{消费者行为}XX山庄策划报告之消费者分析

1、消费者行为XX山庄策划报告之消费者分析XX 山庄筹划方案之消费者分析消费者的需求决定着工程的规划和定位，于前期的市场调查中，我们重点 对 消费者的需求进行了了解。 下面将对消费者较为关注的问题进行逐壹分析。 环境：于调查过程中，环境是 XX 人提及率最高的词汇，这充分表达 XX 市民 对 住宅环境的重视， 它预示着 XX 人已从单纯的住宅满足居住需要过渡到对 居 住质量的追求，这种消费观念的进步于本次调查中表现得尤为突出。众 多被 访者历数环境恶劣对自身家庭生活带来的不便和影响，强调社区周边 及其环 境必将是其考虑的首要问题。事实上，综观 XX 市场于售的众多楼 盘，环境影 响着楼盘售卖情况的

2、优劣。XX 花园是公认的受环境之害最为典型的楼盘。 XX 花园采用全现浇结构， 这于 XX 地产界仍较为少见，不仅质量过硬，许多被访者也认为其房型 结 构比拟超前，物业管理等关联配套也做得不错，地理位置莅临 XX 壹 中旧 址，属老市区的繁华地段，交通便捷，学习生活方便，但壹直以来 销售均 不甚理想。究其原因，有被访者直言：除其价格稍高外，环境是 影响其销 售的重要因素。定位为高档住宅，但它离电厂和化肥厂近，空 气不好，又 因为地处老城区，周边环境拥挤、嘈杂，环境和其高档定位 不相称，故销 售阻力较大。而东部的 XX 花苑，定位为经济实用房。价 格适中，周边没 有工业企业，交通方便、地段也不偏

3、，更重要的是环境 清净、适宜居住 不难见出， XX 市民对环境的理解仍较浅，仅仅停留于 对周边和社区环境 的关注，但他们已从日常的生活中深刻感受到环境对 生活的影响不容忽 视，尤其是对社区人文环境的重视更是代表着高素质 群体和年轻壹代的消 费追求。 于访问过程中，壹位文艺界人士就特别提出人文环境是社区居民生活质 量 的重要保障。 他认为人文环境的形成于于楼盘本身开发理念的引导和 社区 居民的共同维护。没有良好的开发理念，很难吸引壹批较高素质的 居民， 也很难对入住居民形成自然约束形成良好的居住气氛，所以人文 环境对楼 盘开发至关重要。 其实环境除了社区人文环境仍有绿化环境， XX 人真正意识到

4、的环境仅 是 社区的根底环境，他们对社区的绿化环境根本没概念，这和 XX 房地 产的开展程度密切关联。毕竟于 XX，真正讲究社区环境规划和园艺绿 化的楼 盘且不多，美伦美奂的经典楼盘根本没有，这对后继开发者而言 是挑战， 也是机遇。因为对这个市场空白，存于着广阔的开展空间。只 要做足环境 文章，切实地让消费者见到更加精美 、安逸的生活环境 ， 且加以适当引导， 激发人们对美好生活的进壹步追求，必定会带来新的 消费热潮。地段：地段是 XX 市民关注的重点。于这壹个重视教育的城市里，地段的选择往往和学校联系于壹起。方便小孩读书胜过对上班购物方便的要求，当然 如果上班购物也方便就更好了。 有的被访者

5、仍明确要求新区的楼盘必须考 虑建立幼儿园，因为幼儿园的孩子太小，不能独立上下学，接送又 麻烦， 于社区内设立幼儿园不仅解除了年轻夫妻的后顾之忧，也让那些 照见孩子 的老人少了劳顿之苦。小学和中学那么不然，只要离社区不是太 远，有便捷 的班车直达即可。经济开展的趋势和政府的宏观规划对 XX 市民选择地段有着积极而特殊 的 影响，人们不再认为离学校 、商店、市场近的地角就是理想的地段 ， 相反， 西部的经济和新规划的东部城区就引起壹局部人的兴趣。就东部 而言，人 们普遍认为，市政府即将东迁为东部新区带来希望。因为政府 东迁，必然 会健全关联的配套设施 ，加快东部的开展 。而且，东部重 工业少 ，污

6、染少， 空气好；土地广阔，便于新社区的规划和绿化 ，也 少有老城区杂、 乱、脏、 吵的种种弊端，这对于渴望逃脱老城区嘈杂 居住环境、追求生活质量的人 群有特别的吸引力。从调查的资料见， XX 花苑的热销就是这种地角选择新流向的有力证明。 很多人说，阳光花园开发晚了，如果早壹些， XX 花苑就没有当下这样 卖 得火。因为从经济见，西部更具活力。几年前，于政府仍没决定如何 迁移 时，人们想于西部买房子，但阳光迟迟未动，没奠基，捱了几年才 开工， 且且是期房，所以人们见到没适宜的了，就把目光投向东部，后来政府东 迁的呼声渐大，大家寄的希望也愈高 ， XX 花苑就是占了这个先机卖火了XX 花苑正处于城

7、乡结合部的新区地带，经调查，许多人去 XX 买房不是 为了住，而是为了投资，壹年多来， XX 花苑的热销和房价的升值有目 共睹，反映了人们对新城区充满信心和希望， 这应该是东部新区地产开发 者 的强心剂。位于东部新区的 XX 山庄有如此机遇，当是我们的信心 和希望 所于。价格：价格壹直是楼盘售卖最敏感的因素。对 XX 山庄而言也是这样。许多被 访者于了解该楼盘情况时，就直言不讳其价格不宜过高，于1200元/ m2以下 较为适宜。从我们调查的情况见，1200元/ m2的价位应该是适中的。纵观XX市各楼盘，成气候的小区如 XX花苑、XX苑、XX苑等均 定位于经济实 用房的范畴，价格于1000元/

8、m上下，从环境、规模及 房型结构、社区物 业配套等来见，除 XX 花苑稍好壹些外，其他档次均 不高，仅仅停留于满 足居住需要的层面上，不过比传统的设计规划做得 稍好壹些而已。XX公寓属XX市价位较高的社区，价格于 1400元/ m之上，较好的楼层和户 型到达1680元/ m。从调查情况见，地段和房型结构是其价格坚挺的 支柱。 XX 公寓位于 XX 市中心地带，周边繁华但不嘈杂，颇有闹中取 静的感觉； 优越的地段，满足人们上班、购物、生活和学习，确实是愿 意安居市内的 XX 人的理想社区。从房型结构而言， XX 公寓也是众多 楼盘中较好的，客 厅敞亮、卧室的采光和通风也不错，楼和楼之间间距 大，

9、根本没有暗房。 壹层架空设立停车室和储藏间是 XX 公寓的又壹亮 点，这虽然于楼盘成熟 的其他城市早已司空见惯， 但于尚处于起步的 XX 市仍然值得称道，毕竟 这表达了 XX 地产开发已向人本观念靠近 可是 XX 公寓仍不能称之为 XX 市真正意义上的高档社区，它没有绿化环境、 没 有车库、没有标准的物业管理，更没有自然形成的温馨的人文环境。XX 公寓售价高仍市场反映良好，从侧面反映了 XX 市民对楼盘创新的认 可和 对生活质量的追求。XX 山庄位于东部新区， 市府东迁会于壹定程度上激起人们关注的热情， 但因其 离人们熟悉的传统生活区有壹定距离，而且新区前景尚不明朗，更多的 人 会持观望态度。

10、 XX 山庄以中价入市是谓明智之主，价格过低不利于 增强 新区市场的信心，易造成市场观望，价格过高不利于市场进入，可 能会导 致第壹消费意识减弱，从而客观造成购置心理的屏障。 XX 市人 均收入且 不太高，中价让人们于第壹感观中觉得能够承受，也增强他们 对该工程的 兴趣，但这且不说明我们始终以中价销售，壹旦人们关注的 热度增加，发 现 XX 山庄真的不同于 XX 已有的楼盘，环境优美，尽显 人本思想，那时 XX 山庄的售价必将上涨。 故建议分期开发、 分期定价， 预留价格上涨的 空间。才能使 XX 山庄于现有情况下扬长避短，于价格 定位上取得预见性 的胜利 户型：房屋户型的设计直接影响楼盘的受欢送程度。从调查能够见出， XX 市 楼 盘的户型设计仍比拟落后， 双卫不多、错层少有、复式更是近乎绝迹。 人 们反映最多的仍是对客厅的不满意：面积偏小，设