房产相关政策法规

1、房产相关政策法规1、建设城市商品房预售管理办法第一条为加强商品房预售管理，维护商品房交易双方的合法权益，根据中华人民共和国城市房地产管理法，制定本办法。第二条本办法所称商品房预售是指房地产开发经营企业（以下简称开发经营企业）将正式建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。第三条本办法适用于城市商品房预售的管理。第四条国务院建设行政主管部门归口管理全国城市商品房预售管理；省、自治区建设行政主管部门归口管理本行政区域内商品房预售管理；城市、县人民政府建设行政主管部门或房地产行政主管部门（以下简称房地产管理部门）负责本行政区域内城市商品房预售管理。第五条商品房预售应当符合下列条件

2、：（-）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的2 5 %以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。第六条商品房预售实行许可证制度。开发经营企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证。第七条开发经营企业申请办理商品房预售许可证应当提交下列证件（复印件）及资料；（一）开发经营企业的营业执照；（二）建设项目的投资立项、规划、用地和施工等批准文件或证件；（三）工程施工进度计划；（四）投入开发建设的资金已达工程建设总投资的2 5 %以上的证明材料；（五）商品房

3、预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、交付使用日期预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图；（六）需向境外预售商品房的，应当同时提交允许向境外销售的批准文件。第八条房地产管理部门在接到开发经营企业申请后，应当详细查验各项证件和资料，并到现场进行查勘。经审查合格的，应在接到申请后的1 0日内核发商品房预售许可证。需向境外预售的，应当在商品房预售许可证上注明外销比例。第九条开发经营企业进行商品房预售，应当向承购人出示商品房预售许可证。 售楼广告和说明书必须载明商品房预售许可证的批准文号。未取得商品房预售许可证的，不得进行商品房预售。第十条商品房预售，开发经营企

4、业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。商品房的预售可以委托代理人办理，但必须有书面委托书。第十一条开发经营企业进行商品房预售所得的款项必须用于有关的工程建设。第十一条预售的商品房交付使用后，承购人应及时持有关凭证到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理权属登记手续。第十三亲开发经营企业在预售商品房中有下列行为之一的，由房地产管理部门处“以警告、责令停止预售、责令补办手续、吊销商品房预售许可证，并可处以罚款。(一)未按本办法办理商品房预售许可证的；(二)挪用商品房预售款项，不用于有

5、关的工程建设的；(三)未按规定办理备案和登记手续的。第十四条省、自治区建设行政主管部门、直辖市建设行政主管部门或房地产行政主管部门可以根据本办法制定实施细则。第十五条本办法由建设部负责解释。第十六条本办法自1 9 9 5年1月1日起施行。2、八种房屋不得上市出售已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法规定了八种房屋不得上市出售。这八种房屋是：(1) .以低于房改政策规定的价格购买且没有补足房价款的；(2) .住房面积超过各省市规定的控制标准，或者违反规定利用公款高标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的；(3) .处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围的；(4) .产权

6、共有的房屋，其他共有人不同意出售的；(5) .已抵押且未经抵押权人书面同意转让的；(6) .上市出售后形成新的住房困难的；(7) .擅自改变房屋使用性质的；(8) .其它按照法律、法规及县级以上人民政府规定不宜出售的。3 .福建省物价局财政厅关于核定房地产交易手续费收费标准等问题的通知省建设厅、各市、县（区）物委（物价局）、财政局：你厅福建省厅关于申请核定房地产交易手续费标准的函（闽建计 200086 号）悉。为 规范房地产交易市场的收费行为，促进房地产行业健康发展，根据国务院批转国家计委关于加强房地产价格调控加快住房建设意见的通知（国发 199834 号）精神，并结合我省 试行一年的实际情况

7、，现对房地产交易手续费收费标准等有关问题通知如下：一、房地产交易手续费是指房地产管理部门设立的房地产交易机构为房屋权利人提供交易场所，对不同交易类别从收件、初审、权属调查、价格评估、公告、立契监证，批准及其他各项服务内容所发生费用的合理补偿。除此之外，房地产交易机构不得再向房地产交易双方收取其他任何费用。二、房屋买卖、租赁、抵押、分割、交换、赠与、继承等房地产流通过程中的各种交易活动，经营当事人均应向房地产交易管理机构申请办理相关手续，并按规定向房地产交易机构交纳房地产交易手续费。三、房地产交易手续费的具体收费标准如下：1）、房屋买卖（指二次交易）：按成交价总额0.8%收取。其中，职工按房改政

8、策购买公有住房的交易手续费按房改实际成交价总额的0.2%收取；房改房首次上市交易手续费按房改实际成交价的0.4%收取。由买卖双方各负担一半。2）、新建商品房交易：按成交价总额的0.2%收取，其中经济适用住房按实际成交价的0.1%收取，由买卖双方各负担一半。3）、房屋租赁：按年租金总额的1%收取，按年交纳，由出租方负担。4）、房屋抵押：以抵押金额为标的，按下列标准累进计收：即抵押金额在 50万元（含50 万元）以下，按 0.08%收取；抵押金额在 50万元至100万元（含100万元）的部分，按 0.06%收取；抵押金额在100万元至300万元（含300万元）的部分，按0.04%的收取;抵押金额超

9、过300万元的，按0.02%收取。收取房屋抵押手续费过程中涉及到外币时，一 律按当日外币市场牌价折算为人民币，再按规定收取。5）、房屋分割：按评估价的 0.8%收取，由双方各负担一半。6）、房屋赠与：按评估价的 0.8%取收，由受赠人负担。7）、房屋交换：以双方房屋评估价总额的一半为基数，按 0.4%收取，由交换双方各负担一半。8）、商品房预售合同登记各案：按每件 30元收取，由交易双方各负担一半。9）、房屋继承、析产：不得收费。以上收费中，除房屋抵押评估由中介机构进行评估并按有关规定收费外，其他项目的评估均不得收费。四、为体现对企业特别是国有企业改革的支持，切实减轻企业负担，凡企业在改革、改

10、组、改造过程中办理的房地产交易手续时，免收房地产交易手续费。五、房地产交易机构不得向交易双方在办理房屋买卖、租赁、抵押、交换、分割、赠与、继承手续过程中收取表、册、证等工本费。六、房地产交易手续费属事业性收费。各收费单位应及时到各级物价部门办理收费许可证，向社会公开收费文件，实行亮证收费。收费时使用省财政部门统一印制的事业性收费专用票据，所收费款纳入预算外资金“收支两条线”管理，缴存同级财政专户，并自觉接受物价、 财政、审计部门的监督检查。七、本通知自2001年4月1日起执行，2001年4月1日前有关房地产交易手续费收费标准仍按省物委、省财政厅闽价 1999房字392号文件规定执行。4 .房贷

11、新政策带来什么？与中国市场经济体制几乎同时横空出世但又极度欠缺成熟的房地产市场已经不止一次地招来了社会舆论的质疑和诟病，特别是面对着2003年盛夏之季地产大王们纷纷落马的丑闻，人们向这一敏感地带所投去的猜测和责问超乎寻常，6月13日中国人民银行启动的房地产信贷新招法在业界更是掀起了轩然大波。（一）金融风险的聚变作为国民经济支柱的房地产业一直以高于固定资产投资比重的力量鼎力支持着中国经济加速快跑。2002年，房地产投资用对经济增长 1个百分点的贡献留下了自己浓浓的一笔。SARS猖獗的2003年前4个月，房地产仍然以 3.8个百分点的投资上升速度展示出了高歌猛进的势头。这种举足轻重的地位和灿烂诱人

12、的前景无疑使得房地产成为金融机构竞相追 逐的行业。来自央行的统计资料显示，1998年至2002年，我国商业银行房地产开发贷款余额年均增长25.3 %;截止2003年4月，达到18357亿元，占商业银行各项贷款余额的17.6 %。两项指标均大大高于国内 GDP的增长速度。不仅如此，由于我国房地产开发企业负债率高 达76 %,在银行对房地产企业开发贷款控制比较严的情况下，房地产企业多依赖卖 “期房”或扩大流动资金贷款的方式来融通资金。因此，如果将房地产开发企业自筹资金（主要包括居民购房的消费贷款）和流动性资金来源及增幅考虑在内，我们可以发现每年上千亿元的房地产开发投资中，约有 60 %的资金来自银

13、行信贷。将抵押信贷机制引入住宅市场对于多年来习惯于追逐的“大企业”、“大项目”、“大笔贷款”的中国银行业来说无疑是一重大突破，它意味着银行经营理念和行为正逐步从重投资、 重生产向重消费转变；而消费信贷对于习惯了 “量入为出”的广大百姓来说更是消费观念与 行为的一次巨变，“花明天的钱，扩大当期住房消费”，消费信贷为居民平滑生命周期内的 收入、合理支配消费资源提供了新的途径。1997年至2002年，国内个人住房贷款余额年均增长一倍以上，截至2003年4月，个人住房贷款占商业银行各项贷款余额的8.9%。抵押信贷的发展促进了住宅生产与消费的良性循环。然而，房地产70 %以上的资金来源于银行信贷的局面不

14、能不让人为银行所承受的巨大风险 捏了一把汗。2002年11月央行的房贷检查发现，各商业银行违规贷款和违规金额分别占 总检查笔数和金额的 9.8 %和24.9 %。越位之举昭然若揭。不仅如此，由于我国个人信用 制度、抵押制度、抵押保险制度的残缺以及房地产信息体系不健全甚至是政府干预失误，都会构成诱发金融风险的隐患。其中人们熟知的风险有：逆向选择问题。所谓逆向选择问题是指那些冒险精神强、信誉差、最有可能造成不利（逆向）结果的借款人常常获得贷款，从而给银行带来信用风险。近几年，我国房地产持续升温， 财富的诱惑及个人住房抵押贷款利率持续走低，吸引诸多冒险者涉足第二套房和多套住房投资，用于出租经营。 一

15、套住房重复抵押、循环抵押等现象屡有发生。这表明伴随着金融自由化、金融纪律弱化，过度冒险和投机行为事实上受到鼓励，这种投机行为无疑会加大银行的信用风险。道德风险。在我国银行体制不健全的情况下，一些国有商业银行以政府“或明或暗”的担保为后盾，盲目推崇“树大了不能倒”的理念，盲目地追求房地产信贷的市场份额、信贷规模，对“四证”（国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证）不齐的项目发放开发贷款，或违背监管当局规定以流动资金贷款充当房地产开发贷款，或对自有资金不足的开发企业发放贷款等。在个人住房抵押贷款发放中，一些银行盲目竞争， 擅自降低首付款比例， 或以个人住房贷款名

16、义发放个人商业 用房贷款，或违规对未封顶的期房发放购房贷款。凡此种种，都会加大房地产信贷的风险。银行自身的脆弱性。银行体系是否健全是抵御房地产信贷风险的关键。按照巴塞尔协议，衡量银行体系健全的基本指标包括：资本充足率、资产质量（坏账率卜经营管理水平、收益率和流动资产比率等。其中，资本充足率是银行自身承受各种经营损失、抵御风险的基础条件，而资产质量决定了银行经营的安全性、流动性、赢利性及在公众中的信誉。 在1997年爆发的东南亚危机中，香港和新加坡的银行持有的房地产信贷占资产的40-50 %,却能在资产价格大幅缩水时安然无恙，因为它们自身抵御风险的能力强，其资本充足率高达 15-20 %,不良资

17、产率仅为 3%。而韩国、菲律宾和泰国银行的资本资产比率在6-10 %,不良贷款率却高达22-25 %,因此，房地产价格的波动使这些国家的银行业陷入前所未有 的灾难。由于体制和历史的原因，我国国有银行资本金严重不足，远没有达到8 %的水平，且不良资产比例过大，2002年“四大”国有商业银行用于拨备和消化历史包袱的资金虽高达1134亿元，不良贷款率下降了 4个百分点，但平均不良贷款率仍高达25 %。这些缺陷不仅制约了银行信用扩张的能力，也使银行自身抗风险的能力大打折扣。央行货币政策司司长戴根有近日接受央视记者采访时坦言，近几年，房地产金融业务快速发展，对改善居民居住条件、推动居民住房投资、扩大内需

18、、拉动经济增长做出了重要贡献。但是，在房地产投资和房地产金融业务快速发展的同时，也要看到自2002年下半年以来，部分地区出现房地产投资增幅过高、商品房空置面积增加、 房价上涨过快以及低价位住房供不应求和高档住宅空置较多等结构性问题。如果房地产投资和贷款上的一些问题不及时加以解决，将不利于房地产业的持续稳定发展，也不利于防范银行的信贷风险，保持金融的持续稳定。有关专家也一针见血地指出，房地产行业不仅是国民经济的支柱产业，也是利润丰厚、风险较高的产业。综观2002年的中国富豪排行榜，50 %的富豪都曾从事过房地产行业，在前 10名富翁中，中信泰富集团荣智健、世茂集团许荣茂、广汇集团孙广信、香港富华

19、集团陈丽华、新希望集团刘永好、复星高科技集团郭广昌、仲盛集团叶立培等这7人的公司业务中都有房地产业。而近日正在受审的“中国二号富翁”杨斌，正被调查的“上海首富”周正毅、富豪钱永伟，都曾通过银行贷款进行自身财富的“快速膨胀”,而这些人的“空中楼阁”一旦倒塌，银行将是最直接的受害者， 很有可能形成上亿元的巨额亏空， 并转化成银行不良 贷款。一旦银行贷款的一个重要链条出现问题， 则很有可能形成“多米诺骨牌”的连锁效应。金融危机早有前车之鉴，中国不能再步其后尘。（二）房贷政策新洗牌贴着地皮掠飞的燕子和匆匆搬家的蚂蚁，都在告诉我们这样一件事：一场暴风雨就要来了。天上，沉甸甸的天幕像是压到了地上，一声又一

20、声炸掉烂尾楼的爆炸声，像是滚滚而来的雷声。2003年6月13日中国人民银行发布了 关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知（以下121号文件），从建筑施工企业到房地产开发企业再到政府土地储备机构以及个人购房者，121号文件对房地产贷款的各个环节和主体都作出了严格的规定，宛如划破天幕的一道闪电。个人房贷差别对待121号文件指出商业银行的贷款应重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目，对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目应适当限制。121号文件规定，对购买第一套自住住房的，个人住房贷款仍执行现行的优惠住房贷款利率和首付款比例不低于20 %的规定，而对购买高档商品房、别墅或第二套以上（含第二套）

21、商品房的借款人，商业银行可以适当提高个人住房贷款首付款比例，并按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率执行，不再执行优惠住房利率规定。商业银行应将发放的个人住房贷款情况登记在当地人民银行的信贷登记咨询系统，详细记载借款人的借款金额、贷款期限、借款人及其配偶的身份证号码。商业银行在发放个人住房贷 款前，应到信贷登记咨询系统进行查询。 “炒房”户遭遇钳制对房地产开发企业贷款，121号文件明确规定，商业银行对房地产开发企业申请的贷款，只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放。同时，针对一部分房地产开发企业在当地贷款、异地使用，一定程度上加剧了部分地区的房地产

22、炒作，带动了土地价格和房价过快上涨的情况，121号文件规定商业银行发放房地产贷款，只能用于本地区的房地产项目，严禁跨地区使用。同时，121号文件再次重申，房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金应不低于开发项目总投资的30 %。借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过60%,贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房为竣工验收的房屋。对借款人以“商住两用房”名义申请银行贷款的，商业银行一律按照个人商业用房贷款管理规定执行。为保证国家土地合理、有偿使用，并防止出现土地价格上涨过快及部分商业银行过度授信等即商业银行对土地储备机构发放的贷款70 %,贷款期限最长不得超过 2年。121号文件对建筑施工企

23、业流动资对违反信贷资金使用用途，垫资房地问题。人民银行对土地储备机构贷款做出明确规定， 为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的 另外，为了防止房地产开发企业占用施工企业资金，该 金贷款用途明确规定只能用于购买施工所必需的设备。产开发项目的建筑施工企业，商业银行今后将不再提供相应的信贷支持。高档房和别墅房贷款门槛加高 房地产开发贷款今后将重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目，适当限制大户型、大面积、高档商品房和别墅等项目。对购买高档商品房、另I墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，商业银行可适当提高个人住房贷款首付款比例， 并执行人民银行公布的同期同档次贷款利率，不再执行优惠

24、住房利率规定；借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过60%,贷款期限最长不得超过 10年。住房委托贷款业务仅限于个人住房公积金委托贷款，对使用其他房改资金（包括单位售房款、购房补贴资金、住房维修基金等 ）委托办理贷款业务的，商业银行一律不得承办。每一项政策的出台往往浸透着艰苦的实验和探索。从去年下半年开始，人民银行就在全国商业银行系统进行房地产信贷业务的大检查，之后便开始针对出现的违规情况制订对策，并反复征求各商业银行的意见。时至今日，已将近进一年的时间。尽管如此，在121号文件发布后，一些业内人士仍然从实际操作的角度提出了尚待细化的问题。121号文件明确要求，商业银行对房地产开发企业申请

25、的贷款，只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放。但在实际操作过程中，对房地产企业的流动资金贷款和开发贷款界限非常模糊，难以区分。121号文件要求，商业银行在发放贷款时应到信贷登记咨询系统进行查询。信贷登记系统建设得非常好，但是， 由于各家商业银行在输入信息时存在着时差，甚至是输入的信息有误， 所以，银行在查询贷款申请人购买的是不是第二套住房时也存在着一些困难。而且，有些申请人在购买住房时，并不是以自己的名义购买，就更加难以识别。况且，住房信贷市场竞争激烈， 银行一般也不会把客户拒之门外。（含第二套）另外，121号文件要求，商业银行可以适当提高高档商品

26、房、别墅或第二套以上住房贷款的首付款比例。但并没有明确提出一定要提高首付款比例，而且提高幅度也没有明确的尺度。市场竞争的最终结果将有可能是各家银行仍执行原来的政策。对此，央行负责人指出，121号文件的出台主要是为了促进房地产市场长期稳定的发展， 防范金融风险。今后还会陆续出台一些与这一政策相配套的实施细则。舍“鱼”而取“熊掌”的确，121号文件的出笼对于房地产业并不算是什么好的消息。中银香港分析师也指出，短期来看，央行新政策不可避免地将产生一些冲击。从历次整顿房地产市场秩序的情况来看，银行资金一直是房地产开发的主要资金来源。受房贷新政策的影响， 一些房地产企业将被迫调整经营策略和投资计划，因此

27、，部分房地产企业经营将直接受损。另外，由于受房地产供求关系的影响，部分地区房地产价格可能出现一定程度的下滑，从而导致房地产业利润直接下降。申银万国证券分析师提供了这样一份研究成果：2002年底，房地产上市公司平均存货为12.35亿元。与121号文件规定对应的相关科目金额合计达到了10.69亿元，占全部投资额的86.56 %,其中121号文件全部禁止白科目金额为6.71亿元，占全部投资额的54.33 %,提高门槛的科目金额为2.34亿元，占全部投资额的 18.95 %。由于存货代表了房地产开发投资额，因此，121号文件对房地产行业的影响显而易见。但该成果同时指出，房地产开发属资金密集型产业，资金

28、来源受到限制后， 原来靠负债经营的小房地产企业不得不退出，他们所拥有的项目只能是转让给其它实力公司。从这一角度来说，121号文件将驱动房地产业进入自我调整阶段。尽管如此，中国房地产业协会秘书长顾云昌仍然认为，121号文件对抑制高价房及商业用房的购买力具有明显的作用，并由此抑制目前房价上升过快的势头，引导房地产开发企业多开发适合于中低收入阶层居住的房地产项目，进一步缓解我国房地产市场中突出的结构性矛盾。清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为，央行这次出台政策的出发点是积极的，因为它提出了许多进一步发展、规范房地产信贷业务管理的新思路一一像“建立房地产信贷业务分析制度”、强化“信贷登记咨询系统”的建设

29、与应用、“严谨跨地区使用”房地产贷款等等。这无疑对有效防范房地产信贷风险起到了促进作用。另外，该政策也提出了可根据不同借款人的资信状况、抵押房屋的风险水平， 适当灵活设置首付款比例、 贷款利率和贷款期限等贷款 参数，有利于推动房地产信贷服务产品的市场化。其实央行并不是要刻意去打压房地产，也不是对房地产贷款的收缩，大家可能会对这项政策有些误解。"中国人民银行货币政策司的一位人士说，“央行对房地产的发展一直是支持的，但我们希望看到的是房地产的健康发展，这项政策也是出于这样的考虑。”实际上，遭遇政策“寒流”的并非只有房地产本身。以房地产贷款业务作为主要利润来源的 中国商业银行将会因为其相关

30、贷款业务被受控进而不得不忍受割肉之痛。据统计，1998年,商业银行房地产开发贷款余额为2680亿元，2002年达到6616亿元，年均增长 25.3 %;截至2003年4月，房地产贷款余额达到 18357亿元，占商业银行各项贷款余额的17.6 %。房地产贷款快速增长一方面促进了房地产业的发展，另一方面也为商业银行创造了丰厚的利润。据统计，2001年中国工商银行住房贷款利息收入总额达到 128亿元，比2000年度 的81亿元增长了 58%,占全行各项贷款利息收入的比重由2000年末的5.8 %上升到11.2 %,其中个人住房贷款利息收入额78.8亿元，增长了 125.8 %,占全行各项贷款利息收入

31、的比重由25 %上升为69%。显然，央行房贷新政策必定引起银行利润的下滑。与此同时，与房地产相关度比较高的行业如建材、钢铁等行业，以及与住房消费密切相关的部分消费品行业，如家电业等也会受到一些影响。 自从1999年以来，固定资产投资增长速 度呈现逐年增加的趋势，房地产投资的强劲增长已经取代基本建设投资，成为推动固定资产投资增长的主要力量，有效推动了建材行业的需求。 目前，中国建材业继续保持了产销两旺的形势，总体上呈现平稳发展。而央行的新政策可能导致的房地产投资增长出现一定程度的 回落，从而将对今年的建材行业产生不利影响，甚至可能导致建材行业步入下降通道。2003年一季度，钢铁行业主营业务收入增

32、长了40.9 %,而钢材价格上调也带来了毛利率的上升，毛利率提高了 46.11 %,是所有行业中提高最快的行业。宏观经济的景气和工业行业景气度的提升，作为国民经济基础行业的钢铁行业带来了极大的需求。然而由于房地产行业与钢铁行业关联度比较高，因此，央行的新政策势必会使钢铁行业受到波及。失一时之利而保长久发展，弃眼前之得以消深远之忧。央行 121号文件的“杀伤力”尽管 可见一斑，但安邦首席策略师认为， 只有在一个大背景下，才能解释央行房贷新政策的出台： 即决策层认为今年经济增长的问题不大，足以承受一定的整顿和紧缩性政策。还有一些其他因素：房地产泡沫已有“定论”，金融风险问题仍不可忽视。此外，今年以

33、来货币供应量持 续以较高速度增长，央行已认为“偏快”。在这些背景下，对房地产金融实行紧缩政策，在决策层看来，是完全可以承受的，并且可以一举数得。5.房地产项目转让条件和程序土地使用权方式决定了转让条件有所不同以出让方式取得的土地使用权，房地产项目转让时，应当符合 城市房地产管理法第三十八条规定的转让房地产的条件。口要按照出让合同约定，已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，这是出让合同成立的必要条件，也只有出让合同成立，才允许转让；口要按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规模后才允许转让。这里又分为两种情形， 一是属于房屋建设的， 实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开 发投

34、资总额的25%以上；二是属于成片开发土地的，应形成工业或其他建设用地条件，方 可转让。上述两项条件必须同时具备，才能转让房地产项目。这样规定，其目的在于严格限制炒买炒卖地皮，牟取暴利，以保证开发建设的顺利实施。划拨方式取得的土地使用权，应符合城市房地产管理法第三十九条的规定，其中规定了以划拨方式取得的土地使用权在转让房地产开发项目时应具备的条件。对于以划拨方式取得土地使用权的房地产项目，要转让的前提是必须经有批准权的人民政府审批。经审查除不允许转让外，对准予转让的有两种处理方式：第一种是由受让方先补办土地使用权出让手续， 并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金后，才能进行转让；第二种是可以不办理土地使用权出让手续而转让房地产，但转让方应将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理。对以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，属于下列情形之一的， 经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续。一是经城市规划行政主管部门批准，转让的