浅析房地产企业资金管理存在的问题及对策.doc

1、浅析房地产企业资金管理存在的问题及对策 摘要：房地产企业资金具有较强的流动性，是企业赖 以生存和发展的基础，因此其应保证资金流的良性循坏运 转。近年来，面对复杂多变市场经营环境及国家政策的宏观 调控，企业外部融资环境不容乐观，在此情况下资金管理显 得尤为重要。文章分析了房地产企业资金管理的重要性，讨 论了其资金管理方面存在的问题，并提出相应的建议和解决 方法，从而使企业达到适应市场竞争，有效对资金运营进行 内部控制和管理的目的。 关键词：房地产企业；资金流；内部控制 一、房地产企业资金管理的重要性 房地产行业是资金使用密集性最强、资金流动最频繁， 资金额度较高的行业，从拿地开始，企业就需要准备

2、拿地保 证金预存到政府指定监管账户，拿地成功后，企业需要在限 期内完成土地款以及土地相关税费的支付。项目开工后还要 按合同完成节点支付相应的设计费、工程款、人工成本、房 地产税金，这些都需要企业有大量资金支持。 因此，现金流对于房地产企业十分重要，一旦企业不能 偿还到期债务，现金流入小于现金流出，账面出现资金流赤 字，形成恶性循环，企业就可能出现倒闭的风险，而资金流 的良性循环与运转能够有效地降低企业的财务风险，使企业 在激烈的市场竞争中保持竞争力，促进企业持续健康发展。 二、房地产企业资金管理存在的问题和不足 （一） 资金预算管理制度不完善，投资行为盲目 房地产企业虽然制定了资金管理、预算管

3、理、融资管理 方面的制度和方法，但对于制度的执行多数只限于日常业 务，一旦遇到投资机会需要支付土地款，由于土地资源稀缺, 房地产企业在高风险、高回报的刺激下，往往不会对未开发 的土地进行系统的、科学的、专业化的论证，就进行非理性 的投资，形成市场冲动，给企业造成严重的资金压力，也给 其后续开发带来很大的风险。 （二） 融资形式单调 由于我国资金市场还不够完善，监管部门对房地产企业 融资限制条件高，仅有少部分上市公司可通过发行股票、债 券方式筹集资金，大多数中小房地产企业都不符合上市条 件。为了满足企业资金需要，银行贷款成了房地产企业融资 的主要来源，但随着央行对房地产行业借款政策收紧，企业 融

4、资越来越难，资金成本加大，经营风险也随之加大。 （三） 资金管理意识淡薄，资金管理模式落后 在过去很长一段时期中，房地产企业只要获得国有土地 使用证，就可以取得丰厚的收益，因此管理者的工作重心主 要用于拿地、开发、销售等环节，对资金管理重视程度不高。 一家房地产企业往往同时开发几个项目，而每个项目都在不 同的法人公司名下，或者是一个法人名下开发几个房地产项 目，企业为了业务发展的需要，经常是一个房地产项目同时 在多家银行开立银行账户，导致项目公司银行账户不断增 加，资金存在不同的银行账户，不便于企业进行资金的动态 管理，降低了企业资金使用效率，有大额支出时，需要先归 集资金再进行支付，增加了业

5、务量，不利于企业资金安全。 （四）缺乏资金使用监督激励机制 房地产行业的性质决定了其流动?Y金数额一般非常巨 大，这些资金一部分沉淀在企业里，还有一部分在未开发的 土地当中。大部分企业缺乏对在途资金的管理，如销售的房 款经常岀现房子仅缴了部分定金后，由于销售人员离职或其 他原因，业主尾款不能及时收回的问题。 三、房地产资金管理问题的解决对策 （一） 完善资金预算管理制度， 建立全面预算管理模式 为加强公司的预算管理，强化内部控制制度，防范经营 风险，提高公司管理水平和经济效益，实现公司经营目标， 应建立完善的资金预算管理制度，全面建立预算管理模式， 严格遵守预算管理的原则：1.量入为岀，综合平

6、衡；2效益 优先，确保重点；3.全面预算，过程控制；4.权责明确，分 级实施；5.规范运作，防范风险。财务管理部门负责按照具 体预算项目编制资本性收支预算表，并负责对资本性收支预 算进行初步平衡。预算方案经股东会批准后，一经批准下达 至各部门，即具有指令性，各部门必须认真组织实施。 （二） 拓宽企业融资渠道，创新销售模式 随着我国市场经济的不断完善，金融机构对房地产行业 的资金收紧，因此房地产企业需要采取应对措施，深入了解 金融政策，融资渠道也要多元化，房地产企业融资应由银行 贷款逐渐向股权融资、债权融资、投资基金、证券和信托等 多种形式转换。同时，房地产财务管理部门应加强对企业营 业执照、公

7、司章程、房地产开发资质证书、银行开户许可证、 机构信用代码证等证件的管理，并能按要求提供企业近三年 的经营情况和年度财务审计报告、 以前年度的开发项目情 况、 土地储备情况、现有项目的在建在售情况等信息，以达 到满足银行放款要求的目的，进而解决企业的资金需求。 （三） 加强全员资金管理意识，强化内部资金管理 应加强对销售房款的管理，每日销售现场收款员与销售 内业核对当日销售情况，出具销售日报，由现场收款员上报 给公司岀纳员，岀纳员汇总当日收款情况。每月现场收款员、 销售内业、核算会计对当月的销售回款进行汇总确认并签 字。同时销售策划部按提供销售案场的应收账款明细与财务 部核对，并出具应收款账清

8、欠方案，列出销售人员的绩效考 核标准，加强业务人员对应收账款的掌握。对长期未回款的 业主，应进行多次电话回访，如确实无法回款的，应根据实 际情况，如不影响二次销售，双方协商给予退房处理。同时 加强商业贷款、公积金回款的清收力度，这部分回款由销售 外业负责，并对其进行绩效考核。 各类应收保证金，如企业代业主支付的公积金贷款、商 业贷款保证金、施工现场用电保证金、工程质量保证金、日 照补偿保证金、拆迁保证金、农民工保证金抵押金等各类由 企业先行支付，到期返还的款项等也占用企业大量资金，每 月财务部门应单独对这部分资金明细统计出到期日及回收 负责人，并要求各相关部门做出清欠计划，列入绩效考核项, 对

9、长期无法收款的项目，如成功收回，公司应给予奖励。 各类土地款、 总包工程款、 分包工程款及其他工程款支 出、税款、财务费用、销售费用及管理费用的支出，应划分 刚性支岀和非刚性支岀， 每月各部门上报资金计划， 由财务 部门汇总，上报集团审批通过后执行。每月财务总监对大额 款项支岀进行控制，保证资金安全有效运行。 （四） 加强监督，完善项目资金监控 针对一家控股公司建立多个银行账户的问题，可单独成 立资金中心管理部门，由该部门负责整个集团的资金账户， 资金统借统还，各公司开发项目单独提交收款单、付款单至 资金中心，由资金中心受理后，再统一向外部银行进行收款、 付款。每月报岀财务报表时，需要与资金中

10、心核对银行存款 数据，所有收款单、付款单必须进行账户处理，未处理的收、 付款单在财务系统中进行控制不能月末结账，以保证财务报 表数据的准确性。这样可以高效、集中管理资金，保证资金 安全，资金中心每日归集集团资金，使集团领导可对整个集 团的可用资金进行掌握。独立核算开发项目的资金，所有该 项目的收款、付款均以本项目为主体提交单据，由资金中心 受理后收付款。这样可做到项目资金独立核算，满足公司清 晰核算的要求。 （五）强化开发项目可行性研究，理性投资决策 房地?a项目开发具有投资金额巨大、开发周期长的特 点，易受外部坏境和因素影响。在销售方面，房地产企业也 会受到国家政策调控和金融政策的影响，产品

11、去化率及销售 回款存在较大的不确定性， 势必对企业资金回流产生巨大的 风险。 因此，企业在决定投资地块前，应详细调研项目地块 性质、地块交通条件、周边的人口居住密度、周边配套设施 如交通配套、教育配套、医疗配套、文体娱乐配套、大市政 配套等，确保项目定位准确。详细分析项目地块的劣势和项 目地块的机会点，正确对项目做出理性的评估，出具详细的 项目可行性研究报告，供企业管理层参考。 对于占地面积大、分多期开发的项目，首期开发项目必 须充分体现企业的经营理念，为后期开发奠定良好的基础。 在产品定位研究会中，企业管理层应关注项目现金流情况， 将项目现金流回时点作为项目二级运营节点进行考核，并综 合考虑项目容积率定产品类型，如住宅产品品质、商业配套 的比例等，做好整体布局。 四、结语 综上所述，房地产行业是资金高度密集型行业，房地产 公司要想在激烈的竞争中保持优势，除了需不断研判国家宏 观经济及宏观政策外，还应提高其资金管理水平，加快资金 流动速度，加强资金管理，保证资金安全，以使企业持续健 康发展。 参考文献： 1