土地在资产负债表中的反映

1、企业土地如何在资产负债表中反应，如何计价？【企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产，但改变土地使用权的用途，用于出租或增值目的时，应将其转为投资性房地产。在土地上自行开发建造厂房等 地上建筑物时，土地使用权与地上建筑物应当分别无形资产与固定资产核算。但是，房地产开发企业取得土地用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权应当计入所建造的房屋建筑物成本（存货）。企业外购的房屋建筑物支付的价 款应当在地上建筑物与土地使用权之间进行分配；难以分配的，全部作为固定资产。企业如果通过划拨方式取得的土地使用权，没有支付金额，故没有纳入会计 核算范围。】 融创中国：1、财报编制基准：香港财务报告准则标准

2、2、关于土地使用权的说明：中阈的所有土地均悬阈有，故或瓢他人土地所有榷。本集图UK榷利以使用若干 地瑰，且就等榷利支付的地列作土地使用榷。持作H彝供出售的土地使用榷作悬存it, 或按成本值典可燮琪浮值雨者的敕低者 列18。持作自用的土地使用榷按成本列Ifet於可使用年期以直法撰金肖。 3、土地使用权可能被列示为：【投资物业】：投资物渠主要包括本集图悬攫得房期租金收益或资本增值或悬雨 者兼得而持有但不估用的永久H榷辨公室模宇、瞒物商埸及商棠物棠。其亦包括正建段或H彝供未来使用的投资物H。常符合界定悬投资物渠的绘下部 分，以管租11持有的土地被分I®及列IR悬投资物H。 投资物棠初步按成

3、本言十量， 包括相信制的交易成本及（如逾用）借贷成本。於初步碓彳爰，投资物棠乃按公允值列IR。公允值乃按活蹬市言十算，或於 必要畤就IgPS特定的性H、位置或僚件的任何差昇作出湖整。 倘瓢法攫得 等资料，JW本集图曾使用可替代估值法，如敕不活蹬市埸的近期格或折？ 金流量58测。【发展中的物业】与【持作出售的竣工物业】：樊展中物棠乃按成本典可建垣浮值之敕低者入IR。 可建琪浮值言十及最58期悬 可予建琪的格，减逾用的可建勤金肖售K支及58期竣工成本。物棠的H彝成本包括建篥成本、土地使用榷成本、资本化借K成本以及在彝展期 生的HI1费用。在竣工畤，物H樽悬持作出售的竣工物渠。中国恒大：1、编制基准

4、：香港财务报告准则2、土地使用权可能被列示为：【投资物业】悬攫得房期租金收益或资本升值或雨者兼得而持有但亚非由本集图估用的物H, 分I®悬投资物H。垣畤在建或H彝中以供日彳爰用作投资物棠的物棠及土地使用榷，均曾分I®悬投资物n。投资物渠初步以其成本（包括相交易成本）言十量。初步碓IS彳爰，投资物渠按公平值列IR。常在建投资物渠的公平值不能可靠地言十量 畤，物棠按成本言十量，直至建段完成之日或公平值能可靠地言十量之日（以敕早者Sy型）Sy止。投资物棠的公平值建勤於揖益中碓倘投资物渠成悬棠主自用或K始迤一步H 彝以作金肖售，刖重新分I®悬物H、JS房及段借及土地使用榷

5、或H彝中物其於 用途改建常日的公平值就曾言十虑理而言成悬其成本。【开发中的物业与【持作出售竣工物业】：物樊成本主要包括H彝期生的建篥成本、土地使用榷成本、借款成本及 mt费用。於竣工畤，等物H曾樽接至持作出售竣工物渠。H彝中物棠按成本典可建琪浮值雨者之敕低者列IR。可建琪浮值言十及58期最曾建琪的格减逾用可建金肖售K支及55期完成所需成本。除非H彝中物棠不能於一段正常管逋遇期内建？I,否JW曾分I®悬流SHftS。【存货】：存1T乃按成本及可建琪浮值雨者之敕低者列IR。成本利用加榷平均法言十算。裂成品及在裂品之成本包括原材料、直接劳工、其他直接成本及相之生崖系圣常K支（依摞正常管逋能

6、力）。道不包括借款成本。可建垣浮值悬在日常H矜遇程中之估言十售At减逾用可建金肖售K支。万科：1、编制基准：财政部颁布的企业会计准则2、土地使用权可能被列示为：【存货】：存货按房地产开发产品、非开发产品分类。房地产开发产品包括已完工开发产品、在建开发产品和拟开发产品。非房地产开发产品为库存商品及其他。已完工开发产品是指已建成、待出售的物业；在建开发产品是指尚未建成、 以出 售为目的的物业；拟开发产品是指所购入的、已决定将之发展为已完工开发产品 的土地。项目整体开发时，拟开发产品全部转入在建开发产品；项目分期开发时， 将分期开发用地部分转入在建开发产品，后期未开发土地仍保留在拟开发产品。存货按成

7、本进行初始计量，房地产开发产品成本包括土地成本、施工成本和其他 成本。符合资本化条件的借款费用，亦计入房地产开发产品成本。非房地产开发 产品成本包括采购成本、加工成本和使存货达到目前场所和状态所发生的其他支 出。非房地产开发产品在取得时按实际成本入账。【投资性房地产】：本集团将持有的为赚取租金或资本增值，或两者兼有的房地产（包括正在建造或 开发过程中将来用于出租的建筑物）划分为投资性房地产。本集团采用成本模式 计量投资性房地产，即以成本减累计折旧摊销及减值准备 （参见附注三、20） 在资产负债表内列示。本集团将投资性房地产的成本扣除预计净残值 （残值率0 -7%）和累计减值准备后在使用寿命内（

8、20年-70年）按年限平均法计提折 旧或进行摊销，除非投资性房地产符合持有待售的条件（参见附注三、29） o【无形资产】：无形资产，是指本集团拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产，包括为建造自用物业所取得的土地使用权。 为日常经营活动取得的土地使用权作为 存货核算。青岛啤酒：编制基础：财政部企业会计准则土地使用权可能被列示为：【投资性房地产】：投资性房地产为已出租的土地使用权和以出租为目的的建筑物，以成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，在相关的经济利益很可能流入本集团且 其成本能够可靠的计量时，计入投资性房地产成本；否则，于发生时计入当期损 益。本集团采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，土地使用权按使用年限50年平均摊销，房屋建筑物按其预计使用寿命及净残值率计提折旧。投资性房地产的用途改变为自用时，自改变之日起，将该投资性房地产转换为固 定资产或无形资产。自用房地产的用途改变为赚取租金或资本增值时，自改变之日起，将固定资产或无形资产转换为投资性房地产。【无形资产】：无形资产包括土地使用权、商标使用权