《万科物业服务细节管理实战.DOC》60页【各部门品质管理、细节服务】

1、b深圳万科物业服务实用经验手册品质管理部2015年12月鼻囿b目录一、客户服务部分 P7181.1 便民手册、折页1.2 结婚服务1.3 为业主外出提供便民伞1.4 人性化的装修知会1.5 客户焦点问题小组1.6 文明宣传进信箱1.7 制作产品使用说明书1.8 建立客户上门拜访制度1.9 模拟验收专业工具的引进及使用1.10 客服宝典1.11 销售厅、样板房来访客户提供温热毛巾服务1.12 入住送礼（装修光碟）1.13 提升未入住客户满意度1.14 协同平台“提效小秘书”1.15 制作小小便签纸、传递万科物业情1.16 大堂出入口配备多接头的手机充电器1.17 以召开装修负责人大会的形式进行装

2、修管理宣传1.18 职能部门微笑达人评选1.19 实行二十四小时客服制度1.20 物业服务中心成立“搬运队1.21 社区小管家，阳光好少年1.22 管理费通过邮件和短信息发送给业主1.23 滚珠灯“高空抛物”宣传效果好1.24 装修服务保证免之客户服务1.25 装修管理精益流程之义务监理1.26 VIP会议室的紧急联系人信息牌1.27 电梯内长时间无法通风，造成轿厢内产生异味1.28 如何作好业主服务需求征询问卷调查1.29 物业服务费用收取的创新方案二、设备设施部分 P18 452.1 高层楼道灯开关控制方式改造2.2 曲线图软件绘制电力运行负荷曲线2.3 大堂门电插锁锁不上问题改进2.4

3、智能除湿装置2.5 照明节电器的推广2.6 管道压力检测/停泵装置2.7 矩阵主机、硬盘录像机的改造方法2.8 电梯监控图像抗干扰方法2.9 消防卷帘门到位保护装置2.10 污（集）水井、水池和水箱水泵控制系统改进2.11 雨水井盖铺设假草坪2.12 简单的设备机房防潮方法2.13 污水井、雨水井盖下加装防蚊、虫闸2.14 增设“废气引导管”2.15 小区路灯杆的除锈、改造2.16 室外裸露电源开关加装锁盒2.17 栅栏式道闸安装红外保护防砸车装置2.18 供配电系统温度检测2.19 水箱（池）报警系统2.20 设备铭牌、资料数码存档2.21 停电信息查询、知会措施2.22 防烟门、天台门、设

4、备机房按类别安装通锁2.23 自制自动恒温电烙铁2.24 万用修补剂“魔塑钢”2.25 蹲厕疏通技巧2.26 消防管油漆翻新施工材料选用的创新提案2.27 门禁电源连接消防报警联动柜2.28 防尾随设备（三辐闸、翼闸）2.29 增加电流表刻度指针警示功能2.30 LED灯代替电梯雷射灯2.31 仕诺特节水型龙头的应用2.32 精装房开荒工具一一有机玻璃片2.33 制作绿化清洁小耙子2.34 自制新型水位控制器2.35 无负压供水系统2.36 泳池智能监控管理联动系统2.37 配电设备年检接地线制作2.38 机房进水报警简易装置2.39 电梯限速器泥油清理器2.40 减速坡改进方法2.41 化粪

5、池井盖下加装防护网2.42 维修进行中的标识牌升级2.43 电子屏广告宣传栏2.44 开关、插座节能环保宣传小措施2.45 大堂墙边、角有机玻璃包边2.46 隐蔽的移动信号放大器2.47 排水湾的妙用2.48 铸铁（钢管）水管穿墙处防锈方法2.49 安全泄压阀2.50 监控设备前端防雷装置2.51 销售样板防消防防范措施2.52 写字楼洗手间小便自动冲水感应器用电解决方案2.53 便民服务，设立便民服务箱2.54 低成本方案解决车库地面起砂问题2.55 车库污水沟巧设污水过滤网2.56 消防通道安装门禁潜在安全隐患解决方案2.57 水箱高水位溢流的报警锁控解决方案2.58 红外T型支架技术创新

6、方案2.59 玻璃角边增加护角2.60 电梯维修保养护栏增加“翻页提示”功能2.61 门禁机械式出门按钮改成感应式开关2.62 设备管网阀门螺杆套管加装堵帽2.63 消防栓箱增加保险插销2.64 巡逻安全员配简单工具2.65 水景防护2.66 清洁污水排放及垃圾桶放置二合一2.67 独栋别墅区域安装“ U”型拉力刮刀及形成安全岛方案2.68 个人专用警示牌的应用2.69 小区室外石材地面易滑的处理技巧2.70 控制设备异常情况警示系统2.71 解决玻璃胶等发霉发黑的新型产品2.72 金属门把手防静电措施三、安全管理部分 P45533.1 部门内部安全各班组工作互控监督制度3.2 安全出入口增加

7、拾音器，规范岗位BI礼仪3.3 固定车位加装防盗车位锁3.4 监控中心向现场岗位发布各类安全防范温馨提示3.5 夜间实施“安全搜寻棒”的提案3.6 关于停车场出入岗亭设置“废弃发票收集箱”的提案3.7 关于在停车场入口加装车位电子显示屏的提案3.8 装修公司的管理3.9 在中心安装定时提醒闹钟3.10 道路采用花箱分割3.11 车场岗服务位置固定标识3.12 高空作业提示单3.13 实行外来钟点工及备案人员门岗签到制度3.14 小区违章车辆实行一式两联红白色温馨提示3.15 安全团队人才梯队建设方案3.16 项目工地分时段实行双岗3.17 “海浪”式安全检查模式3.18 禁止噪音装修提示便贴四

8、、环境绿化部分 P53 604.1 利用物理防治法防治白粉虱4.2 制作绿化滴灌，保证绿化效果及节约用水4.3 种植大树时加钉木板减少树皮损伤提案4.4 清洁工具改良创新4.5 有效的防蛇方法4.6 关于节约绿化浇水提案4.7 草地及小路两旁加装竹篱笆（砌砖）4.8 大理石面除锈操作的创新提案4.9 清洁工具放置方式4.10 小区绿化排水沟改造4.11 消杀改良4.12 公共区域环境装饰4.13 犬只尿液“绝缘地”4.14 双面玻璃清洁器4.15 提升保洁工作效率的实用保洁工具腰包4.16 家政服务记录本4.17 种植乔木浇水极为有效的方法4.18 夜间集中清扫作业，日间巡回保洁维护”模式4.

9、19 保持人过地净的创新措施五、内部管理部分 P60 615.1 部门应知应会5.2 制作部门先进/优秀人员群英榜5.3 关键影响因素模型的建立5.4 技术人员交互式培训制度b一、客户服务部分1.1便民手册、折页项目便民手册、折页附图问题描述客户对小区周边信息了解不多，造成生活的不便。解决措施收集项目周边与客户生活相关的信息制作便民手册或折页， 发放给客户，为客户日常生活提供便利。鬟去赳，成 效感受温馨、方便业主。, 1 J 二,*-dUB-BE h F 一1.2、结婚服务项目结婚服务附图问题描述小区经常有住户结婚，由于亲友较少及邻居往来不多参 与的人员有限感觉比较平淡。一般在自家门上贴一张喜

10、 字就完事，不够热闹和隆重。I /,解决措施营造喜庆氛围，在小区大门口、单兀门口张贴喜字；1I. 5从婚车停放位置到楼栋单元口，铺设红地毯，让新人走 上红地毯，走进楼栋新房；J1w1制作“藕”字车辆IC卡；社区电子屏滚动播出新婚祝语；赠送鲜花或新婚对娃、赠送新婚贺卡；男安全员骑车引领婚车， 女安全员戴白手套为新人拉门。成 效关注客户感受，创造温馨氛围。1.3.外出“便民伞”服务项目便民伞服务附图问题描 述有时业主外出时,走到出H才发现外面骄阳似火或正滴 滴答答的卜着雨，因赶时间等原因，不愿返身回家拿，就 这样顶着烈日或小雨出行。WJrmvL解决措 施小区出入口摆放雨伞，并在伞上方便且显眼位置挂

11、写有温馨关怀语句的钥匙扣， 在业主出行有需要时主动提供，不论烈日或南大，都能让业主感受到服务中心的关心。成 效方便、贴心服务。1.4人性化的装修知会项目人性化的装修知会附图问题描述当该单元有新的装修开工时，对该单兀其他业主造成噪音干 扰，因该单元的业主不知到新业主开始装修施工造成干扰，引 发不满、矛盾。无图解决措施物业服务中心制作了人性化的装修知会，对正在和新装修的住 户，在该楼层或一楼大堂张贴该装修知会，方便业主及时了解 附近住户的装修信息。成 效及时传递信息，增进理解。1.5客户焦点问题小组项目客户焦点问题小组附图问题描述开发的新项目存在许多涉及与客户有关的重点和难点问题；其中部分引起客户

12、关注的焦点问题不能得到斶r.吗及时后效地解决。解决措施服务中心及时召开沟通会，集思广益，发现日常工作当中存在的与客户有关的焦点问题安排专人统计焦点问题， 并形成专题报告，责任到人，及时跟进并通报问题的处理情况1定期向项目部、 返修组发送客户焦点问题，组织召开k r 111沟通会。成效解决客户焦点问题，提高满意度。1.6物业宣传进信箱项目物业宣传进信箱附图问题描述部分业主早出晚归，与服务中心接触时间不多，对服务 中心的服务工作无法亲身体验到。J哈F*i解决措施在每月收费通知单背面将服务中心本月的工作以图文并茂的形式进行宣传，同时，也可适当的增加文明宣传， 确保住户宣传的及时性及广泛性。成效增进了

13、解，提升服务费的收缴率1.7制作产品使用说明书项目制作产品使用说明书问题描述日常维修管理中， 很多客户因操作不当导致五金配件、厨具、木门等损坏，造成业主生活不便。解决措施向各产品供应商收集产品使用说明书，并同通俗易懂 的语言将产品说明书翻译出来，免费赠送给业主，让 业主都能了解产品的使用技巧和保养方法。成效方便客户，客户满意。附图1.8建立客户上门拜访制度项目客户上门拜访制度附图问题描述客户报修后缺之关怀，日子长了客户感觉得不到尊重 。解决措施部门内部建立客户上门拜访机制，制定月度拜访计划， 并且责任落实到人。.2F7 1重点关注曾经报修过问题的客户，逐户登门访谈，查看维修后的使用情况，联络客

14、户感情。成效客户满思、认同。1.9模拟验收专业工具的引进及使用项目模拟验收专业工具的引进及使用附图问题描述在项目交付时有客户对我们的验收标准提出质疑，并要求当场重新验收，保修部无专业的验收工具，只有传统的卷尺、测距仪等简单的验收工具，无法满足客户需求。11解决措施通过市场调研及比对，采购一批红外线水平仪、靠尺等专业的工程验收工具，提高模拟验收各项指标数据的准确性。成效客户信任1.10客服宝典1.10客服宝典客户宝典问题描述物业服务中心客户服务宝贵经验和服务创新，及外部交流的先进经验没有推广的平台，缺少服务经验积累。解决措施通过客服宝典，对服务创新和亮点服务，以及在其他公司交流学习的服务经验，通

15、过图文并茂的方式总结和提炼，并发送全体，便于有选择的采纳，提高整体客户满意度。成效活学活用，提升服务水平。1.11销售温热毛巾服务项目温热毛巾服务附图问题描述在天气炎热的时候，客户来项目参观,往往会有所不适。解决措施在样板房、销售厅增设消毒柜、毛巾，及时为客户提 供热毛巾服务，使客户有惊喜感受。成效客户满意、惊喜。1.12入住送礼（装修光碟）项目入住送礼（装修光碟）问题描述业主装修结束后房屋的电器、室内装饰都处于保修期；由 于单位众多，业主往往因不，真而缺失联系方式，给维护带 来/、便。解决措施在装修过程中，装修管理员在监控过程中，及时收集相应单位联系信息，建立业主个性化资料；装修进入隐闭工程

16、（管线、防水施工等）施工阶段，对施工附图现场以图片记录并存入业主个性化资料中；在业主装修结束后，物业服务中心将以上收集的信息连同装修图纸刻录成光盘赠送给业主，以方便业主后期使用。成效方便客户，利于沟通。1.13未入住客户的满意度提升措施项目未入住客户的满意度提升措施附图问题描述客户未入住、感受不到物业服务。* 丁.y *解决措施为客户提供无偿的增值服务（后花园草坪修剪）结合项目实际情况策划、 举办社区文化活动（游泳比赛、钓鱼比赛、自行车比赛）；老年人、小朋友喜欢的户外活动。成效营造氛围、提升满意度1.14 “提效小秘书”服务项目“提效小秘书”服务附图问题描述职能部门和业务部门间需要沟通的业务工

17、作会发生延误哺装工源他！里二染萨，1到褴亭）莪解决措施在协同平台建设“提效小秘书”栏目，进行信息提醒， 体现公司邮件形式要求各部门在规定时间内反馈的工作，栏目直观的体现需反馈的事务名称和时间节 点，部门通过浏览任务了解详细的要求。n孤姓廿雏魁a倒同m 瑞聂翁谢炉蒯rw：廊硼儒酬因ift；竭0赠丽届哥螂蹴幅a随库.我诬现洞:帝缄慢演E二河曰-T荏溺三包伐描成效提升工作效率显：澎加固tffit为域r确缺髻1.15制作小小便签纸、传递万科物业情项目制作小小便签纸、传递方科物业情附图问题描述在工作中经常有客户向岗位咨询、问路时需要记录地址、 号码等其他重要事项，岗位提供给客户的便签纸基本为空白纸张，单

18、调无图空泛。解决措施统一印刷有公司标识的便签纸需要达到一定数量才能印刷，可能会造成资源浪费。简便可行的是服务中心自行打印有公司LOGO名称的便签纸，背面打印公共紧急联络电话。成效方便客户1.16 “充电器”服务项目“充电器”服务附图问题描述随着信息的重要性越来越受到重视，手机如今已经成为外出办事随身必备之物，工作中经常会遇到客户反映手机没电需要找个地方充电的需求解决措施在出入口配备多功能的手机充电器或者万能充。成效方便客户，提升满意度。1.17装修负责人的装修管理宣传项目装修负责人的装修管理宣传附图问题描述装修负责人在与业主接触之初就开始给业主进行违章搭 建的设计，以促使自己接到更多的业务，同

19、时在每一笔 业务中赚取更多的利润。1 1 1 1装修负责人在日常装修管理中与服务中心打游击，米取 各种方式违章搭建。装修负责人对装修工人管埋不严，对小区产生安全隐患 及客户投诉。装修负责人对小区装修管理的要求了解不彻底，对违章 搭建抱有幻想。解决措施召开装修负责人大会，向所有装修负责人详细讲解公司装修管理的要求及规范。请政府部门工作人员参加会议，并现场向装修负责人强 调违章搭建可能造成的严重后果，强调政府部门将坚决 拆除违章搭建的决心。1.18职能部门微笑达人评选项目职能部门微笑达人评选附图问题描述职能部门在日常工作中，服务意识有所降低，未能给一线同事做最佳表率。y i解决措施在职能部门前台设

20、置“微笑达人”评比信箱，在公司范匕围发送邮件，号召一线部门对职能部门同事的服务表现和微笑动作进行投票。为减少投票的随意性，对每一票都要有真实的服务故事支撑。成效提升职能部门服务意识服务中心从管理的角度强调若违反装修管理可能导致的 后果，强调服务中心愿意为所有配合服务中心工作的装 修负责人合法、合理赚钱提供一切便利。与装修负责人签订装修负责人承诺书，获得其书面的 承诺，并严格落实实施。成效有效防范装修违章1.19二十四小时客户服务项目二十四小时客户服务问题描述业主下班后到服务中心前台办理相关业务，正好是服务 中心前台的非上班时间。解决措施安全班班组长利用业余时间到服务中心学习相关的前台 业务，前

21、台工作人员下班后，当班的班组长能够办理相 关的业务。成效方便客户、提升满意度附图1.20“搬运”服务项目“搬运”服务附图问题描述高层电梯轿厢较小，业主搬家过程中经常会遇到床垫、沙发、大型家具搬不上去。力解决措施服务中心成立搬运队，在业主搬家时候为业主提供服务，给 业主留下了良好的A印象。成效为客户解决实际困难，受到业主好评。1.21社区小管家活动项目社区小管家活动问题描述小区养犬等不文明现象时有发生。经常有中小学生到服务中心要求参加社区实践活动， 出具社会实践证明。解决措施由服务中心在暑期出具“社区小管家，阳光好少年” 的招募通知，招募“小管家”协助物业服务中心对小 区内不文明现象进行劝告、制

22、止，参加活动送到一定 次数后，可由服务中心出具暑期社会实践证明。成效有效制止社区不文明行为发生。附图1.22客服热线和投诉邮箱项目客服热线和投诉邮箱附图问题描述服务中心不能及时有效地了解客户所反馈的问题点及状况，从而尢法监控问题点的具体落实情况及实施效果解决措施服务中心公布统一的投诉热线和客服投诉邮箱，并设立分 级投诉窗口。对客户投诉的问题点及时反馈给相关责任人落实整改，确 认完成时间，进行结果及效果确认，并对处理情况进行回 访每周进行回访，聆听客户心声，并跟进反馈问题，加快问 题的解决速度并监督完成质量。成效加强沟通，及时解决客户关注问题1.23邮件和短信群发服务项目邮件和短信群发服务附图问

23、题描述海边度假小区，管理费收缴率一直不高无图大多数的业主没有居住在小区，服务中心和业主的沟通没有很好的开展。解决措施设定固定格式的短信和电子邮件，通过网络发送管理费清单给业主。成效信息传递及时，效果好。1.24 “高空抛物”宣传项 目“高空抛物”宣传问题描述小区经常出现高空抛物、不文明养犬情况；不文明宣传活动做了很多次，效果不够明显。解决措施利用小区空地或草地，安装用滚珠灯做的字“高空 抛物危机生命”或“请文明养犬，关爱好邻居”等， 随着路灯一起亮，夜光卜从楼上阳台或房间向卜看 非常亮眼，可以起到非常好的宣传效果。成效营造良好社区氛围附图1.25装修保证金业主免之客户服务项目装修保证金业主免之

24、客户服务附图问题描述保证金的目的是为了保证装修没有质量问题，及对公共设 施损害的赔偿保证，业主退还时多后才、便，引起业主强烈 不满。L C卜审解决措施经分析评估，决定取消对业主收取装修保证金，避免因收 取保证金而影响客户满意度。成效方便客户1.26 装修义务监理”服务项目“装修监理”服务附图问题描述业主认为服务中心管理限制太多，总是这禁止那不行 的，服务体现的较少。Lafettey J解决措施对现有装修管理流程进行梳理，突破装修管理的局限，提供义务式监理，替没有时间的业主发现问题，促使 解决问题。并建立每户装修电子档，以备日后家政维 修提供依据，让业主一开始接触物业就能感受到贴心 的服务。Ba

25、成效提升装修工程质量，客户放心。1.27 VIP会议室的紧急联系人信息牌项目VIP会议室的紧急联系人信息牌附图问题描述视频会议室，往往客户需求会比较多，但会务员和技术员 _| 不能一直固定在会议室内服务。无图解决措施会务员和技术员的照片和电话打印，制作成VIP会议室的紧急联系人信息牌。成效节约人工，方便联系。1.28去除电梯轿厢异味方法项目去除电梯轿厢异味方法附图问题描述每一年的霉雨季节, 服务中心都会收到住户们对于电梯轿厢内留有发霉和异味的投诉；口电梯使用频率较低，导致通风不畅，易产生异味；养犬户喜欢带着宠物一起乘坐电梯，轿厢内存有宠物身上的特殊味道；尝试过对通风系统进行改造，但最终效果并不

26、明显。解决措施购买盒装空气清新剂放置在轿厢进风口，盖住轿厢内的异味通过风扇将香味覆成效方便、实用、经济u1.29提高业主服务需求征询问卷调查回收率举措项目提高业主服务需求征询问卷调查回收率举措附图问题描述新项目收集业主服务意见征询安排于入伙当天收集，由于入 伙当天业主较多及业主未抽出更多的时间配合物业服务中心 服务意见调查，导致未及时、全面地收集到业主服务需求及 意见，未能为业主提供更好的服务需求。无图解决措施与客关中心沟通，在发送入伙通知书时随同物业服务中心拟定的业主服务需求意见征询表寄送予业主；在业主服务需求意见征询表中提示业主办理入伙当天，把此表交予办理入伙现场工作人员；每天入伙下班前收

27、集业主服务需求意见征询表入伙完毕后，统计分析业主服务需求，做到在业主入住前就 为其制定相应服务措施，以便达到“量身定制”效果。成效时有效收集客户信息1.30采用POS机收取物业服务费项目采用posM收取物业服务费附图问题描述未能为客户提供图效、便捷、简单的缴费服务未能控制大额收费的现金风险。解决措施引用无线posM收费，为住户提供上门服务夕成效提升收缴率、设备设施部分2.1高层楼道灯开关控制方式改造项目附图问题描述高层原楼道灯是使用按钮开关控制，不便使用且开启后，需手动关闭。即浪费人力又耗电。无图解决措施楼道灯开关设计为按钮开关控制。将原按钮开关控制的灯分为三路，其中两路改为人体感应开关，提高

28、了业主出入的方便性；另外较大功率的一路改为触摸延时关闭开关，在感觉灯光不足的情况下，可手工开启，并且自动延时关闭，省去了手动关闭的麻烦， 从而启效的降低了耗电量。成效方便业主，节约成本。2.2绘制电力运行负荷曲线项目绘制电力运行负荷曲线附图问题描述用电高峰期只能通过质量记录查看相关数据，无法通过图表直观显示电力运行负荷情况。解决措施利用C语言程序编写和设计曲线图软件，手工录入一天2次抄表数据自动求平均值，完成数据录入后自行生成曲线图并保存图片即可输出曲线图，简单、明了。成效利用监控、方便工作2.3大堂门电插锁改进措施项目大堂门电插锁改进措施问题描述电插锁使用时间较长会出现锁舌对不到锁孔的现象（

29、大堂门向里推拉，时间长了出现锁舌偏离锁孔），带来很多安全隐患。解决措施在门内侧增加一块门挡，使门向里自动关闭时不会冲过锁孔； 把推拉标识对调，把地弹簧的力稍微调犬-点即可。附图b成效节能、减少维修工作量。2.4智能除湿装置项目智能除湿装置附图问题描述接触器、断路器、开关箱等设备受潮气影响，故障频繁或使用 寿命弱化，特别是设备接线端子受潮后很容易生锈，造成设备 故障。无图解决措施在配电箱、柜安装电加热除湿器，当除湿器的湿气探测装置探 测到配电箱、柜的湿气大于设定值时，启动电加热器，将湿气 蒸发掉。湿度小于设定值时，自动停止加热。这样就能始终保 持配电箱、柜的干燥环境，由此，使设备器件得到良好的保

30、护， 延长接触器、断路器、开关箱等使用寿命。成效减少设备故障风险，延长设备使用寿命。2.5照明节电器的推广项目照明节电器的推广附图问题描述小区公共照明的费用支出较高，约占总成本的10%如能节约电费，将运营成本降低。无图解决措施公共照明中，常开的灯具位于地卜车库，半开的灯具为小区路灯，灯具的类型主要以日光灯、节能灯为主，都是感性负载，功率因数较低，照明节电器通过提高功率因数、使灯具在合适电压卜工作来达到节电目的。 对于安装地点肩一定要求，要求线路集中、功率较大、以日光灯等感性负载为主， 能有效节电。成效节能2.6管道压力检测/停泵装置项目管道压力检测/停泵装置附图问题描述消防水泵误启动造成管网压

31、力过高损坏管网和漏“2 黄中鹤b1J91h ui lQ- *b水，当采用限制压力的方法测试后，可将管网压力 限制在设定的值以下。解决措施为防止消防水泵误启动造成管网压力过高损坏管网 并造成漏水影响其他设备的正常使用，在水泵出口 管网处安装压力表检测装置，当管网压力超过安全 压力时自动停泉，从而保护管网及其他设备。成效减少风险2.8电梯监控图像抗干扰方法项目电梯监控图像抗干扰方法附图问题描述由于电梯运行干扰，监控易存在“雪花”状干扰现象，电梯 静止时图像效果良好，在运行时图像被严重干扰。无图解决措施将电梯随行电缆和井道中的监控双层视频线外层屏蔽网接地，可解决了电梯监控“雪花”状干扰故障，图像效果

32、在电梯运行时达到了良好状态，满足了监控及录像要求（使用加强的电梯专用双 PVC双屏蔽电缆也可以解决上述问题，但成 本较图）。成效节约成本、满足使用要求。2.9消防卷帘门到位保护装置项目消防卷帘门到位保护装置附图问题描述在卷帘门开到位、关到位的位置上限位开关容易老化， 造成限位失控卷帘门损坏。解决措施为防止消防卷帘门到位后出现失灵的故障，在卷帘门开 到位、关到位的位置上安装限位门磁，起到限位保护的 作用。S成效低成本，效果好3.2.10污（集）水井、水池和水箱水泵控制系统改进项目污（集）水井、水池和水箱水泵控制系统改进附图问题描述污（集）水井、水池和水箱水泵由浮球控制，浮球长时 间在水中浸泡容易

33、进水导致触点接触不良和老化，容易 出现进水导致触点接触不良，更换频度大、维护成本和 故障率局，影响水泉止常使用。l ! F*r解决措施将目前浮球控制的水泵启动改成磁力开关控制启动，利用原闲置/或没有用的水池大浮球作为磁力开关的浮力载体，推动磁体上下运动，在到达设定高水位报警点时报警。此改进简单，费用低廉（磁力开关/、到10元/个）， 使用寿命长，基本不用更换。nr Tv成效可靠、节能2.11雨水井盖铺设假草坪项目雨水井盖铺设假草坪附图问题描述由于雨水井盖颜色与小区整体的绿色搭配不协调，破坏 绿化的整体观感。一 j - q铝和I * fi* jJi ywalr r,r解决措施在小区的雨水井盖上铺

34、设假草皮，与周边绿化环境协调 一致，可以起到绿化和美化小区的用作。成效美观2.12 设备机房防潮方法项目设备机房防潮方法问题描述深圳天气潮湿，设备机房一般采用排风机使机房内空 气流动防潮，此方法收效甚微，且产生风机设备损耗 及电能损耗。地卜室设备因潮湿绝缘下降容易出现运行故障。解决措施在设备配电柜（控制柜）中放置石灰后（石灰粉）防 潮，效果较好且可循坏使用，经济性高。成效经济、实用附图b2.13 污水井、雨水井盖下加装防蚊、虫闸项目污水井、雨水井盖卜加装防蚊、虫闸问题描述污水井和雨水井在蚊虫滋生时节经常会用蚊虫飞出， 对水井管道进行消杀时也会有蚊虫和嶂螂从井盖跑 出来，影响卫生环境。解决措施在

35、污水井、雨水井盖卜加装防蚊、虫闸，封住蚊虫和 嶂螂的出口，同时将防蚊虫闸做成斜面的，不影响地面雨水等排入下水道。成效有效防止蚊虫嶂螂爬出，管道消杀时可一网打尽。附图2.14增设“废气引导管”项目“废气引导管”附图问题描述高层楼宇污水排放较为集中时，光靠存水弯的水是无法 封闭管道内的臭气的，臭气会以气泡的形式流露出来。解决措施排污主立管旁增加一条排气管与排污管相连，以解决废气排放，进而解决地漏返臭难题（注意废气排放的方向，不能过于靠近住户，甚至被风吹进住户家）。成效简单、实用2.15小区路灯杆的除锈、改造项目小区路灯杆的除锈、改造附图问题描述由于路灯底座周边是草皮，而草丛中水份较多，不易 挥发，

36、时间长久，杆底部锈蚀严重，存在严重的安全 隐患解决措施将路灯底座周围用水泥硬化，微微脱出路面积水不能淹没的位置即可。成效防水、牢固2.16室外裸露电源开关加装锁盒项目室外裸露电源开关加装锁盒附图问题描述室外电源箱内开关操作把柄有部分是裸露，开关的位置较低， 所以大人和小孩都可以轻易的将开关拉下来，又没有相应的 保护措施。无图解决措施将现有的所有电源位置较低的开关，加装一个锁盒，防止人 员将正在运行的设备关掉，防止意外的事情发生。成效有效果防止开关电源，减少安全隐患。2.17栅栏式道闸安装红外保护防砸车装置项目栅栏式道闸安装红外保护防砸车装置附图问题描述新建小区停车场安装的都是防止行人通过的栅栏

37、式道 闸，但栅栏式道闸缺点就是无法安装防止栅栏意外 动作导致砸车的压力波保护装置。卜解决措施根据车场栅栏杆道闸的实际工作情况 ，为防止道闸地感 误动作导致栅栏杆落r砸到车辆，在道闸旁边的车道上 安装一对主动红外探测器，将红外信号串接在带压力波 装置的光电开光与道闸控制盒上。成效安全、可靠，能有效规避砸车风险。2.18供配电系统温度检测项目供配电系统温度检测附图问题描述用电负荷大的配电设备容易发热，对过热的设备，设备维护人员只是凭手摸来感觉温度，或者是用红外测温仪进行检测。而要经常用红外测温仪检测设备温度不太现实。1解决措施米用示温贴片，直接粘贴在设备上，示温贴片有“60、70、80”三个温度探

38、测点，达到那个温度点，那个点就 由白变黑，提示检查人员关注该设备。!r- 效果：有效检测设备温度，预防性设备管理的重要措施。成效方便、实用2.19水箱（池）报警系统项目问题描述水箱（池）报警系统现在的水箱报警系统使用的触发器件均采用浮球控制， 但浮 球长时间浸泡在水中容易进水， 造成触点接触不良，影响报 警。同时试验报警触发信号也不方便。解决措施不用浮球触发报警，改造方法：从水箱水位计处引一根出水点，在出水点处加装一透明软管， 使透明软管的水位与水箱 水位同步。在软管里面放一带有磁铁的浮标，该浮标将跟随水箱水位的变化而上下浮动。在设定的高、低报警水位处安装一磁控开关，在浮标上下浮动到达高、低报

39、警水位处就触 发磁控开关，磁控开关就将信号传回中心报警。 同时在软管卜部安装进水和出水阀门，通过开、关进、出水阀门，就可方便的测试报警系统。该报警系统触发器件由于不和水接触，使用寿命理论上可尢限长，并且稳定性很高。成效可靠实用，节约成本，预防性设备管理的重要措施。附图2.20设备铭牌、资料数码存档项目设备铭牌、资料数码存档附图问题描述设备在维修时，经常遇到铭牌资料不清楚，无法找到产 地、型号、具体参数，造成配件购买困难，维修不便， 特别是在水下、地下的设备，由于设备的铭牌磨损，丢 失等原因，造成设备资料不全，维修困难。111解决措施在新项目前期介入或入伙时，对所有的设备，用数码相 机拍下相关的

40、铭牌资料进行存档，需要时能及时查询。1,IWX1N解一 产曲半小M朔-帅Mhd MW Jf成效方便保存，建立档案库可永久保存。2.21停电信息查询、知会措施项目停电信息查询、知会措施附图问题描述供电局为保障正常的供电安全，根据各变电所的供电负载情况，定期会对一些供电线路开关进行停电检修。无图对于停电检修涉及供电线路的停电信息，虽然供电局一般都会 在报纸、网站等媒体进行公布，但停电涉及的用户往往都很难 准确掌握自身供电线路的停电信息。供电局每次公布计划停电检修时间一般都在一周以上，涉及的 停电范围较大，停电线路较多，用户往往很难注意到停电信息 中自身的供电线路供电局对于计划停电检修也会进行时间更

41、改、推移或项目取消，用户一般都很难及时、准确掌握自身供电线路的停电信息，对顾客造成比较大的影响。解决措施向供电局开通自动接收停电信息的业务，申请办法为：写明所 属大厦/小区的供电线路（XX站XX线）、供电范围、直线联系 电话（或手机）、直线传真机号码，盖上公章，回传到深圳供 电分公司（FAX 25593491）即可。此项业务开通后，所属大 厦/小区的供电线路需进行计划停电检修时，会自动收到供电 局的计划停电信息。成效有效预防停电事故造成的影响2.22防烟门、天台门、设备机房按类别安装通锁项目防烟门、天台门、设备机房按类别安装通锁附图问题描述每个楼层防烟门、天台、电梯机房各有一串钥匙， 所有防烟

42、门、天台、电梯机房钥匙不能通用，就防烟门钥匙有上千把，给钥匙管理带来困难，同时不方便日后维护和巡查。无图解决措施建立以后新项目将防烟门、天台门、按专业分的机房（如电梯机房、供配电机房等）改为通锁，一把钥匙可开所有天台门，方便、快捷。将电梯机房门锁改为通锁，一把钥匙可开所有电梯机房门，给排水、供配电机房门等安装为通锁。成效实用、方便。2.23自制自动恒温电烙铁项目自制自动恒温电烙铁附图问题描述普通电烙铁在电子维修日无自动恒温功能，使用时长期加热易造成烙铁头氧化，缩短使用寿命、消耗电能，同时因温度过高易 造成元件损坏。无图解决措施在普通电烙铁内安装一只干簧管（带常闭触点），通过一只普通整流二级管与

43、干簧管并联后串入烙铁电源回路，在干簧管的常开触点接入一只发光二级管用于保温指示，自制一烙铁架，并 在架上烙铁搁置的干簧管位安装一磁铁石。在维修电子设备时烙铁离开烙铁架时干簧管常闭触点接通，烙 铁全功率加热，此时可进行元器件焊接，当电烙铁搁置于架上 时干簧管常闭触点自动断开整流二级管工作，此时烙铁半功率 加热保温，同时保温指示灯点亮。成效实用、方便、节能2.24万用修补剂“魔塑钢”项目万用修补剂“魔塑钢”附图问题描述业主家中洗菜盆周边漏水，常用维修方法打玻璃胶，玻璃胶的凝固最佳粘接力是 7天，每次维修完，业主都要用 水，而且玻璃胶遇水易变黑.保持的时间都不长，而且时 间一长玻璃胶变黑。1对1,J

44、J- r - - - ri 4 “q,J解决措施使用魔塑钢就能解决问题,因魔塑钢固化时间升-小时，小变色（铸铁、钢材质管道漏水、沙眼等都可以用 此修补）。成效操作方便、牢固、实用2.25蹲厕疏通技巧项目蹲厕疏通技巧附图问题描述蹲厕经常被去一次性水杯堵塞 ，疏通起来特别难，不小心蹲厕被 有打破的危险；水杯口刚好比下水管口个圈 ，每次水杯都堵 在管口，疏通时，弹簧就在水杯里打转。无图解决措施把弹簧前端打磨成针一样尖,疏通时弹簧就能把水杯扎破,再拉 出水杯。成效小成本解决大问题2.26消防管油漆翻新施工材料选用的创新项目消防管油漆翻新施工材料选用的创新附图问题描述小区消防管脱漆严重，影响现场品质；消

45、防管油漆每年需翻新一次，工程量大，维护人力成本高5 , 消防管为镀锌材质，表面光滑，不利于油漆附着，母-L S-前期选用油漆质量不好解决措施采用海虹牌环氧脂底漆（E13140-51320 ）进行涂刷。成效色泽可以保持4-5年不变，成本节约效果明显2.27门禁电源连接消防报警联动柜项目门禁电源连接消防报警联动柜附图问题描述项目门禁系统电源均为单独设置，火灾状态卜无法联动开启，存在违反消防相关法律规定无图门禁电源单独设置，消防联动柜无法控制，导致火灾发生需人工手动开启。解决措施在消防报警主机信号输出端（消防联动柜）增设一继电器、模 块，将门禁电源输入端接至此，由消防联动柜直接控制（规避 了法律风险

46、，法律规定天台门、单元门、防火门均不能上锁。火灾等紧急情况下，项目门禁系统如天台门、单兀门、防火门将打开。改造费用基本为零，消防联动柜内一般会留有备用继电器或信 号模块，用上即可。成效规避管理风险2.28防尾随及报警装置项目防尾随及报警装置附图问题描述防尾随三辐闸，高度为 82厘米，无障碍通道的栅栏高度96厘米，部分外来人员、住户为图省事跨栏翻越三辐闸和无障碍通道。跨越时间很短，岗位未能及时发现和制止。解决措施在二辐闸上方1.5米处位置，安装一对红外报警对射，连接 到门禁系统，当顾客正常刷卡通过时， 设置为五秒钟内红外 不报警，当顾客通过后，系统恢复布防状态， 当有人非法通 过栅栏和三辐闸横杆

47、时， 触动红外布防，引起警铃报警，提 醒现场岗位。成效有效发现跨越栏杆现象，方便安全管理3.2.29增加电流表刻度指针警示功能项目增加电流表刻度指针警示功能附图问题描述电流表指针刻度不易识别，非配电设备专业人员难以知 晓其意义，不易发现隐患（电流表指针刻度不易识别， 不方便非配电专业的值班人员抄表、及时发现异常情 况）。111 . | 1解决措施根据实际用电负荷设定正常的电流区域值，打印张贴在 电流表附近，在电流表正常工作区域粘贴蓝色荧光纸， 在电流表的刻度指针上粘贴上红色的荧光纸，红色指针 越线（蓝色荧光纸）即说明电流异常，不管值班抄表人 员是否专业，都能即时发现电流异常现象，进而寻求资 源

48、，解决故障。而, 成效方便巡查，预防性设备管理重要举措。2.30 LED灯代替电梯雷射灯项目LED灯代替电梯镭射灯附图问题描述传统镭射灯每个大约为 35W或55W每个桥箱内至少安装 4个，所以每个轿箱照明功率在 100W以上。需要消耗很大的电能；寻找一种新型美观的节能灯，在不影响电梯的照度及美观的情况卜更换镭射灯，从而降低能耗的损耗。无图解决措施现在市面上推出很多/、同型号的LED灯，外型与雷射灯一样，照度与原35W雷射灯一样。而每个功率只后 6W（更小）。拟使 用该LED处更换原雷射灯。成效节约成本，LED灯寿命长2.31仕诺特节水型龙头的应用项目仕诺特节水型龙头的应用附图问题描述水资源越来

49、越紧张，水费是公司很k笔的开支。传统水龙头比较浪费水。无图解决措施仕诺特节水型龙头节水效果良好，经在公司测试约节水60%经评估与仕特诺科技发展有限公司合作，选定为公司合作供方，由各项目自行购买更换。成效节能2.32精装房开荒工具一一有机玻璃片项目精装房开荒，具有机玻摘片附图问题描述精装修房施工残留在木制品、其它成品的涂料、油漆等物质 在开荒时需清埋，开荒时因工具使用不当（现场开荒时使用 的工具多为硬度较高的金属制工具，操作不当易造成成品的 损伤），易造成对木制品及成品的损伤。无图解决措施选用硬度较低的后机坡璃板结合现场/、向部位开荒的需求， 制作成形状大小各异的工具，专门用于处理精装房成品表面附着的涂料、油漆等物质，效率高且不存在损伤成品。成效效果好2.33制作绿化清洁小耙子项目制作绿化清洁小耙子附图问题描述绿化带灌木内枯枝叶较多， 难清理，影响现场环境感观，易滋生蚊虫。1解决措施制作绿化清洁小耙子， 提高日常工作效率，同时避免对灌木的破坏。和成效方便、实用。2.34自制新型水位控制器项目自制新型水位控制器附图问题描述为方便排水，项目地卜车库分布着众多集