贵阳开成地产云环路项目整体开发思路_49页__凌峻

1、贵阳开成地产云环路项目整体开发思路凌峻地产（中国）有限公司广州凌峻房地产咨询有限公司2010 年 1 月 24 日目录前言 3第一部分：分析篇 4.一、城市层面分析 4.二、市场层面分析 8.三、土地市场供应分析 1.3四、区域层面分析 1.5.五、项目层面分析 2.4.第二部分：思考篇 2.9.一、项目是什么项目定性分析 2.9二、项目开发难点大体量的拆迁问题解决方案 3. 0三、对谁来开发目标客户群分析 3.1四、项目做什么确定项目的产品线 3.3第三部分：定位篇 3.4.一、战略突围 3.4.二、开发理念 3.5.三、市场定位 3.6.四、项目案名 3.7.第四部分：产品规划设计建议 3

2、.7一、规划设计重点问题 3.7二、项目地块价值分析 3.8三、整体规划布局建议 3.9三、建筑风格建议 4.1.四、户型设计建议 4.3.五、园林风格建议 4.7.六、项目社区配套建议 4.9结束语 5.2.、八 、亠前言通过对地块以及市场的调查走访， 整体而言， 本案其开发风险相 对较小，在此前提下，如何实现项目的快速销售与价值的最大化，必 然是项目目前所面临的核心命题， 这一切又将回归房地产开发的原点 产品打造。因时间较为紧迫， 本报告是在对项目、 对区域市场初步了解的基 础上，着重从战略发展体系上阐述了项目所面临的问题及机遇， 以及 在当前情况下，应该如何从战略上把握项目的整体开发思路

3、以及产品 规划等问题。 试图为开成地产提供决策的依据， 确保项目取得开发成 功。第一部分：分析篇一、城市层面分析1、城市概况贵阳市市域总面积 8034 平方千米，市区面积 2403 平方公里， 建成区建设用地面积 157 平方公里；人口约 394 万人，城市实际居 住人口约 174 万。受山区地形的影响，贵阳市在城市发展模式上， 因地制宜的形成以中心区为市级中心，小河、白云区为市级次中心， 金阳、龙洞堡、花溪、三桥马王庙、新添、二戈寨为片区中心的城市 结构。各片区依托中心区形成“众星捧月”的空间布局形态，形成城 区、城镇圈、城镇外围地区三层次布局。頁阳市旅对地图分析:从本案在城市所处的区位来看

4、，位于城市未来重点发展区域的 边缘一一白云区与金阳新区交接处，同时连接主城区与下辖县的枢 纽，未来前景看好。贵阳作为单中心省会城市，其城市的向心力较强，贵阳下辖县 以及贵州地级市的客户为城市房地产的发展提供了源源不断的购买 力。2、城市经济贵阳作为省会城市，从城市的经济指标各项数据来看，其经济欠 发达，且在未来缺少国家政策有力的支持， 短期内较难实现跨越式的 增长，一定程度上制约了贵阳房价的提升。2008年贵阳城市统计公报各项数据国民生产总值811.05亿元社会固定资产投资601.57亿元房地产开发投资170.10亿元住宅投资96.72亿元全年财政总收入224.29亿元城市居民人均可支配收入13817 元分析:虽然城市经济欠发达，普通消费者购买能力不强，但贵阳作为中 国的避暑之都，对于省外的消费者具有一定的吸引力，据统计，来自 省外购房客户比例高达15% ;另贵州矿产资源丰富，是一座藏富于 民的城市。3、城市规划1）人口规划：至2020年，贵阳市域常住人口 500万人，其中城镇 人口 400万人，城镇化水平达到80%，年均提高1个百分点左右。 至2020年，中心城区城镇人口约 320万人，市域外围城镇人口约 80万人。分析：根据人口规划，未来每年增加人口将达到13万人次，根据34