卖精装房送家电家具的税务处理

1、卖精装房送家电家具的税务处理卖房子赠送家电、家具，房屋销售合同价款100 万元，售房合同中说明交房标准送家电家具，家电家具的购进价格为 10 万元，公允价值为 10 万元，房屋的公允价值可推定为 90 万元。成本 50 万。1、企业所得税的处理国税函 2008875号文件第三条规定， 企业以买一赠一 （有偿） 等方式组合销售本企业商品的，不属于捐赠，应将总的销售 金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售 收入。（1）借：银行存款 100 万贷：主营业务收入房屋 90 万主营业务收入家电家具 10 万（2）借：主营业务成本房屋 50 万主营业务成本家电家具 10 万贷：库存商品家电家具

2、 10 万开发产品房屋 50 万2、营业税的处理混合销售实质所在。如销售空调并安装，为混合销售，两 者密不可分；但是，销售房产不售家电家具并不影响房屋的 使用功能，不符合混合销售要件。应该将销售不动产所有权 与赠送实物作为两项单独的业务，按兼营处理。企业卖精装 房送家电家具，属于销售行为，应该缴纳增值税，不用计征 营业税。某房地产开发公司为加大销售力度，于近期推出一项促 销方案，规定凡是在促销期间与其签订购房合同的客户，均 可配送价值 2500元的冰箱 1 台。该公司优惠期间共实现销售 收入 1500 万元并按此开据销售不动产专用发票， 同时送出冰 箱 100台，价值 25 万元。为此，该公司

3、财务人员以此种情况 在税法上应作为混合销售行为向地税部门计算缴纳营业税 76.25万元（1500+25）X 5%。但作为增值税主管机关的国 税部门认为企业上述政策理解有误，售房与赠送冰箱属于兼 营行为，营业税与增值税的计税依据应分别确定， 分别缴纳。 请分析有关的流转税处理。首先，关于混合销售行为的确认。 营业税暂行条例实 施细则第六条规定，一项销售行为如果既涉及应税劳务又 涉及货物，为混合销售行为。现时增值税暂行条例实施细 则第五条也明确规定，一项销售行为如果既涉及货物又涉 及非增值税应税劳务，为混合销售行为。这里营业税的应税 劳务是指属于交通运输业、建筑业、金融保险业、邮电通信 业、文化体

4、育业、娱乐业、服务业税目征收范围的劳务，也 即增值税暂行条例实施细则 中所指的非增值税应税劳务。 这里的货物属于增值税暂行条例实施细则中所规定的概 念，包括有形动产、电力、热力、气体在内。对营业税混合销售行为的理解，纳税人应注意以下三个层 面的关系。一是混合销售行为中的“销售”是指货物销售。 二是混合销售行为中只涉及营业税应税劳务和货物， 不涉及转让无形资产和销售不动产税目。三是货物销售和应税劳务存在着联系。 一般而言，货物销售是提供应税劳务同时存在一项行为 中。就本例而言，该房地产开发公司促销行为属于在销售不 动产的同时销售货物（冰箱）的行为，没有同时涉及营业税 应税劳务和增值税货物销售，所

5、以该项行为不能适用混合销 售行为的纳税处理，而属于营业税兼营应税行为和货物。 根据营业税暂行条例实施细则第八条的规定，纳 税人兼营应税行为和货物或者非应税劳务的，应当分别核算 应税行为的营业额和货物或者非应税劳务的销售额，其应税 行为营业额缴纳营业税，货物或者非应税劳务销售额不缴纳 营业税；未分别核算的，由主管税务机关核定其应税行为营 业额。所以本例中，该公司销售不动产的营业税计税依据为 1500万元，而不是 1525 万元。其次，赠送冰箱应视为销售行为缴纳增值税。应计算缴纳增值税 250000+（ 1+3% ） X 3%= 7281.55 （元）。3、土地增值税的处理土地增值税暂行条例实施细

6、则 （财法 19956 号）第 七条规定，开发土地和新建房及配套设施的成本，是指纳税 人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补 偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配 套设施费、开发间接费用。建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建 筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。 关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题 的通知（国税发 2006187号）关于土地增值税的扣除项目的 规定：房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以 计入房地产开发成本。上述政策也未具体建安费的核算内容。 那么精装房所用的家电家具可否作为建筑安装工程费扣除 呢？关于印发建筑安装工程费用项目组成的通知（建标 2003206号）规定，建筑安装工程费由直接费、间接费、利 润和税金组成。直接费由直接工程费和措施费组成。直接工程费：是指施工过程中耗费的构成工程实体的各项费用，包括人工费、材料费、施工机械使用费。材料费： 是指施工过程中耗费的构成工程实体的原材料、辅助材料、 构配件、零