商业企划书模板

1、第一章 总论一、项目概况1、项目名称 尤溪沈城陶瓷卫浴橱柜展厅（尤溪沈城展厅） 。2、项目承办单位及概况业主单位：法人代表：注册资本：公司类型：有限责任公司 单位住所：尤溪县水东锦鸿家园 5 号楼 经营范围：瓷砖，卫浴，橱柜。二、项目情况1、建设地点 项目位于三明市尤溪县水东经济开发区锦鸿家园 5 号楼 103-105 店面。2、建设性质 项目建设性质为展厅。3、建设内容和规模项目拟建设“尤溪沈城展厅” ，面积 261 平方米，建成尤溪县最 专业的品牌陶瓷卫浴橱柜展厅。 在目前尤溪县建材家居广场中， 以项 目的规模，专业性而言具有一定的规模效应。4、建设周期假设手续顺利的前提下， 项目的建设周

2、期为 3月，从 2011年 8 月 至 2011 年 10 月。5、总投资估算和资金筹措项目的总投资额为 50 万元，其中项目建设投资估算 35 万元（包 括项目空店装修，品牌代理费）。资金筹措由项目承办单位多方筹集。6、效益评价项目以零售展厅内的瓷砖卫浴橱柜等家装所需产品为展厅主要 收入来源， 能够保证项目的正常盈利； 项目的建设与运营将为当地社 会的建设做出有利的贡献，其社会效益是积极的；同时，项目的建设 与运营不会对周边环境造成任何破坏，其生态环境效益良好。第二章 项目建设背景一、尤溪县经济发展 概况和房地产发展态势1、尤溪县经济发展概况 尤溪县经济起步迟，生产总值小，但发展潜力巨大。2

3、010年全县地区生产总值（GDP突破100亿元，达102.46亿元， 总量比2005年翻一番多，年均增长速度 13.6%;人均GDP突破2.5 万元；财政总收入年均增长 28%，比 2005 年翻二番，地方财力进一 步增强，经济发展质量和效益明显提高， 2010 年尤溪县城镇居民人 均可支配收入达 15,787元，年均增长率 12.34%;农民人均纯收入达 7,112 元，年均增长 10.6%，呈现出良好的增长态势，居民收入的增 加和生活水平的提高创近年来最好的发展水平。2、尤溪房地产发展态势2011年2月 16日尤溪县十五届人大五次会议批准的 尤溪县国 民经济和社会发展第十二个五年规划纲要

4、中强调应“平稳健康发展 房地产业”，纲要指出应“坚持把房地产业放在更加突出的位置来 抓，积极做好房地产开发和城市运营的有机结合，推进商贸、商务、 科技、文化、教育、体育、卫生等城镇资源与房地产业整合嫁接，拉 长房地产业链条。引进、培育一批经济实力强、管理水平高、发展规 模大的房地产开发、经营集团和物业管理公司，大力推行节能型、环 保型、智能型现代房地产项目建设。 坚持把房地产业发展与镇村改造 和城区改造相结合，加快推进水东片区、三奎头片区、城西房地产开 发，积极推动保障性住房建设，促进房地产业健康较快发展。 ”为尤 溪房地产的稳步发展提供了有力的政策保障。同时，由于尤溪居民的收入和生活水平提高

5、， 人们对生活质量的 要求也越来越高。 但尤溪县中心城区建筑密集且老旧， 缺乏高品质社 区的楼盘，远远满足不了现有的市场需求。 为满足适应经济发展的步伐和人们对生活质量的要求， 水东开发区正 如火如荼地建设中， 一个崭新的生活新区正在崛起， 即将成为尤溪高 品质楼盘的集中区域、成为尤溪人民心中优质生活区域的典范。二、尤溪县建材市场存在的问题1、不合理性目前在尤溪的市场上普遍存在着，装修简陋，产品不齐全，配套 服务不够完善的小店铺。经营模式的不合理性。2、企业管理人才缺乏在市场规模快速扩张的同时， 企业的管理人才培养明显滞后于市 场的需求， 这对行业保持持续快速增长十分不利。 建材市场必须从管

6、理、组织、营销、服务、人才等方面实现全行业的现代化，以适应市 场需求和提升行业整体竞争实力。三、尤溪建材家居市场发展趋势1、由数量的扩张转向运行质量的提高 目前尤溪市场上存在着不少瓷砖，卫浴的商店。以当前的经济 形势，越来越多的品牌进入尤溪市场， 人们的消费观念也慢慢的由便 宜化转向为品牌化。2、展厅化的购物中心发展 由店铺到展厅的一个转变是商家发展的必然趋势， 集中各种优质 品牌的优质产品， 以家居装修的方式直观地衬托产品的各种特征， 为 客户选择合适满意的家居产品提供更便捷、系统、周到的服务。四、项目建设必要性1、项目建设符合国家产业政策 近期我国固定资产投资调控政策总的原则是适当控制投资

7、规模， 调整投资结构。 国家要求房地产开发持续健康的发展， 提高居民住房 水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活的基本需要，保持 国民经济健康发展。2、满足尤溪县的实际需求 项目致力于打造一个面向尤溪县的中高端陶瓷卫浴橱柜等一条 龙配套设施的高端展厅。给消费者提供一个全面的舒适的购物环境。3、满足当地房地产市场发展的需要根据尤溪县发展规模及住房建设发展目标， 预测 2011-2021 尤溪 县着重致力于水东大开发直接拉动了商品房需求的增长。 从消费结构 分析，随着房地产市场的发展， 居民住房消费观念也发生了明显的变 化。改善型住房的需求较为明显，人们已不能满足于“够住就行”的 传统观念，

8、住房消费正由“居住型”向“享受型”转变。根据这一需 要，同样也会带动尤溪县建材家居产业。因此，项目的建设是尤溪县 房地产市场发展的需要。第三章 项目市场和运营模式分析一、市场需求分析1、尤溪市场的形势 以尤溪建材家居市场， 目前规模齐备的建材家居展厅暂未成型， 建材 市场各厂商、代理商，各自为政，遍地开花，基本上没有明显的整体 行业竞争优势和整合动作，专卖店普遍存在业态落后、市场分散、缺 乏统一规划，缺乏统一形象整合等问题。2、尤溪商业开发机会点 尤溪老城区发展趋向饱和， 随着水东新区的建设， 商业重心逐渐东移， 具体表现在：（1）尤溪未来高端楼盘大多都集中在水东地区，高消费人群必然逐 步向东

9、搬迁。（2）中心商业区趋于饱和，不少商户另选经营地成为必然趋势。而水东地区新开发楼盘店面较多必然会成为一个新的市场。（3）水东地区地理位置优越，区域环境规划好，配套设施合理，建 筑规格好，容易形成高端商业零售区 二、市场竞争分析及面临的现状1、市场竞争分析目前来说尤溪尚未形成一个类似于我们展厅规模， 装修的一个一 体化的展厅。但是也形成了多家品牌专卖店， 主要的竞争对手有 L&D， 诺贝尔，萨米特，九牧，欧派等，以及一体配套的沈城建材超市，尚 品宅配等。2、发展面临的现状 尤溪县水东地区为新开发的商品经济区，本区内目前的客流量 还较少，交通较为不便，进驻的商家较少，还未形成一个家喻户晓

10、的 建材市场。三、尤溪市场发展趋势分析近几年， 尤溪房地产业持续火爆， 每年都有很多新建房屋需要装 修，装潢费用无疑是一块诱人的大蛋糕。 但目前本地装饰材料市场还 处于小而散、 竞争无序的初级阶段， 与人们逐渐提高的消费需求不相 符合。这也正是建材展厅的优势所在。可利用装修优势营造出安全、 优质的消费环境。四、项目市场分析1、市场定位分析走中高档消费路线，以中档商品为主，约占 70%，高档商品约占 30%2、客户对象分析经调查分析，可以基本确定项目的消费主流群体应为： 主群体：各类业主、城市及乡村居民、住房改善家庭、拆迁居民、各 私营企业主、城市品牌追逐一族。次群体：城市职业工作者、企业员工、

11、自由打工者、辖区乡镇从事农 业的生活群体。3、价格定位分析（1）以扩大市场份额为目标，针对中等产品，面向刚性需求，宜采 用中低的价格定位。（ 2）以提高品牌的知名度为目标，针对高档品牌产品，可定较高的 价格，以拉开产品档次。五、项目营销策略既要注重自身品牌形象建设， 走全面品牌化发展道路。 更重要的 是商场必须将品牌力和销售力结合起来， 即一切品牌建设和营销推广 必须以商品销售为导向， 努力将知名度、美誉度、客流量转化为销量， 形成强大的销售力。在品牌建设和营销推广中， 要特别重视顾客理性和感性交织的消费特 征。不论是定位、卖场形象包装、购物环境建设、商品规划布局、品 牌塑造，还是营销活动策划

12、以及人员推销， 提升到家居文化的高度是 有效解决方式。由商品而文化，是一次升华和跨越。在品牌建设方面， 可采取文化引导、商贸穿插，如举办“尤溪陶瓷展”等推广模式。第四章 组织机构一、项目业主项目由二、组织机构 项目严格按照现代企业制度和法人治理结构的要求来设置公司的管 理模式和组织架构， 采用董事会领导下的总经理负责制， 下设综合管 理部、计划财务部、市场宣传部，设计部。图 4-1：组织架构图第五章 投资匡算及资金筹措一、投资预算项目投资预算为 50 万元。二、资金筹措方案项目的资金需求约 50 万，资金由项目承办单位多方筹措。三、资金明细1、店面租金2、装修费用3、品牌代理费用4、广告宣传费

13、用5、员工工资等费用6、流动资金第六章 风险分析与控制一、风险因素识别项目运营的风险因素主要来自市场风险、 管理风险、资金风险等 3 个方面。二、风险程度1、市场风险 项目的市场风险因素包括：竞争风险（包括价格、服务、基础设 施、区位、规模等）、市场对项目产品需求变动的风险、区域内房地 产及相关企业对项目的依赖程度变动风险等。2、管理风险 厦门全利婴童用品有限公司原是从婴童用品的商贸型企业， 而项 目里包含婴童用品研发部门。 项目完成后将集婴童用品研发和生产为 一体，企业将面临研发和生产的管理及决策问题， 有可能在经营过程 中决策失误，从而造成管理风险。3、资金风险 项目对企业的资金投入强度有较高的要求， 需要较多的资金保证 项目的顺利进行。 然而项目投入资金的增加将会加重企业流动资金和 资金链的负担， 有可能影响企业经营活动的正常进行， 从而造成企业 的资金风险。三、风险控制措施1、加快项目科学管理水平，降低市场竞争风险 项目企业化管理是适应市场机制的关键要素。 企业化管理要求在 市场运营过程中，采用科学的流程、具有柔性的流程实施市场策略， 快速应对可能发生的作业风险。 在一个市场运营周期后， 科学市场管 理，整理运营过程中的信息资料， 为下一轮的市场运营提供有效的信 息，预测未来的风险。2、成立专门的研发管理部门，防范管理风险项目的经营涉及到产