西安市商业网点布局存在的问题对策

1、西安市商业网点布局存在的问题应对策略摘要:西安,古称长安 ,西北地区第一大城市 ,是举世闻名的世界四大文明古都之,居中国古都之首 ,是中国历史上建都时间最长、建都朝代最多、影响力最大的都城,是中华民族的摇篮、中华文明的发祥地、中华文化的代表。当今西安为陕西省 省会,是陕西的政治、经济、文化中心 ,地处关中平原中部 ,北临渭河,南依秦岭 ,陇海线贯穿东西 ,其自然地理条件和交通位子得天独厚 ,经济发展迅速 ,尤其工商业的发展 ,更是具有地方特色。它经过上千年的变迁 ,其形成了独特的商业布局。随着现代经济的不断发展 ,为其注入了新的活力。在商业体制的改革下 ,形成了多种经济成分 ,多种经营方式 ,

2、多种流通渠道的商业网络。合理的商业网点布局可以提升人们的生活水平 ,商业网则是加快城市发展和社会经济运行发展的重要网络,是流通生产力的重要组成部分 ,是商品流通领域的基本物质基础 ,是以人为本、为人民服务的重要物质设施,是展示国力逐步强大、社会持续发展、人民生活不断提高的重要窗口。本文 就西安市的商业网点布局现状及存在的问题着手 ,分析影响西安商业网点布局的因素,探讨如何通过商业网点布局的合理化来促进西安经济又好又快发展的思路与对 策。关键词 :西安商业网点问题对策商业网点的总述1、商业网点的含义商业网点是指根据网点建设规划管理需要所界定的从事商品流通,为生产经营和生活服务的单体商业经营场所或

3、在同一区域内统一开发 ,统一经营或统一管理的综合商业经营场所 ,包括零售商店 ,商品交易市场 ,旧货市场 ,汽车交易市场 ,物流基地 ,餐饮店及其他生活服务业设施等。城市商业网点 ,简单的说就是指一个城市零售、批发、餐饮、生活服务、娱乐、物流、配送、仓储等企业的经营场所、设施的叠 加。因其点多面广 ,布局形状如同网状 ,故称商业网点。这个网络上的一个 “点”或结”就,是各大中小型商品生产及销售企业 ,它们每日每时每刻的把工农业生产的产 品源源不断的送到千家万户 ,将生产者和销售者同使用者及消费者联络起来 ,构成一个完整的社会经济系统。商业网点是社会经济运行中的重要的网络 ,更是一个城市正常有序

4、、稳定运转下去的关键因子。2、商业网点的合理化布局的原则所谓商业网点布局就是各类商业网点在一个区域的空间分布 ,它涉及商铺的数 量、业态、业种、结构及店铺选址等。其中 ,点、线、面、圈是商品空间流通空间分布构成的基本元素 ,而商业网点就是将这些点、线、面、圈按照一定的原则进行有效科学的配置 ,如在层次组合、空间等级规模等有效集合 ,形成一个高效的经济网络系统。布局决定未来 ,合理科学的布局对推动城市商贸现代化建设步伐 ,提高城市组织、销售商品和提供服务的能力和增强城市综合竞争力具有重要意义。在现代商 业布局中一般要遵循以下原则2.1 科学的合理的商业网点布局首先要以人为本商业的发展最终还是为人

5、服务的 ,即消费者。科学发展观核心是以人为本 ,发展为人服务 ,在商业网点的布局要充分考虑国内同业竞争状况 ,处理好大中小型商业的 分布发展关系 ,立足当前的 ,着眼于长远 ,协调发展 ,为人民群众创造良好的生活环境。进而提高居民的生活质量和满足精神需求。所以 ,选择什么样的经营方式 ,附加什么样的服务内容 ,体现什么样的经营理念 ,烘托什么样的经营文化等 ,都应把满足包括本地居民和外地游客在内的不同人群的不同需求 ,作为商业网点建设的出发点和归 宿。2.2 要遵循交通最优原则和区位易达性原则商品要想实现它的价值 ,就要发生交换 ,即商家和消费者之间发生交换关系 ,这就需要商品的流通 ,需要商

6、品发生位置上的转移 ,这样 ,交通就发挥了决定性作用。在商 业网点的布局中 ,要充分考虑到交通这一重要因素 ,即交通的通达度。通常情况下 ,通达度好的地方 ,其人流量、物流量也很大 ,故交通最优原则是必要内容。所谓交通最优 ,就是指在新开发地区或交通线对经济发达起着重要作用的地区,由于各个商业中 心地之间凭借重要的交通线相连 ,次于中心处于主、亚中心的连接线上 ,这时 ,主中心的商业服务范围包括本身的六边形地域外 ,还包括没一个亚中心吸引地区的 1/2 的商 业服务活动。区位易达性讲的就是可进入性原则 ,就是说 ,商业网点的应位于交通最便捷、易达性最好的区位。商品的易达性 ,意味着可以方便地集

7、中和调运商品 ,为商业活动的连续性奠定基础。顾客易达性 ,意味着人流集结方便 ,有利于形成消费市场。因此 ,将商业网点布局在交通线旁能在时间和空间上缩短距离,有利于促进商品的畅通 ,提高经济效益。2.3要与人口分布规律相适应人是最终的消费者和使用者 ,商品的生产和销售最终是为人服务的。人在社会再生产过程中有两重性 ,一方面作为劳动者 ,是生产力的重要因素 ;另一方面又作为消费者 ,则是社会商品消费的主要承担者 ,是商业服务的主要对象。人口密度的地区差异,对商业布局有明显影响。如我国人口分布很不均衡 ,东密西疏 ,自古以来我国商业经济活动呈现东强西弱的特征。东部商业批发、零售网点与仓储分布较密,

8、商业购销活动频繁 ;西部则人稀地广 ,商业网点与经营活动都远不及东部 ,以流动购销形式占主要地位。农村一般地广、人口绝对值相对较大 ,人口密度相对较小 ,而城市人口则绝对值小 ,相对密度大 ,因而商业网点的布局 ,多集中于城市 ,广大农村的商业网点分布多较分散 ,规模也小。另外人口的民族构成 ,是商业网点布局须考虑的一个因素。由于各民族历史上已逐渐形成在饮食、服饰、居住、婚葬、节庆、禁忌等方面不同的风俗习惯,商业必须依据各个民族的特殊需要 ,结合各民族的风俗习惯 ,采取相应的经营方式 ,供应富有民族特色的民族商品。2.4要与产业发展相结合由于每一个城市的定位不同 ,所以各城市间的产业结构也有所

9、不同。在商业布局中 ,要充分考虑该城市的产业结构 ,如西安尤其特殊的地理位置和历史原因 ,其军工 产业和旅游业相对发达 ,所以在商业网点布局中就要必须坚持与旅游、文化、军工制造相结合 ,联动发展。以创造新的市场需求 ,开发商贸服务空间。2.5要产生集聚效应最早诞生于美国 ,迄今已有一百多年历史的奥特莱斯商业集群理论 ,从最早专门工厂尾货处理商 ,成为一个独立的零售业态并对现代社会营销理念产生实质性影 响。他从单纯的品牌折扣直接销售中心 ,演变成一种新的商业集群和新的城市中心该集群获得了产业集群效应并提高了与网络购物的虚拟空间的能力有利于区域产业 结构的调整和升级 ,区域创新体系的形成和竞争力的

10、提高。集群效应有利于减少成本 ,提高商品的流速 ,节约资源 ,而且对整个商业结构的调整和协调发展具有深远意义。2.6要与文化传承相结合随着中国特色社会主义建设的不断深入 ,改革开放的不断发展 ,各地区之间逐步形成了各具特色的商业文化 ,在商业网点的布局中 ,要采取保存、利用、创新等途径来继承所在城市的历史文化脉搏 ,塑造独特的商业景象。商业文化和商业形象对于 百年老字号的商铺 ,要采取重点保护 ,使传统与现代有机结合 ,更具有发展潜力。2.7要与政府的经济规划相一致一个产业能否健康快速、稳定发展不仅它自身因素也要看是否符合政府的经济 的规划 ,若能顺应政府经济规划 ,就能稳定的发展下去。政府的

11、规划中要包括城市总体规划、经济体系建设、市场管理体制等。其中 ,城市规划和经济体系建设是关键。商业网点综合建设重点和时序与城市建设的总体发展阶段有机融合,城市功能与上也发展相互促进 ,共同提高 ,从而居民的生活水平也得以提高 ,而坚持也市场经济体系建设相结合的同时 ,既要体现政府宏观导向 ,又要符合市场经济规模 ,发挥各市场 间的相互传递性和互补性 ,做到行业配套 ,规模适度 ,方便生活。、西安市商业网点布局现状零售网点布局现状随着西部大开发的推进和城市规模的不断发展 ,西安大型零售网点增长迅速 ,商业业态结构逐步优化。但目前我市零售网点的布局尚存在不少问题:大型零售网点过于集中在市中心地带

12、,新建区域商业配套服务欠缺 ,零售网点购物环境亟需改造。批发市场布局现状得益于得天独厚的地理优势 ,一大批如农副产品、服装、汽车汽配建材、金属物资等批发市场在西安得到了迅速发展 ,形成了种类较为齐全的批发市场体系 ,不仅影响着西北地区 ,甚至辐射整个西部。但是我市的大中型批发市场基本上是在传统的农贸市场、集贸市场的基础上发展起来的 ,因此大多还很不成熟。主要表现在 :批发市场的分布点多面广 ,布局结构不太合理 ;一些批发市场处在城区 ,受到用地限制和地租影响 ,难有更大的发展空间 ;一些批发市场的选址与建设 ,没有经过科学统一的规划 ,在建设中还存在着重复建设、违规搭建等现象。商业街布局现状西

13、安商业街发展呈高度密集型态势 ,客观地看还存在不少问题 ,一是商业街布局不够合理 ,西安的商业街主要分布在老城区 ,对区域商业中心的支持和带动欠缺 ;二是许多商业街在建设中存在着照搬照抄的现象 ,没有结合本街的自然、历史、区位条件而形成自己的特色 ;三是缺乏对商业街发展进行系统性规划和管理 ,市场定位不明确等。物流业布局现状西安地处我国东西两大经济区域的结合部 ,是新亚欧大陆桥中国段陇新、兰新线上最大的城市 ,其承东启西、南下北上的枢纽作用十分突出。这种地域上强聚集 和远辐射的核心优势 ,以及正在建设的西安国际航空港、密集的铁路运输网络、米”字型公路和公众信息网络 ,都为西安发展大物流提供了良

14、好的基础条件 ,而西安 经济的持续快速增长和集散功能的不断增强也向现代物流业提出了强烈需求。西安 现代物流业的发展 ,目前还处于起步阶段 ,存在着诸多问题和制约因素 ,主要表现在 :是对发展现代物流业的必要性认识不足 ;二是管理体制分割 ,缺少宏观协调 ;三是大型物资集散地自成体系 ,物流资源浪费 ;四是物流企业规模偏小 ,功能单一 ,整体水平不高 ;五是新型物流设施与设备较为短缺 ;六是市场机制不够健全 ,物流专业人才短缺等。2、上海商业的布局现状上海作为我国第一大城市 ,人口占全国人口的 7%左右。上海现行的商业布局模式基本采用了以 “四街四城 ”八个市级商业中心为核心 ,十二个区域商业中

15、心、特色 商业街和社区商业为支撑的多层次的现代商业布局结构。在此基础上,加快郊区城镇商业的发展。其中列入上海八个市级商业中心的区域是 :南京东路、淮海中路、四川北路、南京西路、徐家汇商城、豫园商城、新客站不夜城、浦东新上海商业 城。列入上海十二个区域商业中心的区域是 :五角场、老西门、曹家渡、中山公园、虹桥、大柏树、提篮桥、打浦桥、上海莘城、武宁新城、彭浦、昌里。上海商业在经过了近十年的快速发展和扩张后 ,基本形成了以城市中心城区商业为核心 ,以郊区城镇商业为呼应点和突破口的商业总体布局模式。3、对问题进行分析和探讨3.1地区间发展不平衡从城市内部布局来看 ,中心商业圈网点相对集中 ,部分住宅

16、小区、卫星城商业网点发展滞后 ,零售网点数量不足。从总体来看 ,市内商业网点主要集中在以钟楼为中心向外延伸的主干道 ,如东大街。但是 ,就此来说 ,商业网点的布局也不均衡 ,其中东大街过于集中 ,而西大街有些零散。3,2社区商业发展不完善随着经济的发展 ,城市化化的进程不断推进 ,尤其是在房地产行业的推动下 ,城市周边兴建了一批一批的住宅小区 ,居住和工作空间相对分离 ,人们的消费观念逐渐改变。而随着配套的商业却没有得到较快的发展 ,那些以便民、利民、满足和促进居民综合消费的属地型商业较少 ,不能满足居民的日常生活。3.3业态结构不合理所谓业态结构 ,就是针对特定消费者的特定需求 ,按照一定的

17、战略目标 ,有选择地运用商品经营结构、店铺位置、店铺规模、店铺形态、价格政策、销售方式、销售 服务等经营手段 ,提供销售和服务的类型化服务形态。据有关数据表明 ,西安市在专业市场、购物中心和仓储式市场等结构上有明显的失衡。商业零售形式大部分过于 传统,新的销售模式没能得到很好发展 ,如访问销售 ,自动销售货机等。3.4配套设施不完善由于各商业网点过于集中在一个有限的区域内 ,交通条件欠佳 ,停车设施及消防设施不完善 ,对人流大的商业区 ,消费人员的可进入性和可疏导性受到制约。有些商业网点是自发形成 ,没有一个统一的管理模式。3.5各商业网点之间联系不紧密就全是的布局来看 ,失去的商业网点分布较

18、为零散 ,距离相隔太大。比如 ,城内与城外隔着一个 “天然的屏障 ”交,流不频繁 ,难以得到一个集群效应。三、影响西安市商业网点布局的因素1、人口因素西安地处西部 ,城市人口相对中东部同类城市较少 ,故在商业网点布局中 ,要充分考虑人口分布。2、交通便利性因素商业区位的选址的一个必备条件是进出通畅 ,一般而言 ,城市中哪一交通便利 ,通达度好 ,其聚集效应越明显 ,人流、物流也越集中 ,比如钟楼和小寨商业圈。3、土地价值在对城市经济功能分区进行分析的基础上，杜能（V on Thunen指出，不同经济活动的现实区位 ,取决于这种经济活动对特殊空间位置的投标竞争实力。也就是说,不同行业对某些土地进

19、行投标的投标地租高低 ,完全取决于它对这块土地所能带给它的预期利润的大小。商品生产供给企业与商品消费者具有广泛的联系,所以具有密集消费人群和交通便利的城市中心地带往往被商业企业所占用,比如,开元商场。4、历史原因由于西安是千年古都 ,所以,西安的商业发展史相当久远 ,形成了自己的特色和固定的区域。比如 ,骡马市、回民街等。5、政府政策原因政府在城市规划中一直遵循着 “保护古迹,顺应古城”的发展思路,所以商业网点 的布局受到一定的限制。目前 ,西安商业网点的布局模式基本属于是以传统的繁华 商业为中心向外辐射 ,即同心圆状。四、未来西安商业发展趋势及网点布局探讨按照“国际化、市场化、人文化、生态化

20、 ”的发展理念 ,结合“旅游名城”,中“国重要的教育、科研、装备制造业、高新技术产业基地和交通枢纽城市”,新“欧亚大陆桥中国段和西部及黄河中上游重要的中心城市”等未来城市定位 ,从西安市经济发展和商业网点建设的实际出发 ,以促进城市繁荣繁华、增强便民利民功能、加快西部商贸中心建设 ,提升国际竞争力和持续发展能力为目标,合理控制总量 ,突出发展重点 ,逐步建立与我市经济发展、城市建设相适应、布 局合理、功能齐全、统一开放、竞争有序的城市商业网点新体系 ,构筑以产业组织 集中化、经营机构组织化、流通方式现代化的流通格局 ,发展新型营销业态 ,拓宽消费领域,优化消费结构 ,沟通城乡市场、发挥流通业的

21、联动作用 ,将西安打造成一个国际化的大都市1、商业网点的类型及规模根据西安自身的特定点 ,西安的商业网点的类型可分成专业型、便民型、促进 型、休闲型、地域型 ,其规模大小依据人口分布、土地价值及所在地的历史地位,可适当的调整。1.2 向小区域化发展 ,格局化明显由于西安市是西部最大的城市 ,随着城市化进程的加快 ,城市人口规模越来越大 ,社区数量逐渐增多 ,故在商业发展的进程中 ,要向小区域化发展 ,重点建设社区商业以满足居民日常消费需求。要配置居民日常生活消费必需的商业行业和生活服务业如设置集购物、餐饮、休闲、娱乐、生活服务为一体的社区购物中心,以及食杂店、便利店、折扣店、超市、餐饮店、理发

22、店、修理店等生活服务设施。其规模一 般按每千人 200 500 平方米配置。1.2.1长安区大学城西安市是全国高等院校比较集中的城市之一 ,目前西安市共有全日制高等院校 32 所,在校生 40.1万人。其规模相当大 ,消费潜力大 ,在这一区域布局商业网点时 ,要充分考虑到学生的特性 ,商业点主要一文具、餐饮、娱乐等为主。大力开发学生消费市场 ,挖掘学生消费潜力 ,方便学生购物。逐步形成一定特色的商业圈 ,以满足着特殊消费人群的需求。1.2.2 东郊纺织城东郊纺织城曾经是陕西纺织业辉煌的地方 ,由于历史及经济发展的需要 ,慢慢的被边缘化 ,随着西安 “唐皇城复兴计划 ”实施,东郊又开始焕发出新的

23、曙光 ,政府颁布了一系列的经济规划 ,按照的总体规划 ,纺织城被重新描述为 “宜居新城、物流新都、商贸新区 ”。此外 ,随着改造的不断深入 ,纺织城新的商圈也雏形初显。据了解 ,堡子村商业圈、新寺十字商业圈是纺织城地区现在和今后的两个中心发展地带 ,随着西安地铁一号线、城东客运站的建成及纺织城核心区综合改造步伐的启动 ,灞桥区将在这两个中心区域重点建设集购物、餐饮、娱乐等于一体的商贸产业带、潮流商业圈。新商圈的形成 ,为旧城的华丽转身提供了有力的商贸支撑。1.2.3西郊电子城电子工业园创建于 1986年,由部分“三线”企业和研究所迁建而成 ,占地 3.16平方公里 ,1991年纳入西安高新技术

24、产业开发区统一管理。园区现已建成2.2平方公里,累计投入资金达 20亿元 ,基础配套设施完善 ,环境优美。现已成为以航空航天技 术、电子信息、电子元器件等产业为龙头的现代化工业园区。目前,西安高新区从业人员总数已达 30多万人 ,其中参与创业创新的院士 31人,留学回国人员 588人,博士 3000多人 ,硕士近万人。根据这一区域的居民特点 ,应布局高中档的大型百货商场 ,如中大国际、百盛等。2、商业网点布局的探讨根据近几年的省政府和市政府的经济规划报告可以看出 ,西安市正致力于打造一个连接中东部和西部的一个枢纽型城市 ,利用其现有条件和自身的优势资源建设成为一个国际化大都市。2.1 在稳定发展原有商业区的基础上 ,对西郊土门、环城路沿线商业经济带区及 北郊经济开发区、曲江新区进行科学规划 ,深入的开发。建设发展二环商业带和三环商业带在二环商业带和三环商业带以及外围区域商业区 ,建设发展二级商业服务网。西安市南二环和东二环路上现已聚集了众多大型餐饮企业,饮食文化在这里已形成气候。东南二环餐饮商贸专业街的建设和改造是要在现有布局基础上,吸引大型娱乐和商业企业加入 ,改善现有餐饮娱乐场馆的环