杭州市物业管理招投标流程解析

1、杭州主城区物业管理招投标流程分解一般在领取招标文件后3天内组 织答疑形式二种：现场勘查会议答疑现场勘查邮件答疑评委抽取前需联系市物业 处具体负责人，在其陪同或要求 下到市民之家交易中心抽取评 委（目的：避免出现抽取投标单 位相关专家而废标）。评委费：800元/人*4人中餐费：安排商务餐（一般要求 有水果）场租费：200元中标交易费：200元信息发布费:100元二、投标单位主要操作流程三、投标单位流程分解1. 前期准备与项目公司签订接管的意向协议后，根据项目公司对楼盘整体运作需要， 我司需提前提示项目公司准备物业管理招投标工作，并将需要准备材料及流程告 知项目公司（招标单位主要操作流程）。优质优

2、价报批杭州市物业服务收费根据不同物业的性质和特点、物业服务的不同阶段， 分别实行政府指导价和市场调节价。政府指导价分四个等级，其中最高的甲级标 准（带电梯）为1.80元/月平米，最髙可上浮25%即2.25元/月平米。根据杭州市物业服务收费管理实施办法第十条之规定如下普通住宅小区拟定前期物业服务方案确定的服务内容、水平超出杭州市 普通住宅小区物业服务收费等级评分标准（中级）要求,按甲级收费标准上浮 后仍未能补偿成本并取得合理报酬的,建设单位可按照优质优价原则,提出前期 物业服务最高收费标准,报市价格主管部门确认后实施招标,未实行招标的报物 业所在区价格主管部门确认。未经价格主管部门确认的,不得突

3、破甲级收费标准。优质优价办理需要招标单位在招投标工作开始前完成，其主要流程为：由招 标单位向市物业局提出书面申请（介绍项目基本情况、服务内容、收支测算等详 见附件3明月江南申请案例）办理。市物业局根据申请资料批复（附件4明月江 南优质优价确认单）。而根据杭州市物业服务收费管理实施办法第八条之规定如下非住宅物业、别墅、排屋以及业主委员会成立后的物业服务收费实行市场调 节价。因此，写字楼、别墅、排屋等项目实行市场调节价，超出最髙收费标准后无 需申报优质优价。招标文件准备一般由我司提供模板并编制，招标文件的各项指标需要与项目公司洽谈的 基础上进行明确，主要包括：项目规划建设基本情况（各项面积、车位数

4、量、电 梯、水泵、照明系统配置等）；各类设施设备维保期限；设定物业费、车位收费 标准及采取的管理模式（包干制、酬金制）、项目前期介入费用和开办物资费用； 确定投标文件的组成、装订、投标递交要求；结合我司实际情况核对评标细则设 置。mere A*n(Z) 12-03.31 00i00-t04-05 10:00般止 WIt 168CXCl 32XM.26 00r-(03-2 16:00 IK止 WIi 187IIE女力安摘U豪茨、*購IBff豪au二痺AU (12.03.21 00:0003-27 10：Q0l JBV 如 330HnOKCL) (12-03.20 00;Oo) (03 22 16

5、:00) MClt Wle 175X 8SkcI 务 RR(磁)lXO3.Ofi OOtOOM02.1 16100 C止 ttUl 176M 4*(Bfe*J9Mnanmyncnol-fo? ?A c：nni 心7杭Ey嗷JL桂乂騎呻笑炬机优讯.MXH-矽筹公R工程CM QLe耿AJLA HufftW审阳丫E.宿另观1s2oi2ni2 aH: Buwjtew. mft*wwxj；W rfXlr Jfi 想轩 H MX7VVr.2. 报名市物业处在受理项目 公司申报后，根据实际情 况（一般在7个工作日左 右）发布公告。公告查询 网址http：/WWw. hzctc.Cn有别与一般政府采购的报名，

6、由市物业处组织的物业招投标报名，只需携带 公司交易证前往杭州新业路311号市民中心L楼三楼自助报名。需要特别提醒的 是报名时需要持在有效期内的交易证，如报名时有效而至开标（报名结束后20 天左右）日已超有效期，将做废标处理。3. 抽签入围在公示报名时间结束后，有两种情况，一种是少于三家单位将做流标处理， 需重新申请并公示，如遭遇两次流标，该项目可进入议标流程。其次报名单位较 多，市物业处会通知项目公司在交易中心进行入围抽签，一般入围5家单位，项 目公司可指定2家单位入围，其余3家通过抽签。4. 领取招标文件在明确入围单位后，市物业处将制定招标文件內体开标日期、开标地点、保 证金交纳时间等，一般

7、由入围单位至平海大厦市物业处领取（无需购买）。5. 标前会议在取得招标文件后，一般在3个工作日（现场答疑后）內由企业发展部、洽 谈单位参与标前会议，明确标书制作、保证金缴纳、协作单位联系等各项工作职 责分工及时间节点。6. 招标文件答疑投标单位将被邀请参加现场答疑会或者电子答疑会，并对项目现场和周围环 境进行勘察，以获取编制投标文件和签署合同所需的资料。投标单位在收到招标文件后，若有意见需要澄清，应于收到招标文件后一般 在五天内以书面形式向招标单位提出，招标单位通过投标答疑会予以解答，会议 结束后，由招标单位整理会议纪要和解答内容，作为招标文件补充报市物业管理 招标办核准同意后，以书面形式发送

8、到所有获得招标文件的单位。不论招标单位向投标单位发送任何资料文件，还是向投标单位提出的问题给予回 复，均以书面形式为准，任何口头答复或承诺一律无效。7. 保证金交纳在获得招标文件、召开标前会议后，由标前会议指定人员在第一时间联系入 围单位争取协作。在确定协作单位后，首先，需要与各协作单位明确其保证金是否愿意缴纳及 缴纳时间。其次，在明确协作单位意愿后，考虑到我司及协作单位申请资金流程 的时间、资金转账及到账的时间，再刨除双休日时间，因此，缴纳保证金的时间 并不宽裕，需要抓紧办理。需要特别注意的是，在此期间需要电话提示、问候各协作单位保证金缴纳情 况；最后，还要提醒相关人员及协作单位留存缴纳进账

9、单，不排除协会因为系统 故障无法查询到账情况，而需要我司传真进账单。&标书编制与封标主标编制与制作标书编制简单的说主要有两项工作，深入了解、分析项目本身情况，制定符 合招标文件要求的各项策划和方案，在此不再详细展开叙述。主标编制过程中主要注意流程的及时性，需要根据标前会议纪要内明确，标 书初稿完成时间（评审流程启动时间，需要注意的是标书评审流程应选择启动 A类合同、五万以上B类合同”选项），制作时间（评审结束时间）。目前在杭地区我司标书主要印刷单位由水平图文（协议店家）负责，该单位 对我司的文案制作要求较为了解，对标书纟氏张、装订要求、排版等较为熟悉。由 于不同店家之间打印机、墨粉等存在差异，

10、容易出现颜色的偏差。因此，在我司 标书制作中，最好还是能够在水平图文制作，在保证印刷质量与速度的前提下价 格也比较实惠。协作单位标书编制与封标在协作单位的封标盖章阶段需要注意，一，需要横向比较协作单位日常考 核及诚信档案，并索要相关加分內容及文件；二，需明确标书内法定代表委托人 及拟派项目经理人员（必须由协作单位派遣）；三，必须给予协作单位充分评审 时间；四，标书制作时也需要询问协作单位标书制作的特殊要求（封面包装等）, 如协作单位无特殊要求，在制作中也需要顾及协作单位的形象，尽量将标书制作 的精致美观；五、此外在盖章封标前，需要提前联系协作单位预约盖章封标。9. 开标前准备公司PPT制作及模

11、拟答辩（8分钟陈述时间）。答辩人员注意事项：携带答辩人员简历、委托书、身份证原件及复印件、 劳动合同复印件。答辩所需物品准备：答辩PPT、相关评优等加分文件、投影仪、笔记本电 脑、电源线插板、档案夹等相关物品的准备送标的交通安排包括协作单位开标人员、答辩人员的接送、中餐等。10. 开标与答辩开标注意事项必须携带交易证在规定开标时间前于开标室门口自助签到；标书必须在指 定开标时间内送达；协作单位送标人员必须由其派遣，由我司联系接送；开标结 束后需要安排协作单位的休息、就餐等。现场答辩一般中午12点开始答辩，我司现场答辩均需要准备PPT,因此需要在11点 半前及时布置答辩现场、调试投影设备。由于答

12、辩入围单位在答辩前当场宣布，难以提前联系协作单位及时到达，因 此在答辩前需要联系各协作单位参加答辩人员提前到达。答辩过程中我司可派专人负责记录专家提问。答辩结束后需要主动联系各位专家评委及协作单位人员安排车辆接送。11. 中标通知书领取经杭州市物业管理协会组织的物业管理招投标，中标后由我司携带投标单位 标书、答辩人员资料、标书评分记录、标书评审结果等相关资料至市物业处负责 人处审核后，至市物业管理协会领取中标通知书。注意需要提前联系市物业处负 责人，以免外出。12. 保证金退回投标企业未中标的，由招标单位在中标通知书发出十天内退还保证金（无 息）;（2）中标企业按要求签署合同协议后，十天内招标

13、单位将退还投保证金（无息）； 根据上述条款，中标通知书发出后各协作单位的保证金可办理退款，因此我 司需要提醒各协作单位办理。我司保证金退还前提也就是抓紧签署合同协议。13 .合同签订与备案一般招标文件关于合同签订的要求中标单位应在接到中标通知书三十天内与招标单位签订前期物业管理服务 合同；招标单位和中标单位不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。若中 标单位借故拖延或拒签合同，招标单位报经市物业管理招标办同意后有权取消其 中标资格，投标保证金不予退还，招标人因本次招标所产生的全部费用由中标人 承担，并重新组织招标，另选中标单位。公司关于中标后合同签订的要求根据公司2012年第一季度业务拓展会

14、议要求，中标单位须在投标结束后一 周内上传中标通知书、一个月内须完成合同的送审、洽谈及签订工作。该项工作 预警机制如下：投标结束后一周内未上传中标通知书或未启动合同评审流程的， 企业发展部书面联系该一级单位业务拓展负责人；投标结束后十五日内未上传中 标通知书或未启动合同评审流程的，企业发展部报企业发展中心总监及一级单位 负责人；投标结束后二十五日内合同未签订的，企业发展部报企业发展中心总监、 一级单位负责人及该区域分管领导；投标结束后三十五日内合同未签订的，企业 发展部逐级上报至物业服务集团总经理。物业服务合同备案及需要资料物业服务合同签订后需携带先关资料至区房管局备案（备案材料以杭州市下 城

15、区为例）公司营业执照、资质证书；服务方案内关于岗位设置情况；物业服务合同原 件；公司章程以及出具公司盖章的合同备案函件；业主公约、管理制度、各岗位 职责与章程；物业总平面图；建设项目规划批复；中标通知书；物业用房确认单; 前期物业服务协议范本（与业主签订的）；资料移交清单；车位配置情况；服务 中心主要人员岗位证书；小区/大厦情况登记表。如该项目有优质优价报批手续，还需在市物价局进行合同备案。杭州市物业管理项目招投标申请备案表项目招标 单位法定代表人联系地址邮政编码项目名称联系人地理位置联系电话标准名称物业 类别建筑 层数地上层，地下层用地面积M2建筑面积M2投标单位 资质要求等级：投标保证 金

16、额(元)招标方式公开招标邀请招标招标范围：本次招标主要经济技术指标填写依据：()总建筑 面积M)地上建筑 面积(M2)地下建筑 面积(Ma)配套公建 面积(Ma)建筑占地 面积(Ma)容积率绿地率建筑密度绿地面积停车位自行车库总幢数总户数备注：(1)面积填报依据A:规划许可证;B:初步设计批复招标单位市房管局物业监管处单位公章：招标编号：已备案(盖章)法定代表人签章：经办人：年 月曰年 月曰备注：1.本备案表须如实填写，一式三份。市房管局物业监管处一份，市建设 工程交易中心一份，物业项目招标单位一份；2本备案表经市房管局物业监管 处备案后连同招标公告、招标文件等送市建设工程交易中心办理进场公开

17、招投 标的相关手续。附件2物业管理招投标咨询服务协议立协议单位：甲方：（以下简称甲方）乙方：杭州市物业管理协会（以下简称乙方）根据杭政办200221号杭州市物业管理招投标工作实施办法，为做好物 业项目管理招投标工作，经双方友好协商，自愿达成协议如下：一、甲方根据楼盘物业管理公开招投标需要，委托乙方为咨询服务顾问。二、乙方为甲方提供以下咨询服务：1. 协助甲方制定物业管理招投标工作进度计划；2. 协助甲方在政府主管部门市房管局做好招标项目的登记备案工 作；3. 指导甲方招标文件的制作；4. 负责联系市交易中心落实物业项目管理招投标的投标报名、登记、 开标等事项；5. 负责制定物业管理公开招标公告文案；6. 负责做好招标项目信息发布有关工作；7. 指导甲方对各投标单位的