广州天河体育中心地块商业概况

1、广州市天河体育中心地块商业概况1、地块概况体育中心地块商圈，主要指以天¥体育中心为中心，周边 1000米范围内的商业，总商业面积超 过100万m2 o该商圈商业的目标顾客群为主要以年龄在20至45岁之间的、在周边生活、工作、学习的人群为主，兼顾其他年龄段的消费群，辐射整个广州市区和东莞、佛山、中山等珠三角地区,以及吸引外地来穗差旅人士前来消费。体育中心商圈最初的形成始于1 9 8 6年广州市为了六运会的召开而兴建的天河体育中心。之 后周边出现一些零星的商业形态，但没有大的商业物业出现。 一直到1 9 9 4年广州购书中心落成，整个商业气氛还处于聚集阶段。随着1 9 9 6年天河城投入

2、使用并逐渐被市场接纳，体育商圈基本 形成，商业氛围越发清晰。1 9 9 7年宏城商业广场落成，与天河城携手搭建体育中心商圈的领头地位，与此同时，中信 广场投入使用，天河北一跃成为广州第一大商务区，随之带来的巨大白领、金领高消费客流，使体 育中心商圈更趋成熟，成为与北京路并架齐驱的商业中心，99年，地铁一号线全线开通，与天河城连成一体的体育西站带来了巨大的客流。随后，时代广场的开业为体育中心商圈又添一道亮点， 附近高级写字楼纷纷落成，住宅楼盘风起云涌，为商圈提供了大量的固定客源。2 0 0 1年广州城市规划出台，天河成为最大的受益者。2 0 0 2年，广州新城市中轴确立， 中轴线由北往南贯穿体育

3、中心商圈，体育中心商圈无限的发展前景更为突显。2 0 0 3年，维多利 广场投入使用，号称全国铺王的正佳商业广场加入体育中心商圈，同时，太古汇报业广场、新创举 大厦裙楼物业等众多商用物业上马启动，整个体育中心商圈商铺供不应求的局面将得到改观，商业 景象也越发繁荣。体育中心商圈主要商厦一览表视模小主力商户2|天河城广场建筑面积is万平米,绿兰面积io A平米+购物、娱乐、簪饮天南白贡、吉之昌G正佳广届建筑面枳贻万平米、商场面积知万平 曲购物、娱乐、鞋恢比例为52 ! 30 ： i抑百佳，CX班鼠时代广场/占地L 3万平沐建箱面积10万邛米u购物、娱乐、鳌恢/广州友谊r联手窿私户 广州购书中如一营

4、业面积1.5为平米书引k音像、展览/新华书店第维多利F+营业面积N4万平米j时尚购物、罂取户寒题:物地块商业发展状况一览表地块范围炉体育中心周边1QQ9米范围内炉商用物业急喻超过1如万m17平均每天100万人次，节假日也过200万人次地铁站窖磕量体胥西站平日立腼万人次节强耳a30万£次口核心商圈居民人口4周边3公里内约50万人一W»AI=I30方人一商圈性福滕新的广州市皴翁合性商业中心和最大商圈，泛。地区商荔商业中心国内中心城市最大商凰心商国内标古曲好中信广场、天河城广场、天河体育中心、广州购书中心“商固民借风藐柄 色。典型的城方新区，外来移民工 住生活聚集区域，客元依时

5、尚处、开放性“国除性氛蹄厚户注：.地铁客流量数据源自广州地铁2002年度年报体育中心地块交通状况表公交巴士地政站及素雷特的公共停章有约55条公交缄路在体育中心周边停靠，几乎全市各个区域都有公交线路直达该区域.另外， 谭育旗意遇达珠三角东部和南部的公路客运站点，并且有超过30个读盘的看楼车丛窑贼； 领出我.碗地铁；号蝮隹直西路站3号线在此换乘，5号蛾在黄埔大道珠江新城与3号线换乘，螂段 来客以机关和企事业单位遵勤白令聃层，以及来此休闲，购姒娱乐的年巳群体和大中学生为 主H公共豌蟆晒篁（天河城凯口宏城障车场”0、正佳热体育吊心制£宏城多层停 车场£00、周边露天临停场合周边妁削

6、幢雪手褛客有短至20口不等的专用利哈的军位/道路交通繁忙人行道设计不的他客薪量巨大且混杂,过街RfiH曾塞不善造感度、安全度莪低口与市内两条商业步行街及国内外著名城市旅游商业饯区相比现代化，人性 化的设计落后H二2、主要功能定位及影响力分析天河体育中心区域是广州市总体规划中确定的新城市中心区，其功能总定位为现代化的商业、 金融、商务、行政、体育和居住生活。商业定位则是以以写字楼里的大量白领、金领及附近居民消 费带动商场购物、娱乐休闲、文化、体育、饮食等的发展。功能组合表目主要育睾物业匕川丽闷施中心.自贪 后-也而.丈成繇 合越市大把专业 起UL与芟氏+ 出店，便利店安八船饰.潘医一 电需、.谑

7、信， 音像,书刊.汽衣史嗫身莺为 主，苴他膻杖为讨k®域向日的 酊层为主螭 时；fe窿费 各魔引外 城共理族筵 人士JjusrcL天坞商大、友® 胴笄、万佳、百佳、好父 第T- 11,州海军伸 览中心, 国兼粤“吟寺北市题等壮而 憾电构、卷号I 翅.将胃再显 录署a中增为主工地为相区域周边面 盖，定业展南 有人士点时 金而J天河电脑域,太千洋电脑 城等人工用恒南宝怀百 中心周讨平1/餐&中餐、试等一柠邑橘花等JP谢君.带妁 为主*耳他为 辅丫口1地内尾宅 白糖，券容尊 个人就公筌 消更/朱晦忠骂、髅篇艮、厂 川酒第，田门卦锦制 河,茶方明群.写国翻 麦当劳，齿悟恭誓

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9、绕火酒由F华 佛友谊甩后、无汨支用等23、地块开发的成功与不足体育中心商圈地块作为广州市的商业和商务中心，在地块开发开发方面相当地成功，主要表现 在：1）地标性和新功能建筑带来地块的知名度86年天河体育中心作为六运会主会场投入使用，使该地块在广州甚至全国都具有相当地知名度；94年广州购书中心落成，成为当时全国最大、业态最先进的图书零售中心；96年天河城广场建成开业，成为全国第一家具有购物中心这种先进零售业态的商城；97年中信广场投入使用，使天河北一跃成为广州第一大商务区。这些地标性建筑的先后落成，都在不断地加大该地块的知名度和易 识性，使该地块成长为广州第一商圈成为可能。2）发达的交通为地块带

10、来巨大的人流围绕体育中心一带，具有发达的城市公交系统。在天河路、天河北路、体育东路和西路等路段经停的公交车就有上百路；99年地铁一号线全线贯通，经停体育西站、体育中心站以及终点火车东站。另外火车东站的铁路交通也为该地块带来巨大的外地来穗人流。3）商业网点密布，成行成市，商业氛围浓厚体育中心地块周边商业网点密布。大型综合购物场所就有天河城广场、宏城广场、正佳广场、维多利广场、时代广场、中天、中泰；大型专业购物场所有广州购书中心、南方书城、天一文具中心， 以及广州电脑城、天河电脑城等八大电脑城；还有众多的临街铺面、各种档次的餐饮娱乐场所。这些密布的商业网点将体育中心一带，尤其是天河城一带造就成了广

11、州市最繁华的地段之一。4）高档写字楼和住宅楼盘众多，消费力强劲作为商务中心区，体育中心附近拥有大量的高档写字楼，有中信广场、财富广场、市长大厦、大都会广场、金利来数码大厦、中旅商务大厦、新创举大厦和三新大厦等，聚集了大批的白领上班族。天河北高档住宅楼盘云集，像中怡城市花园、都市华庭、天誉花园、帝景苑、耀星华庭、协和新世界、伊顿18 等，是众多高收入白领阶层和私企老板常居之所。这些高收入者拥有极强的消费能力，为体育中心商圈带来繁荣的经济景象。5）政府规划助力，城市中心地位进一步确立广州市政府于2000 年 4 月通过的广州城市建设总体战略概念规划纲要提出提出“南拓、北优、东进、西联”的城市发展战

12、略，确定广州市的新中轴线北起燕岭公园，经天河体育中心至珠江南岸赤岗，并将继续向南跨越整个海珠区延伸至珠江外航道的海心沙岛，全长达到12 公里。体育中心商圈地块新城市中心轴，必将得到更进一步的发展。6）体育中心的复合性功能辐射全市，带来客流体育中心逐渐由竞技性的体育中心转向群众参与性的活动中心，除了举办一些赛事之外，还会不定期地举办一些演出、展览以及诸如美食节、迎春花会之类的活动，为该商圈带来大量的客流。当然，体育中心地块在发展的过程中，由于存在各种各样地局限条件，也存在着一些不足之处，主要有：1）道路建设滞后，塞车现象普遍天河体育中心周边天河路、天河北路人流、车流量巨大，道路建设却跟不上发展，

13、虽然现在已将路中绿化带拆除，但拥堵现象依然严重。交通拥堵已经成为制约该区域发展的一大瓶颈。2）各商业物业之间联系不够紧密体育中心商圈商业物业密布，但并未实现紧密的人性化连接。消费者从一个商场到另一个商场 需要出商场、过马路，多有不便。如果能够实现，紧密的人性化连接，消费者可以直接从一个商场 自然过渡到另一司令官场，则不失为锦上添花之举。3）该区域的城市综合管理秩序混乱该区域商业物业比较分散，人流、车流多，而政府对该区域的城市管理又不力，所以该区域的 秩序比较混乱，在人行隧道和广场上经常会有一些乞丐、小贩等盲流出没，天河城甚至被称为“天河城火车站”，严重影响该商圈的形象。4)同质化竞争严重，未能

14、实现有效的错位经营该区域的各大商场以及饮食娱乐场所，均是以天河北各高档写字楼白领为主要目标顾客，所经营的商品种类、品牌大都具有几近相同的定位，给消费者的印象是各商场的商品似乎都差不多，同质化竞争严重，没有实现有效的错位经营。4、 地块商业发展前景和竞争分析1) 正佳广场、太古文化广场陆续投入使用，地块商业再添新军营业面积将达28 万平米的正佳广场将于今年10 月开业，18 万平米的太古文化广场也正在筹备之中，。届时，体育中心商圈的商场面积大幅度增加，可供消费者选择的购物消费场所也丰富了许多，将有更多的消费者被吸引到该商圈消费。2) 兴建城市中心景观带，休闲旅游好去处政府规划将于年底拆除宏城广场，兴建下沉式市民广场，既有休闲绿化，又有商业设施，并将与两大商场直接连通，将成广州市第一标志性广场；天河体育中心也将拆除围墙，增设绿地、休闲、景观设施，建成开敞式公园。3) 地铁 3 号线开通，带来更多人流地铁 3 号线预计将于2005 年底开通，连通番禺广场至天河客运站，目前正处于紧张的施工阶段。体育西地铁站将成1 号线和 3 号线的换乘车站。到时地铁又将为体育中心商圈从北部和南部输送来滚滚人流。4) 竞争优势明显，目前在广州基本没有敌手体育中心商圈地处天河区乃至广州市的黄金中心位置，具有完善的住宅、市政、餐饮、商务配套设施，周边有庞大的广州