全面营改增后销售旧固定资产(含不动产的)税会处理及政策汇编

1、全面营改增后销售旧固定资产（含不动产的）税会处理及政策汇编2016-08-22 王志会 csdr2016年5月1日起，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业由交纳营业税改征增值税，所有行业均交纳增值税。对于旧的固定资产销售或转让，如何进行会计处理、税款计算、纳税申报，本文进行简单的梳理。一、一般纳税人销售自己使用过的、纳入营改增试点之日前取得的固定资产，按照现行旧货相关增值税政策执行。使用过的固定资产，是指纳税人符合试点实施办法第二十八条规定并根据财务会计制度已经计提折旧的固定资产（固定资产，是指使用期限超过12个月的机器、机械、运输工具以及其他与生产经营有关的设备、工具、器

2、具等有形动产。）【财会2016 36 营业税改征增值税试点有关事项的规定第十四条】     例1：张家口市A建筑公司为营改增后一般纳税人，2016年7月销售2013年12月1日购入的小汽车，小汽车账面原值为117000元，已提折旧69468.75。销售价格为50000元。    销售营改增之前取得的固定资产可以按简易计税3%计算，减按2%交纳增值税，但不得开具增值税专用发票，只能开具增值税普通发票。本例中据此规定进行会计处理和纳税申报。    本月应交增值税=50000/1.03*0.

3、02=970.87元                  借：固定资产清理     47531.25                      累计折旧  

4、60;      69468.75                     贷：固定资产-小汽车   117000                  借：银行存

5、款   50000                     贷：固定资产清理    49029.13                     

6、;    应交税费-未交增值税  970.87                  借：固定资产清理     1497.88                    

7、; 贷：营业外收入    1497.88                  借：应交税费-未交增值税 970.87 （下月申报交纳税款时）                     贷：银行存

8、款   970.87注：另一种方法是按照简易计税征收率3%全额计提增值税，然后将减征1%的部分作为营业外收入，与增值税纳税申报表的填列规则相符。实务中由于选择简易计税后，必须当月交纳，当月享受1%的税收优惠，不会出现偏差。 注：a、开具增值税普通发票时，是按适用税率3%开具的。适用按简易办法依3%征收率减按2%征收增值税的，应开具普通发票，不得开具增值税专用发票。b、根据国家税务总局公告2015年第90号，第二条：纳税人销售自己使用过的固定资产，适用简易办法依照3%征收率减按2%征收增值税政策的，可以放弃减税，按照简易办法依照3%征收率缴纳增值税，并可以开具增值税

9、专用发票。也可以按简易计税3%计算，按3%交纳增值税，可以开具增值税专用发票，下游企业进行抵扣。c、一般纳税人由于客观原因不得抵扣进项税的固定资产，可以选择简易计税。但由于主观原因可以取得增值税抵扣凭据或已取得增值税抵扣凭据而未进行抵扣，不得选用简易计税方法，须按适用税率交纳。例2：张家口市A建筑公司为营改增后一般纳税人，2016年7月销售2016年3月1日购入的钢材，售价58500元。   适用政策：一般纳税人销售自己的货物，由于无法分清是否进行了抵扣，须统一按适用税率交纳。   本月应交增值税=585000/1.17*0.17=8500元 

10、         借：银行存款    58500              贷：其他业务收入    50000                  应交税费-应交

11、增值税（销项税额）   8500二、一般纳税人转让其取得的不动产，按照以下规定缴纳增值税：（一）一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。例3：张家口A公司为一般纳税人，出售其2016年4月30日前购入房产1套给B公司，取得含税收入200万元，房产购入原价120万元。已提折旧60万元。本月应交增值税=(2000000-

12、1200000)/1.05*0.05=38095.24元一般纳税人自行开具增值税专用发票。（由于不动产要交纳契税，办理产权证书，所以要向税务局领用6联的增值税专用发票或5联的增值税专用发票。纳税人办理产权过户手续需要使用发票的，可以使用增值税专用发票第六联或者增值税普通发票第三联。-税总函2016190号）专用发票开具方法如下：第一步，进入开票页面，点击页面上方“差额”按钮；第二步，录入扣除额120万元；第三步，发票金额栏录入含税销售额200万元，系统自动计算金额（不含税）和税额，填写在相应栏次（计算过程：税额=（2000000-1200000）÷（1+5%）×5%=380

13、95.24元；金额（不含税）=2000000-38095.24=1961904.76元）。                                      会计处理：借：固定资产清理   600000           

14、0;  累计折旧        600000             贷：固定资产-房屋 1200000          借：银行存款      2000000       &#

15、160;      贷：固定资产清理   1961904.76                  应交税费-未交增值税  38095.24          借：固定资产清理    1361904.76  &#

16、160;           贷：营业外收入    1361904.76          借：应交税费-未交增值税  38095.24    （预缴税款时）              贷：银行存款&

17、#160;  38095.24     （二）一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。例4：张家口B建筑公司为一般纳税人，2016年7月转让2013年6月购入的办公楼，收到转让款96.5万，自建办公楼的入账价格为65万元。办公楼已提折旧9万元。适用政策：一般纳税人销售自己自建的不动产，可以选择简易计税方法计税。   本月应交增

18、值税=965000/1.05*0.05=45952.38元          借：固定资产清理   560000              累计折旧        90000         

19、0;   贷：固定资产-房屋 650000          借：银行存款      965000              贷：固定资产清理   919047.62         

20、60;        应交税费-未交增值税  45952.38          借：固定资产清理    359047.62              贷：营业外收入    359047.62    

21、      借：应交税费-未交增值税  45952.38   （预缴税款时）              贷：银行存款    45952.38 （三）一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价

22、或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。（四）一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。【国家税务总局公告2016年第14号纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法第三条】三、小规模纳税人转让其取得的不动产，除个人转让其购买的住房外，按照以下规定缴纳增值税：    （一）小规模纳税人转

23、让其取得（不含自建）的不动产，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。    （二）小规模纳税人转让其自建的不动产，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。    除其他个人之外的小规模纳税人，应按照本条规定的计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税；其他个人按照本条规定的计税方法向不动产所在地主管地税机关申报纳税。【国家税务总局公告2016年第14号纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法第四条】&#

24、183; 自2009年1月1日起，纳税人销售自己使用过的固定资产（以下简称已使用过的固定资产），应区分不同情形征收增值税：（一）销售自己使用过的2009年1月1日以后购进或者自制的固定资产，按照适用税率征收增值税；（二）2008年12月31日以前未纳入扩大增值税抵扣范围试点的纳税人，销售自己使用过的2008年12月31日以前购进或者自制的固定资产，按照4%征收率减半征收增值税（调整为按照3%征收率减按2%征收增值税）；（三）2008年12月31日以前已纳入扩大增值税抵扣范围试点的纳税人，销售自己使用过的在本地区扩大增值税抵扣范围试点以前购进或者自制的固定资产，按照4%征收率减半征收增值税；销售自己使用过的在本地区扩大增值税抵扣范围试