商业项目策划招商商场设施管理前期介入顾问工作框架性计划书

1、商业项目策划招商、商场设施管理前期介入顾问工作框架性计划书 For河南济源凯旋商业步行街 侨乐集团上海地区办事处以商业经营策划、资产管理为核心业务的多元化大中华商业房产服务机构新创建集团成员香港新世界集团服务旗舰本计划书为要约邀请（INVITATION TO TREAT），一切以正式合约为准 针对贵司项目的实际情况，如果我们作为贵司“河南济源凯旋商业步行街”商业项目的业态规划、销售招商、商场管理的顾问，在我们的具体工作中，我们将会把贵司的项目顾问工作分为以下三个阶段进行：第一阶段 市场分析与定位一、 市调工作市场调查时收集基础数据的过程。基础数据的收集对于项目分析十分重要，是一切研究的基础。市

2、调信息收集的准确、全面与否，将直接关系到我们后续对项目的商业定位、业态规划、销售招商等工作的质量。我司在营运方面是专业的地产咨询顾问及管理专家，所以我们只要进入某一城市地产市场，就一直保持着对该城市信息的严密追踪。同时，我们也拥有强大的市场信息数据库，并且在以往的市调过程中，摸索出了城市印象法、相对高度法、连续跟踪法、案例分析法等一系列成熟的市调工作方法，依次作为我们市调工作的保证。对于贵司项目具体情况而言，其市调工作主要包括以下几个方面：1、 调查目的这是一个为什么要调查的问题，调查的目的是我们对于这个地区有了一些定论之后确定的，也就是说，只有在项目有了一个或若干个假设后，调查才能有的放矢，

3、商业定位及业态规划才能达到高度准确性。特别是贵司项目所处的商业中心地段，更要有一个基本客户群的实际情况，我们将调查目标确定为济源市及其周边区域大型商业综合项目及商圈等分布状况，以此确定在贵司“河南济源凯旋商业步行街”项目未来客户群体的分布情况及招商销售计划。2、 调查方法这是一个如何调查的问题，调查方法有多种。针对竞争项目的调查方法有“神秘顾问法”、同业讨论法；针对客户群的调查方法有问卷法、在售项目深访法；综合的项目调查方法有案例分析法等。我们将会把案例分析法作为一个重点调查方法来继续，并根据现实情况选择适当的调查方法。3、 预定客户群选择这是一个调查范围的问题。在此项目所在的竞争项目相对地区

4、，对客户群的调查是最关键的。在对客户群调查之前，必须先确定我们的初步目标客户群，以及最有效的调查对象来源，以使调查的有效程度及准确性达到最高。二、 地段分析1、 区域地段的过去与现状区域地段的过去与现状分析，将包括区域在城市中的功能定位、人口的由来与迁移、经济状况、基础设施状况等。对于此区域地段而言，尤其要注重对于已有的城市印象分析。由于贵司项目所处地段为济源市的商业中心，使得在此项目的运作过程中，针对此地段分析尤为重要。其中，主要内容包括：（1） 宏观地段分析（2） 中观地段分析（3） 微观地段分析（4） 城市印象分析（5） 交通环境分析2、 未来在城市结构中的位置项目区域自身的发展和变革、

5、政府的政策倾斜、基础设施的建设、人口的迁移、区域中的突发时间等，都会影响到“河南济源凯旋商业步行街”的项目区域未来在城市中的位置，从而决定项目区域的房地产市场的发展趋势。就目前而言，尤其要对项目区域的交通状况、环境状况改造所带来的此区域市场变化加以分析。其中，主要内容包括：（1） 项目区域在未来城市结构中的变迁（2） 项目区域在未来城市结构中的地位（3） 区域更新改造对项目区域长短期影响三、 项目区域市场分析1、 市场形势分析区域房地产形势，是由区域的过去与现状，以及区域未来在城市结构中的位置所决定的，在供应、销售量、价位、产品品质、购买特征、推广销售等方面都有所体现。其中，主要内容包括：（1

6、） 相关物业市场供应分析（2） 相关物业市场需求分析（3） 现有竞争项目分析（4） 潜在竞争项目分析（5） 市场空间分析四、 市场定位工作1、 客户群定位根据上述市场调查结果，确定项目地区的各类潜在客户群，如涉外客户、外地客户、地缘客户等，并得到项目的目标客户群定位。其中，主要内容包括：（1） 区域客户群分析（2） 目标客户群分析2、 亚客户群定位不同的商业需求动机可能是不同的，尤其对于客户群构成相对复杂的贵司项目更是如此。这就需要我们进行亚客户群即目标客户群的细分，根据各类客户在经营目的、经济状况、行业、文化、生活模式等方面的不同将其分解，并进行详细论述。只有客户群进一步分成不同动机的亚客户

7、群，才能够根据他们各自的经营行为，制定出相应的市场定位与广告策略。其中，主要内容包括：（1） 亚客户群定位（2） 亚客户群类群分析（3） 亚客户群经营行为分析3、 产品定位由目标客户群的需求动机分析得出项目产品定位。上述客户群的多种需求动机将反映在产品偏好上，具体体现为规划形式、单体形式、配套设施、环境塑造、建筑外观风格等。产品定位就是客户需求与产品设计之间的推导过程。其中，主要内容包括：（1） 商业规划概念（2） 产品概念（3） 物业风格建议（4） 设施配套建议（5） 环境特征建议（6） 租售价格定位建议五、 租售策略建议结合项目出租与出售的可能性和贵司的投资汇报需要性，并结合贵司项目投资汇

8、报的需要，我们将具体地向贵司提供所需要的总体租售策略。这包括不同类型的物业投资顺序、规模、产品定位以及价格策略。其中，主要内容包括：（1） 租售模式建议（2） 租售程序建议第二阶段 商业概念设计一、商业概念设计（需外聘专业商场设计建筑师进行，费用另算）1、 总体商业规划概念设计：以平面图的形式将总体商业规划的设计概念表达清楚，并配以适当的文字说明（需发展商提供原始图纸，表明平面位置、红线、规划要求、现状道路和规划道路）；2、 空间结构分析图：以平面和剖面的形式将建筑产品的内部空间和外部空间表达清楚，并配以适当的文字说明；3、 人流动线分析图：以平面图的形式表达商业街区规划与人流动线体系，并力图

9、寻找到最佳的商业组合；4、 外观环境特色分析图：以平面图的形式标明地块的现状、项目处和环境将未来能实现的景观，并分析产品四置外向的特色景观；5、 产品概念设计特色建议：针对设计及建筑产品本身的功能、外观、结构、设施装修用料等提供设计概念，并对建筑的外观设计特别提供特色要求，以增强建筑物之时代感及风格；6、 概念设计辅助资料：提供我司积累的相关设计资料，包括许多辅助性的图片和文字；7、 商户组合策略：以平面图的形式，将我司对商铺市场分析后的成果，综合商户组合落实在各层区的建议图上；8、 设计工作会议：由投资商召集，与设计单位一起，将概念设计最终落实为设计图纸；9、 方案评审：根据 贵司项目之实际

10、需要，对 贵司聘请设计公司所作之方案，进行审核评定，并出具相应评审意见，以供 贵司作为方案修订之参考。二、招商策划以下内容是指我们为贵司项目招商推广出具报告的具体内容。在经济可行性原则的基础上，并针对贵司项目的财务安排及资金回收计划，制定出合理的招商计划：1、 整体市场招商策略定位由客户群购买能力行为分析得出整体市场招商销售策略定位。商业行为分析包括决策人、决策时间、客户心理特征、影响因素等，这些都决定了我们的销售策略。其中，主要内容包括：（1） 招商及销售总体计划建议（2） 招商及销售策略计划建议（3） 宣传推广策略建议（商场推广活动之设计、安排及执行则由专业公司提供，不含在标本工作安排内）

11、2、 定价策略对于房地产项目而言，价位的确定既是整个营销计划的核心，也是未来展开项目竞争最重要的工具，为此，我们必须制定出与我们项目相匹配的租售价格策略。其中，主要内容包括：（1） 分阶段价格策略（2） 项目平均定价（3） 竞争性价格策略这是针对周边地区相关的竞争项目，制定出的相关竞争性策略，以使得我们项目在市场竞争中，能够储备好相应的应变预案。其中，主要内容包括：（1） 竞争对手策略分析（2） 项目竞争优劣势分析第三阶段 商场物业、设施管理前期介入一.服务范围（一）前期管理筹备工作1.协助发展商建筑施工单位对各项设施、设备智能化管理、节能等提供专业意见。2.提供各排水系统布置和预理参考建议。

12、3.提供电力供给容量分配及公共用电控制建议。4.提供给水系统布置及公共区域清洁用水设置建议。5.提供消防系统设施布置建议。6.草拟管理公约、出售与出租条件，方便发展商出租物业时对各类管理文件妥当齐全。7.配合销售部门订定物业管理收费标准。 8.制定物业验收、移交、交付使用程序。9.拟定及筹组项目之物业管理中心，制订各类物业管理规章制度。10.核查设备安装、调试运行情况，并指导物业管理工程人员收集、整理有关数据。11.委派专业职员出席发展商组织的研究或协调会议并提供物业管理意见。12. 制定智能化管理项目，并提出智能化设备安装的各项意见及建议。二.服务内容（一）行政人事1.筹建管理中心2.制定招

13、聘计划，参与员工选聘。3.制定管理费预算。4. 制定楼宇交付使用的各项流程。5.制定员工守则、岗位制度、工作细则及劳动合同。6.制定各部门管理制度、各项表格。7.制定员工上岗培训计划。 。8.对各部门员工进行上岗培训。9. 定期检讨人员架构、薪酬建议及员工福利，及时作出适当调整。（二）财务1.制定财务制度。2.监管财务各项工作，并就工作作出意见及建议。3.定期制定各项预算支出。4. 定期作好各项税务安排。（三）工程1.我们将协助管理中心防止停电、火警，设备失灵或发生故障等情况出现。2.我们有多名具备综合技能的技术人员，24小时随时候命，为客户提供服务。（四）与租户的关系1.我们将协助管理中心定

14、期与业主联络主对租户的要求或建议作出及时的回复，以达到与租户间的良好关系。2.我们将协助管理中心与各租户商讨对项目的各项保险（包括：公众责任险、水险、第三者人生意外险等）做出预算购买报告。3.我们将协助管理中心跟进投诉及作出调查，以确保投诉事项得到适当的处理。4.我们将协助管理中心跟进投诉及作出调查，以确保收集租户对管理上的意见。5. 本公司透过定期巡察及召开会议，及时向租户反映有无改善工作的意见及建议。三、顾问工作时间与顾问工作费用（一）顾问工作时间根据贵司项目的实际情况，我们工作范围将分三部分进行，具体工作时间表将按贵司之项目进度另行订定：（二）顾问工作费用1、 市场分析与定位（包括制定市场调查报告及相关费用）：人民币 万元整（RMB ）。2、 商业策划顾问费为人民币 万元整（RMB ），服务期暂定为半年。3、 招商佣金：按相等于出租面积