牌区域发展起步期，目前尚无品牌开发商介入营销多以区域外展营销为主，以度假、避暑居住为本资源依靠苏马荡强大的自然资源及政府政策支持，未来规划前景看好项目分析：市场预测：关于产品目前区域产品较为单一，随着景区的发展成熟，高档次产品将会出现；关于价格受政策等利好消息影响，区域产品价格将逐年上升；关于客户以万州及重庆主城客群为主，旅游、度

39、假、避暑居住及投资性需求占主流关于竞争区域竞争将逐渐激烈，项目创新及营销思路为主要突破点区域楼盘小结竞品解读竞品解读总 结：市场因素：“区域市场混乱，竞争激烈，产品单一，品质相对较差”，而如何摆脱区域产品竞争，打造区域市场特有产品，还为客户所接受，是摆在我们眼前的现实困惑；差异化：在市场供应相对充足环境下，为客户提供差异化竞争优势冲击市场；竞品解读竞品解读PART 4产品建议项目产品打造方向思考我们再来看看我们竞争项目情况产品建议产品研判项目名称皇家1号依云国际东方云顶本案效果图物业形态商务酒店、5+1洋房星级酒店、5+1洋房6+1洋房6+1洋房体 量6万方17万方5万方14万方建筑风格意大利

40、风格西班牙风格中式古典风格梯户比步梯、1梯4户,后期电梯步梯、1梯4户步梯、1梯4户配套3000皇家会所，酒店，大型户外停车场及游乐设施等羽毛球场，门球场，停车场，星级酒店，健身器材，业主会所2000泛会所，三大主题式休闲广场酒店销售均价3100/2950/2600/项目卖点自然资源,风情洋房自然资源,风情洋房赠送空间建筑风格,性价比竞品重点楼盘比较数据来源：协卓地产市场研究部从周边竞争楼盘可以看出，品质相对较高，且具备较强的市场竞争力，无论从建筑风格，景观打造，性价比等方面都具备较强的优势。产品研判项目项目名称名称本案本案效果图物业形态洋房体量约14万方容积率约3.00建筑风格规划销售价格项目卖点体量、容积率等我们无法改变，但是我们可以改变目前还是空白的；后期打造好的项目规划可提高市场认可度可通过产品本身价值来提高销售价格好的建筑风格可提高项目整体形象产品研判面对严峻的市场环境坚守：顺应市场环境，艰难前行突围：杀出重围，引领市场，大步向前？产品研判如果我们选择顺应市场，我们来看看我们的处境项目名称皇家1号依云国际东方云顶本 案项目效果图物业形态 酒店、