2015年山东房地产估价师案例与分析：居住房地产估价的技术路线及难点处理考试试卷

1、2022年山东省房地产估价师?案例与分析?：居住房地产估价的技术路线及难点处理测试试卷本卷共分为2大题50小题,作答时间为180分钟,总分100分,60分及格.一、单项选择题共25题,每题2分,每题的备选项中,只有1个事最符合题 意1、某8年前建成交付使用的建筑物,建筑面积为 120m2,单位建筑面积的重置价格为800元/m2,建筑物残值率6%,年折旧率2.2%,计算该建筑物的现值是 元.A. 76800B. 79104C. 77952D. 815622、?中华人民共和国物权法?规定,抵押权自时设立.A:签订B:登记C:起草D:签字E:执行层的组织协调3、某大厦总建筑面积10000 % 房地总

2、价值6000万元,其中,土地总价值2500 万元.某人拥有该大厦的某一局部,该局部的房地价值为180万元,建筑面积为 240 m2.如果根据土地价值进行分摊,那么该人占有的土地份额为.A:20 4%B: 3.0%C: 3.8%D: 7.2%E:工业用地的监测点评估价格4、在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时,一般不计息的工程是.A,未知、需要求取的待开发房地产的价值B.投资者购置待开发房地产应负担的税费C.销售费用和销售税费D.开发本钱和治理费用5、以下关于房地产市场划分的说法,不正确的选项是.A:二级市场是指土地转让、新建商品房租售市场B:三级市场是指存量房地产交易市场C:根据增量存

3、量的方式,将土地市场划分为一级土地市场和二级土地市场D:根据增量存量的方式,房屋市场划分为一级房屋市场,二级房屋市场和三级房屋市场E:借款合同6、不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同,这主要是由于.A:掌握的有关信息不同B:作出的估价师声明不同C:估价对象状况不同D:委托人不同E:工业用地的监测点评估价格7、在某商业街,有一块矩形街角地,其正街路线价土地单价为3 000元/褶,旁 街路线 价为2 000元/nf.其临正街深度为22. 86 m 即75英尺,临旁街深 度为15. 24 m 即50英尺.根据下表中的深度价格修正率,另假设旁街影响 加

4、价率为10%,那么该宗地的总价为.A:158. 35万元B: 135. 17 万元C: 123. 45万元D: 126. 38 万元E:工业用地的监测点评估价格8、长期利率下调、预期房地产投资风险降低会导致房地产投资需求的A.上升B.下降C.不变D.不确定9、现有某待开发工程建筑面积为 3850 %从当前开始自开发期为2年.根据市 场调查分析,该工程建成时可出售50%,半年后和一年后分别售出其余的 30%和20%,出售的平均单价为2850元/nf.假设折现率为15%,那么该工程开发完成后的 总价值的当前现值为万元.A: 766B： 791C： 913D： 1046E:工业用地的监测点评估价格1

5、0、某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的,土地使用权剩余年限为50年,预计未来第一年的净收益为50万元,此后每年的净收益会在上一年的根底上 增加2%,该类房地产的报酬率为6%,该宗房地产的价格为一 万元.A. 833B. 2500C 1250D 106711、某类商品房 20222022年的售价分别为 6000元/叭 6300元/叭 6678 元/褶、7212元/褶、7645元/褶.利用平均增减量法,该类商品房2022年的 价格为元/ m20A: 7974.00B: 8023. 00C: 8056. 25D:8078.00E:工业用地的监测点评估价格12、某投资市场的平均收益率为12%,银

6、行贷款利率为5.17%国债收益率为3.5%, 房地产投资的风险相关系统数为 0o 5.那么,当前房地产投资的折现率为.A. 3.5%B. 5.17%C. 7.75%D. 8.59%13、当建筑物的维修养护正常时,实际成新率与直线法计算出的成新率相当；当 建筑物的维修养护比正常维修养护好或经过更新改造,实际成新率应 直线法计算出的成新率.A.大于B.大于或等于C .小于D.小于或等于14、如某笔贷款的月利率为1%,每月计息一次,按复利计息,那么,年名义利 率是.A: 12%B: 12. 55%C: 12. 68%D: 13. 55%E:借款合同15、房地产开发商根据估计的总销售收入和估计的销售量

7、来制定价格的方法,属于.A:本钱导向定价法B:购置者导向定价法C:竞争导向定价法D:市场导向定价法E:借款合同16、下面说法正确的选项是.A:房地产估价师可以受聘于两个房地产估价机构B:委托人和估价报告使用者通常是估价利害关系人C:依法从事房地产估价活动必须受到行政区域、行业限制D:房地产估价报告应由估价师个人出具E:工业用地的监测点评估价格17、承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同,该套住宅面积为 200m2,租赁期限为8年,年租金固定不变为 480元/m2.现市场上类似住宅的 年租金为600元/m2.假设折现率为8%,那么承租人甲目前的权益价值为万元.A. 6. 19B. 6

8、.42C 7.20D. 9. 5818、指工程在借款归还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比率.A:利息备付率B:偿债备付率C:资产负债率D:流动比率E:借款合同19、一般来说,投资于房地产信托基金REITs的风险比直接投资于房地产的风险 要小得多,这主要是由于REITs具有_.A.较高的收益性B.较强的流动性C.直接融资的功能D .抵御通货膨胀影响的功能20、某房地产开发商在其新建工程的开盘仪式上, 承诺对前80名购房者给予20% 的价格优惠,这种价格折扣技巧属于.A.现金折扣B.数量折扣C.折让D.季节折扣21、以下关于目前我国征收土地批准权限规定,说法错误的选项是.A:征收

9、土地实行两级审批制度,即国务院和省级人民政府B:征收农地,应先办理农用地转用手续,同时办理征地审批手续C:根本农田由国务院审批D:根本农田以外的耕地未超过 35公顷的由国务院审批E:房地产估价机构必须加盖公章22、证券价格由 确定.A,货币使用中产生的收益B.社会借贷资金利率C.市场对证券的供求D,货币使用中产生的收益和社会借贷资金利率的比率23、关于单利和复利的区别,以下说法不正确的一项为哪一项A.单利是指在计算利息时,不管期限长短,仅按本金计算利息,所生利息不参加本金重复计算利息B.复利是指计算利息时,要按一定期限将所得利息参加本金再计算利息,逐 期滚算C.用单利计算利息,具有手续简便的优

10、点,而用复利计算利息 ,那么有利于增强 资金使用的时间观念,促进企业加速资金周转,从而有利于提升资金的使用效益, 特别是可用来比拟不同期限的资金使用效益D.在我国,大量存款通常采用复利计算,而少量存款采用单利计算24、是对房地产权利人的情况、房屋所有权、土地使用权状况以及产权来源等情 况扼要摘录而制作的一种卡片.A:房地产平面图B:房地产有关证实和文件C:房地产卡片D:房地产权属账册E:执行层的组织协调25、根据工程量清单计价法,以下对有关费用的描述,不正确的选项是.A.直接工程费包括人工费、材料费、施工机械使用费B.举措费包括环境保护费、平安施工费、临时设施费、夜间施工费等C.规费包括工程排

11、污费、社会保证费等D,企业治理费包括治理人员工资、办公费、差旅交通费、住房公积金等二、多项选择题共25题,每题2分,每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项.错选,此题不得分；少选,所选的每个选项得0.5分1、在某种商品市场上,影响该商品需求的因素是.A:消费者偏好B:消费者的收入水平C:该商品的价格D:厂商对未来的预期E:厂商对商品的评价2、商业银行的外部组织形式包括.A:单元银行制B:总分行制C:混合银行制D:集团银行制E:连锁银行制3、要求企业采用的会计政策在前后各期保持一致,不得随意变更的原那么是.A.客观性原那么B. 一贯性原那么C .持续性原那么D.相关性原那么4、

12、某地区某类商品住宅 20002022年的价格依次为：1900元/m2, 2510 元/m2,3330元/m2,4430元/m2, 5840元/m2, 7760元/m2,那么用平均开展速度法 预测2022年该地区该类商品住宅的价格为X/m20A. 10281.32B 13622.77C 9563.78D 10542.355、估价对象为一宗熟地,对可比实例的成交价格进行权益状况调整时,应包括 的内容有.A:地役权设立的情况B: 土地使用期限C:根底设施完备程度D:容积率E:临街状况6、就收益性而言,为合理选用或确定其净收益并客观评估其价值,往往要求估价 师对其净收益同时给出.A:较乐观的估计值B:

13、较保守的估计值C:过高的估计值D:过低的估计值E:可能的估计值7、房地产中介效劳收费分为三类.A:房地产咨询收费B:房地产估价收费C:房地产经纪收费D:房屋买卖收费E:房屋交易收费8、 是在土地房屋权属发生转移时,对产权承受人征收的一种税.A.物业税B,地产税C.契税D.增值税9、房地产估价报告中专门列出估价的假设和限制条件的目的是.A:说明估价报告的合法性、真实性B:说明估价的独立、客观、公正性C:躲避估价风险D:保护估价报告使用者E:预防委托人提出高估或低估要求10、房地产价格评估机构资格等级实行动态治理,根据机构开展情况进行调整, 每重新评定资格等级.A. 1年B. 2年C. 3年D.

14、4年11、2022年,甲房地产开发公司以下简称甲公司依法取得一宗城镇商住综合 用地,面积35亩,出让价185万元/亩,土地使用权年限为该类用地的法定最 高年限,出让年限从2022年2月起计.甲公司用该宗土地上的在建工程进行抵 押贷款.2022年3月12日,经评估,在建工程的市场价值为 8000万元,其中在 建工程拖欠工程款2000万元,2022年8月,人民法院查封其土地及其地上建筑物 拍卖抵债,并委托某房地产估价机构评估其市场价值为 6800万元.如果拍卖最终 应价为6500万元,那么该应价为.A:无效应价B:有效应价C:可以成交的价格D:不确定E:停止侵害12、提议召开业主大会临时会议的业主

15、到达 _%以上,业主委员会应当及时组织 召开业主大会临时会议.A. 10B 15C 20D. 2513、与非专业估价相比,专业估价的特点有.A:是一种专业意见B:估计价格或价值C:实行有偿效劳D:承当法律责任E:估价作业日期长14、根据?房地产广揭发布暂行规定?,禁止发布房地产销售广告的情形有等.2022年试题A:集体土地上的合法房屋B:代管房屋C:列入拆迁范围内的房屋D:共有房屋E:商品房预售许可证正在办理之中的房屋15、如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去撤除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额,那么应以 进行估价.A.保持现状前提B.装修改造前提C.转换用途前提D.重新

16、利用前提16、以下行为中,需要缴纳契税的有.A:事业单位购置办公用房B:因地震导致房屋灭失而重新购房C:个人购置经济适用住房D:奥运冠军接受政府奖励的房屋E:城镇职工按规定第一次购置公有住房17、运用市场法估价的操作步骤一般可分为.A:搜集交易实例B:选取可比实例C:对可比实例的市场价格进行适当的处理D:对可比实例的成交价格进行适当的处理E:求取比准价格18、有一宗三角形的土地需要进行估价,具临街路线价土地单价为2000元/m2, 如果该宗地临街深度为75英尺,临街宽度为50英尺,那么该宗三角形土地的价 格为万元.矩形土地平均深度价格修正率表A .临街深度/英尺B. 25C 50D 75E 1

17、00F. 125F. 150F 175F 200F.平均深度价格修正率/%F. 160F 140F 120F 100F 87.2F 78.0F. 70.8F. 65.019、以下关于贴现债券的表述正确的选项是.A:贴现债券也称贴水债券B:贴现彳S券,也称附息债券C:指券面上不附息票,发行时按规定的折扣率贴水率以低于券面价值的价格 发行D:到期时按券面价值归还本金的债券E:其发行价格与券面价值的差价即为利息20、在一个房地产工程进行风险分析的过程中,风险评价的主要任务是.A.选出最正确方案B .检验各风险因素C.对评价指标的影响D.对风险对策的建议E.定量确定风险大小21、房地产权属档案的完整性表达在两个方面,即.A:房证结合B:地证结合C:图卡结合D:图档结合E:房地结合22、最能说明土地价格水平上下的价格是.A. 土地单价B.基准地价C.楼面地价D.标定地价23、某宗房地产采用市场