四象限分析模型

1、四象限分析模型图2.2中，我们将四个互相作用，并表示或影响供求关系的因素租金 R、市 场存量S （视作供给）、新开发建设量C和房地产物业价格P作为坐标的四个方 向的轴。每根轴都从原点出发，数据均为正值，越往外值越大。租金R图2.2 :房地产物业市场与资本市场关系S在解释图2. 2时，按照顺时针方向对各象限进行解释是比较合适的。在这 个图中.右侧的两个象限（第I和第W ）代表空间使用的物业市场，左侧的两个象 限（第U和第川）则是对资产市场上的房地产所有权进行研究 e让我们从揭示短 期租金形成机理的第1象限开始分析。2 、第I象限有租金和存量两个坐标轴： 租金（每单位空间）和物业存量（也以 空间的

2、计量单位进行衡量，如平方米）。曲线表明在国家特定的经济条件下，对 物业的需求数量怎样取决于租金。 从纵轴上可以看出，租金变化时所对应的物业 需求数量。如果不管租金如何变化，家庭或企业的物业需求数量不变（非弹性需求），那么曲线则会几乎变成一条完全垂直的直线；如果物业的需求量相对于租 金的变化特别敏感（弹性需求），则曲线就会变得更为水平。如果社会经济状况发 生变化，则整个曲线就会移动。当公司或家庭数量增加（经济增长）时，曲线会向 上移动，表明在租金不变的情况下，物业需求会增加；当经济衰退时，曲线会向 下移动，表明物业需求减少。为了使物业需求量D和物业存量S达到平衡，必须确定适当的租金水平 R, 使

3、需求量等于存量。需求是租金 R和经济状况的函数：D（R ，经济状况 ）=S （2 1）如前所述物业市场上的存量供给是由资产市场给定， 因此，在图 22 中对 于横轴上的某一数量的物业存量， 向上画一条垂直线与需求曲线相交， 然后从交 点再画一条水平线与纵轴相交，按照这种方法可以找出对应的租金标准 . 在使用 物业的这种租金标准下我们可以将注意力转移到第U象限。第U象限代表了资产市场的第一部分，有租金和价格（每单位空间）两个坐标 轴。以原点作为起点的这条射线， 其斜率代表了房地产资产的资本化率， 即租金 和价格的比值。这是投资者愿意持有房地产资产的当前期望收益率。一般说来， 确定资本化率需要考虑

4、四个方面的因素： 经济活动中的长期利率、 预期的租金上 涨率、与租金收入流量相关的风险和政府对房地产的税收政策。 当射线以顺时针 方向转动时， 资本化率提高； 逆时针方向转动时， 资本化率下降。 在这个象限中， 资本化率被看做一种外生变量，它是根据利率和资本市场上各种资产 （股票、债 券、短期存款 ）的投资回报而定的。因此，该象限的目的是对于租金水平只利用 资本化率 i 来确定房地产资产的价格 P： P=R/i （2.2） 房地产资产的价格也可以通过以下方式得出，对于第I象限中的某种租金水 平画出一条垂直于纵轴的直线直到与第U象限的射线相交，从交点再向下画出一条垂直于纵轴的直线，该直线与横轴的

5、交点便是资产的给定价格。第川象限是房地产资产市场的一部分， 在这个象限中，对房地产新资产的形 成原因进行了解释。这里的曲线 f（C） 代表房地产的重置成本。如图 2.2 所示这 种情况的假设条件是，新项目开发建设的重置成本是随着房地产开发活动（C）的增多而增加， 所以这条曲线向左下方延伸。 它在价格横轴的截距是保持一定规模 的新开发量所要求的最低单位价格 （每单位空间 ）。假如开发成本几乎不受开发数 量的影响， 则这条射线会接近于垂直； 如果建设过程中的瓶颈因素、 稀缺的土地 和其他一些影响开发的因素致使供给非弹性变化，则这条射线将会变得较为水 平。从第U象限某个给定的房地产资产价格，向下垂直

6、画出的一条直线，再从该直线与开发成本相交的这一点画出一条水平线与纵轴相交， 由纵轴交点便可以确 定在此价格水平下的新开发建设量， 此时开发成本等于资产的价格。 如果房地产 新的开发建设量低于这种平衡数量， 则会导致开发商获取超额利润； 反之，如果 开发数量大于这个平衡数量， 则开发商会无利可图。 所以新的房地产开发建设量 c，应该保持在使物业价格P,等于房地产开发成本f（c）的水平上，即：P=f（C） （23）在第W象限，年度新开发建设量（增量）c，被转换成为房地产物业的长期存量。 在一定时期间内，存量变化 S,等于新建房地产数量减去由于房屋拆除（折旧） 导致的存量损失。如果折旧率以S表示，贝

7、 S= C- S S （2.4） 以原点作为起点的这条射线代表了使每年的建设量正好等于纵轴上某一个存量 水平（在水平轴上 ）。在这种存量水平和相应的建设量上， 由于折旧等于新竣工量， 物业存量将不随时间发生变化。因此， S等于0，S= C/S。在以后的章节中将对这种关系进行更为详细的讨论； 在这里， 重要的是需要记住这一点， 即在第W象限假定了某个给定数量的开发建设量，同时确定了假设在开发建设量永远继 续的情况下导致的存量水平。对四象限模型，我们已经进行了 360度的全方位分析。从某个存量值开始，在物业市场确定租金，这个租金可以通过资产市场转换成为物业价格。接着，这些资产价格可导致形成新的开发

8、建设量；再转回到物业市场，这些新的开发建设 量最终会形成新的存量水平。当存量的开始水平和结束水平相同时， 物业市场和 资产市场达到均衡状态。假如结束时的存量与开始时的存量之间有差异，那么图 2.2中四个变量(租金、价格、新开发建设量和存量)的值将并不处于完全的均衡 状态。假如开始时的数值超过结束时的数值，租金、价格和新开发建设量必须增 长以达到均衡。假如初始存量低于结束时的存量，租金、价格和新开发建设量必 须减少，使其达到均衡，对四象限模型的环顾一圈的考察，给我们就公式(2 . 1)一(2 . 4)的联立求解给出了简单的、直观的解释。3、宏观经济变化对均衡的影响上图的四象限模型也表达了宏观经济

9、对房地产供需均衡的影响，比如需求的决定，利率水平等。我们可用逐个因素的变化来看看供需均衡是如何变动的。图2.2 :物业与资本市场：需求D发生变化一R上升上图中表示经济增长对供需均衡的影响。 当经济增长时，人们收入增加，对 空间的需求亦随之增长。假设其它条件不变，这种增长导致需求曲线（图中为一 直线）D向外移动，结果是：租金水平 R上升一物业价格P上升一新开发建设量 C上升f物业存量S上升f满足需求。4、资本需求发生变化对均衡的影响同样，长期利率水平也对投资者的预期产生影响，进而影响到房地产供需均 衡状况。假设资本市场能对各种资产的价格进行有效调整，使各种投资在进行风 险调整后，能够获得社会平均

10、的投资回报，那么，利率上升使得投资者愿意将资 金投向其它的经济领域，比如买债券，房地产市场资金减少，价格下跌。利率下 跌，房地产市场资金进入增加，价格逐渐上升。无论何种情形，最后供求双方会 达到一种均衡。如下图所示。图2.3 :房地产物业与资本市场：资产需求发生变化上图中表示利率下降的情形，其均衡机制为：利率下降f房地产物业价格P上升f新开发建设量C增大f市场存量S （供给）增加f租金下降，需求上升f 达到均衡。5、开发成本变化对均衡的影响影响房地产市场的最后一个外部因素是新开发建设项目供给计划的变动。这种变化的来源较多，如较高的短期利率使开发项目融资难度上升， 导致新建物业的成本加大，并导致

11、新开发建设量减少；政府出台较为严格的区域规划或其它的 建筑法规，也可能增加开发成本和降低新项目开发建设的获利水平（如对开发产品的要求，城市拆迁安置）。这些涉及到供应因素的负面变化，会使得第川象限 内的价格成本曲线向外移，进而影响到整个供求平衡。具体见下图。价格P资本市场估价P=R/i租金RS=D（ R,经济状况）资本市场：新项目开发建设I7-物业存量S（平方米）新开发建设量C （平方米） S=C- S *S<0房地产市场 存量调整图2.4 :房地产物业与资本市场：开发成本变化图2.4的作用机制为：开发成本上升，价格成本曲线外移一新开发建设量下 降一物业存量增加值下降一物业供给下降一租金上

12、升一拉动价格上升针对于我国的住宅市场进行相关分析一、我国商品住宅市场的四象限模型分析四象限模型有两个假设条件。一是在市场其他条件给定的情况下，住宅资产 （所有权）价格是由住宅资产市场的供给和需求双方相互作用决定的。二是在市场其他条件给定的情况下，在住宅使用市场，使用权的供需关系决定使用权价格即 租金。上面假设的是其他条件不变，资产市场和使用市场相对独立的情况。 实际 上，住宅资产市场和使用市场之间有密不可分的关系， 共同兴衰起伏。两个市场 之间有如下两个连接点：第一，租金。住宅的收益水平，是诱发住宅资产需求的一个极其重要的因素。 住宅资产市场上对所有权房的需求，主要是由住宅使用市场的租金水平决

13、定的， 因为投资者购买房产时， 是将其视作为当前或未来的现金流， 租金的变化自然会 影响到资产市场上对所有权的需求。第二，新开发建设量。 两个市场均受住宅开发建设情况的影响， 当开发量增 加时，资产市场的供给量增加，价格下跌，使用市场的租金也会下跌，见图 1 四象限模型。在图1中，右侧两个象限（i、w）代表住宅使用市场，左侧两个象限（） 代表住宅资产市场。第一象限演示的是住宅使用市场，其中，横坐标为住宅使用权的存量s,纵坐标为住宅使用权的价格即租金 R,租赁需求曲线ddo在一定的经济状况下，供 给和需求一旦相等，租金水平 R随之确定。第二象限演示的是住宅资产市场， 其中，横坐标为房地产所有权的

14、买卖价格 P，以原点为起点的射线ii的斜率等于房地产的资本化率I，是投资者希望通过 拥有住宅得到的收益率。 在这里， 资本化率是根据投资者的预期给定， 一般受长 期利率、租金的预期上涨率、 出租经营的风险以及国家住宅政策的影响。 由第一 象限的租金水平以及预期的资本化率，可以确定住宅相应的投资价格P=R/I，这样第二象限就确定了住宅价格 P。第三象限是住宅资产市场的另一部分， 反映了新建的数量是如何确定的。 斜 线f（c）反映的是住宅的开发成本，图中假设开发成本P与开发量 C成正比，所 以是一条向左下方的斜线， 斜线与横轴相交处的横坐标数额， 代表了启动开发所 需的最少资金量。将资产市场确定的

15、价格投影到成本曲线，得出相应的开发量， 此时开发成本等于价格 P=f（C） 。当开发量小于资产市场所需的开发量时，开发 商获得超额利润；反之，则无利可图。第四象限是使用市场的另一部分，反映了新开发量C（增量）如何转化成使用 市场的存量S。在一定时间内，存量变化（流量）AS等于新建住宅数量减去由于房 屋拆除（折旧）导致的存量损失。如果折旧率以 S表示，贝AS=C-SS由原点出发的斜线代表了存量与开发量的关系， 斜线上任意一点对应的开发 量和存量有如下关系，开发量刚好抵消折旧量，以保证存量维持不变，即AS=0 C=SS 或 S =C/S这样，在这个四象限模型中，从某一存量开始，由使用市场决定租金，

16、租金 在资产市场决定价格， 价格再决定开发量， 开发量又导致存量的变化。 当存量的 终值和起始值保持相同时， 资产市场和使用市场达到均衡。 当存量的终值和起始 值不同时，图中的变量如租金、价格、开发量、存量都没有达到完全均衡。如果 起始值大于终值，贝租金、价格、建设量必须上升以达到均衡；如起始值小于终 值，贝租金、价格、建设量必然下跌以达到均衡。从某个存量开始， 在使用市场确定租金， 这个租金通过住宅资产市场转换成 为使用权价格。 这些价格导致形成一定新的开发量， 再转回到使用市场形成新的 存量水平。二、我国商品住宅市场影响因素的四象限模型分析1. 经济增长对商品住宅市场影响的分析我国经济近年

17、来持续快速增长， 对商品住宅价格影响十分显著。 当经济增长 时，图 2 所示的住宅市场四象限模型中的第一象限内的需求曲线将向右上方平 移，住宅市场的租金水平和需求量将会同时提高或增加。 住宅市场租金水平的提 高将会使第二象限内的住宅转让价格提高， 住宅转让价格的提高必将促使住宅开 发量的增加， 从而增加住宅的开发成本和市场供给量， 并最终形成使用市场中的 需求量与供给量之间、资产市场中的转让价格与开发成本之间新的平衡。因此， 经济增长将使住宅市场呈“扩散式”发展。2. 置业城市的优惠措施对商品住宅市场影响的分析不少城市的政府制定了一系列置业其城市的优惠措施， 越来越多的外埠消费 者开始选择其城

18、市， 投资其城市。 置业城市的优惠措施， 将导致该城市住宅投资 需求上升和住宅投资收益率 (I) 的下降，如果住宅的市场租金 (R) 不变，因为 I=R/P ，就会使住宅的市场价格 (P) 上升，住宅市场价格的上升又会引起住宅市场 开发量(Q)的增加，并最终导致住宅市场供给量(S)的增加和租金水平(R)的下降， 从而达到新的平衡。 新的平衡要求初始的租金水平与新平衡达到时的租金水平相 等。因此，置业城市的优惠措施， 将会导致该城市整个住宅市场呈现“不完全扩 散式”发展，如图 3 所示。3. 城市新区建设、旧城改造对城市商品住宅市场影响的分析过去几年， 不少城市新区建设突飞猛进， 旧城改造轰轰烈烈， 而城市规划条 件的限制、 土地价格的上升、 拆迁安置费用的增加， 无疑会导致住宅市场开发成 本(C)的上升，减少住宅新开发项目的获利能力，这种影响将会使第三象限内的 开发曲线向左上方平移。 住宅开发成本的上升， 在住宅价格不变时使新开发项目 的数量 (Q) 减少，从而导致住宅市场供给量 (S) 减少， 在需求不变的情况下， 推动 住宅市场租金 (R) 和转让价格 (P) 的上涨，并达到新的平衡，整个住宅市场呈现 “平