2019年房地产市场发展形势分析

1、1 / 8房地产市场发展形势分析房地产投资快速增长，项目遍地开花，投资（含投机）购房盛行，消 费者追涨购买使大量需求提前释放可以说，20*20*年 1010 月以前，无论是上海、XXXX 深圳、广州等一线城市，或是XXXX 南京、XXXX、武汉、北海等非一线城市， 全国的房地产市场正值有史以来最红火也是 最疯狂时期。从 20*20* 年“国八条”算起，到后来的“国六条”、限制外资政策、 增加个人所得税、增加二手房交易营业税、发行国债、调低利息税、 历次加息以及提高存款准备金率到多部门联手严查、加强住房保障， 再到 20*20*年 9 9 月 2727 日央行和银监会联合出台的房贷新政、国土资源

2、 部的 3939 号令（236236 号文），两年多时间，调控政策出台之密集、数量 之多、时间持续之长、措施之严厉，在我国房地产发展史上实属罕见。 无疑， 20*20* 年，中国房地产市场很关键的一年。宏观调控得到落实执行20*20* 年，宏观调控将进一步深化，并得到落实执行，叠加效应将日 益显现。本文作者陈真诚认为，房地产热将降温，投资将有所回落， 开工项目也将适量减少。但由于持续很久的房地产市场的繁荣使得市场的前行仍具有相当的 惯性，不少地区房地产发展投资机构、 房地产开发商未完工项目的继 续，使得 20*20* 年尤其 20*20* 年上半年的各地市场热点区域增多。正因为城市房地产项目遍

3、地开花，使城市轮廓线向四面八方同步外2 / 8延，使得城市的市场热点区域也增多。如XXXX 不再是城中、城东独领风骚，城北、城南、河西的地区供应比重也将增加。不过，正因为这种城市轮廓线向四面八方同步外延的发展趋势，使 得城市的热点区域增多， 却让热点的相对热度下降。 所谓热点多了就 意味着热点丧失或减弱，不在少数的你我彼此彼此使得难分彼此。国土资源部有关负责人就 3939 号令土地供应调控的相关政策向记者 做进一步解读时表示， 国土资源部强调要保障住房供应量， 首先是重 点保证住宅用地需求， 特别是要优先安排低收入家庭住房用地的供应。 其中规定，必须单独列出城市建设用地中涉及的住宅用地， 其中

4、廉租 住房、经济适用住房和中低价位、 中小套型普通商品住房建设用地不 得低于申报住宅用地的 70%70%。不符合该要求的，不得批准用地。要优 先安排、供应列入年度供地计划的廉租住房用地和经济适用住房用地。对未完成供地计划的，第四季度不得供应其他商品住宅用地。毫无疑问的是，随着宏观调控的落实，城市房地产产品结构将更科 学化、合理化： 70/9070/90 新政的影响将逐步体现， 9090 平米以上房型将继 续向节约面积发展。在 XXXX 从 20*20*年本人曾服务过的“同升湖”、“山水芙蓉”开始到 20*20*年的“保利”、 “绿城”等几十个别墅物业的集中放量， 可以预 见 XXXX 高端房地

5、产市场还将加大，高档住宅市场将出现分水岭。而其 实，这一趋势在全国各大城市差不多。只是，一些别墅等高档住宅市 场相对刚性但需求相对不足，可能面临更大的市场压力。同时，另一方面，政府将进一步落实宏观调控政策和住房保障制度， 不断完3 / 8善市场体系，以政策和需求为导向，调整供给结构，积极发展 二级市场。 并加大对房地产业秩序进行规范和整顿， 维护市场健康运 行。保障性住房开发规模增加目前，在 XXXX 已经在全国成立了住房保障工作局。 如果该局确实能为住房保障工作起到成效的话， 相信会在全国其他城市陆续成立此类机 构。20*20* 年，住房保障政策将进一步落实，廉租住房、经济适用住房和 中低价

6、位、中小套型普通商品住房的土地供应、投资、资金、项目开 工及产品供应的相对比例将增加。 另一方面，由于预期改变， 投资（投 机）需求和自住需求在一定程度上被抑制，消费者变得相对理性。房 地产市场可能出现进一步观望，进而出现持币待购、惜购等现象，供 求矛盾将得到一定程度的缓减。高度卖方市场将逐步被扭转，甚至可能转化为买方市场或相对均衡 市场。同时政府将扩大住房保障的覆盖面， 确保保障型住房的土地供 应，拿地竞争激化，大地块土地供应模式可能被相对改变。政府一方面严格控制高端市场的发展， 另一方面大力支持保障性住房， 力求总量平衡， 调整结构，稳定市场，符合“ 90/7090/70 ”政策的小户型、

7、 低总价房屋产品供应将增加。在开发规模方面，将导致部分原本新立项、新投资的非保障性住房 开发规模下降。同时，受宏观调控尤其是土地、金融等新政策影响， 保障性住房的开发规模将增加。 一些原本计划安排布局的大盘， 可能分细或把多期并拢来开发。项目开发和上市速度将加快， 一般较难再现大规模、 大面积的捂盘、 囤房、惜售现象。4 / 8房价整体可能在一定程度上逐渐回落。 保障性住房和小户型的价格相 对稳定，别墅价格相对刚性但需求相对不足，大户型、商住两用房、 商业地产房屋及城区部分豪宅等高档住宅、 二手房的房价将可能较大 幅度下降。因此，房地产行业可能从“暴利时代”转入“微利时代”或“常利时 代”，暴

8、利时代逐渐远去甚至走向终结。市场竞争更趋激烈房地产企业并购多发，房地产市场洗牌加剧的现象将不断增加，市 场竞争激烈化，外资（或外资背景）开发商、投资者（含基金）将加 大力度、加快速度进入市场或扩张。在运作方面，房地产开发企业将更重视以品牌、服务获得竞争优势。 房地产市场品牌化、企业经营集团化、项目开发规模化趋势将加强。从 20*20* 年 1111 月 1 1 日开始生效的土地新政如果真能严格执行，土地 利用将强化向适度密度、 空中发展的趋势， 一些地块可能被划大为小。 地块规模的缩小将成为今后土地出让的一大趋势， 单宗住房地块面积 一般会在 100100 200200亩之间。出现“地王”的比

9、率相对要减少。同时，政府对市场秩序的监管、整顿将加强，房地产市场广告执法 将加强，房地产市场（含土地市场）将进一步得到规范。在产品品质与户型设计方面，户型适中、品质较优、设计合理、功能实用、环境较好、物业服务较好、交通比较方便、配套较好、房价适当、总价适当的品牌企业开发的中档或中偏高档产品将最受欢迎。不过，产品同质化问题可能变得严重起来，而市场竞争日趋激烈，促 使房地产企业强化包括应用技术、设计、项目策划、营销推广、经营 理念等方面的创新。5 / 8其次，一如 XXXX 定位于建成为一个山清水秀的美好家园一样，随着公众对人居环境的要求不断提高， 各城市更将不遗余力地保护生态环境， 各楼盘必不断

10、提高消费者的产品品质， 提高人居环境。即使是小户型、 经济适用房等保障住性房， 这一要求也将成为基本要求， 总体趋势也 不会改变，只是相对程度不同罢了。房地产市场竞争日趋激烈的同时，消费冲动将有所趋减，进而销售 速度减慢，销售周期加长，“销控”地位下降，房地产营销回归，企 业将注重真正、有效的营销策划与市场推广。 目前过分依靠“概念”、 “销控”吃饭、全面采取跟随策略就能赢的局面，将逐步被打破。在一些城市，自住型普通消费者的实际购房支付能力很有限。XXXX 的一位妈妈为她儿子在上海的购房计划向作者打来电话， 说明她儿子的 购房还得依靠家庭来解决支付能力问题。尤其如 XXXX 等一些城市的消 费

11、者，其消费支出集中在吃喝玩乐上， 购房置业的意识远不如一线城 市，这种情况短期内也不会有较大改变。在不少城市，炒房回报预期并不高，房价持续高位增长而支撑炒房 获得高回报预期的基础不牢靠， 异地投资客撤走虽还不足以构成对房 地产市场整体的过大冲击， 但无疑对房价的变化构成不少的冲击。 因 为，往往 30%30%的炒房者就可把整个城市市场的房价拉高， 带动其他 70%70% 的非炒房购房者追涨房价。同样，一旦 30%30%的炒房者退出市场，甚至 只要 10%10%20%20%的异地投资客撤走，就可把整个城市市场的房价拉低， 带动其他非炒房购房者追跌房价。而且，往往是，大部分消费者看跌 时，房价下跌

12、的速度远要比上涨的速度快、幅度大、面要广，更具有 “传染性”。因此，房市要当心、提防阶段性需求休克进而购买6 / 8休克 的情况出现。将批准预售量与销售量进行对比分析，以不少城市的近几年情况来 看，商品房开工、 批准预售量明显大于商品房实际销售量，增长幅度 也要高，而房地产市场预期的改变更促使需求暂时减少。因此，各城 市（尤其 XXXX 北海等自身城市人口购房支付力和本地开发商实力有 限的城市）要防止可能出现供大于求、 烂尾楼、过多房屋空置等情况。同时，尽管市场总需求在一定程度上被抑制，但廉租住房、经济适 用住房等保障性住房和中低价位、 中小套型普通商品住房的需求依然 较大。不过，由于一些未来

13、需求和房价上涨空间已被透支，房地产市场预 期改变，市场观望，保障性需求中的一部分仍可能在短期内被抑制。别墅等高档房需求在短期内可能受挫， 自住普通商品房、 商住两用房 需求可能被较大地抑制。投资性尤其纯投机性需求和商业地产、 “升 级换代”需求被抑制的成分最大。投资性高档住宅销售周期延长，房主力图尽快套现，异地投资客撤 离等现象将有所增加。房价整体可能在一定程度上逐渐回落。相比而言，保障性住房和小 户型的房价变化幅度要相对较小些， 别墅价格相对刚性但需求相对不 足，大户型、商住两用房、商业地产房屋及城区部分豪宅等高档住宅、二手房的房价下降幅度可能相对较大些。企业风险控制意识加强 由于市场异变，竞争加剧，再加上房地产开发企业本来普遍资产负债率偏高（多在70%以上，有的高达90%）,本文作者陈真诚认为， 这将促使房地产企业加强风险控制意识， 越来越注重向外资 （或外资 背景）的开发商学7 / 8习：既重视追求最大利润的赢利管理，又重视必要 的风险控制。同时，房地产企业力求尽可能降低成本，将越来越重视管理工作。房 地产项目规划、项目策划、市场营销等高级专业人才将走俏。市场越来越细分，精细化发展成为趋势，包括企业定位细分、产品 定位细分、目标消费群细分，以及项目开发与企业经营的专业化，追 求设计的独特