最新房产中介的纠纷如何处理

1、合同订立原那么平等原那么：根据?中华人民共和国合同法?第三条：“合同当事人的法律地位平等，一方 不得将自己的意志强加给另一方的规定，平等原那么是指地位平等的合同当事人， 在充分协商达成一致意思表示的前提下订立合同的原那么。这一原那么包括三方面内容: 合同当事人的法律地位一律平等。不管所有制性质，也不问单位大小和经济实力 的强弱，其地位都是平等的。合同中的权利义务对等。当事人所取得财产、劳务 或工作成果与其履行的义务大体相当；要求一方不得无偿占有另一方的财产，侵犯 他人权益；要求禁止平调和无偿调拨。合同当事人必须就合同条款充分协商，取 得一致，合同才能成立。任何一方都不得凌驾于另一方之上，不得把

2、自己的意志强 加给另一方，更不得以强迫命令、胁迫等手段签订合同。自愿原那么：根据?中华人民共和国合同法?第四条：“当事人依法享有自愿订立合同的权 利，任何单位和个人不得非法干预的规定，民事活动除法律强制性的规定外，由 当事人自愿约定。包括：第一，订不订立合同自愿；第二，与谁订合同自愿，；第 三，合同内容由当事人在不违法的情况下自愿约定；第四，当事人可以协议补充、 变更有关内容；第五，双方也可以协议解除合同；第六，可以自由约定违约责任， 在发生争议时，当事人可以自愿选择解决争议的方式。公平原那么：根据?中华人民共和国合同法?第五条：“当事人应当遵循公平原那么确定各方 的权利和义务的规定，公平原那

3、么要求合同双方当事人之间的权利义务要公平合理 具体包括：第一，在订立合同时，要根据公平原那么确定双方的权利和义务；第二， 根据公平原那么确定风险的合理分配；第三，根据公平原那么确定违约责任。 老实信用原那么：根据?中华人民共和国合同法?第六条：“当事人行使权利、履行义务应当遵 循老实信用原那么的规定，老实信用原那么要求当事人在订立合同的全过程中，都要 老实，讲信用，不得有欺诈或其他违背老实信用的行为。善良风俗原那么：根据?中华人民共和国合同法?第七条：“当事人订立、履行合同，应当遵守 法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益的 规定，“遵守法律、行政法规，尊重社会公

4、德，不得扰乱社会经济秩序和损害社会 公共利益指的就是善良风俗原那么。包括以下内涵：第一，合同的内容要符合法律、 行政法规规定的精神和原那么。第二，合同的内容要符合社会上被普遍认可的道德行 为准那么。房产中介的纠纷如何处理在通过房产中介租房或买房的时候，某些纠纷的发生是不可防止的， 同时，不同的人遇到的房产中介纠纷也有可能不一样。那么面对这些 房产中介的纠纷，你知道该如何处理吗？为您详细解答。房产中介在二手房交易中非常重要，中介提供的居间效劳是否标准直 接关系到房产买卖的平安性，在实务中客户与房产中介产生的纠纷非 常多，这些纠纷主要有以下八种：一、因支付意向金引起的纠纷中介带买方看房，一旦客户流

5、露出购置意向，中介往往会趁热打铁， 说服买方支付意向金并要求签订居间合同，而且会解释支付的只是“意向金而不是“定金，如果买卖不成还会退还。但等到买方不 想买要求返还时，中介却说已交给卖方变成了“定金，如果反悔会 被没收。买方付“意向金的时候，一定要看清楚居间合同对意向金是怎么约 定的。通常中介提供的?居间合同?写得密密麻麻，字又非常小，买 方往往在中介的催促下粗粗看一下就签了字，根本不清楚意向金是怎 么变成定金的。?居间合同?其实比正式的买卖合同都重要，其中玄 机很多，但在二手房买卖中往往被无视，特别是里面约定的“意向金 转定金的条款。“意向金转定金通常约定由买方先付一局部钱款作为意向金交给中

6、 介，如果卖方同意居间合同中的条件 包括总价及付款方式 ，中介就 将意向金转交给卖方，此时意向金就转为定金，如果买方反悔不买那么 不能要求返还，如果卖方反悔不卖那么要双倍返还。所以，买方付钱的 时候确实是意向金，但如果卖方同意卖，那就变成定金了。所以一定 要看清居间合同条款，不能随随便便就付了意向金。二、因跳中介引起的纠纷跳中介通常有两种情况：第一种情况：买方看房时签了?看房确认单? ?看房确认单?上有买 方跳开中介与卖方私下成交，买方应当向中介支付违约金 ，看了房以 后，买方通过其它中介公司成交。买方通过其它中介公司成交的原因可能是其它中介公司不收或少收佣 金，也有可能是通过其它中介公司谈下

7、来的成交价格更低一些。如果 是前一个原因，毫无疑问买方应向前一家中介公司承当违约责任，因 为?看房确认书?也具有约束力，买方的行为显然违反了诚信原那么因 而要承当违约责任。但如果是后一种原因，买方实际上是按新的交易 条件达成的合同，其目的并不是为了少付佣金，所以不应当承当违约 责任。第二种情况：买卖双方与中介签订?居间合同? ?居间合同?中有买 卖双方跳开中介私自买卖要向中介支付违约金的内容 后，为了躲避中 介费，买卖双方先协议终止合同，再跳开中介直接成交。但?居间合 同?不只是一个买卖合同，还包括居间合同的内容，即使买卖双方终 止了合同，也只能终止买卖合同，不能终止居间合同，这种情况下买 卖

8、双方仍然应当向中介承当违约责任。三、因合同无效、终止引起的纠纷合同无效的情况较为常见。比方：房子的产权登记为张三和李四，签 合同时只来了张三，张三可能会出具一份委托书说明他已得到李四的 授权，或者只是口头上告诉中介出售房屋已得到李四的同意。合同签 订后，李四却提出说他从来没有同意过。这时买方可能已经支付了定 金或者首付款，纠纷由此产生。根据法律规定共有财产出售要得到所有共有人的同意，否那么合同无效。 很多人认为合同无效就不会产生任何法律后果，这种看法是错误的。 合同法规定合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损 失，双方都有过错的，应当各自承当相应的责任。因此如果确实没有 证据证明李

9、四同意卖房，那合同无效，张三应当赔偿买方的经济损失。 但如果张三无力赔偿，买方能不能追究中介公司的责任 ?笔者认为要看 中介公司有没有过错。如果中介公司有过错，比方中介未对李四的授 权进行审核，那么中介应当赔偿。如果中介没有过错，那么中介就不 必赔偿。在合同终止的情况中，造成合同终止的原因有很多，比方买 卖双方协商一致决定终止合同，再比方一方违约如逾期不付款另一方 行使合同解除权而将合同解除。买卖双方协商一致终止合同的，仍然 应当向中介方支付适当的报酬，如因一方违约造成买卖合同解除，违 约方应当赔偿中介方的损失即佣金的损失。四、因未充分了解房屋情况引起的纠纷 买方付了定金后发现房子的朝向不是中

10、介告知的南北朝向，或者发现 房子渗水，这些情况在第一次看房时没有发现，买方于是提出退房， 但此时房东不肯退还定金。买方能不能向中介索赔定金损失 ?这类案件买方败诉率非常高。房产中介只是居间方，居间人提供的服 务是报告订立合同的时机或者提供订立的媒介效劳。中介只是根据自 己的知识和房东的描述将房屋的情况告知买方，“看房会产生非常 重要的法律后果即“认可房屋的现状，包括朝向、位置、格局、质 量、装修等等，买方看了房又认为自己没有看清楚而提出退房通常不 会被法院所认可，除非有证据证明卖方成心隐瞒房屋的缺陷。即使中 介有意误导，买方也很难就被中介误导的事实进行举证，因而会将自 己陷入很不利的地步，所以

11、买方不能轻信中介或房东对房屋情况的描 述，一定要自己亲自查看，仔细询问。五、因中介提供信息不真实引起的纠纷张某持伪造的预售合同通过中介公司与买方李某签订了买卖合同并收 取了房款，此后张某被以诈骗罪判刑，于是李某起诉中介公司要求赔 偿。法院最后认定中介公司未尽到审核义务并造成李某经济损失，因 此应当承当与其过错程度相应的赔偿责任，判决中介公司承当李某 的经济损失。比方某人找人假扮产权人，并持产权人的身份证和产证通过中介出售 房产，也安排了看房，中介通过一般的审核和调查不可能了解产权人 系假扮比方外表酷似产权人 ，那么中介就不用承当责任。近期法院 在一起类似案件中判决中介公司败诉，笔者认为有待商榷

12、。因为合同 法第 425 条所规定居间人承当赔偿责任的条件是“成心隐瞒重要事实 或“成心提供虚假情况，如果中介受到他人的欺骗而信以为真，并 且凭其经验和能力都不能分辨，那中介就不是一种“成心的心理状 态，甚至也没有过失，在这种情况下，中介的审核义务已经完成，不 应为他人的欺骗而赔偿。六、因吃差价引起的纠纷中介吃差价有很多做法，有“明吃也有“暗吃，常见的有三种：第一种，卖方明确表示将房屋卖给中介，中介再卖给第三方。此时卖 方与中介成立买卖合同关系，因此中介即使吃差价完全合法。细分下 来，实际操作中有两种做法：一是卖方与中介签订买卖合同但不办理过户手续，待中介找到买方后， 再加价将合同转让给买方，

13、由卖方与买方共同办理过户手续。二是卖方与中介签订买卖合同后办理过户手续取得产证。中介找到买 方后，再由中介和买方共同办理过户手续。显而易见，前一种方式中介可获得的利润更多一些，不过，中介在采 用此方法时一定要注意与卖方要在买卖合同中约定待中介找到适当的 买方时，卖方应当同意与买方另行签订买卖合同，此时中介系将买卖 合同整体转让给买方而获得差价，所以应当根据合同法的规定取得债 权人即卖方的同意。第二种，卖方委托中介以不低于一定价格 如 200万元出售，而中介 售价高于委托价 如 210万元 ，那么双方成立委托代理销售的关系，如 果双方对溢价局部 即 10 万元没有约定或约定不明，那么该溢价局部应

14、 当归卖方。但是，如果对溢价局部有约定，如约定溢价归中介所有， 那么根据意思自治的原那么，溢价局部应当归中介。第三种，在第二种情况下，如中介按最低委托价以委托人的名义与自 己或与自己有密切联系的第三方签订买卖合同，再将房屋加价卖出获 利的，那么委托人可主张溢价局部。但在实务中法官对此的认定可能会 有所不同，比方中介买入后并不立即卖出而是持有，或者按买入价作 为合同成交价，这些都会影响到法官对案件的判断。七、因签约过程不标准引起的纠纷中介人员良莠不齐，一些中介业务员不按标准操作埋下许多纠纷的隐 患。比方：签了合同后不给正本而只给复印件、私收中介费、找“托 抬价、成心隐瞒房屋的信息、引诱甚至欺骗客户交纳定金、将各方交 纳的税费成心算错等等。买卖双方既需要中介人员提供的效劳，又不能轻易相信中介的承诺特 别是口头承诺，对中介的话一定要冷静判断而不能全听全信，必要时 最好上网核实或者向其它专业人员如律师咨询。八、因混淆居间及代理行为引起的纠纷 中介从事居间效劳，但也有一些时候中介只是一方的代理人，在授权范围内行事，此时中介所实施行为的法律后果应由委托人承当，不能 将中介实施的代理行为与居间行为混为一谈。在一起案件中，买卖双方约定买方支付的定金及房款由中介转交卖方， 此后由于双方发生纠纷，买