《关于规范业主大会物业管理招标工作的指导意见征求意见稿》

1、关于规范业主大会物业管理招标工作的指导意见（征求意见稿）各区住建（房产）局、各街道办事处（乡镇人民政府）、各社区居（村） 民委员会：为加强对本市业主自治活动的指导、协助与监督，规范业主大会 选聘物业服务企业活动， 根据中华人民共和国物权法、国务院物 业管理条例和江苏省物业管理条例的规定，参照中华人民共 和国招标投标法、江苏省前期物业管理招标投标实施办法的规 定，豉励、提倡业主大会通过公开招投标形式选择物业服务企业，现 就规范我市业主大会物业管理招标工作提由如下意见：一、总体要求选聘物业服务企业的方式直接关系到广大业主的切身利益和小区 的公共秩序。为保证业主大会选聘物业服务企业工作顺利开展，有效

2、 减少选聘过程中矛盾纠纷，维护市场正常竞争秩序，辖区主管部门和 街道应加强指导、监督，引导、豉励和提倡业主大会通过公开招投标 方式，选聘由有实力、讲信用、重品质的物业服务企业。二、招标流程（一）招标准备1 .准备招标前，业主委员会应向物业所在地的街道办事处（乡镇 人民政府）、社区居（村）民委员会报备。街道、社区应派专人对招标活动进行指导2 .业主委员会应当组织召开业主大会会议，决定以下招标事项：(1)授权业主委员会或委托招标代理机构组织招标；(2)确定采取公开招标或邀请招标方式；(3)授权评标委员会直接确定中标人，或委托评标委员会推荐由中标候选人名单，供招标人确定；(4)物业服务合同(草案)；

3、(5)招标文件。决定上述事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且 占总人数过半数的业主同意。3 .业主委员会按以下程序召开业主大会：(1)公告前述业主大会会议提案， 并书面征集修改建议， 公告期 不少于7日。业主在征集期内提交建议，建议内容应符合议事规则约定的议事 范围，应包括修改建议、理由和实名落款。(2)业主委员会综合征集到的书面建议，向提议业主书面反馈采纳或不采纳建议的理由，并接受业主质询。(3)业主委员会完成提案意见征集和调整修改后，将会议通知送达全体业主，同时在物业管理区域的显着位置公告。送达和公告的内 容应包括会议召开及表决方式、召开时间、召开地点、会议议题、表 决票回收起

4、止日期等，公告期不少于15日。(4)完成会议表决票回收和结果统计后，将结果送达全体业主。公示表决统计结果和表决清单，表决清单内容应包括参加表决的业主房号、表决权数和表决意见。公示期不少于7日。4 .业主委员会应将业主大会决议书面告知物业服务企业、物业所 在地的区物业管理行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）和社 区居（村）民委员会。（二）文件准备提倡业主大会聘请物业评估机构、招标代理机构等第三方顾问机 构，根据物业项目情况和业主服务消费需求，科学测算物业服务成本,指导和协助业主委员会编制招标文件和物业服务合同（草案）。1 .招标文件准备招标文件应当根据招标项目的特点和需要编制，包括以下内容：

5、（1）招标人及招标项目简介；（2）对投标人及投标书的要求；（3）评标方法和标准；（4）物业服务合同（草案）的主要条款（包括服务内容、服务标 准、收费项目、收费标准、违约责任等）；（5）物业服务合同的签订说明；（6）其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。招标文件要求由投标人缴纳投标保证金的，投标人应当缴纳；投 标保证金应在招标人与中标人签订合同后5个工作日内退还投标人。2 .服务合同准备市物业管理行政主管部门提供招标文件和物业服务合同（草案） 的示范文本。区物业管理行政主管部门引导业主大会在物业服务合同（草案）中约定履约保证金。物业服务企业违反合同约定的，如不依法依约退由物业服务项目并移交相关

6、资料及设施设备，或由现严重服务质量问题等行为的，可以按照约定扣罚履约保证金。履约保证金纳 入小区维修资金共有账户监管。物业服务合同（草案）示范文本中应 对履约保证金作由使用约定。（三）组织招标1 .招标主体业主大会招标选聘物业服务企业的， 业主大会是物业管理招标人。物业管理招标由招标人依法组织实施。业主大会可以授权业主委员会 组织实施招标活动，也可以委托招标代理机构办理招标事宜。2 .招标形式招标人的名称、地址、联系方式，招标项目的基本情况、招标投 标活动时间安排以及获取招标文件、物业服务合同（草案）的办法等 事项。3 .资格预审招标人实行对投标申请人资格预审的，应当在招标公告或者投标 邀请书

7、中载明资格预审的条件、资格预审办法，作为对投标申请人进 行资格预审的依据。资格预审文件一般应当包括投标申请人或受邀人提供的企业资质、业绩、信用、技术装备、财务状况和拟派由的项目负责人与主要 管理人员的简历、业绩、信用等证明材料。公开招标在资格预审合格的投标申请人过多时，招标人应采取公 开随机抽签决定的方式，或者采取按照招标公告载明的对投标申请人 资质、业绩、信用等预审办法，从中选择不少于5家资格预审合格的 投标申请人作为投标人。4 .招标备案招标人应当在发布招标公告或者发生投标邀请书的10日前，提交以下材料报物业项目所在地的区物业管理行政主管部门备案：(1)业主大会决议；(2)招标公告或者投标

8、邀请书；(3)招标文件；(4)代理招标委托合同(适用委托机构代理)；(5)法律、法规规定的其他材料。(四)组织评标1 .成立评标委员会评标委员会由业主代表和有关物业管理专家组成，成员人数为5人以上单数，其中业主代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员 总数的2/3。评标委员会成员，应当于开标前24小时内，由招标人从市物业专家库中随机抽取。与投标人有利害关系的人不得进入评标 委员会。2 .业主参加旁听评标过程中，现场答辩可采用公开的方式，业主可参加旁听。3 .确定中标单位招标人可以授权评标委员会直接确定中标人，也可以委托评标委员会推荐由中标候选人名单。评标委员会推荐的中标候选人应当限定在13名，

9、并标明排列顺序。招标人应当确定排名第一的中标候选人为中标人。排名第一的中 标候选人放弃中标、因不可抗力提由不能履行合同，或者按照约定应 当提交履约保证金而在约定的期限内未能提交的，招标人可以确定排 名第二的中标候选人为中标人。排名第二的中标候选人因同样原因不 能签订合同的，招标人可以确定排名第三的中标候选人为中标人。4 .发生中标通知中标人确定后，招标人应向中标人发生中标通知书，同时通知未 中标人。中标通知书对招标人和中标人具有法律约束力。中标通知书 发生后，对改变中标结果、不按期签订合同或者中标人放弃中标的， 处理方式应在招标文件中予以说明，明确相关当时法律责任。5 .签订服务合同招标人和中

10、标人双方应自中标通知书发生之日起30日内，按照招标文件、中标人的投标文件和物业服务合同（草案）订立书面物业服 务合同。合同的主要条款不得背离招标文件和物业服务合同（草案） 中的内容。6 .备案和公示招标人应当自确定中标人 30日内，向招标备案的区物业管理行政 主管部门备案。备案材料包括开标评标过程、确定中标人的方式及理 由、评标委员会的评标报告、评标记录、中标人的投标文件、物业服 务合同等资料。业主委员会应将中标人基本情况和与其签订的物业服务合同中的 服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等主要内容在物业管理区 域内的显着位置向全体业主公示。业主委员会可以将招投标的过程情况以及评标委员会的评标报告 向全体业主公示。三、职责分工市物业管理行政主管部门负责制定政策，开展业务培训，开发管 理系统，提供招标信息发布平台，建设并管理评标专家库，以及提供 相关示范文本。区物业管理行政主管部门负责指导、监督辖区内业主大会按照规 定的制度和程序进行招标，为业主大会招标活动提供平台，并进行招 标备案；引导业主大会与物业服务企业建立履约保证金制度；做好业 主大会选聘物业服务企业的决议备案和物业服务合同备案；指导、监 督业主大会、物业服务企业做好物业管理项目交接。街道办事处（乡镇人