第2讲 法律基础知识 (下)

1、2005年房地产经纪人考前辅导（精讲班）学习（房地产基本制度与政策）第2讲法律基础知识 (下)一、内容提要：1、物权与债权2、房地产法津法规二、考试要求：1、熟悉所有权、用益物权、担保物权，物权的特点，房地产法律体系。2、了解物权的概念，物权与债权的区别。 第三节 物权与债权 一、物的种类 (一)动产和不动产 这是民法上物最重要的分类。不能移动或者移动后会严重减损其经济价值的物为不动产，包括土地及地上定着物，如房屋、林木等。不动产之外的，可以移动且并不减损其经济价值的物为动产。货币为特别的动产。一般来说，动产以占有为公示方法，不动产以登记为公示方法；动产物权经交付而变动，不动产物权的变动则需要

2、经过登记。 (二)流通物和限制流通物 法律允许在民事主体之间自由流转的物为流通物。法律限制或者禁止在民事主体之间自由流转的物为限制流通物，如土地、武器、弹药、麻醉品等为限制流通物。 (三)主物和从物 两个以上独立的物相互配合，为一定经济目的组合到一起时，起主要作用的为主物，起从属作用的为从物。构成从物的要件有3个：(1)须独立而非主物的成分；(2)须助主物的效用；(3)须与主物同属于一人。 (四)原物和孳息 原物的收益为其孳息。孳息又分为天然孳息和法定孳息。天然孳息是指依物的自然属性而获得的收益。如树木的果实和动物的子畜。法定孳息是指依法律的规定或者当事人的约定而产生的收益，如存款的利息、房屋

3、因出租而获得的租金等。 (五)特定物和种类物 依当事人的意思具体指定的物为特定物。当事人仅依抽象的种类、品质、数量予以限定的物为不特定物。 (六)替代物和不可替代物 可以相同数量相互代替的物为替代物，如平常的大米、煤炭等。不能以相同数量替代的物为不可替代物，如房屋、土地、艺术品等。 例题：构成从物的要件包括( )。 A、须独立而非主物的成分 B、不独立但非主物的成分 C须助主物的效用 D不与主物同属于一人E、须与主物同属于一人答案：ACE解析：不独立但非主物的成分、不与主物同属于一人都是不符合题意的。 二、物权概述 (一)物权的概念 物权是指权利人直接支配其标的物，并享受其利益的排他性权利，同

4、一物上不能有内容不相容的两种以上的物权并存。 (二)物权的分类 物权除法律明文规定外，不得自由创设。我国民法体系中上规定的物权主要有所有权、用益物权、担保物权等。 按照一定的标准，可对物权做如下分类： 1自物权和他物权。自物权是权利人对自己的物享有的权利，即所有权。他物权是指在他人的物上设立的权利，如抵押权、地役权、土地使用权等。 2动产物权和不动产物权。凡以动产为标的的物权为动产物权，如质权。凡以不动产为标的物权为不动产物权，如抵押权。 3主物权和从物权。主物权是指本身就独立存在，不需要依附于其他权利的物权，如所有权。从物权是指必须依附于其他权利而存在的物权，如抵押权。 4所有权和限制物权。

5、为充分发挥物的效用，法律规定，权利人可以在其所有物上为他人设立权利，这种权利的直接效力是限制了所有权的效用，称为限制物权。用益物权和担保物权都是限制物权。 例题：下列不属于我国民法体系中上规定的物权的有( )。 A、 所有权 B、债权 C用益物权 D担保物权E、限制物权答案：B (三)物权的效力 物权除因种类不同而有各种不同的效力外，有下列共同效力： 1排他效力。它是指同一标的物，不允许有性质不相容的两个物权同时并存。 2优先效力。它又称为物权的优先权，包括：(1)就同一标的物，物权和债权并存时，物权优先于一般的债权。当然，物权优先于债权也有例外，如我国最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见(

6、试行)第119条规定：私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继续发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。即所谓买卖不破租赁。(2)在物权与物权之间，也有效力强弱的问题。一般来说，性质相容的物权并存时，先成立的物权优先于后成立的物权；所有权与限制物权并存时，限制物权优先于所有权。 3追及效力。它是指物权成立后，无论其标的物辗转落入何人之手，权利人均可追及标的物行使其权利。 例题：下列关于物权的优先效力说法正确的是 ( )。 A、就同一标的物，物权和债权并存时，物权优先于一般的债权 B、物权优先于债权也有例外 C 物权优先于债权没有例外 D一般来说，性质相容的物权并存时，后成立的物权

7、优先于先成立的物权E、所有权与限制物权并存时，限制物权优先于所有权答案：ABE解析：物权优先于债权没有例外 的说法，因买卖不破租赁，而是错误的；一般来说，性质相容的物权并存时，先成立的物权是优先于后成立的物权的。 (四)物权的特征 1物权法定原则。指物权的种类和内容只能由法律来确定，而不能由民事权利主体随意创设。因为：第一，物权具有排他性。第二，物权是人们交易、交换的前提和结果。第三，财产权支配关系是一个社会存在和发展的基础，各国社会经济、文化等对物权有重大影响。 2物权公示原则。各种物权变动取得必须以一种可以公开的能够表现这种物权变动的方式予以展示，而决定物权变动取得的效力的原则。物权的公示

8、方式各国较一致，不动产登记采取登记。 3物权优先原则。物权是债权产生的前提，在物权和债权同时存在的情况下，无论物权成立于债权之前或之后，物权优于一般的债权。最典型的是房地产办理抵押登记后，即取得担保物权后即可对抗第三人。 例题：下列不是物权的特征的包括 ( )。 A、物权法定原则 B、物权自由原则 C物权公示原则 D物权优先原则答案：B解析：物权自由原则不是物权的特征。三、所有权 (一)所有权的一般原理 所有权人拥有特定的动产或者不动产，对其动产或者不动产享有全面支配的权利。完整的所有权包含占有、使用、收益、处分等四项权能。占有、使用、收益、处分等四项权能可以与所有权发生分离，而所有权人并不因

9、此丧失其所有权，但其所有权因此而受到限制。 (二)共有 共有是两个或两个以上的人(自然人或法人)对同一项财产享有所有权。共有可分为按份共有和共同共有。因共有关系消灭而分割共有财产时，在不损害财产的经济价值的前提下，可以采取以下方法：(1)实物分割。(2)变价分割。(3)作价补偿。 按份共有是指两个或两个以上的人(自然人或法人)对同一项财产按照份额享有所有权。共同共有是指两个或两个以上的人(自然人或法人)对同一项财产的全部，不分份额地、平等地享有所有权。共同共有与按份共有的最显著的区别在于：共同共有是不确定份额的共有，只要共同共有关系存在，共有人就不能划分自己对财产的份额，只有在共同共有关系消灭

10、，对共有财产进行分割时，才能确定各个共有人应得的份额。 (三)不动产所有权 不动产所有权包括土地所有权和房屋所有权等。我国土地所有权分为国家土地所有权和集体土地所有权。 (四)建筑物区分所有权 建筑物区分所有权，是指数人就该建筑物内其居室等专有部分各自独立享有其所有权，就走廊、电梯等共有部分按其专有部分的比例享有共同的权利，并就该建筑物及其附属设施的维护等享有共同管理的权利。 建筑物区分所有权人转让其专有部分所有权的，其对共同共有享有的共有权利以及对该建筑物及其附属设施享有的共同管理的权利，视为一并转让。 例题：下列关于共同共有与按份共有，说法正确的是 ( )。 A、共同共有是不确定份额的共有

11、 B、共同共有是确定份额的共有 C只要共同共有关系存在，共有人就不能划分自己对财产的份额 D只有共同共有关系存在，对共有财产进行分割时，才能确定各个共有人应得的份额E、只有在共同共有关系消灭，对共有财产进行分割时，才能确定各个共有人应得的份额答案：ACE解析：共同共有是不确定份额的共有；共同共有关系存在，就不能确定各个共有人应得的份额。 四、用益物权 (一)用益物权概述用益物权是指对他人所有的物，在一定范围内进行使用、收益 的他物权。用益物权具有以下特点：(1用益物权的标的物是不动产。(2)用益物权是一种他物权。(3)用益物权以对物的使用、收益为主要内容，重在取得物的使用价值。 (二)用益物权

12、的分类 用益物权包括承包经营权、建设用地使用权(国有土地使用权)、宅基地使用权(居住用途的集体土地使用权)、地役权、典权等。 所谓典权，是指典权人支付典价，对他人的不动产进行占有、使用、收益的权利。它具有以下特征：(1)典权是不动产物权。(2)典权是因支付典价而成立的物权。(3)典权是占有、使用、收益他人不动产的物权。 典权消灭的一般原因包括：(1)回赎。回赎是出典人向典权人支付原典价而消灭典权的单方行为。(2)找贴。找贴是在典权关系存续期间出典人将典物所有权让与典权人，找回典物的当时价格与典价的差额，从而使典权消灭的一种方法。(3)作绝。有期限的典权，附有到期不赎，即作绝卖条款的，因期限届满

13、(作绝)由 典权人取得所有权，典权因混同而消灭。(4)别卖。典权附有到期不赎，听从典权人出卖典物收回典价条款的，因典权人别卖于第三人而使典权消灭。 地役权是以他人土地供自己土地便利而使用的权利。地役权具有以下特征：(1)地役权是使用他人土地的权利。(2)地役权是使自己土地便利的权利。(3)地役权具有从属性和不可分性。 例题：下列关于典权的特点，说法正确的是 ( )。 A、典权是不动产物权 B、典权是动产物权 C典权是因支付典价而成立的物权 D典权是占有、使用、收益本人不动产的物权E、典权是占有、使用、收益他人不动产的物权答案：ACE解析：占有、使用、收益本人不动产的物权，不是典权。五、担保物权

14、 (一)担保物权概述 担保物权是以确保债务履行为目的，在债务人或第三人所有或经营管理的特定财产上设定的一种物权。其特征为：(1)担保物权以确保债务的履行为目的。(2)担保物权是在债务人或第三人的财产上设定的权利，是一种他物权。(3)担保物权是以担保物的交换价值为债务履行提供担保的，是以对所有人的处分权能加以限制而实现这一目的。(4)担保物权具有从属性和不可分性。 (二)担保物权的分类 担保物权包括抵押权、质权、留置权等。质权是指为了担保债务的履行，债务人或第三人将其动产或权利凭证移交债权人占有，当债务人不履行债务时，债权人有就其占有的动产或权利凭证处分价款优先受偿的权利。其特征为：(1)质权是

15、一种担保物权。(2)质权的标的物只能是动产或财产权利。(3)质权须转移质物的占有。(4)质权是就质物优先受偿的权利。 留置权是指为了担保债务的履行，债权人按照合同的约定占有债务人的财产，在债务人逾期不履行债务时，债权人有留置该财产并就该财产优先受偿的权利。其特征为：(1)留置权是以动产为标的物的一种担保物权。(2)留置权是债权人留置债务人动产的权利。(3)留置权是一种法定担保物权。 例题：担保物权包括 ( )。 A、 抵押权 B、质权 C留置权 D地役权E、典权答案：ABC解析： 地役权、典权是属于用益物权的。 六、物权与债权的区别 物权是和债权相对应的一种民事权利，它们共同组成民法中最基本的

16、财产形式。财产权的静止状态体现为物权，在运动状态中又表现为债权，物权和债权反映着社会经济生活中最基本的财产关系。 物权和债权尽管都属于财产权的范畴，但和债权相比较，物权是支配权，而债权是请求权，债权人一般不是直接支配一定的物，而是请求债务人依照债的规定为一定行为或不为一定的行为。 除此外，物权具有自身的特点，表现在： 第一，物权的权利主体是特定的，而义务主体是不特定的。物权是指特定的主体所享有的、排除一切不特定人的侵害的财产权利。作为绝对权和对世权，物权的权利主体是特定的，其他任何人都负有不得非法干涉和侵害权利人所享有的物权的义务。 第二，物权具有优先性，债权具有平等性。物权的优先性，首先表现

17、在当物权与债权并存时，物权优先于一般的债权，物权的优先性还表现在，同一物上有数个物权并存时，先设立的物权优先于后设立的物权，这就是物权相互间的优先效力。而债权则有所不同，除法律另有规定外，债权相互之间不存在优先效力问题。在同一物上可以设立多个债权，各个债权不管设立时间的先后和数额的差别，都具有平等的效力，债权人在依法受偿时都是平等的。 第三，物权能够对第三人产生效力，物权都具有追及性，所谓追及的效力，是指物权的标的物不管辗转流通到什么人手中，所有人可以依法向物的占有人索取，请求其返还其物。任何人都负有不得妨碍权利人行使权利的义务，无论何人非法取得所有人的财产，都有义务返还。而债权只能在合同当事

18、人之间发生效力。债权原则上只具有相对性。因为合同一方当事人原则上只能向与其有合同关系的另一方当事人提出请求，而不能向第三人提出请求。 但物权的追及效力并不是绝对的，法律上确立善意取得制度之后，物权应当受到善意取得适用的限制。也就是说，如果标的物由占有人非法转让给第三人，而第三人取得该标的物时是出于善意，则所有人不得请求第三人返还原物，只能请求不法转让人赔偿损失。 第四，在权利设定上的区别。物权设定时必须公示，动产所有权以动产的占有为权利象征。动产质权、留置权亦以占有为权利象征，而不动产则以登记为权利象征，地上权、地役权、抵押权等亦以登记为权利象征。公示常常伴随着物权的存在。而债权只是在特定的当

19、事人之间存在的，它并不具有公示性，设立债权亦不需要公示。因此当事人之间订立合同设立某项物权，如未公示，可能仅产生债权而不产生物权。物权的设立采取法定主义，物权的种类和基本内容由法律规定，而不允许当事人自由创设物权种类。然而债权，尤其是合同债权，主要由当事人自由确定。 第五，物权和债权的保护方法不同。针对物权的保护，各国物权法都设立了专门的物权请求权制度，赋予物权人具有请求他人返还原物、排除妨碍、恢复原状的权利，以保障物权人对其物的支配权。而合同债权主要受合同法的保护，侵害合同债权也主要适用合同法规定的违约责任。 例题：下列关于物权和债权的说法正确的包括 ( )。 A、物权和债权都属于财产权的范

20、畴 B、 物权和债权都不属于财产权的范畴 C物权是支配权 D债权是请求权E、债权是支配权 答案：ACD解析：物权和债权都属于财产权，其中物权是支配权，而债权是请求权。 第四节 房地产法津法规 目前，我国房地产的法律法规体系建设已取得了显著成绩，该体系的构架由法律、行政法规、地方性法规、部门规章、政府规章、规范性文件和技术规范等构成。其中，法律主要有三部，即中华人民共和国城市房地产管理法)(1994年颁布，1995年1月1日起实施。以下简称城市房地产管理法)、中华人民共和国土地管理法)(1998年修订，1999年1月1日起实施。以下简称土地管理法)、中华人民共和国城市规划法(1989年颁布，19

21、90年4月1日起实施。以下简称城市规划法)。特别是城市房地产管理法，它的颁布实施标志着中国房地产业的发展迈人了法制管理的新时期，为依法管理房地产市场奠定了坚实的法律基础。这部法律除确立了中国房地产管理的基本原则，还对房地产开发用地、房地产开发、房地产交易、房地产权属登记等主要管理环节，确立了一系列基本制度，做出了具体规定，内容十分丰富。 城市房地产管理法、土地管理法和城市规划法既有分工，又相辅相成。城市房地产管理法是为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展。土地管理法是为了加强土地管理，维护土地的社会主义公有制，保护、开发土地资源，合理

22、利用土地，切实保护耕地，促进社会经济的可持续发展。城市规划法是为了确定城市的规模和发展方向，实现城市的经济和社会发展目标，合理地制定城市规划和进行城市建设，适应社会主义现代化建设的需要。因此，对于城市建设和房地产业来说，土地管理法主要是解决土地资源的保护、利用和配置，规范城市建设用地的征用，即征用农村集体所有的土地以及使用国有土地等问题。城市规划法除规定了城市性质、发展目标和发展规模，重点是规范城市建设用地布局、功能分区和各项建设的具体部署，控制和确定不同地段的土地用途、范围和容量，协调各项基础设施和公共设施的建设。城市房地产管理法对如何取得国有土地使用权、房地产开发、房地产交易和房地产权属登记管理等做出了具体规定。 例题：城市房地产管理法还对 ( )等主要管理环节，确立了一系列基本制度，做出了具体规定，内容十分丰富。 A、 房地产开发用地 B、房地产开发 C房地产交易 D城市规划E、房地产权属登记答案：ABCE解析：城市规划