谈房地产开发施工阶段的质量管理

1、谈房地产开发施工阶段的质量管理 谈房地产开发施工阶段的质量管理 摘要：随着社会经济开展，房地产行业繁荣开展，建筑工程工程也逐步增多，其质量的好坏关系到人们的根本生活，如果建筑质量不能得到有效保证，很大程度上影响到人们的生命财产平安。在消费者协会公布的投诉最多的商品中，房屋住宅问题严重，建筑施工质量已经成为全社会关注的重点问题，全面加强建筑工程质量管理是十分必要的。本文对房地产开发施工阶段的质量管理进行了探讨。 关键词：房地产开发；施工；质量管理 中图分类号：F293文献标识码： A 一、房地产开发工程施工阶段质量管理存在的问题 1、施工中的分工协调不到位。不同的工序之间、工种之间的配合协调不到

2、位，常常影响施工进度和质量，存在着损坏建筑成品或半成品的问题。 2、监理执行形式化,没有确实履行好质量监理。由于目前监理现状决定，一般监理工程部，专业和年龄搭配不太合理，中坚力量比拟少，整体专业水平还不如开发商工程部自身配备人员的专业能力强。导致开发商没有充分认识到监理的重要性，没有使监理的作用的到很好地发挥，并有时会过多地干预监理工作；或者支付的监理费用过低，只是为了应付政府相关部门地检查而请监理，使监理执行形式化，有的甚至认为监理的作用就是签字。这样就很容易导致出现更多的问题，出现控制环节减少，质量隐患因为没有监理到位而容易为后续工程留下质量问题。 3、工程竣工验收执行不力，工程质量延伸到

3、使用阶段，演变成社会矛盾。监理工程师主要负责过程中的分项、分部工程的质量验收。为了缩短开发周期，工期往往会比拟紧张，整个工程完工进行竣工验收时，距离交房的时间也会比拟近，为不影响交房，竣工验收变成走关系或走过场，不认真，从而一些隐患在最后阶段没有发现或得不到有效整改，最终影响房屋的使用质量。 二、提高房地产开发施工阶段质量管理的措施 1、房地产工程施工前准备阶段质量管理 1.1明确质量目标 房地产开发工程的质量目标确定与工程投资人的开发工程战略和产品筹划定位有关，同时与工程的进度控制、本钱控制处于一个相同优先级。因此，工程开发的质量目标必须适合工程本身的特点。目标过低，会对工程带来伤害，失去市

4、场竞争力；过高会造成投入本钱加大，综合开发绩效降低。那么，如何准确地确定质量目标？首先，要进行质量投入的收益和费用分析，要树立开发工程全寿命周期本钱观念。适当增加工程的一致本钱，减少非一致本钱；适当增加预防本钱，大力降低事故本钱。 1.2制定工程建设实施的质量管理方案 在确定了工程建设质量目标后，制定出实现质量目标的措施和方法，编制切实可行的质量方案。明确工程团队的相关质量责任，工程经理对工程质量管理负责，工程质量经理具体对工程质量负责，工程团队各专业工程师对工程质量的标准负责，实施单位承当对工程的结果负责。 1.3质量保证 质量保证就是实施质量方案，增强工程投资人、工程最终用户工程质量的信心

5、。如，在标前举行标前说明会，在会上开发商公开讲明本开发工程的质量目标，进度目标，本钱控制目标以及招标条件，对施工组织设计和质量方案进行审查；对进场的原材料、构配件和设备进行监控；组织由设计单位和施工单位参加设计交底和设计会审会议；检查施工单位是否建立和健全了质量管理体系等。 2、加强房地产施工阶段的质量管理 施工是开发工程形成实体的过程,也是决定最终产品质量的关键阶段,要提高开发工程的工程质量,就必须狠抓施工阶段的质量控制。工程工程建成后,如发现质量问题又不可能像一些工业产品那样拆卸、解体、更换配件,更不能实行“包换或“退款,因此工程工程施工过程中的质量控制,就显得极其重要。 2.1明确质量目

6、标 房地产开发工程的质量目标确定与工程投资人的开发工程战略和产品筹划定位有关,同时与工程的进度控制、本钱控制处于一个相同优先级。因此,工程开发的质量目标必须适合工程本身的特点。目标过低,会对工程带来伤害,失去市场竞争力;过高会造成投入本钱加大,综合开发绩效降低。那么,如何准确地确定质量目标?首先,要进行质量投入的收益和费用分析,要树立开发工程全寿命周期本钱观念。适当增加工程的一致本钱,减少非一致本钱;适当增加预防本钱,大力降低事故本钱。 2.2制定工程建设实施的质量管理方案 在确定了工程建设质量目标后,制定出实现质量目标的措施和方法,编制切实可行的质量方案。明确工程团队的相关质量责任,工程经理

7、对工程质量管理负责,工程质量经理具体对工程质量负责,工程团队各专业工程师对工程质量的标准负责,实施单位承当对工程的结果负责。 2.3质量保证 质量保证就是实施质量方案,增强工程投资人、工程最终用户工程质量的信心。如,在招标前举行标前说明会,在会上开发商公开讲明本开发工程的质量目标,进度目标,本钱控制目标以及招标条件,对施工组织设计和质量方案进行审查;对进场的原材料、构配件和设备进行监控;组织由设计单位和施工单位参加设计交底和设计会审会议;检查施工单位是否建立和健全了质量管理体系等。 2.4开发工程建设的施工过程质量控制 工程施工过程中的质量控制,实际就是程序控制和过程偏差控制。过程控制就是对工

8、作过程和阶段性成果进行比拟,找出工作范围在执行中的偏差;运用合同说明与实际工作成品和半成品进行比拟,找出偏差;运用施工方案、施工作业顺序与工作过程顺序进行比拟找出偏差;运用抽查、巡查、普查等手段对整个作业过程进行跟踪,得出是按现阶段标准继续作业还是进行整改的意见和建议。 推行施工现场技术负责人技术管理工作责任制,正确划分各级技术管理工作的权限,使每位工程技术人员各有专职、各司其事,有职,有权、有责。工程开工前,将单位工程施工组织设计报送监理工程师审核。在施工前和施工过程中工程经理组织有关人员,制定详细的规章制度和奖罚措施,不允许出现不合格品。在重点工序施工前,必须对关键的检查工程进行严格的复核

9、。杜绝重大过失事故的发生。 坚持“三检制度。即每道工序完后,首先由作业班组提出自检,再由施工员工程经理组织有关施工人员、质检员、技术员进行互检和交接检。隐蔽工程在做好;“三检制的根底上,请监理工程师审核并签证认可。对于工程施工过程出现的质量事故,必须按照事故原因不清不放过、事故责任者和群众没有受到教育不放过和没有防护措施不放过的“三不放过原那么,认真处理,防患于未然。 按优化的施工组织设计和方案进行施工准备工作。做好图纸会审和技术交底及技术培训工作。对于推广应用的新技术、新工艺要组织有关人员认真学习。 严格按施工工艺(或施工程序)施工。根据对影响工程质量的关键特点,关键部位及重要影响因素设质量

10、管理点的原那么,并设专人负责。建立高效灵敏的质量信息反应系统,形成一个封闭式信息网。现场质检员要及时搜集班组的质量信息,客观地提取产品的质量数据,为决策提供可靠依据。并对因果分析图、质量对策表开展质量统计分析。 3、竣工阶段的质量管理 竣工验收是工程施工全过程的最后一道工序，也是工程工程质量控制的后期工作，是全面考核施工质量的重要环节。竣工验收前，房产开发企业应及时委托具有相应检测资质的检测单位对工程建设质量进行全面检测，为工程顺利通过验收奠定根底。及时组织由参建各方参加的单位工程分户验收工作，不能走形式、走过场。对工程质量有疑虑的地方，现场进行查验，发现问题，尽早处理，消灭质量缺陷。客观、公正地评定工程质量等级，使工程质量等级评定能够准确反映工程建设的内在质量。严格按照验收规程进行工程验收，发现质量问题，责令有关单位限期处理。 结束语 工程质量是决定工程建设成败的关键，质量的优劣，直接影响工程建成后的运用。作为房产开发企业，应始终以质量控制为中心，把工程质量作为工程工程建设管理的重点，自觉接受质量监督机构的监督和检查，协调设计、监理和施工单位的关系，通过施