房地产估价师房地产估价案例与分析-66

1、房地产估价案例与分析 -66( 总分： 100.00 ，做题时间： 90 分钟 )一、问答题 (总题数： 3，分数： 30.00)1.2005 年 3 月，市民佟某租赁市民钟某的房屋用于居住。双方签订了租赁合同，依照国家和房屋所在地城 市人民政府规定的租赁政策约定了租金标准，租赁期为一年。到 2005年 7月，佟某在所租房屋内进行文化交流中介代理的经营活动。钟某得知后，主张重新订立租赁合同，原租赁合同无效，租金与其他租赁条款 项目由双方协商确定。请问：1什么是租赁合同 ? 2根据法律规定，不同用途房屋租赁价格的管理规定有哪些?分数： 10.00 ) 正确答案： (1 租赁合同是出租人与承租人签

2、订的用于规范租赁行为的协议。在租赁合同中出租人与承租 人之间所发生的民事关系主要是通过租赁合同确定的。租赁价格，即租金标准的确定是租赁合同的核心。 租赁合同应当明确规定租金标准及支付方式。同时租金标准必须符合有关法律、法规的规定。出租人除收 取租金外，不得收取其他费用。2不同用途房屋租赁价格管理规定： 城市房地产管理法第五十四条：“住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在地城市人民政府规定的 租赁政策，租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。”本条规定了住 宅用房和生产经营性用房的不同的租赁价格政策。对于租用房屋从事生产、经营活动的，由于其用途与住宅用房不同，因此，可

3、以由租赁双方协商议定租金 标准和其他租赁条款。随着社会主义市场经济的建立，第二产业用房和第三产业用房日益增多，此类非住 宅用房用途、结构、装修标准等与住宅用房有明显区别和差异，其租金标准应依靠市场调节，由租赁双方 协商议定。非住宅租赁价格评估时应以市场租金、协议租金确定。 )解析：2.甲酒楼一年前重新装修后出租给乙餐饮公司经营，租期 5 年。估价机构现对该酒楼进行拆迁估价，酒楼 业主不配合拆迁工作，不允许估价人员进入酒楼实地查勘。根据拆迁人提供的资料，该酒楼产权清晰，权 属证书齐全，用途合法，无违章搭建。请问： 1针对该类拆迁估价，在估价程序上应特别注意哪些环节?2装修补偿应如何确定 ?3对已

4、存在的租赁关系，估价时应如何处理?分数： 10.00 ) 正确答案： (1 针对该类拆迁估价，在估价程序上应该特别注意的环节主要有：(1) 与拆迁当事人作充分的沟通， 要求被拆迁人能如实提供有关资料， 协助估价机构实地查勘， 否则造成估 价失实或者其他后果的，被拆迁人酒楼业主应当承担相应的责任。(2) 需要清楚该酒楼的土地使用权权属情况， 是划拨还是出让， 出让起止年月； 需要清楚建筑物的法定用途、 建成年月、经济寿命、有效经过年数等。 (3) 凡属被拆迁人合法拥有的房屋内外不可移动的设备及其附属物，均应列入拆迁补偿估价的范围。 2关于装修补偿问题，根据城市房屋拆迁估价指导意见第三条，房屋拆迁

5、评估价格为被拆迁房屋的房 地产市场价格，不包括被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金 额，由拆迁人和被拆迁人协商确定；协商不成的，可以通过委托评估确定。3对已存在的租赁关系， 拆迁补偿的是房屋所有权人， 估价对其密切相关； 同时需要安置的是房屋使用人， 由于房屋拆迁，对使用人也会带来一些损失，但其不可能成为拆迁补偿的受益人。可由拆迁人对承租方给 予适当安置，以减少承租人损失，并应重新签订租赁协议。 )解析：3.2000 年 4 月，某房地产开发公司甲， 开发建设一住宅小区。 包括 6个幢号， 一个地下车库， 一个配电室。 计划投资 0.98 亿元人民币。至 2

6、001 年 1 月，配电室和三个幢号已竣工并交付使用；地下车库和一个幢号 在施工；另两个幢号尚未开始挖槽。至此，房地产开发公司甲已投入资金人民币 6600 万元。此时，该公司 业务转型，对小区开发这一块业务采用逐步退出的战略。于是该公司将此工程转给公司乙。在此情况下， 公司甲委托某房地产评估公司对其转让价值进行评估。请问：转让该项在建工程应提供哪些证件 ?分数： 10.00 ) 正确答案： ( 转让该在建工程应提供的证件有：(1) 国有土地使用证；(2) 建设用地规划许可证；(3) 建设工程规划许可证；(4) 施工许可证；(5) 已投入资金的评估证明等。 )解析：二、单项选择题 ( 总题数：

7、3，分数： 20.00)某小商品批发市场，位于XX商场中XX商场的产权属于Y集团公司。2004年6月1日，Y集团公司所投保的保险公司委托房地产估价机构对XX商场进行估价，评估价值为人民币150万元。2005年10月15日，XX商场发生火灾。灾后调查确认，系属小商品批发市场管理混乱，一个烟头引发成火灾。为确定火灾所造成的直接损失，保险公司又委托估价机构估价。此次估价报告认为：XX商场在2005年10月 15日尚未遭受火灾时的公开市场价值是人民币 560万元，建筑物价值为人民币 142万元；在 2005年 10月 15日遭受火灾后建筑物价值为人民币 25万元。(分数： 4.00 )(1) .(1)

8、 下列表述正确的是 ( ) 。(分数：2.00)A. 2005年10月15日的评估价560万元包含地价VB. 2005 年 10月 15日的评估价 142万元包含地价C. 2004 年 6月 1 日的评估价 150万元包含地价D. 2004年6月1日至2005年10月15日未发生火灾时，XX商场建筑物价值尚未损失解析：(2) .(2) XX商场在火灾中的直接损失为人民币()万元。(分数：2.00 )A. 410B. 125C. 418D. 117 V解析：某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命为 50 年，有效已使用年数为 8 年。经调查测算，现在重新建造全新 状态的该建筑物的建造成本为 800万

9、元(建设期为 2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入 40%，均为均匀投入 )，管理费用为建造成本的 3%，年利息率为 6%，销售税费为 50万元，开发利润为 120万元。 又知其中该建筑物的墙、 地面等损坏的修复费用为 18万元；装修的重置价格为 200万元，平均寿命为 5年， 已使用 2 年；设备的重置价格为 110万元，平均寿命为 10年，已使用 8年，假设残值率均为零，试计算该 建筑物的折旧总额。问：(分数： 6.00 )(1) .(1) 该建筑物的折旧总额为 ( ) 万元。(分数： 2.00 )A. 213.34B. 221.34VC. 283.34D. 301.34解析：

10、(2) .(2) 计算该建筑物的重置价格为 ( ) 万元。(分数： 2.00 )A. 994B. 998.9C. 1024.9D. 1048.9V解析：(3) .(3) 因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价属于 ( ) 。(分数： 2.00 )A. 功能折旧 VB. 物质折旧C. 经济折旧D. 自然折旧解析：某公司拥有一栋旧商业用房，房屋所有权证记载的建筑面积为460m2。因年久失修，经房屋鉴定部门鉴定为危房，由上级总公司批准改建，建筑面积可增至600，该公司认为建600n2经济上不合算，擅自建成建筑面积1000卅的写字楼。现该公司欲以该新建写字楼投资人股与外商成立合资企业

11、，拟请某估价机构对 该写字楼进行估价。(分数： 10.00 )(1) .(1) 能否改建的最终批准权在 ( ) 。(分数： 2.00)A. 政府房地产管理部门B. 政府规划管理部门 VC. 政府土地管理部门D. 上级总公司解析：(2) .(2) 评估时依据的建筑面积应为 ( ) 。(分数： 2.00)A. 460m2B. 600m2C. 1000m2D. 以上三个面积都不行 V解析：(3) .(3) 该公司委托评估应选择 ( ) 。(分数： 2.00)A. 房地产管理部门B. 资产管理部门C. 有资格的房地产估价机构 VD. 验资机构解析：(4) .(4) 影响此商业用房估价的区位因素包括(

12、) 。(分数： 2.00)A. 交通条件 VB. 临街状况C. 内部格局D. 面积解析：（5）.（5）影响此商业用房估价的实物状况包括（）。（分数：2.00 ）A. 繁华程度B. 层高C. 辅助设施D. 临街状况 V解析：三、指错题（总题数：1分数：40.00）4. xx大厦用地地价评估报告致委托方函（略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件（略）房地产估价结果报告一、委托方全称：XX有限公司法定代表人：（略）住所：（略）二、估价方全称：XX房地产咨询评估有限公司法定代表人：（略）住所：（略）三、估价对象概况1 地理位置及周围环境估价对象位于XX市XX区XX路XX号，市商务中心用地内。地块南邻

13、45nxx路，西邻40m步行街,北邻25m规划路，东邻50nXX街，规划用地11600。规划建设集办公旅馆、公寓及商业、娱乐等综合用 途为一体的XX大厦。估价对象地处XX区XX地区，紧临使馆区，是XX市涉外建筑最为集中的地方，其周边已开发建成为XX市主要的涉外商贸活动中心。以此地块为中心，以两公里为半径的范围内已建成多家涉外酒店、高档写字 楼。由此可见其地理位置的优越性。估价对象不仅有优越的地理位置，而且有极其便利的交通条件。 地区规划布局合理，环境优美，交通便利,周围有多条公共汽车线路。其优越的地理位置，便利的交通条件，是一个投资建设的理想场所。2.市政建设状况估价对象所在地区域市场发育状况

14、良好，故此地块内的市政基础设施较完善，供城市生产和居民生活使用 的供水、热力、煤气、电力、电讯等市政配套设施完备。3规划设计条件估价对象规划用途有办公、旅馆、商业、娱乐等。其具体规划设计条件见表7-1。四、估价目的为委托方测算用于开发的土地资产的实际价值，从而为其招商引资提供客观的地价依据。五、估价时点2001年1月5日。六、价值定义本次估价采用公开市场价值标准。七、估价依据根据建设部、国家土地管理局、XX市政府等部门颁布的有关法规和文件，委托方提供的有关资料，以及 本公司评估人员实际工作勘测和对市场资料的调查分析。八、估价原则本次估价遵循最高最佳使用原则、合法原则、估价时点原则、替代原则。九

15、、估价方法估价对象属于高级商用综合楼的建筑项目，根据国际上地价评估的惯例，宗地地价评估应采用两种或两种 以上的评估方法进行评估，然后将评估结果进行算术平均或比较平均。考虑到我国的国情，结合该用地的 实际情况经过反复研究，我们认为估价对象地价评估以假设开发法为主，以基准地价修正法和市场比较法 为辅，较为合理，具体测算步骤如下：1 根据委托方提供的资料和本公司掌握的市场信息，确定整体开发之功能分布。2 运用专家调查法确定估价对象特殊条件下地价测算所需的各种参数。3确定计算公式和开发项目的总开发价值。4分析和确定开发项目的总成本、销售费用及开发商的合理利润。5从总开发价值中分离土地价值，进而求取总地

16、价、单位地价和楼面地价。6 根据政府有关政策，依据城市基准地价修正估价对象的宗地地价，进而求取估价对象的土地总价、单位 地价和楼面生地价。7选取与估价对象位于同一区位的若干比较案例，运用市场比较法求取楼面地价。8将上述三种方法求岀的地价进行技术处理，得岀熟地地价。十、估价结果本公司在充分调查了解和分析估价对象实际情况的基础上，依据科学的评估程序，选用合理的评估方法， 经过周密、准确的计算，确认XX市XX区XX路的XX大厦用地总占地面积19800m2，红线用地面积10500用，市政代征地为6800m2，集中绿化代征地 2500m?o规划用途为商业、办公楼和公寓等综合用途，容 积率为7.619，5

17、0年土地使用权在估价时点的市场价值为：1 熟地总地价：310194638元大写金额：人民币叁亿壹仟零壹拾玖万肆仟陆佰叁拾捌圆整单位地价：29542元/m2楼面地价：38787元/m22.生地总地价：129304838元大写金额：壹亿贰仟玖佰叁拾万肆仟捌佰叁拾捌圆整单位地价：12315元/m2楼面地价：1617元/m2十一、估价人员（略）十二、估价作业日期2000年1月5日至2000年1月15日。十三、估价报告应用的有效期本估价报告应用的有效期为自估价报告完成之日起半年有效，超过半年的期限需要对评估结果进行调整甚 至重估。房地产估价技术报告（一）个别因素分析（略）（二）区域因素分析（略）（三）市

18、场背景分析（略）（四）最高最佳使用分析根据估价对象的区域因素和个别因素状况及其规划设计条件，确定其最高最佳的使用方式， 如表7-2所示。表7-2使用方式分析表功能建筑面积（m2）百分比（%）办公写字楼4000050旅馆1600020公寓1200015商服800010健身娱乐40005合计80000100（五）估价方法选用估价对象属于高级商用综合楼的建设项目，根据国际上地价评估的惯例，宗地地价评估应采用两种或两种以上的评估方法进行评估，然后将评估结果进行算术平均或加权平均。考虑到我国的国情，结合该宗 地的实际情况，经过反复研究，我们认为估价对象评估以假设开发法为主，以基准地价修正法和市场比较 法

19、为辅，较为合理。具体的估价思路为：1 根据委托方提供的资料和本公司掌握的市场信息，确定整体开发之功能分布。2 运用专家调查法确定估价对象特殊条件下地价测算所需的各种参数。3确定计算公式和开发项目的总开发价值。4 分析和确定开发项目的总成本、销售费用及开发商的合理利润。5以总开发价值中分离土地价值，进而求取总地价、单位地价和楼面地价。6 根据政府有关政策，依据城市基准地价修正估价对象的宗地地价，进而求取估价对象的土地总价、 单位地价和楼面地价。7选取与估价对象位于同一区位的若干比较案例，运用市场比较法求取楼面生地价。8将上述三种方法求岀的地价进行技术处理，得岀熟地地价。（六）估价测算过程1 开发

20、总价值本项目开发收益来源有办公写字楼和公寓的销售收益，旅馆、商服、健身娱乐用房的出租收益。下面 分项计算本项目的开发收益。（1）销售收益1）估价对象开发完成后物业售价的确定由于估价对象预期建设为高级综合性商用楼，而目前XX市房地产市场上此类物业的交易实例可比性资料较多，故采用市场比较法可确定评估地块的物业售价。具体比较测算过程见表7-3。表7-3比较测算过程表编号实例售价（美元/m2）时间修正区位修正用途修正个别因素修 正比准价格（元 /m2）1实例A1950100/96100/96r 100/99 :100/9821812实例B1786100/95100/96100/98100/992018

21、3实例C1800105/100102/100103/100104/10020654实例D2000101/100102/100101/100 1103/100 :21435实例E280095/10098/10095/10095/1002353根扌居以上比准价彳格的测算，我们取该估价对象的预期市场价格，办公、写字楼为2000美元/m2o2）计算销售收益取销售费用率为0.1，则该物业的销售收益为：办公写字楼：2000X8.45 X 40000X（1-0.1） = 608400000 元=60840 万元公寓：1900X8.45 X 12000X（1-0.1） = 173394000 元=17339.

22、4 万元合计：78179.4万元（2）出租收益1）根据目前的市场水平，我们预测未来物业的租金为35美元/（m2 月），取出租费用为0.15，使用面积比0.75，公共流通比为 0.2，平均空置率为0.2。则评估物业内的出租收益为：35X8.45 X(1 -0.15) X0.75 X(1 -0.2) X(1 -0.2) X 12X28000= 40543776 元2) 运用收益法公式计算开发价值：式中a年岀租净收益;r 资本化率 ( 取 2%) ；s 收益年递增率(取5%);n综合使用年限(50年);P开发价值。50P= 40543774 (12%-5%)X1 - (1+5%) *(1+12%)=

23、 556214686 兀(3) 项目开发总价值781794000+556214686=1338008686 元2开发总成本(1) 建安工程费1) 直接费：结构+装修=5000元/m22) 间接费：取直接费的 2%= 1000元/m23) 不可预见费：取前两项和的10%,为600元/m2。则建安工程总投资为：(5000+1000+600) X 80000= 528000000 元=52800 万元(2) 投资利息年利率取 12%，建设周期为两年，第一年资金投入60%，第二年资金投入 40%，都是均匀投入。528000000X0.6 X(1+12%) 1.5+0.4X(1+12%)50-1 =71

24、015230元(3) 开发商利润(利润率取25%)528000000X 25%= 132000000 元(4) 销售税金 ( 取开发总价值的 5.55%)1338008686X 5.55%= 74259482 元(5) 销售费用 (销售费用率取开发总价值的 2%)1338008686X 2%= 26760174 元(6) 总开发成本528000000+71015230+132000000+74259482+26760174= 832034886 元3开发余值开发余值=开发总价值 -开发总成本1338008686-832034886 = 505973800 元4熟地地价购地期望回报率为 30%。

25、设总地价为工，则(1+12%)2xX(1+30%)= 512664044x= 314378952 元土地单价=314378952-10500= 29941 元 /m2楼面地价=31478952-80000= 3930 元/m2( 七 ) 依据基准地价修正法求取估价对象地价我们根据XX市人民政府1997年7月6日下发的XX市出让国有土地使用权基准地价表及其使用说明求取估价对象的地价。该基准地价是在参考各类用地的基础上，根据其地上建筑物现有的收益水平和经营情况测算的土地平 均价格。因此，将基准地价通过容积率、用途、土地使用权出让年限等项目调整修正，可以推算出估价对 象土地的地价。具体测算过程如下：

26、1土地使用权出让金计算估价对象根据XX市地价分类划分标准，属三类地区，其主要用途为公寓、写字楼，地上容积率7.6 ,取估价对象每平方米土地使用权出让金标准为 2000元，容积率修正系数取 6.0，则单位面积出让金为：2000X6= 12000 元/m22基础设施配套建设费估价对象的市政及四源费为800元/m2，小区建设配套费400元/m2,容积率为7.6，则每平方米土地的基础设施配套费为：(80 0+400)X7.6 = 9120 元/m23土地开发及其他费用此项标准取值定为 7800元/m2。4 估价对象基准地价单位地价=12000+9120+7800 = 28920 元 /m2总地价=28

27、920X10500= 303660000 元楼面地价=303660000 80000= 3796 元 /m2（八）对以上两种结果进行技术处理运用假设开发法和基准地价修正法测算的地价值，结果比较接近，我们对两个结果进行算术平均，见表 7-4。表7-4修正法测算地价方法总地价（元）单位地价（元/m2）楼面地价（元/m2）假设开发法314378952299413930基准地价修正法303660000289203796平均309019476294303863（九）计算生地地价1 确定拆迁费根据委托方提供的资料，拆迁安置补偿费用如下：1）地上建筑拆除补偿费：382.1万元。2）地上建筑拆除清运费：68.

28、78万元。3）设备报废搬运费、安装调试费：共496.8万元。4）职工停产期间工资补偿：2944.5534万元。5）地上管线、道路等附属物补偿：100万元。6）富余人员安置费：500万元。7）托、幼园搬家安置费（转园费）：37.5万元。8）办公场地周转费：540万元。9）拆迁管理费：49万元。10）向拥有土地方无偿返还 40%的物业建安成本：21120万元。合计：26238.7334万元。综上所述，拆迁安置补偿费用合计为：26238.7334万元，则单位土地面积拆迁安置费用为：262387334-19800= 13252 元 /m22.计算生地地价将拆迁费用从熟地价中扣除，即得到土地的生地地价。

29、估价对象承担市政代征地6800n2，集中绿地代征地2500卅，合计9300卅，占规划用地的79%因而生地地价为熟地总价扣除规划用地面积拆迁安置补偿 费用的1.3倍后的剩余。生地总价=熟地总价拆迁安置补偿费用=309019476- 13252X 10500X 1.3 = 128129676元土地单价=128129676-10500= 12203 元/m2楼面地价=128129674 80000=1602 元 /m2（十）运用市场比较法进行土地估价市场比较法是利用替代原则，依据市场上已有的具有同样效用的土地价格，互相接近、索引、比较， 而求岀未知的待估土地的价格。利用市场比较法求取待估土地的价格，

30、必须对已有地块的各种情况加以充 分了解，再经过比较进行适当修正，其中包括交易情况修正、日期修正、区位修正、地块用途修正等，最 后形成该地块的土地价格，评估过程如下：1 待估土地资料的收集（详见本报告前文）2 交易实例资料的收集（见表7-5）表7-5交易实例资料表交易实例编交易实例地交易日土地用使用年地上容税土地区楼面毛地号占八、期途限率类价（元/m正确答案：（1 .缺土地权属状况。 2规划用地面积与报告中的红线用地面积不一致。 3市场比较法的评估缺可比实例的基本情况。 市场比较法的比较修正没有理由。 市场比较法的修正取值不规范。 市场比较法的评估缺交易情况修正。7办公、写字楼和公寓的预期市场价

31、格的确定缺乏充足的依据。&缺估价时点的美元与人民币的汇率。9.收益法中收益年限的确定错误。10销售费用率、岀租费用率、资本化率、利润率、收益年递增率等有关参数的确定缺乏依据。11. 销售税金的税率（5.55%）确定错误。）1XX99.5综合502.18二类16502XX99.5 :综合504.92:三类16283XX99.12综合502.37三类15503.计算修正过程（见表7-6）表7-6修正过程表实例楼面毛地价（元/m2）交易情 况修正日期修正用途修正区类修 正容税率 修正个别因 素修正修正地价11650100/100102/100100/10094/100107/10096/100162

32、521628100/100102/100100/100100/100 104/10095/1001641 :31550100/10098/100100/100100/100 105/100100/1001627以上三个比较案例与估价对象位于同一区位，且交易日期比较接近，故取三个修正结果的算术平均值作为估价对象的比准价格，即1631元/m2。（十一）修正结果（见表7-7）表7-7修正结果表熟地生地总地价 （元）单位地价（元/m2）楼面地价（元/m2）总地价 （元）单位地价（元/m2）楼面地价（元/m2）假设开发法31437895229941 :3930128129676P122031602基准地

33、价修正法309019476294303863128129676122031602市场比较法31136980029654 :3892130480000P 124271631 1平均310194638295423878129304838123151617选取假设开发法、基准地价修正法求取的生地地价结果和市场比较法测算的生地价比较接近。两者只是从不同侧面反映了估价对象的地价水平，并无实质差异。为稳妥起见，我们取两者的算术平均值，作为 估价对象的最终地价（见表7-7）。（十二）评估结果位于XX区XX路XX号的XX大厦用地1050001，1995年1月5日的市场价值为：熟地：总地价：310194638元，单位地价：29542元/m?，楼面地价：3878元/m生地：总地价：129304838元，单位地价：12315元/m2，楼面地价：1617元/m2。（分数：40.00 ）12. 熟地价计算式：“(1+12%)正确答案： (1) 酒店客房年总收益= 250X 280X 365X 60%=15330000 元= 1533 万元 酒店会议室年总收益= 5X1000X20X12=1200000 元=120万元。 计算总价格中的“酒店及会议室价格”不是 6007万元，应改为 6005万元。 酒店办公室为配套管理用房，其价格已包含在酒店收益内，不再单独计算。)解