房地产开发前期工作

1、第二章房地产开发前期工作 第二章房地产开发前期工作 房地产开发前期工作 FANGDICHAN KAIFA QIANQIGONGZUO 第 2 章 鄂尔多斯房地产开发前期 工作 本章学习要求： 1. 掌握土地使用权的获取方式，前期工作阶段的主要内容； 2. 熟悉房地产开发主要阶段划分，房地产项目招标方式； 3. 了解遵循房地产开发程序的必要性， 了解项目立项报批的程序与内容， 招标程序 与组织形式，办理施工许可； 2.1房地产开发的阶段划分 2.1.1遵循房地产开发程序的必要 性 对于房地产开发而言，遵循科学、 合理的房地产开发程序是必要的，也是 必须的。这是因为： 1. 房地产产品的形成有其内

2、在的规 律性。 2. 由于房地产开发所具有的投资 大、风险大的特点，开发企业不能盲目 地、仓促地上开发项目。 3. 房地产项目开发是一项复杂的生 产活动，为了规范开发管理，保证开发 工作的顺利实施，需要遵循科学合理的 开发程序。 4. 城市政府制定了严格的项目报建 审批程序制度，保证城市规划的顺利实 房地产开发前期工作 FANGDICHAN KAIFA QIANQIGONGZUO 施，目的 2.1.2房地产开发的主要阶段划分 房地产开发一般都遵循一个合乎逻 辑程序，可以大致分为以下四个阶段： 投资决策阶段、前期工作阶段、工程建 设阶段、租售与物业管理阶段。 2.2 土地使用权获取 2.2.1

3、土地使用权出让 土地使用权出让，是指国家将国有 土地使用权在一定年限内出让给土地使 用者，由土地使用者向国家支付土地使 用权出让金的行为，又称“批租”，属于 房地产一级市场 1. 招标出让 招标出让国有建设用地使用权，是 指市、县人民政府国土资源行政主管部 门发2. 拍卖出让 拍卖出让国有建设用地使用权，是 指出市、县人民政府国土资源行政王管 间、 地点进行公开竞价， 根据出价结果 确定国有建设用地使用权人的行为。 3. 挂牌出让 挂牌出让国有建设用地使用权， 是 指市、县人民政府国土资源行政主管部 门发布布招标公告，邀请特定或者不特定 的自然人、法人和其他组织参加国有建 设用地使用权投标，根

4、据投标结果确定 国有建设用地使用权人的行为 协议出让国有土地使用权，是指国 家以协议方式将国有土地使用权在一定 年限内出让给土地使用者，由土地使用 者向国家支付土地使用权出让金的行 为。 2.2.2 土地使用权转让 土地使用权转让是获得国有土地使 用权的受让人，在投资开发经营的基础 上，对出让土地的再转移，土地使用权 的转让是土地使用者之间的横向土地经 营行为。 2.2.3 土地使用权划拨 土地使用权划拨是指县级以上人民 政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、 安置等费用之后将该幅土地交付其使 用，或者将土地的使用权无偿交付土地 使用者使用的行为。 2.2.4 土地合作 与拥有土地使用权的机构进

5、行合作 开发，可以省去一大笔土地费用，降低 投资风险。土地合作的方式很多，可以 土地作价入股成立项目公司，也可以进 行公司之间的并购或资产重组。房地产开发前期工作 FANGDICHAN KAIFA QIANQIGONGZUO 拟出让宗地的交易条件在指定的土地交 易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申 请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止 时的出价结果或者现场竞价结果确定国 有建设用地使用权人的行为 房地产开发前期工作 FANGDICHAN KAIFA QIANQIGONGZUO 2.3开发项目立项与报批 2.3.1立项与报批阶段的主要工作 内容 开发项目的前期立项与报批阶段的 主要内容有：项目立项、

6、项目选址审批、 申领建设用地规划许可证、规划设计 条件审批、规划设计方案审批、申领建 设工程规划许可证、申领建筑工程施 工许可证以及商品房预售许可证 等工作。 2.3.2立项与报批阶段的程序 1. 立项与报批阶段的程序 为了保证城市规划的顺利实施，城 市政府制定了严格的项目报建审批程序 制度，房地产开发项目在立项与报批阶 段必须遵循一定的程序。 2. 几点说明 对于不使用政府投资建设的项目， 一律不再实行审批制，目前不使用政府 投资的房地产开发项目立项采用备案 制。 房地产开发项目立项与报批工作 中，应当注意到房地产开发的地域性特 点，结合当地城市规划管理等部门的具 体要求来进行。由于房地产开

7、发存在明显的地域性 特点，事实上，各地在立项与报批阶段 的具体要求也有所不同。各地在申领建 设用地规划许可证阶段，根据各地的 实际情况，项目申报材料的要求也有所 不同。 房地产开发前期工作 FANGDICHAN KAIFA QIANQIGONGZUO 2.4房地产开发项目招标 在房地产开发经营活动中，所涉及 的交易活动主要包括土地使用权获取、 房地产项目的投资咨询服务、工程勘察、 规划设计、建筑施工、主要设备的供应 与安装、工程监理、物业管理等，所有 这些活动均可以根据房地产项目的实际 情况，米取招标投标的方式来确定合适 的承包商。 2.4.1招标组织形式 1总地产开发公司自行招标；2 委 托

8、招标机构代理招标投标 2.4.2招标的方式 、1.公开招标丄指招标人以招标公告的 方式邀请不特定的法人或者其他组织投 标。这是一种无限制的竞争方式。米用 公开招标方式，招标人有较大的选择范 围。 2. 邀请招标 邀请招标，也称选择性招标或有限 争投标，是指招标人以投标邀请书的 式邀请特定的法人或者其他组织投标 邀请招标参加投标的承包商数量少，、因 而招标时间相对缩短，招标费用也较少 2.4.3招标的程序 1.准备阶段 织投 （1）成立招标工作小组；（2）成立 评标小组；（3）招标登记； 房地产开发前期工作 FANGDICHAN KAIFA QIANQIGONGZUO 2. 招标阶段 （1）编制

9、招标文件；（2）编制标底； （3）招标公告与投标邀请书；（4）资格 预审；投标人合法性审查，包括投标 人是否是正式注册的法人或其他组织、 是否具有独立签约能力、是否处于正常 经营获态；对投标人能力的审查，包 括专业技术资格和能力，资金、设备和 其他物质设施状况，管理能力，经验、 信誉；以往承担类似项目的业绩情况。 （5）发售招标文件；（6）组织现场踏勘 和召开答疑会；（7）编制招标补充文件； （8）接受投标文件。 3. 开标定标阶段 （1）开标；（2）评标、定标；（3） 签发中标通知书；（4）签订承包合同。 2.5办理施工许可 2.5.1施工许可证的申领条件 1. 已经办理该建筑工程用地批准手

10、 续。 2. 、在城市规划区的建筑工程，已经取 得建设工程规划许可证。 3. 施工场地已经基本具备施工条件丄 需要拆迁的其拆迁进度符合施工要求 4. 已经确定施工企业。 术资料有满足施设计叽图纸及技亍 了审杳。 6. 有保证工程质量和安全的具体措 施。 7. 按照规定应该委托监理的工程已 房地产开发前期工作 FANGDICHAN KAIFA QIANQIGONGZUO 委托监理。 8. 建设资金已经落实。 9. 法律、行政法规规定的其他条件。 2.5.2施工许可证的申办程序 1.领取 建筑工程施工许可证申请 表 。 宀2/持 建筑工程施工许可证申请表 ， 向发征机关提出申请。 3. 证机关在收到建设单位报送的丄 建筑工程施工许可证申请表和所附 证明文件后，对于符合条件的，应当自 收到申请之日起十五日内颁发施工许可 证。 八 4. 施工过程中，建设单位或者施工单 位发生变更的，应当重新申请领取施工 4. 之日 建设单位应建筑 内向发证机关报 6.建筑工程恢复施工时， 应当向发许可证。 2.5.3施工许可证的管理 1. 施工许可证的工程名称、地点、规 模，应当与依法签订的施工承包合同一 致。 2. 施工许可证应当放置在施工现场 备