某市房地产市场调查报告(DOC 40页)

1、 石家庄房地产市场调查报告 石家庄房地产市场调查报告二四年十一月 目 录第一部分 市场背景及经济发展动态3一、石家庄简介二、石家庄总体社会经济发展状况三.、石家庄城市规划与城市建设状况第二部分 石家庄房地产市场总体分析14一、2004年房地产的概况二、石家庄房地产总体态势分析三、石家庄市场客户整体特征第三部分 石家庄市房地产市场板块及典型个案分析23一、石家庄市房地产市场板块分析二、石家庄房地产市场典型案例剖析三、2004年石家庄房地产市场新开楼盘信息汇总 第一部分 市场背景及经济发展动态一、石家庄简介石家庄河北省的省会，地处中国华北平原，地势平坦开阔，全市总面积15848平方公里，总人口9万

2、，其中市区面积456平方公里，人口2万，是全省政治、经济、 文化的中心。 1、地理交通华北城市间的经济交流主要依靠铁路、公路运输。石家庄市地处广袤辽阔的华北平原中南部，位于东经114°29，北纬38°04，北靠首都北京和港口城市天津，东临渤海和华北油田，西依巍巍太行山脉并与全国煤炭基地山西省毗邻，古称“京畿之地”，素有“南北通衢、燕晋咽喉”之称，地理位置十分优越。2、科技教育 石家庄市科技教育基础雄厚，高等院校集中，具有丰富的智力资源和雄厚的科研创新能力。全市共有市以上科研机构84个，各类专业技术人员47.34万人，两院院士5人。其中，信息产业部第54所、13所和中国农业现

3、代化研究所等，在半导体、卫星通信、测控技术、农业现代化技术等领域代表着国家水平。拥有河北师范大学、河北科技大学、河北经贸大学、石家庄铁道学院等十五所大专院校，万人。3、国际合作石家庄市与美国得梅茵市、日本的长野、韩国的天安、英国的考比、墨西哥克雷塔罗、意大利的帕尔马、加拿大的萨斯卡通等8个国家的10个城市结为友好城市； 与100多个国家和地区建立了友好往来和经贸关系。一些国际知名公司，如日本的富士通公司、美国的休斯公司、德国的赫斯特公司、英国的汇丰银行、意大利的萨普拉斯公司、马来西亚的金狮集团等均在区内投资建立了企业。4、产业布局石家庄市工业现已形成以医药、纺织、化工、机械、电子、建

4、材、食品为主体，布局较为合理的综合性工业体系，是全国重要的纺织工业基地和最大的医药工业基地之一。此外，石家庄市的重要产业还包括微电子、光电子、新材料、新型建材、流通业、房地产业、旅游业。5、经济基础石家庄2003年GDP总值1376.6亿元，同比增长率12.5%，2003年人均GDP达到25508元。凭借紧邻北京的位置优势，占据华北的交通枢纽之利，全市共有国家级高新技术产业开发区、石家庄经济技术开发区、其中高新区在全国53家国家级开发区处于10强行列，经济技术开发区的大规模建设成果显著。二、石家庄市总体社会及经济发展状况（一）2004年石家庄1-3季度经济发展状况1、GDP指标13季度全市GD

5、P总量达到11585亿元，同比增长144，继续保持着1999年以来全市经济增长的最高值。2、固定资产投资13季度，石家庄市第一产业实现增加值1499亿元，增长64；全市实现工业增加值5063亿元，同比增长20，其中，规模以上工业企业完成增加值3346亿元，同比增长255；石家庄市第二产业发展迅猛，实现增加值563亿元，增长192。 ；  第三产业实现增加值4456亿元，实现了113的增速比去年同期非典过后的增速提高了24个百分点建筑业仍然保持良性合理的发展态势批；13季度建筑业增加值增长126，较上半年回落02个百分点。3、服务业经济今年以来，服务业经济指标运行良

6、好，邮电通信业务飞速发展，消费市场进一步活跃，金融存款稳步增长，服务业税收大幅增加，各行业经济均呈现较快增长势头，其中批发和零售贸易餐饮业、金融保险业增势显著，同比分别增长139、125，交通运输仓储及邮电通信业和其他服务业增长幅度分别为10、108。（二）2003年石家庄总体社会及经济发展状况 1、GDP指标 2003年石家庄市的经济综合实力明显增强，2003年GDP总值亿元，同比增长率%，较上年增速提高2.6个百分点，增速高于全省0.9个百分点、高于全国3.4个百分点。2003年人均GDP达到25508元；同比增长%。第一产业稳定增长。第一产业完成增加值180.5亿元，比上年增长5.2%,

7、占GDP的比重为13.1%。第二产业增长较快。第二产业完成增加值668.8亿元，增长15.5 %，占GDP的比重为48.6%。第三产业上半年受“非典”影响较大，但下半年恢复很快，全年呈现了较好的发展态势。第三产业完成增加值527.3亿元，增长11.7%,占GDP的比重为38.3%。 2、固定资产投资2003年石家庄固定资产投资额亿元，比去年同期增长%，国有及其他经济类型完成投资379.5亿元，增长48.6%，增速比上年提高个百分点。其中，基本建设投资完成212.0亿元，增长49.6%，更新改造投资完成105.4亿元，增长31.7%，房地产投资增势迅猛，完成投资额62.1亿元，增长85.8%，增

8、速比上年提高个百分点。国有及其他投资中第一产业完成10.9亿元，增长111.7%,第二产业完成146.8亿元，增长59.0%,第三产业完成221.8亿元，增长40.5%，增速均比上年有较大提高。农村个人投资完成33.3亿元，比上年增长2.2%。全市商品房销售面积116.0万平方米，销售收入 18.5亿元，分别增长%和2.2%。3、消费指数居民消费需求明显转旺，2003度全市社会消费品零售总额4亿元，比上年度增长11.0%；人均可支配收入7741元，同期增长%；人均消费性支出6094元，增长%；城市居民人均消费性支出食品占主导，娱乐教育文化用品支出比重占15%，是食品消费之后的第二大消费。衣着支

9、出首次呈负增长态势。居住消费支出比重占10%。4、外资利用程度2003年新注册三资企业93个，比上年增长36.8%；新增利用外资合同总额7亿美元，增长192.4%，合同外资额3.7亿美元，增长134.2%。实际利用外资2.6亿美元，增长28.7%,其中外商直接投资2.4亿美元，增长34.6%，增速比上年提高16.3个百分点。全市引进市外资金102亿元，比上年增加31.4亿元，增长44.5%。 “振兴河北”战略的提出，世界及中国对石家庄这个市场的关注程度会越来越高，外资的吸引程度也将会提高。5、存贷款全市金融机构存款余额%。其中包含了企业、项目和个人贷款的增长，贷款的方式正在改变人们的生活观念。

10、6、居民消费价格指数 居民消费价格总指数2.3%，居住价格指数下降1.2个百分点。小结： Ä 各项经济指标显示2003-2004年内石家庄市经济运行处于良好状态。Ä 按国际经济组织统计表明，当一个地区的GDP经济增长速度大于5%的时候，当地的房地产也就发展存在着极为广阔的前途。Ä 社会消费品零售总额的高速增长表明人们消费能力得到进一步增长，房地产消费观念进一步形成。Ä 政府各项政策、措施在不断的规范、促进地产市场，为房地产业的持续发展提供了有效的支持。（三）石家庄经济发展政策产业政策：石家庄目前的产业政策纺织工业基地和最大的医药工业基地为主，石家庄市工业

11、现已形成以医药、纺织、化工、机械、电子、建材、食品为主体，布局较为合理的综合性工业体系。此外，石家庄市的重要产业还包括微电子、光电子、新材料、新型建材、流通业、房地产业、旅游业。金融政策：未来石家庄的金融政策将向个人消费方面倾斜，丰富和扩大消费信贷种类，积极推动住房消费信贷、汽车消费信贷为主的个人消费信贷。利率的不断上调，并没有影响开发商融资，对于贷款买房的个人利率不上涨，使人们放心消费。房地产政策：我国第一部物业管理法规物业管理条例的实施；国土资源部71号令的实施；石家庄已购公房可以上市交易；石家庄的房地产市场由政府指导，统一规划，五年之内完成 “城中村改造”； 石市物价局和房产管理局联合出

12、台了石家庄市物业服务收费管理实施办法。人才政策：“振兴华北”战略提出，高新区的启动，人事部推出的人才开发规划、政策扶持、人事制度改革等措施将会吸引、提高石家庄的外来人口增长速度，人口的增长将直接促进房地产市场的增长。三、石家庄城市规划及城市建设状况（一）石家庄城市规划1、城市发展定位区域功能定位：京津冀经济区中的重要城市、华北南部中心城市。行政功能定位：河北省省会。产业定位：以医药、纺织为主导的华北制造业基地。交通功能定位：全国重要的铁路、公路交通枢纽之一。商贸功能定位：华北地区重要商埠。城市文化定位：燕赵文化与现代文化交融的文明城市。2、城区发展方向2003年，石家庄市聘请了中国城市规划设计

13、研究院、上海同济大学和南京大学三个单位对省会的空间战略发展规划进行研究，在这三个国家顶尖级的规划设计研究单位的方案基础上，北方设计院汇总编制了石家庄市的空间战略发展规划。在这个空间战略发展规划中，明确强调今后石家庄市的空间发展方向是“西优东拓南延北跨中疏”。“西优”就是西部主要是以生产优化为主；“东拓”，就是在高速公路以东，在高薪技术开发区和良村经济技术区的基础上扩展新城；“南延”就是城市继续延续原来的发展，向东南方向延续发展；“北跨”，指的是远期，跨过滹沱河向正定发展；“中枢”就是讲要疏减城市中心区的人口。 3、城市发展目标（1）立足冀中南，借助京津，步入更广泛区域合作的开放城市；（2）极化

14、功能，产业特色突出，竞争力强大的活力城市；（3）回归自然、山水相依、绿城交融的宜居城市；（4）延古续今，燕赵文化与现代文化交相辉映的文明城市。4、城市发展战略（1）“1+4”市区发展新体系石家庄城市未来将构建以石家庄主城区(含高新技术产业开发区东区)为核心，以正定、鹿泉、栾城、藁城四个组团为重点，以东西、南北向的高速公路和铁路为纽带的“1+4”市区发展新体系。（2）打造“双核”中心城市主城区由中心城区和新城区(石家庄高新技术产业开发区东区、良村经济技术开发区和石化区)组成。（3）整合旧城区现有资源发挥老城区优势，继续强化市级商业，文化、体育、行政等中心建设，完善中心功能。打造主城区园林城市空间

15、结构，培植中心城市形象。（4）打造新型城市以产业建设为先导，全面整合高新技术产业开发区东区、良村经济技术开发区、石油化工区，规划建设百万人口的以新经济为中心的石家庄现代化新城区。全面整合现有园区，合理组织新区功能。建立南北轴向中心，导引新城区发展。（二）石家庄城市建设状况1、侧重城中村改造工程石家庄市二环路以内45个城中村占地约11.2平方公里，建筑面积约636万平方米，居住着4.77万户14.93万人。2002年初石家庄市正式启动城中村改造工程，预计到年把城市规划建设用地范围内的村庄基本改造完毕。到2004年10月石家庄已完成城中村改造投资近四亿元。部分启动改造早的城中村，目前基本处于建设、

16、拆迁阶段。二环路内45个城中村开工建设的达28个，拆迁腾地，完成拆迁面积98.45万平方米，竣工86.42万平方米。正在拆迁建设的有休门、东三教、姚栗村、谈固、方北、城角庄等14个村。2、新行政区（裕华区）的成立裕华区是经国务院批准于2001年3月21日成立的行政区。裕华区，位于石家庄市区东南部，是省会城市总体规划未来发展的主导方向和重点区域，面积10145平方公里，人口40万，辖9个镇、街道办事处。新设立的裕华区土地资源丰富，拥有近7万亩土地可供项目开发和建设，是全市的投资热点区域。裕华区功能定位鲜明，发展思路清晰。今后510年建设以“四区一城”(高科技工业园区、高效生态农业园区、现代商贸服

17、务区、现代化居住区和大学城)为标志的“商贸会展发达、科技教育领先、体闲娱乐高雅、绿色社区怡人”的生态产业区、现代商业区、科技文化区、绿色居住区和休闲娱乐区，使新区成为能够充分展现石家庄现代化大都市风貌的标志性区域。3、大型的城市改造与建设相对集中在石家庄的东南部2000年至2004年石家庄市相继完成了城市重要干道中山路、体育大街、槐南路、吴家庄立交桥、仓丰路立交桥、石纺路立交桥的改造与建设；完成了民心河、人民广场、绿荫广场、明珠公园、世纪公园、欧韵公园等市容建设项目。近期大型的城市改造与建设相对集中在石家庄的东南部，顺应了石家庄东南部为主要城市发展方向的规划。4、城市环保缺乏地表水资源的石家庄

18、，常年靠超量开采地下水维持城市发展，以至地下水漏斗逐年扩大。水资源的匮乏，造成了生态环境的连锁恶化。滹沱河常年年断流，河床裸露，黄沙漫漫，成为尘土飞扬的策源地；严重干旱，环境恶化引发的“热岛效应”，把石家庄推进了全国夏季气温最高的“火炉城”；市区和近郊的几条排水明渠，污水横流。市政府聘请专家经过了反复论证，投巨款引水入市民心河，民心河环绕石家庄市城区，净化空气，改善环境。 今年7月13日，国家环保总局公布了2003年国家环境保护重点城市环境管理综合整治年度报告，石家庄是惟一一家列入大气污染严重城市后10名的省会城市。面对来自社会各方面的巨大压力，石家庄市市委、市政府把环境保护的弦绷得更紧。7月

19、23日，石家庄市市长臧胜业率有关负责同志到市环保局现场调查指导，研究确定了推广使用优质低硫煤、十大污染企业限期治理、继续拆除燃煤锅炉、强化建筑施工扬尘管理等7条治理措施。截至10月15日，省会市区综合达标天数(即二级和好于二级以上好天气)在全国47个重点城市中，位列第37位。在这230天中，一级天气达到16天，比去年增加了15天；空气中三项主要污染物可吸入颗粒物、二氧化硫和二氧化氮平均浓度同比分别下降了23.8%、40.1%和16.6%。由于距离年底还有77天的时间，有关方面估计，到年底，省会市区二级天气有望突破250天。据了解，自2001年起，石家庄市区二级以上好天气分别为：95天，181天

20、，211天，今年任务目标是230天。 第二部分 石家庄房地产市场总体分析一、2004年石家庄房地产概况1、 近千万平方米的省直已购公房上市交易工作已全面启动。 来自省直房改办的消息表明，河北省省直已购公有住房上市交易管理暂行办法（以下简称办法）已于近日公布。办法规定，省直已购公房上市后，该家庭不得再按房改价购买公有住房或经济适用住房。在省城，房源总量近千万平方米的省直已购公房上市交易工作已全面启动。办法规定，对于省直已购公房的上市实行交易备案制度。已购公房上市交易政策改变，随之为久已缺少活力的二手房市场带来了新的气息。2、石市物价局和房产管理局联合出台了石家庄市物业服务收费管理实施办法，该办法

21、自7月1日起实施。办法规定，物业服务收费将实行统一政策，分级管理。这一办法，使消费者在物业收费、服务内容、服务等级等方面都可有章可循，保护自己的利益不受侵犯。3、石家庄房地产市场新开盘多个别墅项目，反响效果不错，堪称“2004石家庄别墅年”。但是，房地产别墅市场还是几家欢喜几家愁，7月上市的纳帕溪谷一期TOWNHOUSE 1136套销售一空，而天山集团推出的水榭花都二期36套TOWNHOUSE却是无人问津。 009号地之后，石家庄的土地价格一路上扬，加大了建筑成本，随之商品房价格也是不断上涨，近一两年不会有太大的变化。5、18月统计情况：据石家庄市房地产交易市场管理中心统计分析， 18月交易面

22、积97.8万平方米，成交额25.07亿，去年同期交易面积为74.4万平方米，成交额19亿，分别增长31.5和31.9；存量房交易，增幅较大，18月交易面积103万平方米，交易额10.4亿，分别增长57和52.8。今年18月我市商品房平均价格2562.4元平方米，比去年（2400.8元平方米）同期增长161.6元平方米，增幅为6.7。其中商品住宅均价2296.0元平方米，同比增长（2206.6元平方米）89.4元平方米，增幅为4.05。6、火爆的7月房地产市场。今年多个项目都选择了在7月开盘，其中以国际城和纳帕溪谷最为抢眼，两个项目都依托自己的优势，都在短时间内形成了快速销售。在本地明星楼盘强势

23、高调的同时，其他各个项目都保持了自己的个性。自由港，小户型，主打投资和低首付、低月供概念，燕都·金地城主打入住和生活氛围，花样年华则向人们展示了一幅美好的缤纷的生活画卷。7月石家庄的广告有很重的北京风格，以“东方新世界”这个商业地产项目为代表，恢弘大气的视觉效果，出位震撼的语言运用，表示石家庄的地产正在逐步融入等多样的元素，尝试借鉴更多的先进经验7、10月石家庄市秋季住交会，地产大阅兵。10月4-7日，在石家庄市省博物馆广场举办了石家庄市秋季住交会。顺驰、卓达、天山等近20家参展企业上演了一场品牌、形象大战。顺驰集团借助现场设置的顺驰集团、顺驰置业、顺驰蓝郡三大展台，对顺驰的企业和品

24、牌形象进行整体宣传。卓达的“星辰一号”、“太阳城”和“山水园林”分别以商业、住宅、别墅等形式参加房展。“天山水榭花都”在促销手段上别出心裁，虽然没有设立展位，但他们搬来袋鼠模型游走会场吸引市民的眼球。销售形势看好的“香榭里”没有任何促销的意思，他们以房展会为契机，突出展现品牌形象。在本届房展会上，还有多家二手房置业中介公司和装饰装修公司也来参展。天昊房产、顺驰置业的现场售房吸引了众多市民。业之峰、东易日盛等多家装饰装修公司的现场洽谈也吸引了不少客户。8、10月28日，第二届中国·石家庄国际健康节全面启动，七个项目被评为“健康家园”。中国·石家庄国际投资贸易洽谈会暨第二届中国

25、·石家庄国际健康节全面启动。大会包括投资项目洽谈、商贸展览与交易、旅游展览与推介和健康节活动四个方面的内容。“一特三健”健康产业推介周将从10月28日到11月4日在省会文化广场进行。内容包括特色医疗、健康食品、健身器材、健康家园四类宣传展览推介。平安·万河园、卓达太阳城、天山水榭花都、珠峰国际花园等七个项目被评为“健康家园”。9、10月12月，中国住交会（河北区）评选活动开始，活动持续到12月。经过中国住交会（河北区）组委会和中国住交会（河北区）三名评选专家委员会的紧张工作，结合读者的投票结果，在诸多参评单位中评选出“2004年中国住交会·河北地产英雄榜”，共产生

26、“精品楼盘、最佳别墅、最佳商业地产、明星企业、风云人物、最佳地产中介机构、最佳营销策划机构”七个奖项。精品楼盘：卓达星辰花园、滨海城、顺驰·蓝郡、联邦名都、平安·万河园、珠峰国际花园；最佳别墅：纳帕溪谷；最佳商业地产：新休门·燕赵财富中心、卓达星辰商业广场；明星企业：卓达集团、河北天山实业集团房地产开发有限公司、石家庄市爱地房地产开发有限公司；风云人物：卓达集团总裁杨卓舒、河北天山实业集团总裁吴振山、河北滨江置业有限公司汤英松；最佳地产中介机构：河北顺驰房地产经纪有限公司；最佳营销策划机构：海那恒企划顾问有限公司、石家庄新风格视觉营销顾问公司。本次荣获殊荣的楼盘和

27、企业代表着河北的最高水平，同全国各地入围项目一起，共同展示2004年中国房地产发展的最终成果和整体形象。10、2004年省会房地产市场的基本走势分析：第一，商品住宅需求逐渐增大；第二，住房供应趋弱；第三，房地产价格会继续稳步上升；第四，新建商品住房以二室、三室面积在70130平方米之间的住房为主要销售户型。二、石家庄房地产总体市场态势分析 1、总体投资 石家庄市房地产投资从1999年到2003年连续逐年增加，尤其是2003年石家庄市房地产投资增势非常迅猛，2003年全年完成投资额62.1亿元，增长85.8%，增速比上年提高67.2个百分点，占当年固定资产投资的11%。 2、供应量石家庄房地产市

28、场供应量与销售量相对持平，甚至略有不足，如，2002年全年的住宅总供给量达到83.73万，需求量则在99.95万，说明市场已在逐步消化质素较低的部分存量房，而在住宅施工面积中，别墅施工面积相对较小，别墅产品相对供应不足，市场供应仍以市区普通住宅为主。3、销售量 房地产销售面积和销售收入持续高速增长，以2001年和2002年的情况最为明显，2003年的数据表明，市场的需求对于产品、配套平庸的项目已经趋于理性，同时将市场空白点表露清晰。以上表格可以看出市场对商品房的需求是比较旺盛的，甚至出现了需求量大于供应量的情况。 4、销售收入 房地产销售收入在稳定增长，但涨幅不大，以2003年的情况最为显著，

29、2003年的数据表明，销售面积增加了16.05万平方米，而销售收入仅增加0.4亿元。 5、价格分析石家庄近年来的房地产销售价格呈现逐年稳步上升的态势，在经过2001年和2002年的高速增长期后，2003年的增长趋于缓和。2003年的增长比率的下降，表明市场正处于一个蓄势阶段，也表明了不规范的销售行为已经逐渐的被市场所放弃，但现在仍然是市场上的普遍现象，意味着巨大的市场空间。据相关资料显示，石家庄2003年的平均房价为2000元/，低于同期全国大中城市平均房价2200元/，作为省会城市，这种现象在全国较少见，随着城市人口的逐步增长，可开发土地的不断下降，预示着石家庄市房地产市场的价格有巨大的上升

30、空间。 三、石家庄市场客户整体特征为了对石家庄住宅市场消费者的特征有整体把握和了解，因地域性限制，我们运用多种方法和形式，梳理出以下特征：1、消费者现住房所有权多半属自己所有目前石家庄已有71的家庭自购房，其中购房改房的家庭占98.3，购商品房的占1.7。2、现住房面积在40-60平米最多消费者现在所住房子的面积在40-60平方米的最多，占43.3%，20-40平方米的占34.1%，60-80平方米的占9.3%等。3、住房建筑面积在80至100平方米的二室二厅房受青睐据调查显示，建筑面积在80至100平方米的住房最受欢迎。其次100平方米以上和60至80平方米的住房也拥有一定的喜爱度。按年龄分

31、析，30至40岁家庭打算购买住房面积在80至100平方米的居多。4、住宅建筑式样两居室居多石家庄市目前家庭单元配套式住房率达到84.1，其中以二居室所占比重最大为52.5；其次为三居室，占21.8；一居室7.5；四居室1.9。配套设施不完善的普通楼房和平房分别为3.0和12.9。5、 消费者最希望的户型二室二厅 户型选择上，石家庄人青睐二室二厅的占31.6，其次为三室一厅和三室二厅分别为25.5和23.5。 6、市民对住宅面积不满意的居多目前石家庄市居民家庭户均建筑面积近60多平方米，而且多是过去一间半和二间半的老户型。对现有住房有9成的消费者不甚满意。其中对住房面积不满意的居多，占39.2。

32、其次对房屋结构、质量、环境等不满意的分别占13.4、12.4和10.3。7、 扩大居住面积是买房的首选增加住房面积、改善居住环境已成当今城市家庭的迫切需求。有近1/3的家庭计划一年内买房（19.8家庭打算购买现有公房）。在有意购商品房的家庭中，35.7的家庭想扩大居住面积，27.6的家庭则希望购买户型结构更好的房子。8、消费者购房时首先考虑的是价格、环境房价和环境二者密切相关，地段好、环境好则房价高，看重价格和环境的人占30左右。购房考虑因素重点不一，30岁以下年轻人重环境的居多，占37.8；31岁至40岁和41岁至50岁年龄的人较看重价格，分别占32和41；50岁以上老年人最看重户型结构，占

33、35.7。9、一套商品房10万元左右是普通工薪家庭期望的房价就石家庄市目前的居民家庭户均收入1.9万元的水平与合理的房价收入比（一般房价为家庭年收入3至6倍时较为合适）看，10万元左右一套房子是普通工薪家庭期望的价位。10、购房资金选择银行贷款的家庭有4成多在家庭购房资金来源上，有42.9的家庭选择银行贷款。其中，30至40岁的人居多，占46.7。这部分家庭储蓄尚不充裕，但观念超前，乐于接受贷款消费这一新生事物。由于受到收入等因素的限制，可接受每月还款额在100元以下的居多，占91.8。小结：l 居民现住房所有权多为个人所有； l 现住房面积以40-60平米的两房为主；在将来的购房中有31.6

34、%人选择二房，经济的面积更贴和市场需求；l 房屋环境、价格、户型结构是购房考虑的主要因素；l 10万元是普通大众能够支付的最高房价；选银行贷款的家庭所占比例大。 第三部分 石家庄市房地产市场板块及典型个案分析一、石家庄市房地产市场板块分析目前的石家庄房地产市场被划分为6大版块：中心区版块、东部版块、南部版块、西部版块、北部版块和开发区版块。从城市发展来看，沿着城市发展的方向，开发区、东部两大版块发展速度较块，新增供应产品素质较高，市场形象逐步提升，拉动了区域房价的上扬；中心区域及北部区域发展保持平稳态势，中心区域目前住宅供应量不大，多以商服物业为主，而北部版块经过几年的开发，已逐步得到石家庄人

35、的认可，形成了一定的居住氛围，区域市场日益成熟。而相对西部版块，多以经济适用房供应为主，棚户区较多，市场形象较差。随着众多开发商的进入，区域市场潜力将逐步体现，区域房价具有较大的上升空间。从图表来看，中心版块价最高，为3200元/平方米，北部版块价格因供应量增多为2000元/平方米左右的产品，将价格拉低，开发区版块均价超过东南部版块成为均价第二的版块。（一） 中心版块2003年中心区住宅项目新增供应量较少，主要项目国际自由港、时代方舟等为中小规模，市场表现一般。写字间和商业项目较为集中，2004年新增供应为：福郡、君创商务花园、东方新世界、联邦名都等，对高端产品市场产生影响，其它传统的中山路、

36、市中心等仍然以库存供应为主。（二） 东部版块2003年的东部开发热度明显增强，新增中档项目依水苑、和平世家、龚尚苑等，中高档项目国际城带动了区域价值的提升和区域开发热度。2004年东部将以中档及中高档项目供应为主，随着国际城三期的即将开盘，又将为本市的房地产带来一股生命力。（三） 东南部版块2003年南部延续区域热点，是表现最“火”的版块，重心由翟营大街转移到了308国道与京珠高速公路交汇的卓达太阳城，2004年东南部依然延续区域热点，卓达太阳城一期住宅将直接影响该版块的销售速度。商品房表现亮点主要是海天阳光源、九鼎星园、花府园等，市场表现抢眼。石家庄东南版块是目前石家庄市场的区域热点，供销两

37、旺，居各版块之首；2004年中高档产品供应丰富：新自然·康城、香榭里、凯莱金第等。（四） 西部版块西部版块低档项目以海龙花园、凤凰城、绿水康城等为代表，区域价值发展潜力较高。2004年新增的高档项目有：纳帕溪谷、山水清音等。（五） 北部版块北部版块在区域和产品上，以经营适用房或相类似小面积住房为主，供应集中，销化量旺盛，中档商品房存在市场需求，新推出的康庄植物园旁的乡村别墅对石家庄聚合项目有一定的影响。 （六） 开发区版块开发区版块这两年的发展是世人瞩目，房地产的开发也是异常迅速，拥有众多中高档项目：筑业花园、心海假日、梧桐苑、天山花园等。2004年又陆续推出了卓达星辰花园、高档住宅

38、天山·水榭花都，对本项目的开发是个竞争。小结新增住宅供应总量保持适度增长，产品供应结构发生变化，供应集中在中高档和高档项目。l 城市发展方向带动住宅市场新的供应方向，东南及东部版块成为地产市场热点，区域竞争加剧。l 中低档市场供应量相对稳定，中高档供应相对、市场的争夺异常激烈。高档市场供应在有所增加的基础上也保持了良好的消化率。二、石家庄房地产市场典型个案剖析（一）天山·水榭花都 物业名称天山·水榭花都地址石家庄开发区珠峰大街218号开发商河北天山实业集团房地产开发有限公司占地面积1000余亩规划设计澳大利亚柏涛（墨尔本）建筑设计公司总建筑面积93700平方米景观

39、设计美国贝尔高林园林设计公司（BELT COLLINS）容积率容积率为物业管理香港中海物管绿化率42.5% 开盘日期04年4月28日销售热线5901333/666/777/999户型类别TOWNHOUSE、洋房会所项目内设有会所，包括：豪华灯光游泳池、迷你高尔夫、攀岩、健身房等休闲娱乐设施.内部环境景观世界级大师以“泛公园式”环境规划理念，以水作为整个园区的主角，打造360度公园式主题景观，开创省会亲水景观。豪宅的艺术典范。整合数万平米流水园林，七百种珍贵树种，上千株成年乔木和遍布园区的情景雕塑，铸就天山·水榭花都核心魅力。内部配套1万平米超大礼宾广场、5000平米会所、2条国际商街

40、、25000平米幼儿园、400平米游泳池、5000平米格里芬湖 。外部配套项目周边有石家庄师范专科学院、私立一中、河北科技大学、石家庄54中学等知名学府。公交有：28路户型类型建筑面积/平方米三房两厅两卫130平米复式三房两厅两卫210平米联排别墅294平米联排别墅380平米价格体系均价3800元/平米销售情况一期已售完，二期正在热卖，三期在即。营销手法广告媒体组合网络宣传： 、；报纸广告：燕赵都市报、燕赵晚报等其它报纸为辅；其他广告：户外广告。广告诉求重点创石家庄第一高尚社区项目分析项目优势与聚合、卓达项目规模相当，逐步形成三大项目领舞东南版块的局势，做为东南片区一个高端楼盘，具有很强的规模

41、优势。建筑构成丰富，小区整体展示与建筑质量良好。项目劣势天山项目社区内部空间相对独立，没有形成较好的公共关系。总结分析该项目是目前石家庄市场知名度较高的项目之一，是天山项目在品牌、服务等方面需要关注的重点项目。（二）纳帕溪谷 物业名称纳帕溪谷（山水家园）地址石家庄市九龙湖附近发展商河北国建房地产开发有限公司占地面积423亩销售电话5208866/99 7811891 8008038896 开盘日期04年7月18日户型类别联排别墅容积率内部配套规划有一较大人工湖位于项目中；西餐馆、咖啡厅、花店、书吧；会所内设室内泳池、SPA浴馆、美容室、小型影院等高尚服务；配套健身房、桌球、壁球、攀岩等高尚室内

42、运动设施；社区双语幼儿园，至高规格的教育体系；超市、银行、家政服务，提供完整秘密的生活配套；社区专有巴士，与市中心畅意通达；宽带入户，高科技安全防范系统，24小时保安巡逻。外部配套近邻石清公路，道路两旁绿荫如盖；两道水渠相邻，终年波光粼粼，珍贵的水岸宅邸；前有毗卢寺风水相佑，传达深厚文化底蕴；九龙湖巨柳吐绿，荷塘月色，清雅品格所在。户型类型建筑面积/平方米联排别墅160联排别墅170联排别墅180联排别墅210联排别墅243联排别墅 275价格及销售情况平均价格2400元/平方米，价格区间：1950-3000 /平方米。营销策略目标客户定位石家庄5%高收入人群。（现场销售人员描述）广告媒体组合

43、网络宣传：、;报纸广告：燕赵都市报，燕赵晚报等其它报纸为辅；其他广告：车体广告。广告诉求重点石家庄首席低层低密度中产社区项目分析项目优势最大限度的采光设计，优良的通风设施，较高的绿化率，打造其“石家庄首席低层低密度中产社区”的定位。产品总体特征明显，具备一定产品优势；定位中高档细分市场联排别墅。项目劣势规划平淡，用大面积水面造景是否恰当，产品无绝对优势。规划设计特点社区园林引入高尔夫果岭，贵族气息随意挥洒水主题景观主轴，溪流、喷泉、浅滩的多种水景形态7000平米中心大湖，引发自然生态长达1公里的社区内部溪流，户户可赏蜿蜒景致漫步式栈桥，以原木搭建水景长廊牛仔雕像、青铜小品，营造浓郁北美庄院氛围

44、最新动态一期已售完，二期即将推出。综合评价内部环境优美、亲近自然，适合人的居住；但外部配套设施不完善，给生活带来诸多不便。（三）香榭里 物业名称香榭里地址石家庄市淮南路与建设大街交汇处西行200米发展商石家庄市东胜房地产开发有限公司总建筑面积81780平方米建筑设计何显毅建筑师（中国）有限公司绿化率35%景观设计澳洲顿琨（DS）国际景观顾问公司建筑形式28高层广告推广北京龙尊广告有限公司销售热线5212666/777/888/999建筑形式28高层内部配套中庭广场融入式园林景观建筑风格，小区中央经6000平米的中心花园庭院；休闲欧式座椅，绿茵法桐，300米步行街专用道路铺装体系；围合私家园林布

45、局，完善生活配套享受。外部配套紧邻元南公园，两分钟步行可达公园美景；附近商场云集，北国商城、西美百货、新世隆超市、在建的家世界超市等；银行环绕，中国银行、中国建设银行、中国农业银行、中国工商银行、中信银行、商业银行；教育设施齐全，结构完善，四所幼儿园、三所小学；娱乐餐饮丰富，石家庄影城、阳光大厦、卡西诺娱乐广场。户型类型建筑面积/平方米两房两厅一卫90三房两厅两卫110三房两厅两卫120三房两厅两卫150四房两厅两卫182四房两厅两卫184营销策略广告媒体组合网络宣传： 、；报纸广告：燕赵晚报、燕赵都市报等；其他广告：户外广告。广告诉求重点城市中轴生活圈公关/促销活动10月4-7日，参加石家庄

46、市房展会。项目分析社区具有一定规模，配套趋于完善，除了内部营造的广场、湖景等景观外，幼儿园、超市、医院和即将兴建的大型商场等社区配套将使社区生活更为便利、舒适，社区品质较高。总结分析该项目定位为中档，走大众亲民路线，规模、品牌是香榭里的优势所在，社区内部配套逐步完善，形成一定的生活氛围。外部配套完善，内部景观设计没有新意。（四）福郡物业名称福郡·晶都地址石家庄市新华东路199号发展商河北华海房地产公司建筑商江苏南通二建集团建筑设计河北建筑设计研究院占地面积16000平米物业顾问新加坡海韵地产物业顾问机构总建筑面积60000平米营销顾问辅龙伟业销售热线7602777/888/999视觉

47、执行IDERS STUDIO户型类别高层平均价格3500元/平米开盘日期2004年10月19日绿化率35% 内部设施除写字楼外，该项目还包括住宅及商业等部分，综合了星级酒店(HOTLE)、高档写字楼(OF-FICE)、商业街区(SHOPPING)、休闲娱乐集会(CONVENTION)、街区公寓组团(APARTMENT)等形式，堪称为中产阶级度身定制的豪斯卡(HOSCA)都心园区新模式。建有中心公园、小桥流水。外部环境邻省级行政中心，与裕园商务区、自强路金融区遥相呼应。该项目南临新华路，西临中华大街，项目周边有中华大街、新华路、中山路、和平路、裕华路等主要交通干道，靠近交通枢纽火车站，交通便利，

48、是商务办公的理想地段。紧邻绿茵广场，儿童活动中心；附近的学校完善：铁幼、宁安路小学、新华路小学、铁一中、二中、十七中、二职、石家庄美术职业学校；商场云集，新百广场、东方购物广场、世纪联华超市、华联商厦、王府井；银行环绕，中国银行、中国建设银行、中国农业银行、中国工商银行、中信银行、商业银行。户型类型建筑面积/平方米一房一厅一卫55一房一厅一卫57两房两厅一卫101两房两厅一卫105三房两厅两卫126三房两厅两卫135三房两厅两卫140四房两厅两卫160营销策略广告媒体组合 网络宣传： 、；报纸广告：燕赵晚报、燕赵都市报等；其他广告：户外广告。广告诉求重点中产阶级的中央特区项目分析项目优势 配套

49、设施基本完善，地理位置优越，交通便利。项目劣势社区内缺少景观设计。最新动态一次性付款，优惠2%；按揭付款，优惠1%。综合评价该项目定位在中产，而中产注定是属于都市的，“人在城中”，也就成了中产阶级居住、创业的必然选择。华海·福郡倾力打造的，就是这样一个集中产阶级居住、创业于一体的“中央特区”。（五）原乡别墅物业名称原乡别墅地址石家庄新华区植物园南临开发商石家庄市金广厦房地产开发有限公司占地面积252余亩，一期63亩建筑设计河北建筑设计研究院总建筑面积29000余平方米全案策划整合推广风格视觉容积率开盘日期04年12月1日（待定）绿化率46% 销售热线5330786/796套数460户

50、型类别独体别墅、叠拼别墅、联排别墅内部配套星级社区会所：内设豪华棋牌室、游泳池、酒吧等；社区幼儿园；交通便利：旅游1、3路车。外部配套南临植物园，南水北调工程在此项目附近，此项目东南北单面环水。户型类型建筑面积/平方米联排别墅180平米联排别墅190平米联排别墅230平米联排别墅260平米联排别墅290平米叠拼别墅355平米独体别墅360平米独体别墅 390平米价格体系均价2350元/平米销售情况正在内部认购，12月初发售。营销手法广告媒体组合报纸广告：燕赵都市报，燕赵晚报等其它报纸为辅广告诉求重点格调人群的专署领地项目分析项目优势位于植物园旁的乡村别墅为纯别墅区，无小高层、多层。自然环境优美

51、，三面环水，坐落于植物园这个天然氧吧旁边，空气清新。 项目劣势此项目的周边配套设施不完善。总结分析本项目是一个较高尚的住宅小区，低密度的容积率，距市中心18KM，使人们远离市区的喧嚣，坐拥乡间的恬静。（六）国际城物业名称国际城地址石家庄裕华路东路446/448号投资商 PEP基金亚太地区管理机构（香港）有限公司占地面积1200000平米开发商石家庄慧谷科技城开发有限公司总建筑面积1800000平方米规划及建筑设计Ete国际设计机构·藏谷LOFT绿化率45% 开盘日期02年11月28日销售热线5616222/333/555建筑类别多层、小高层内部配套藏谷艺术中心、四星级社区会所、长16

52、00米的国际大道。外部配套周边有建明小学，27中，省团校东院，省农业研究所，省儿童医院，鸿源宾馆等。户型类型建筑面积/平方米两房两厅一卫平米三房两厅两卫1平米四房两厅两卫平米价格体系起价1800元/平米，均价2400元/米，最高价2800元/米销售情况 一期1136套已售完，二期在售，三期即将开盘。营销手法广告媒体组合网络宣传： 、；报纸广告：燕赵都市报、燕赵晚报等其它报纸为辅广告诉求重点以国际视野造城，铸就高端大盘。项目分析项目优势做为东部板块的一个高端楼盘，具有很强的规模优势，小区整体展示与建筑质量良好。项目劣势周边生活配套设施不健全，居住氛围不浓。总结分析国际城三期共有12栋高层，其中8栋12层小高层和4栋24层高层。三期采用德式建筑风格，景观为一个水系景观连带5个主题绿化景观组成。