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文档简介

1、佛山2016年地产市场报告1 目录2前言13市场综述24宏观经济概况25行业政策盘点36市场表现36.1 一级市场36.1.1 土地供应36.1.2 土地成交56.2 二级市场66.2.1 新增批售量:月均供应量达 73 万平米,4、5 月为集中推售抢客期。67总结展望92 前言行业在经历了2013年的极度繁荣后,进入2014年,市场成交量一季度“倒春寒”,二季度“寒夏”, 2014年下半年,价格的下跌已经不可避免,皆因量在价先,久盘必跌。 现在“小规模和小幅度的降价无法迅速打开市场,刺激需求释放。因此,对于房企来说,与其在泥泞的雨天中徘徊,不如大规模大幅降价快速迎接晴天的到来”。我们对市场并

2、不太悲观,因为上半年这么差的金融环境,市场成交量依然是历史第二高位,况且,下半年无论是金融环境还是政策环境,正在向好的方向发展。 但房企并不能因此而坐等曙光的到来,因为黎明前的夜总是最黑的。我们认为“先破后立”似乎更符合当下房企的状况。3 市场综述一级市场:2014 年上半年,佛山市通过“招拍挂”公开市场共供应各类型用地 117 宗,较去年上半年减少 58宗地块,总供应用地面积 466.51 万平米,较去年同期减少 5.9%。共成交各类型地块 137 宗(其中包括 13 年年末公告于 14 年年初成交的土地),较去年减少 44 宗地块;总成交用地面积 614.59 万平米,较去年增长 6.7%

3、;总成交金额 264.3 亿元,较去年增长 5.1%。二级市场:2014 年上半年,佛山市新增住宅面积有 438.53 万平米,同比 2013 年上半年增加 24.8%。一手住宅共成交 32943 套,成交总面积 369.30 万平米,同比减少 15.21%;成交均价为 8699 元/平米, 同比上涨 6.33%;成交总金额为 321.27 亿元,同比减少 9.8%。总的来讲:上半年佛山市场没有延续 2013 年的热度,成交增速迅速放缓。全市成交量 369 万平米,较去年减少 15 个百分点。均价依然有往上走的趋势,未出现大幅波动的情况。总体表现为量跌价升.4 宏观经济概况今年以来,全市工业商

4、贸经济总体保持平稳发展,工业生产稳定运行,固定资产投资稳步提升,市场消费持续畅旺。1-5 月,全市实现规模以上(以下口径相同)工业增加值 1526.39 亿元,同比增长 9.5%;全社会固定资产投资 804.70 亿元,同比增长 13.8%;社会消费品零售总额 1014.51 亿元,同比增长 11.6%。5 行业政策盘点2014 年上半年,各地房地产市场持续分化,但中央层面并未出台具体的调控政策,而是延续去年底住建部会议“分类指导”的思想,由各地自行“双向调控”。2014 年两会,李克强总理在政府工作报告和答记者问中多次强调,未来应根据不同人群的需求,不同城市的情况,分类施策、分城施策。对房地

5、产市场则是要因城因地、分类进行调控,抑制投机投资性需求,未来工作重心在于建立长效机制,促进房地产市场平稳健康发展。之后住建部提出今年的房地产市场调控总基调为双向调控,副部长齐骥解释称所谓双向调控即对一线城市继续增加供应,抑制、遏制投资投机性需求,限购政策不退出,而对于库存量比较大的城市,要控制供地结构、供应结构。6 市场表现6.1 一级市场 6.1.1 土地供应2014 年上半年,佛山市通过“招拍挂”公开市场共供应各类型用地 117 宗,较去年上半年减少 58 宗地块,总供应用地面积 466.51 万平米,较去年同期减少 5.9%。今年佛山土地供应主要是顺德、三水等区域较多,顺德区以 56 宗

6、地块的供应量位居全市首位,土地总面积有 144.34 万平米,月月都有新地块推出。三水区上半年推出各类型地块 30 宗,位居全市第二,总占地面积有 206.5 万平米,都是一些大面积地块的住宅用地和工业用地为主。而去年的地主南海区,据统计,上半年仅有 3 个月有地块推出。中心城区禅城区推地量都很少,仅有 5宗地块挂出,均为旧改地块。l 土地供应结构分布:三水区的工业、住宅为主的地块较多 上半年全市各类型地块供应最多的是工业用地,有 47 宗,占地面积有 190.2 万平米,主要集中在三水区和顺德区。住宅用地供应量有 42 宗,占地面积有 224.95 万平米,同样是集中在三水区和顺德区。商业用

7、地共推出 23 宗,占地 31 万平米。办公类用地仅推出 1 宗。2014年上半年,整体土地市场供应仍然不足,按 2014 年政府公布的供地计划来看,全年计划出让土地约 1670 万平米,目前仅完成 27.9%。主要是受到当前楼市整体大环境看跌的影响,政府减少推地,房企开年拿地积极性也相对较弱。6.1.2 土地成交2014 年上半年,佛山市通过“招拍挂”公开市场共成交各类型地块 137 宗(其中包括 13 年年末公告于 14年年初成交的土地),较去年减少 44 宗地块;总成交用地面积 614.59 万平米,较去年增长 6.7%;总成交金额264.3 亿元,较去年增长 5.1%。今年 1 月份佛

8、山土地市场延续去年火热趋势, 1 月份成交土地面积达 254.56 万平米,同比去年增长 76.8%;成交金额有 137.73 亿元,同比大幅增长 120.9%。整体拉升了今年上半年的土地成交总量。随后几个月土地成交逐步减少。总体来看, 佛山今年上半年土地市场呈现冷清的局面,虽卖地收入较去年有增多,都是 1 月份的贡献,随后几个月土地市场逐步冷清,主要受到当前楼市整体大环境看跌有关,此外与开发商资金链和库存土地量也是影响开发商拿地的欲望。6.2 二级市场6.2.1 新增批售量:月均供应量达 73 万平米,4、5 月为集中推售抢客期。2014 年上半年,佛山市新增住宅面积有 438.53 万平米

9、,同比 2013 年上半年增加 24.8%。从各月住宅供应情况看,上半年平均每个月新增供应量有 73 万平米,较去年上半年增多 24.8%。其中 4 月和 5 月月度新增面积超过百万平米。从各区住宅新增供应分布看,其中南海区供应量有 211.96 万平米,同比上升 53.0%,位居全市首位。其次是顺德有 90.16 万平米的供应量;同比下跌 8.2%,占全市总供应量的 21%。禅城区有 52.03 万平米,同比下降 13.4%;三水区有 47.00 万平米的供应量,同比上升 62.3%;高明区 37.38 万平米,同比上升 25.9%。6.2.2 楼市整体分析:量价齐平2014 年上半年,佛山

10、一手住宅共成交 32943 套,成交总面积 369.3 万平米,同比减少 15.21%;一手住宅成交均价为 8699 元/平米,同比上涨 6.33%;成交总金额为 321.27 亿元,同比减少 9.84%。佛山 2014 年上半年一手住宅成交量价相对 2013 年同期较为平稳,呈现量跌价升的态势。今年一季度,楼市唱空论四起,总体成交受影响较大,各月成交量均处于低位。 3 月份开始开发商开始价格优惠刺激购房者,楼市开始回暖。第二季度持续发酵,成交量大幅增长。佛山 2014 年上半年商品住宅总体呈现供过应求的态势,南海区成交持续领先其他四区域。商品住宅成交主要集中在 4、6 两个月。从各区供求看,

11、全市仅顺德区供应不足,以消化库存为主,总体呈现供不应求的趋势。其他四区总体呈现供过应求的趋势。6.2.3 面积段成交分析7 总结展望总体量升价平,小规模的降价,没有迅速打开市场去年佛山楼市极其热闹,整个市场呈现供需两旺、地王频现的局面,同时购房者看涨心理促成交。但今年年初开始,全国大环境唱空房地产,部分本地购房者陷入观望,此外,银行购房信贷明显收紧,延长了成交周期,佛山市场没有延续 13 年的热度,成交增速迅速放缓。上半年全市成交量 369 万平米,较去年上半年减少15 个百分点。 全市整体均价是平缓中有小幅上扬 6.3%,未出现大幅波动的情况。主要是广佛交界项目,价格都在万元以上,成交都很好

12、,对全市均价有一定的拉动作用。另一个方面,市场虽有降价的现象,但都只是小规模的降价,降价有成效的仅几个项目:雅居乐曼克顿山降 35%、岭南天地降价 12%、新鸿基珑景首次开盘低至 7 字头、禅城绿地中心等等,没有形成大规模降价,多数楼盘成交均价保持平稳。大规模大幅降价将快速迎接晴天的到来。研究认为:小规模和小幅度的降价并无法迅速打开市场,刺激需求释放。因此,对于房企来说,与其在泥泞的雨天中徘徊,不如大规模大幅降价快速迎接晴天的到来。降价风波已经蔓延到一线城市,当前市场降价预期已经形成,未来仍将继续向下调整,世联行监测全国 21个重点城市价格走势,其中:11 个城市无明显降价楼盘:厦门、东莞、宁

13、波、珠海、中山、南京、西安、南昌、南宁、郑州、石家庄。10 个城市有明显降价楼盘 52 个,但直接降价的楼盘只有 12 个,其它的多以特价房和少量房源一口价等形式暗降。下半年政府的政策基调将会以“稳”为主上半年,中央政府在保持政策连续性和稳定性的基础上实施了预调、微调,在坚持区间调控的基础上更加重视定向调控。从 2013 年“国五条”后的政府表现来看,中央关注点不再局限于房价,而是更加重视通过建立完善长效机制保障市场健康。中长期来看,不动产统一登记、财产公示等制度出台,房地产税立法工作持续推进,将进一步促进长效机制的建立和完善,推动房地产业发展更加健康。在全面深化改革的大背景下,房地产业也必将

14、迎来更加市场化的机遇和挑战。地方政策调整更趋灵活,空间更大市场化改革和长效机制的建立不可能一蹴而就,而 2014 年房地产市场正在经历新一轮变革。 随着呼和浩特限购政策的取消,各地政策的调整或将迎来新的契机。对此,我们依然秉持此前一贯的观点:在热点城市仍然面临较大房价上涨压力的前提下,多数一二线城市难以从限购方面取得突破,而将继续从公积金、信贷等方面支持自住需求;对于其他限购城市来说,政策调整空间将有所扩大,针对限购进行调整也不无可能。假如佛山放松限购政策,短期来说,对佛山楼市作用不是很大。真正受益的是顶级豪宅市场,需要创新的产品吸引这部分的限购人口,如大良东区的顺德华侨城、碧桂园钻石湾,都将是限

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