房地产抵押估价法定优先受偿款项查询单知识讲解

1、房地产抵押估价法定优先受偿款项查询单*公司:根据原建设部、中国人民银行和中国银行业监督管理委员会颁布 的房地产抵押估价指导意见之规定，现对贵公司委托的抵押估价 对象法定优先受偿权利进行查询。房地产抵押估价法定优先受偿款项查询单将作为房地产抵押 估价报告的附件，其真实性将直接影响估价结果的客观合理性。 希望 贵公司如实填写下表，并对其真实性负责。查询项目法定用途建筑面积（川）土地面积（川）法定优先受偿权利状况填写单位填写人*评估公司年 月曰房地产抵押估价指导意见第四条第三款规定：法定优先受偿 款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款 受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程

2、价款， 已抵押担保的 债权数额，以及其他法定优先受偿款。针对此项规定，以下问题是我 们应当注意和研究的。一、法定优先受偿权利的含义法定优先受偿权利是指依据法律规定，某债权人相对于其他债权 人对特定的财物享有优先获得受偿的权利。涉及抵押、质押、留置等 担保行为时，抵押权人、质权人、留置权人均享有法定优先受偿权。 一般情况下，金融机构作为房地产抵押权人，已经享有法定优先受偿 权利，但是这种权利受到一些限制，就其范围来说仅限于抵押物，就 其优先的层次来说也仅仅相对于其他普通债权人。尚有一些物权和债 权优先于抵押权人所享有的优先受偿权利，这就是我们要研究的对房 地产抵押价值有不利影响的法定优先受偿权利

3、。二、优先于房地产抵押权的法定优先受偿权利 法定优先受偿权利除了 房地产抵押估价指导意见 明确的发包 人拖欠承包人的建筑工程价款， 已抵押担保的债权数额之外， 还包括 以下一些方面。1担保法第四十七条规定，处分抵押房地产所得金额，依下 列顺序分配： (1)支付处分抵押房地产的费用； (2)扣除抵押房地产应缴 纳的税款；(3)偿还抵押权人债权本息及支付违约金抵押房地产处 分时发生的拍卖费、 评估费、欠缴的税费及转让时发生的税费显然属 于法定优先受偿权利。至于处分抵押房地产的费用包不包括诉讼费 用、委托房屋中介变卖时应支付的代理费等，有关规定不甚明确，但 我们认为应当包括。 因为法院一般直接从抵押

4、房地产拍卖价款中扣缴 诉讼费，而无须败诉方 (抵押人 )另行支付诉讼费 (败诉方实际也不会另 行支付诉讼费 )，金融机构实际收回的价款显然已经减少了一部分； 中介代理费与拍卖费具有相同的性质， 且一般不会同时发生， 理应认 定为处分抵押房地产的费用。2如果抵押人破产，法定优先受偿权利就更多了，根据企业 破产法第三十四条规定： 下列破产费用，应当从破产财产中优先拨 付：(1)破产财产的管理、变卖和分配所需要的费用，包括聘任工作人 员的费用； (2)破产案件的诉讼费用； (3)为债权人的共同利益而在破产 程序中支付的其他费用。 第三十七条规定： 破产财产优先拨付破产费 用后，按照下列顺序清偿： (

5、1)破产企业所欠职工工资和劳动保险费用； (2)破产企业所欠税款； (3)破产债权。金融机构贷款属于破产债权，当 金融机构拥有抵押权的抵押物已被变卖并用于支付破产费用或破产 企业所欠职工工资和劳动保险费用、 所欠税款时， 金融机构即丧失了 对于抵押物的法定优先受偿权利， 只能和其他普通债权人一起参与破 产企业剩余资产的分配。3尚有一些非法定优先受偿权利也应当引起注意。如抵押人在 抵押前将房地产长期出租， 并一次性收取租金的， 抵押权人即使实现 抵押权， 也不能获得租期有效期内的收益， 对房地产抵押价值会产生 不利的影响。又如抵押房地产在实现抵押权时一般都经过一个交涉、 查封和诉讼的过程，有的甚

6、至长达数年， 这其中往往发生欠交水电费、 物业管理费等情况， 这些费用虽然不是法定优先受偿权利， 但也会对 房地产抵押价值产生不利的影响。三、针对法定优先受偿权利，估价师应当怎么做 虽然优先于房地产抵押权的法定优先受偿权利有上述种种， 但是房地产抵押估价中并不需要全部涉及。首先，涉及企业破产的法定优先受偿权利无须考虑， 因为如 果已经预见到在房地产抵押贷款存续期间贷款企业可能破产， 金融机 构也不可能向其发放贷款； 同时企业破产是企业整体经营状况不良的 结果，而考察企业整体经营状况是金融机构的责任， 并非房地产估价 师的责任。其次，一般只有土地和在建工程抵押才有发包人拖欠承包人 的建筑工程价款

7、的可能存在。 已建成房地产在普通购房者办理了房地 产证后，即不受开发商所欠债务的追索。房地产估价师要做的是：1认真审查委托人提供的情况和资料， 并进行必要的核实， 特别是土地使用权出让合同和房地产证要争取核对原件。 要结合土地 使用权出让合同或房地产证上的记载，或者他项权利证书上的记载 （各地规定不一 ），对抵押房地产是否已经进行了抵押和抵押金额作出 披露，进而确定房地产估价对象的抵押价值。2对土地和在建工程抵押估价，应要求委托方提供发包人 拖欠承包人的建筑工程价款情况， 并在估价报告中加以披露， 进而确 定房地产估价对象的抵押价值。3各类房地产抵押估价都应当根据担保法第四十七条 规定，扣除预

8、计应支付的处分抵押房地产的费用和抵押房地产应缴纳 的税款后确定房地产的抵押价值。 在深圳房地产抵押估价现实中， 只 有农业银行要求额外扣除抵押房地产拍卖费用， 其它银行仅要求扣除 预计抵押房地产转让时发生的税费。4房地产抵押估价报告要对估价对象涉及的法定优先受偿 权利状况收集情况加以披露， 对委托方是否提供有关情况和估价师是 否收集到有关情况作出声明， 并对所确定的估价对象抵押价值加以限 制和说明。房地产抵押估价是房地产估价机构主要的业务内容。 房地 产抵押估价指导意见 对房地产抵押价值作出了明确的定义。 虽然我 们认为房地产抵押价值实际上应当是房地产在贷款到期时受短期强 制处分等因素限制状态下的价值，或者说是房地产作为抵押物在抵押 市场上被债权人共同认