南景苑策划案房地产策划案例

1、南景苑策划案房地产策划案例南景苑策划案 房地产策划案例 一、市场分析1、总体市场分析2、片区市场供求状况分析3、片区环境及配套分析4、竞争楼盘剖析二、本项目分析1、项目概况2、项目优劣势分析3、市场机会点分析三、项目定位1、市场定位2、客户群定位3、物业定位4、形象定位四、项目设计方案修正建议1、功能配套建议2、外立面设计建议3、平面布置设计建议4、户型搭配建议五、营销推广方案建议1、项目卖点整合2、广告诉求点3、媒体选择一、 市场分析1、总体市场分析南山区位于深圳市的西南端 , 陆地面积 150.79平方公里 , 常住人 口 48.7万, 它既在特区内又远离市中心 , 其位置的特殊性造成了该

2、 区的房地产开发按地形分布自然形成了华侨城片区、 蛇口片区、 南头、 南油片区三大区域 , 而这三大区域的发展基础和产业导向 又对各自物业的开发功能形成直接影响 , 如华侨城片区为大型人文 景观旅游区 , 蛇口片区为外向型工业区 , 南头南油片区则为现代化 海滨城区 , 这种功能分布差异造成了各片区物业开发不平衡。如华 侨城片区开发较早 , 整体功能分布成熟 , 加上人文景观的有利条件 及距市区距离较近 , 使得该片区商品房价格明显高于其它区域。蛇口片区为外向型工业区 , 开发较早 , 片区规划较成熟 , 拥有一定海景 资源, 较适宜居住 , 而南头南油片区则面临着大规模旧城改造的局 面, 现

3、在的定位是现代化的海滨城区, 由于功能的转化造成了整体规划的滞后 , 这些对房地产开发造成一定影响。由于地理位置、 自然、 人文环境及发展基础等的不同 , 造成上述各区商品住宅价 格的极大差异 , 为使分析具有针对性和借鉴性 , 我们着重对南景苑 所在的南头、 南油片区市场状况进行了调查。2、片区市场供求状况分析南头、 南油片区以南油大道为轴心 , 主要路段包括桃园路、 南 新路、 桂庙路、 创业路、 东滨路等 , 在南油大道轴线上 , 由北向 南已建成物业有荟芳园、 华厦岛商业广场、 海王大厦、 海雅百 货、 北海广场、 愉康大厦、 康乐大厦等 , 这些轴线两边已建成的 物业基本呈对称分布

4、, 其商业名称及基本客户群已基本形成。尚未公开发售的项目有 20多个, 在售商品住宅项目约有 30多 个。从其开发规模来看 , 以多层为主 , 且规模基本偏小 , 平均每个项 目为 1.58 万平方米。当前南头南油片区在售的多、 高层住宅总体 平均售价达4461元/M2。其中南油片区总体均价为 4752元/M2。 南头片区仅为3957元/M2,两者差值较大，主要来自地理、规模及环境等方面的因素 , 南油片区基本无旧屋村 , 居住环境较好 , 而南头 片区环境较差 , 规模都极小 , 不能独立成区 , 比较而言不如南油片区住宅具吸引力 , 价格也相应较低。3、片区环境及配套分析南头南油片区虽在市

5、区范围内 , 但其临近特区关口 , 与市中心距离较远 , 居三线地段 , 交通相对费时耗力 , 该片区以较早的行政区域为基础 , 聚集着许多老村屋 , 市政建设改造进行得相对比较缓慢 , 片区西面尚有大片未开垦土地 , 对整体规划及基础条件方面形成一定局限 , 当前该片区以南新路为主 , 周边散布着各大银行、 酒店、 商场、 邮电局及政府机关 , 另外教育配套也非常齐备 , 深圳大学、 荔香中学、 大新小学、 南头小学均近在咫尺 , 故南新路为整个南头南油片区最旺地带 , 而本项目位于南新路附近 , 在配套方面拥有一定优势。4、竞争楼盘剖析a) 苏豪名厦发展商 : 深圳市南山金城房地产开发有限

6、公司地址: 南新路与桃园路交汇处占地面积 : 4731.7M2总建筑面积 : 26635M2容积率 : 5.6总体规划 : 单幢高层式住宅配套: 商场、 会所、 观景台、 街景广场户型结构 : 小户型为主 , 主导户型为三房二厅 , 面积由 50销售时间及概况 : 99年 3月 28日开售, 销售率 98%销售价格：4298 5756元/M2b) 阳光荔景发展商 ： 深圳市源政房地产开发有限公司地址 ： 南山大道与荔园路占地面积 ： 100000M2总建筑面积 ： 3 0M2容积率 ： 3.2总体规划 ： 14 栋 12 层配套 ： 按摩池、 棋社、 会所、 茶居、 咖啡清吧、 阅览室、球室建

7、筑风格 ： 岭南风格户型结构： 110160平米, 三至五房 , 顶楼复式。销售时间及概况 ： 1 月开始销售 , 小户型已售至 80%。销售价格:4500 7000元/M2c) 仓前锦福苑109M2乒乓发展商 : 中建蛇口发展有限公司地址 : 南新街东桃园路南占地面积 : 26140.1M2总建筑面积 : 66340 M2容积率 : 2.69总体规划 : 2 栋 18 层住宅配套: 群楼设置家居广场户型结构 : 二房小三房、 大三房、 复式、 面积由 79 200M2销售时间及概况 : 99年 3月 29日开售销售价格：均价4261元/M2d) 缤纷假日豪园发展商 ： 深圳市东华实业有限公司地址 ： 南油大道与南光路交界占地面积 ： 13000M2