文冲石化路以西城中村改造集体土地和集体物业

1、文冲石化路以西城中村改造集体土地和集体物业补偿方案（ 2011 年 7 月 29 日全体股东代表大会表决通过）为在文冲社区石化路以西城中村改造工作中，继续壮大 集体物业，实现集体物业利益最大化，现结合社区在城中村 改造中整合集体物业和土地并集中经营的实际情况，制定本 补偿方案。一、为了改变目前集体物业分散而不利于集中经营、难 于实现集体物业利益最大化的状况，经联社及各经济社在城 中村改造过程中，整合城中村改造范围全部集体物业进行集 中经营，以实现提高资产价值及集体收益，实现集体物业利 益最大化。对改造后的集体物业不再对经联社和各经济社进 行实物分配，而是在回迁时设立物业管理公司，将改造后获 得

2、的全部集体物业所有权交给物业管理公司并由物业管理 公司进行统一经营管理。经联社及各经济社作为物业管理公 司的股东按股份分利润。二、本补偿方案结合文冲社区石化路以西城中村改造整体计划同步执行，自本补偿方案获得经联社股东代表大会表决通过后，经联社及各经济社应在改造计划规定的时间内， 将城中村改造范围的全部集体物业和土地腾空并交付城中 村改造工程建设使用。三、本补偿方案的适用对象为文冲石化路以西城中村改 造范围内，有土地权益和集体物业的联社和各经济社。适用 范围为文冲石化路以西城中村改造范围内的集体土地和集 体物业。四、本次集体物业的补偿按照土地使用权、 房屋的性质、 使用功能分类补偿，具体为：（一

3、）房屋的补偿根据使用性质 ,按照“拆一补一”的原 则补偿：1、被拆迁房屋为住宅的，按照一平方米建筑面积补偿 一平方米建筑面积的住宅。对各经济社分给合作方的住宅 （包括合作方又转让给个人居住的） ，由经联社直接按照 “拆 一补一”的原则补偿给合作方，并在原合同约定的使用期满 后，由物业管理公司收回经营。2、被拆迁房屋使用性质为非住宅的，按照一平方米建 筑面积补偿一平方米建筑面积的商业面积。经联社在回迁时为各经济社建设社址，各经济社的新社 址面积从其补偿的商业面积中按 1:1 的比例减扣。（二）空地的土地使用权补偿，按照联社及各经济社目 前使用的空地面积分类进行补偿为：1、原建有上盖物但因河涌整治

4、拆除用于安置房建设的 空地，按照 3 平方米空地面积补偿 1 平方米商业面积。2、现状没有建筑物的空地（村道、街道除外），即小 区公共空地、建筑物周边空地、鱼塘、水塘，按照 7 平方米 空地面积补偿 1 平方米商业面积。五、物业管理公司的组成、经营和股份计算及分配方式1、物业管理公司的股东由本次补偿方案涉及的经联社 及各经济社组成。物业管理公司负责管理和经营本次改造后 的全部集体物业。各股东按照法律规定、公司章程和股东会 决议享有对物业管理公司的权益并承担相应义务。由股东选 举产生的董事会负责物业管理公司的日常经营管理。2、物业管理公司的股份，按照其管理的全部集体物业 商业面积计算股份，每一平

5、方米为一股。3、经联社和各经济社在物业管理公司所占股份的计算 方法：（ 1 ）回迁补偿股：联社和各经济社按照第四条确定的 补偿商业面积，一平方米商业面积对应一股；（ 2 ）增量股：集体物业总回迁面积大于经联社和各经 济社按照第四条确定总补偿面积的部分为增量股，增量股为 一平方米面积对应一股。增量股按照经联社和各经济社在回 迁补偿股中的比例进行增股。4、利润分配：物业管理公司的净利润除以总股份数为每股收益。物业 管理公司股东按照其在物业公司的股份数（包括回迁补偿股 和增量股）获得利润分红。六、合作建房的处理由于历史上存在的部分经济社将土地与第三方合作建房（包括租地建房、承包土地建房、合作建房后分

6、配使用） 的情况，为了促使这些合作方配合文冲城中村改造工程及尽 快腾空有争议的集体物业，经联社及各经济社作如下处理：1、原房屋使用性质为住宅的，合作方在日后剩余合作 期或承包期内（剩余期限按原合同确定，自使用人交付房屋 用于改造之日起期限停止计算，至回迁房屋交付使用人使用 之日起期限恢复计算。），按现有使用面积享有对应回迁集 体住宅物业的使用权。回迁后该合作方按原合同约定缴纳的 租金、承包费由对应的各经济社享有。在原合同期或承包期 满后，该合作方使用的回迁集体物业由物业管理公司收回经 营使用。物业管理公司收回经营后，按照三平方米住宅面积 折算为一平方米商业面积计入相应经济社的股份。2、原使用性

7、质为商业的，合作方在原合同约定的期限 内（自使用人交付房屋用于改造之日起期限停止计算，至对 应的回迁集体物业交付物业管理公司使用之日起限期恢复 计算。）享有收益分配权。收益的计算方式为一平方米房屋面积对应物业管理公司一股的收益，由对应的经济社在获得 分红后十日内再支付给该合作方。若原合同约定经济社应收 取该合作方的租金、承包费等，由经济社在该合作方的收益 中直接扣除。具体事项由各经济社与合作方另行签订协议予 以约定。七、为了弥补各经济社集体物业在城中村改造期间的租 金、承包费等收入损失，经联社在城中村改造期间原则上维 持各经济社的租金、承包费、使用费等收入不变。即联社每 月向各经济社支付的临迁费标准是以各经济社与租户、承包 户、合作方等原约定且已经向联社备案的合同金额为准。若 合同已到期的，按到期前最后一个月的租金、承包费或使用 费确定。临迁费计算从各经济社腾空并交付集体物业用于改 造之日起，至集体物业回迁并交付给物业管理公司使用之时 止。八、为了按时腾空改造范围内的集体物业，各经济社应 及时做好与租户、合作方及承包方的工作，促使他们尽快腾 空相关的物业用于城中村改造，经联社在必要时可给予协助。九、各经济社已经出售给社员集体物业，不纳入换算经 济社补偿商业面积，购买这类集体物业的社员按文冲石化 路以西城中村改