逆向年金抵押贷款创新的风险防范

1、逆向年金抵押贷款创新的风险防范摘要逆向年金抵押贷款是金融机构实行的一种房地产抵押贷款方式，它将老年人的房产权益逐渐转化为有生之年的消费资金，成为启动老年住宅市场的强大动力源，其运作过程面临借款人违约风险、变现风险、高利率和高通货膨胀风险等，而防范逆向年金抵押贷款风险则需从确认房屋产权，完善房屋评估及市场转让环境和制度，建立政府、保险公司、银行三位一体的保险体系入手。关键词逆向年金，利率风险，抵押贷款，房产估值一、逆向年金抵押贷款创新一般房地产抵押贷款是贷款人先从银行贷款用于购房，然后再定期向银行还款直至付清全部本息。逆向年金抵押贷款的特点在于贷款人已拥有房屋所有权并向银行抵押房产，银行根据评估

2、后的房屋价值和贷款人申请的贷款期限与贷款人签署协议，然后分期向贷款人支付贷款供其支配。在以后较长时期内，银行向贷款人按月支付一定数额的款项，其具体金额根据评估贷款期届满时房屋价值的折现值与贷款现值的差额乘以贷款常数进行计算。贷款人拥有该房产的居住权，而金融机构拥有其产权。在贷款人去世后，金融机构拥有该房产完整产权，可进行拍卖或经营，并从中获利。借款人以逐步减少自己在房屋中的股份为代价，可以不断从贷款人那里得到现金支付。借款人可以利用房屋所有人的身份取得资金，进行消费和其他方面的投资，提高了资产的流动性。部分购房人采用逆向年金抵押贷款后出租抵押的住房，获得更多的收入用于支付家庭护养或社会福利机构

3、的费用，大大减轻了家庭的经济压力及购房人的心理负担。逆向年金抵押贷款是一种启动老年住宅开发的有效金融创新工具。在国外，逆向年金抵押贷款的基本贷款方式就是金融机构贷款给已经拥有房屋产权的老年人。这类老年人几乎用自己一生的收入购买房产，或者经历一个较长期限的偿还贷款之后，拥有了体面的住宅，但是他们的生活水平会因存款总量的减少和月支付的增多而随之下降，高昂的医疗费用也得不到必备保障，许多人在退休后收入下降，致使生活水平受到影响，所以向金融机构提出申请，金融机构每月向退休老人提供固定数额的贷款作为老年人生活费用的补助，使得老人能够生活得相对充裕。这种贷款方式使老年人在一生中实现大致均衡的消费水平，盘活

4、了老年人的房屋资产，有效地解决了老年人有房没钱的问题。二、逆向年金抵押贷款的风险阐释由于逆向年金抵押贷款会遇到房主中途违约、提前偿还以及房产价值预测不准确等情况，因此，存在较大的风险，金融机构应该慎重操作。1.房产人住房的产权和现状风险。中国住房自有率很高，美英等发达国家住房自有率不过60%，逆向年金抵押贷款要求借款人要拥有完整的房屋产权。事实上，中国还有一部分人是福利房，住房人在退休后依然有可能是和单位共有住房产权。另外，还有相当一部分老人居住条件较差，评估后的房产价值不高，贷款操作起来有较大困难。2.还款方式的风险。逆向年金抵押贷款是由银行发放的，可以选择一次性发放，或每周、每两周、每月发

5、放，或两种方式相结合。而贷款偿还可以被延期至房产被出售或转让，或借款人不再居住在该房屋中，或借款人去世。如果借款人是收入不高、信用等级偏低的中低收入人群，或是储蓄存款不足的年轻人，他们很可能未能支付财产税、未能维持房产，或者他们放弃住房、把住房租给其他人或者增加新的业主，违约风险增大，在房屋升值幅度小或贬值时，借款人违约风险更大，贷款机构也就面临巨大风险。3.变现的风险。金融机构开展逆向年金抵押贷款业务后，每年要支付大量现金，这样就可能发生资金凝固，直到数年之后才能收回早期投入的资金，这导致了当前的现金支付很可能遭遇危机。当贷款到期，金融机构必须将贷款期满时拥有的房产迅速变现，处分抵押房地产，

6、这里也存在着有房地产交易市场是否发达、变现抵押的房地产能否有接受者、甚至被处置的抵押物因其他不确定因素出现变现价值不足的风险。4.高利率和高通货膨胀率的风险。高利率和高通货膨胀率不仅对贷款人，也给借款人带来了巨大的风险。对于借款人而言，由于前期获得较低利率的贷款，在利率上涨后需要付出更多的货币资本；对于贷款的金融机构来说，由于贷出的是货币资本，而逐渐拥有的是房地产的资产价值，利率上涨后贷出的货币资本升值了，但是房地产的资产价值却不一定能够升值，有时还会贬值。利率变化过大、过频会引起还款额大幅度上升，导致借款人还款困难，出现贷款拖欠或成为坏账的可能性加大。所以从事住房逆向年金抵押贷款的机构虽可以

7、获得比较丰厚的收益，但要承受贷款期限长、房产价值变化、通货膨胀以及利率的不稳定性、房屋损耗等一系列不可知的风险。5.信息不对称导致的逆向选择风险。信息不对称可能导致房地产重复抵押、再抵押或抵押物被私自处置等风险。抵押人违反金融管理法规，采取捏造事实、隐瞒真相或其他不正当手段，以虚假的房地产作抵押，骗取贷款，致使贷款人遭受损失。具体表现为：借款人隐瞒真实情况，以即将被拆迁、被国家依法征收、征用、没收和列入拆除范围等无法取得补偿或补偿不足的房地产用于贷款抵押；对共有房地产设定抵押的，在共有人实际未表示同意的情况下，谎称或伪造书面文件假造共有人同意等等。另外，估价机构或估价人员不执行行业规定和不遵守

8、职业道德规范，为争取估价业务，评估机构或评估人员与委托方私下达成某种价格共识，采取弄虚作假的手段，故意高估或低估评估值，给另一方造成损害。再者，由于市场因素变化难以捉摸，取得资料的真实性、客观性和代表性较差，导致评估结果偏离正常值。6.金融机构风险防范机制缺位风险。逆向年金抵押贷款涉及关系复杂，既涉及借款人、放款人，又涉及房地产开发商和保险公司。借款人、放款人与房地产开发商的关系是在购房过程中建立起来的，相互之间的关系是资金、权益和实物的交换关系，房地产开发商与借款人和贷款人的关系随着房屋实际使用权、房屋实物、购房资金的相互转换完成而结束。保险公司是放款人拉进来的，主要是为借款人的生命和抵押物

9、可能遭遇的风险提供保障，以避免或降低贷款人所单独承担的风险，也是金融市场风险转移的重要方式。然而目前并没有相应的法律法规保证逆向年金抵押贷款的实施。由于部分评估机构和评估人员素质较差，没有能力准确预测房产未来价值，编制的估价报告没有统一格式，而且，评估结果也无权威部门进行最后审核把关，使得贷款额度占房地产价值的比率不当，导致房地产变现价值难以足额偿付贷款本息带来的风险。金融机构在处理违约房产或采取其他措施催还贷款时，因涉及到伦理与社会问题，也无法将债务人强行迁出原住宅房，又会涉及到制度与政治风险。三、逆向年金抵押贷款的风险防范1.确定合格的市场主体。借款者应具备的基本条件包括：第一，借款人要拥

10、有完整的房屋产权。从借款人的资格审查到还款的方式、程序、房屋的预售、资金的使用及保险的处置等都必须从法律上进行规范，特别是借款人的交易对象的实际产权主体一定要明确，以保证整个交易过程法律的权威性。第二，强烈的货币需求。逆向年金抵押贷款是老人在退休金和其他货币来源远不能满足生活需求时才会使用的。通过逆向年金抵押、贷款业务，老年人可以在一定程度上通过自己的力量解决自身的养老问题，增强老年人自我保障能力，提高老年人在有生之年的生活水平和医疗保障程度，减轻了子女的经济负担，也缓解了国家的财政压力。第三，房产必须达到一定价值。需要每两年定期评估一次房产，可以随时调整、掌握房地产的财务状况，这有助于做出正

11、确的金融决策。如果房产增值了，可以增加借款方的借款额。如果房产贬值了，低于借款额度时，借款人的责任限于其房产的权益，把风险转移给银行或者保险机构。加大对住房价值波动的风险估计，适度降低住房价值向上波动的预期，增加向下波动的预期。第四，必须有公开、公平的交易市场。将房产价值定期证券化，或者培养合格的交易主客体，使房地产处于完全掌握之中。2.防范房产所有权不清的风险。要认真核实共有产权，对于老人可以要求老人自己先行买断房屋产权，或者要求老人与单位协商，使单位能够认可老人贷款并在贷款结束时为老人还清贷款，实现贷款可转移性，再把房权收回单位。另外一种可能是面对老人子女收回房屋的提议。应该说老人即使采用

12、逆向年金抵押贷款方式养老，他也希望为自己的子女留下房产作为遗产，而这种养老的方式将使家庭遗产缩水。针对这种情况，金融机构可以与老人订立协议时附加一些条款，诸如子女可优先购买老人去世后遗留的房产，也可以要求子女偿付老人贷款，然后收回老人的房屋。当贷款到期时，处分抵押房地产，清偿银行贷款；借款未到期借款人死亡，则处分抵押房地产，清偿银行借款后的剩余部分交由继承人；若无继承人，则捐给社会福利机构。3.设计满足不同需求的逆向年金抵押贷款品种。对交易各方来说，标准化的抵押贷款品种是降低交易成本、减少交易纠纷的有效保证。逆向年金抵押贷款的设计尽可能实现种类繁多、证券化、标准化。标准化的逆向年金抵押贷款对贷

13、款数额、发起费用、利率水平、变动形式、适合人群、付款方式及保险状况等做出明确的规定。金融机构可灵活选择资金支取方式，例如一次性支取、定期支取，或二者相结合；抵押一定年限后，房屋的权属根据不同需要或者由借款者赎回或者所有权完全转移给银行，甚至将逆向年金抵押贷款证券化，以降低市场风险。活跃逆向年金抵押贷款市场，增加抵押贷款的流动性，保证投资者的投资能够随时变现，从而增加投资者的信心，吸引更多资金流入逆向年金抵押贷款市场。为了避免信息不完全、不对称现象导致的逆选择，尽可能遵循会计核算中的“谨慎性”原则，估计可能发生的保底收益，尽量预计可能发生的损失和费用，以减少盲目的乐观；建立公开审核程序、信息披露

14、制度，以防止市场欺诈行为，增强业务透明度，以便社会公众监督。4.建立适应利率市场化要求的资金定价与调整机制。商业银行可实行以利率风险为中心的资产负债管理模式，通过监测、识别并预测利率的变化走势，有针对性地调整资产负债管理方案，从而大幅度提高组合分析效率，最大限度地优化资产负债结构。影响利率变动的因素来自国内外多个方面，主要包括宏观经济状况、央行货币政策变动、物价水平、货币和资本市场资金供求关系、汇率变化等，在进行利率预测时须充分考虑，设计利率风险计量模型，建立以利率风险为核心的现代利率管理机制，确立利率风险管理在资产负债管理中的核心地位。贷款本金的数量是以住房资产的净值、财产价值的预期评估值、

15、市场利率、借款人的年龄和平均寿命为依据的。资产净值越大、预期评估值越大，风险越小凹。实施电子化采集信息，建立全面、畅通的信息渠道。银行业务电子化程序的提高，加大了资金流动的频率和风险控制的难度，同时也为我们及时准确采集数据信息，实施有效利率风险控制提供了保证。由于各银行数据库建设步伐的加快，实行全系统的资产负债管理和利率风险控制已成为可能。5.建立政府、保险公司、银行三位一体的保险体系。操作时借款者首先将住宅抵押给银行，银行与借款人商定逆向年金抵押贷款的期限(一般为10年)并每月向借款人发放月付款，同时银行每月向保险公司支付一定的保金投保。如果达到期限，借款人还健在，其后的月付款由保险公司支付。借款人去世或房产出售时，银行可将房产以合理的价格销售给房地产经纪公司，再由房地产经纪公司销售。政府可通过对购买者采取减税和为低收入者提供住房租金补贴的办法来满足社会不同阶层、不