南昌市商业发展规划

1、南昌市2002-2010年商业发展规划南昌全市总面积7402.36平方公里，2001年末人口440.15万人（含南昌市区及南昌、新建、进贤、安义四县）。本规划范围为南昌市区（以下简称南昌市），总面积617.07平方公里，2001年末人口174.67万人。南昌市为江西省会城市，也是中国中部地区五大中心城市之一。2001年，在新一届市委、市政府的正确领导下，全市上下围绕实现"富民强市"总目标，致力做好"两篇文章"总要求，即把南昌建设成为现代区域中心城市、现代文明花园式英雄城市，经济发展呈现强劲加速态势，大多数经济指标呈两位数增长，创下南昌市近几年最好成绩，走

2、在全国、全省发展的前列，出现了持续、快速、健康发展的新局面。2001年实现国内生产总值485.62亿元，同比增长12.1%，比全省平均高出3.3个百分点，比全国平均水平高48个百分点。其中第三产业完成增加值206.52亿元，同比增长12%，占全市国内生产总值42.5%.在快速发展的新形势下，南昌市已经制订了南昌市中心城总体规划布局构想（2001-2010）（见附图1）。根据重新确定的城市规划区范围，南昌市中心城2001年建成区面积130平方公里，190万人；2005年将扩大到180平方公里，210万人；2010年发展到260平方里，260-300万人。形成一个核心区（昌南、昌北）和五个卫星城区

3、（莲塘、望城、湾里、乐化、罗家片区）的城市新格局。十年间，中心城面积将扩大一倍，人口增长40%，城市面貌和人口分布状况将有极大改变。为此，必须高起点的制订南昌市商业发展规划，以适应城市新一轮发展，消费水平新一轮提高的需要。 一、南昌市商业发展现状分析"九五"期间，南昌市商贸业有较大增长。表现在（l）经济指标稳步提高。2000年全市社会消费品零售总额144.41亿元，城乡集贸市场成交额达157亿元，"九五"期间年均增长12和20。2000年商贸业实现增加值55.5亿元，比上年增长10.5，占全市第三产业增加值比重为30.2 ，占全市国内生产总值12.7。（

4、2）流通改革逐步深化。全市粮、棉、猪、菜、副食品、化肥、生产资料体制改革基本完成；以产权制度改革为"突破口"，已经完成了国有商贸企业改革，组建了七大商贸集团，放活了中小企业。（3）结构调整步伐加快。"九五"期间，新建改造营业面积8万平方米，引进外资773万美元，内资9421万元。新型业态不断呈现，一批购物中心、超市、连锁店很快兴起。（4）市场建设初见成效，为适应搞活大流通的需要，近年来，全市市场建设累计投资56亿元，至2000年底，全市共有各类市场257个，总建筑面积126万平方米，市场提供就业岗位12.1万个，2000年成交总额157亿元。其中亿元以上

5、商品交易市场17个，年上交增值税近8亿元。中国九大日用品市场之一的洪城大市场2000年商品交易额达71亿元，创税利6000万元。本次普查，2001年末南昌市商业共有12056户，经营面积已达156.66万平方米，人均达0.897平方米。（含各类市场，其中零售、餐饮，服务业86.56万平方米，人均0.496平方米） 但是，从总体上评价，南昌市商业仍处于传统商业为主体开始向现代商业转变的阶段。主要表现在：（l）传统商业仍占主要地位，现代连锁大型综合超市、品牌专卖店才开始进入，现代化购物中心等新型业态尚未出现；（2）商业大多集中于旧城区，面貌陈旧，尚未形成不同功能多层次商业布局的新格局；（3）多元化

6、的商业竞争格局尚未形成，大多是竞争力不强的国有集体商业企业和新发展的个体私营商业，规模化程度很低，而外资跨国商业和全国连锁商业集团刚刚开始进入；（4）作为中国中部地区五大中心城市之一，又处于中国三大经济区的结合点和京九线上唯一的省会城市，大流通的功能，至少区域性的集散功能尚未充分发挥。当然，商业发展这些问题的存在与南昌市整个经济发展水平（人均GDP1214美元），城市整体发展规划的实施（规模扩大、人口增长）相关，而新的十年将为南昌市商业发展提供新的机遇。 二、南昌市商业发展的新机遇新的十年，南昌市商业发展将面临四大新机遇（一）城市规模扩大，人口增加，为商业发展提供发展空间。根据南昌市中心城总体

7、规划布局构想，南昌市商业将有条件形成三个层次布局：（l）核心区的内层（内环线以内）形成中心商业区，而且将形成赣江两岸（昌南、昌北）协调发展，重点发展北岸（昌北）的新格局；（2）核心区的外层（外环线以内，内外环线之间）将随人口迁入形成若干区域性商业中心，将是商业发展新的增长点；（3）五个卫星城区商业。十年间，中心城面积扩大一倍，人口增长40 ，（由 190万人增到 260300万人，增加 70110万人），将为商业发展提供很大的空间和购买力增长的基础条件。 （二）经济快速增长和居民收入提高为商业发展提供坚实的基础。 南昌市2000年人均GDP1214美元，正处在经济增长的起飞点。十年中，通过高新

8、技术产业引入，支柱产业汽车、航空、造纸、制药产业增强，传统工业由东部梯度转移进入，现代生态农业种植业、养殖业的规模化发展和集散，以及第三产业的房地产业、金融保险业、旅游业、商贸服务业的迅速发展，南昌市经济总值将较快增长，在居住人口相应增长的基础上，收入水平和消费水平必将很快提高。据预测，2010年南昌市国内生产总值将达1800亿元，比2000年435亿元，增长314，人均3630美元，比2000年1214美元增长199。2000年南昌市城市居民人均可支配收入5734元，2005年将达9600元，2010年将增到17500元。由于经济增长，收入增加和消费水平的提高，预测2005年社会消费品零售总

9、额将达300亿元，比2000年增长一倍，2010年将达600亿元，比2005年再翻一番。巨大的社会消费品购买力增长将为商业发展提供坚实的基础。 （三）中国入世承诺实现，为南昌市商贸业发展融入国际化环境，提供了良好的机会。 根据承诺，中国的零售业、批发业、代理业，特许经营业等各类分销系统将逐步对外资全面开放。南昌市作为省会城市和中部五大中心城市之一，国际商业将会以多种形式进入。作为先导的国际零售业已经开始进入，并将形成适度的连锁规模，向周边城市发展。由于江西加工工业移入，无污染的现代生态农业种植业、养殖业的优势，也有可能发展成为国际商业采购中心之一，南昌市由于地理和交通条件的优势，有可能成为集散

10、配送中心之一。不仅国际商业，将加快进驻南昌，而且国内大型连锁商业集团也将由东。南、北三面进入南昌市（现在上海、深圳、北京等大商业集团已开始进入）。因此南昌市的商业将改变封闭状态，走向全面开放的国际、国内化商业中心城市。 （四）省、市政府对商贸业的重视并列入支柱产业之一。 这是商业发展十分重要的条件。江西省委、省政府提出要实现江西在中部地区崛起，南昌市委、市政府提出要在全省实现"三个率先"，把南昌市建成中国中部"现代区域性中心城市"，建成"现代文明花园式英雄城市"，并对商业提出"城内大商场、城郊大市场、城外大流通"的

11、具体要求，这些都为商业发展的正确定位和发展思路提供切实的依据。商业的发展必须根据省、市政府提出的总体目标和南昌市总体发展规划，进行商业规划，并且随着这些总体目标和总体规划的实施而逐步实施。这将为商业发展提供确实的政策法律依据和规划保障。由此，南昌市商业将进入新一轮十年大发展时期。 三、南昌市商业发展目标和功能定位20022010年南昌市商业发展的总体目标应该是逐步建成现代化和国际化商业（2010年必须实现现代化，而国际化需视多方环境，时间还要长一些）。功能定位应该是l，中国中部地区旅游、购物休闲中心之一；2，中国中部地区物流集散中心之一。 总体目标定为建成现代化、国际化商业的理由是：（l）目前

12、南昌市商业正在由传统商业向现代商业转变的起点上，十年时间完全有可能实现现代化；（2）都市改造步伐加快，旧城区"只拆不建"，新城区按现代化城市规范建设，必然带动商业"减老增新"，逐步成为现代商业；（3）国际、国内现代商业进入，必然带动南昌市商业现代化。 2010年南昌市商业现代化目标应具体表现在四个方面：（l）商业布局合理，层次分明，功能明确；（2）主要商业业态达到当时国内先进水平；（3）商业的行业结构（如购物、餐饮、娱乐等）和商品经营结构适应现代消费需求；（4）商业的组织化、规模化程度和管理技术水平，尤其信息化达到先进水平。 至于国际化程度，需视南昌市产

13、业发展的国际化程度逐步实现。到2010年可以体现南昌市商业有一定程度的国际化水平，如跨国商业集团进入，国际采购中心进入，国外商务、旅游者进入，南昌商业跨国发展程度以及在南昌市商业中经营理念、商业布局、业态结构、管理技术水平等符合国际规范的程度。 功能定位中国中部旅游、购物中心之一和物流集散中心之一的理由是（l）中国中部五大中心城市（郑州、武汉、合肥、南昌、长沙）都在快速发展，发展的水平不同项目各有长短，发展条件也各有不同，因此南昌市利用庐山、梅岭国际高级旅游度假区，井岗山、南昌本身历史名城旅游区以及资源、区位和交通优势，发展成为二个"中心之一"应属题中之义，而且发展得好，应

14、在中部五大城市商贸业中名列前茅；（2）商业"以人为本"，城市规模 发展，人口增加，消费水平提高，购买力增长，到一定规模（如260万人，600亿元零售额规模）必然引起中外商业的注目，引起中外名牌商业企业的竞相进入，商业的层次就会不断提高，就有条件形成中部地区旅游购物中心之一（争取领先成为"旅游胜地，购物天堂"）；（3）大市场和大流通还有相当潜力。南昌市市场交易额发展一直大于零售额。2001年全市市场交易额186亿元，比2000年157亿元增长18.4，2001年社会消费品零售额160.8亿元，比2000年l44.4亿元增长11.4，市场交易额的规模和增长率

15、均高于零售额，说明市场的集散作用仍有相当大的潜力。如洪城大市场2001年交易额82.38亿元，已是体制较新、规模较大、起点较高、配套较好现代化交易市场。已成为"外来外去"为主体的集散市场。南昌深圳农副产品批发市场已成为立足南昌，面向全省，辐射华东的全国十强（农产品）市场的第二位。何况京九线在南昌设站及南郊向塘编组站效应尚未充分发挥，因此应力争建成中国中部对周边有强大辐射力的物流集散中心之一。 实现功能定位二个中心的要求，必须要有具体项目支撑：（1）以国际、国内闻名的庐山、梅岭、井冈山、南昌城为主体，组织强吸引力的旅游网络，与国际旅游业合作重组南昌旅游业；并且市委、市政府已经

16、提出把南昌建成中国最优美的城市之一。（2）以城内大商场为主体，包括一个市级商业中心和近十条各有特色的专业街为基础，充分显示既有现代化商业，又有江西古文化底蕴的南昌商业风采；（3）以外环线周边十个大市场及市外三大现代物流园区为支撑，对周边省区发展强辐射功能。市场从业人员可由目前12.1万人增加到20万以上。而且要吸引全国东部、南部省份的经营者进入，大规模经营商业，使南昌成为中国中部的"万商云集"地之一。 为了实现上述一个目标（现代化、国际化），二个中心（中部地区旅游、购物中心，物流集散中心），除改变传统商业观念，正确制订商业规划以外，南昌市商业必须实现四大改变。 1.提高层次

17、。目前南昌市商业层次不明，随着消费水平的提高和消费层次差距扩大，商业经营必须提高层次，拉开档次。针对不同消费层次，形成相适应不同层次的商业。不同层次的商业也应有不同的目标市场。从南昌市经济发展趋势看，应形成大众化消费和较高层次消费商业，以适应"先富起来群体"和国内外旅游者的消费需求。 2.扩大布局。不能再以旧城区为框框考虑商业发展，而应从城市总体发展规划来考虑商业的发展。不能从昌南旧城区80平方公里，而应从260平方公里来考虑商业布局。而且，新的发展区将有大批居民迁入，购买力也相对较高，会形成区域性商业中心（即次商业中心，下同），而且是今后十年商业发展的重点和亮点。 3.完

18、善功能。经济发展到一定水平，消费提高到一定水平，必然出现"综合消费".按发达国家、发达城市先导经验，到达人均GDP4000美元左右，其消费结构将是吃、穿、用基本消费占60，多样化、服务型消费占40。因此商业除发展提高购物功能外，还应着力发展餐饮、文化、娱乐、休闲、健身、旅游、宾馆等多样化功能，来满足多样化的消费需求。 4.强化辐射。考虑商业发展不能局限于零售商业，（当然更不能局限于传统的国有集体系统商业），而应考虑强化辐射的集散型商业。尤其作为省会城市和中部五大中心城市之一的南昌市，更应较多考虑其辐射功能。从市场经济体制形成和完善，加入WTO提供的批发、代理、特许经营等商机

19、，也应强化南昌市商业的辐射功能。 四、南昌市商业发展的量化指标和层次布局2010年南昌市商业在一个目标（现代化、国际化）二个中心（中部地区旅游购物中心、物流集散中心）的基础上，其量化指标是：l.零售商业总面积（含购物、餐饮、服务业）260万m2，比2001年 86.56万m2 增加200.4。 2.大市场经营面积600万m2，比 2001年 138万m2增加334。 3.全市社会消费品零售总额达600亿元，比2001年160.8亿元增加273，大市场交易额达600亿元比2001年 186亿元增加223。 4.人均商业面积1平方米，比2001年0.496平方米增加一倍；商业每平方米营业额 2.3

20、万元比 2001年 l.86万元增加 23.6。 以上发展均按实际逐步扩大，而且都是"推陈出新"，"有增有减"按需扩大。从2002-2010年近十年南昌市商业发展，在260平方公里，260万人口的规划区域范围内，应逐步形成六个层次商业：（l）一个市级商业中心，近十条名符其实的专业特色街；（2）四个（或六个）区域性商业中心；（3）五个卫星城区商业中心；（4）按居住区不同规模和消费特点形成一批社区商业中心；（5）在城郊结合部发展十个大型规范的专业市场；（6）市外大流通，建设三大物流集散中心。 （一）一个市级商业中心，近十条以上名符其实的专业特色街。 市级商业

21、中心主要集中在东湖区和西湖区。据本次规划市场调查"八一广场"周边日客流量达35万人次（详见调查报告）预计近十年内南昌市的其他地区还不可取代。它是超广域性商业中心，目标市场面向全市中等以上广大消费者。因此南昌市的市级商业中心应以"八一广场"为中心，以中山路为商业主干道向周边辐射，形成各有特色的近十条专业特色街。其具体布局设想是：1."八一广场"北部观礼台和工人文化宫拆除后华特实业新建五星级商务写字楼"财富广场"裙房和万达集团兴建的"购物广场"，建议引入国际商业集团开设购物中心和名品广场大元集团兴建

22、的地下购物广场，建议在改善进出通道条件下建成大众化购物商场。使三大购物广场形成适度的错位竞争，把"八一广场"建成为南昌市最繁华的大众化购物、休闲广场（南端为地上纪念碑、喷泉、大绿地广场）。如城市规划、交通部门论证可行，建议在八一广场跨八一大道至中山路东端处，建一大环型天桥，四角自动梯输送，既方便商业中心人行连通，保证八一大道车流畅通，又可成为南昌市中心的一个新景观。 2.中山路。"八一大道"到胜利路全长1300米左右，建成以大型百货商厦和品牌专卖店为主体的时尚流行购物街（服饰为主体）。两端有南昌百货大楼和太平洋百货大型百货商厦，中间应不断调整结构成为品牌

23、专卖店一条街。在条件成熟时，迁走南昌二中扩大南昌百货大楼；拆除西湖路口、工艺美术集团等（金帝广场）周边旧房以及万寿宫市场（脏、乱、差），建成中山路上休闲广场（或复建万寿宫）。并与东湖、西湖连接形成花园式购物环境。根据国际商业发展经验，大型百货商厦应严加控制。 3. 专业特色街。专业特色街是按消费发展需要，由经营商逐步进入，按市场化运作逐步形成的。而且随着消费的变化，随之兴衰，经营商也会优胜劣汰。政府的责任是"引导、规范、配套".根据发达城市的经验：专业特色街总长度应在200米以上；特色店数量在30家以上，或占本街店铺总数80%以上；年营业额分别不同行业必须达到相当规模；交通

24、便利，总体布局合理（符合总体布局规划），街面清洁雅致；经营特色明显，在同类商业街中具有龙头地位作用，在市民中有较高知名度；有统一的管理部门和健全的管理制度。并应由市区商业部门分批组织评选，建章立制，长效管理。 目前南昌市各区建立专业特色街积极性很高，市商贸委提出建立十条专业特色街，东湖区提出培育建设8条专业街，西湖区提出培育建设6条专业特色街（市区提出有交叉重复）。课题组认为应由市商贸委按条件分批评审。2005年前建议形成名符其实的近十条专业特色街，2005年以后再按消费变化发展。但是根据国际、国内经验，专业特色街应该肯定是市级商业中心繁荣的重要组成部分。 按南昌市商贸委提出为主，结合东湖、西

25、湖区的培育建设设想，课题组建议形成：（l）胜利路：珠宝、钟表、服饰街（步行街不是特色，且不宜过长），应与中山路错位，由于通过八一大桥对接新区，品位上调整到高于中山路。与专业街无关的单位应该动迁、置换、调整。 （2）孺子路：餐饮一条街。已有各类酒店、舞厅、酒吧80余家，有很好发展前景，但要培育品牌和特色，解决停车车位，适应餐饮消费新趋势。 （3）抚河路中段：旅游、休闲、餐饮一条街。此街全长1000余米，现有商业网点80多家，其中：休闲、娱乐、茶座、西式餐厅、食品店等网点达66%，有一定规模，并且周边环境美化、绿化、亮化达到一定水平，市政府拟将抚河路打造成为"上海的外滩".（4

26、）渊明南路：鞋类一条街。已有鞋类经营户70户，占经营总户数76。应多集中各类品牌，改变杂乱状态，形成规范的专业鞋类品牌一条街。 （5）站前西路：餐饮一条街。作为火车进入南昌市中心的前沿性专业特色街，东与车站相望，南与绳金塔仿古旅游一条街相衔接，形成一个新的专业消费区。 （6）绳金塔街：以绳金塔重建为契机，兴建绳金塔仿古旅游一条街，形成南昌市区南部新的旅游景区和消费活动中心。 （7）滕王阁、后墙路：人文景观仿古一条街。以腾王阁为中心，依托省博物馆、省图书馆，再集聚一定文物、文化休闲、餐饮业，成为南昌市古人文景观一条街。 （8）八一大道中段：宾馆一条街。八一大道和井岗山大道是纵向贯穿南昌市的南北大

27、通道，尤其是八一大道中段，（江西宾馆到南昌宾馆）是经过八一广场等中心商业区的大通道，周边已建成高中级星级宾馆10家，适应了旅游、金融、商务、商业活动的需要，是商旅结合的重要专业街，应该成为中心商业区的组成部分。 （9）福州路休闲旅游一条街。位于八一大道和二七北路间，全长800米，以高中档餐饮宾馆为主，已有各类酒家、宾馆30多家，已经是集餐饮、休闲、娱乐、运动为一体的休闲、旅游一条街，应引导规划其进一步发展。 以上九条专业特色街中，餐饮休闲娱乐街四条，仿古旅游文化街二条，服饰鞋类专业街二条，宾馆酒店街一条。红谷滩新区在建成区域性商业中心过程中，应按21世纪新的消费需求（如IT专业、现代办公文化用

28、品、工艺礼品、家用电器等），在丰和大道或红谷路，引导建设新的专业特色街区。由于南昌市专业特色商业街尚在培育建设中，不确定性很大，以上专业特色街仅是轮廓性设想，尚需经过实践和评审鉴定。还要进行街面整治、灯光设计、规划停车场、建立管理机构等一系列软硬件的配套建设。而且随着旧城区改造的推进和消费变化，有的专业特色街将出现"推陈出新"和"优胜劣汰"，旧的消失，形成新的专业特色区（块状），在十年发展中将是动态的但是南昌市中心商业区将以八一广场为中心，以中山路为商业主干道，由近十条专业特色街（街区）组成的格局在2010年前十年中是不会改变的。 （二）四个区域性商业中

29、心。 分别在郊区的城东片区、朝阳片区，青云谱区的城南片区和昌北的牛行片区红谷滩新区，建设四个区域性商业中心，是十分必要的。是分流中心区商业功能的重要举措。 1.城东片区商业中心。位于南昌市高新技术开发区，大学区，青山湖周边新建居住区，（现已有10多万人）应形成南昌市东北部区域性商业中心。其选址可在南昌大学周边，（上海路、北京路段）交通便捷，以现有商业为基础逐步扩建形成。 2.城南片区商业中心。位于江铃汽车城、洪都航空城、新建南昌昌南工业园及南部新建住宅区，居住人口达20万人以上，应形成南昌市南部区域性商业中心。其选址可在包家花园周边（井岗山大道南路）和象湖景区地段，以现有商业为基础，逐步扩建形

30、成。 3.朝阳片区商业中心。位于赣江边新开发高层居住区，将有旧城区改造中大批新居民迁入，也有大批外来居民迁入，估计可达20万人。可在南昌大桥进入旧城区的洪城路、抚生路或桃花路周边形成南昌市西南部区域性商业中心。其选址可在现有商业基础上逐步扩建形成。 4.牛行片区红谷滩新区区域性商业中心。牛行片区南部红谷滩新区将是南昌市行政、金融、商贸中心，南昌市委、市府、人大、政协已迁入红谷滩。牛行片区将成为南昌市的"浦东新区"，红谷滩地区将成为南昌市的"陆家嘴"，是南昌市的CBD地区，与旧城区隔江相对，将成为南昌市的新区，2010年估计居住25万人，有极大的发展潜力。

31、2010年可先建成区域性商业中心（或副中心），2010年后应成为南昌市第二个市级商业中心，其品位、档次将超过以旧城区为主体的第一个市级商业中心。 除上述总体规划提出的四大片区以外，本规划还建议在下列二个地区建设区域性商业中心：l、青山路区域商业中心。地处老城区北偏东，有江西纸业集团、江西化纤厂等大型企业，董家窑、青山路二个街道现有人口 14万人，房地产商已进入进一步开发，可成为城北区域商业中心。 2、牛行片区凤凰洲区域商业中心。位于牛行片区北部，北倚南昌经济技术开发区和大学园区，有相当发展潜力的新的人口集聚区，应建设区域性商业中心。 区域性商业中心应改变旧商业区格局，形成以现代多功能购物中心，

32、大卖场、大酒店、品牌专卖店广场为中心的现代商业群体，适应新的消费需求。 （三）五个卫星域区商业中心。 可在莲塘、望城、湾里、乐化、罗家建设五个卫星城区商业中心。由于这五个卫星城区居住人口到2010年仅1O20万人，因此不可能也不必要形成大的商业中心。这五个卫星城区离核心区路程较远，因此应建成以基本消费品为主体的属地型商业中心。当然，商业规模和结构应视不同人口规模和城区特点设置。如莲塘现有10.4万人，2010年将达20万人，且地处南部交通枢纽，可建成类似区域性商业中心，使其具有一定的辐射作用。湾里，市政府拟把其打造成南昌市后花园，应按旅游休闲区特点设置商业。 （四）社区商业配置。 社区商业配置

33、按不同人口规模和功能，形成居住区商业中心（25万人）和居住小区商业（0.4万人左右）二个层次，少数新建大型居住区也可形成社区商业中心（5-10万人）。旧城区改造形成的居住区，由于邻近市区商业中心、商业街，因此只需建以室内菜场、连锁超市为主体组成的居住区商业中心和以便利店、快餐店为主体的居住小区商业（街坊商业）。在大规模建设的新居住区，则社区商业中心、居住区商业中心、居住小区商业三个层次建设比较分明。社区商业中心一般以多功能社区购物中心为主体形成块状或条状商业群。社区商业配置必须以便民利民为目标，是现代商业的重要组成部分。根据南昌市实际情况可在东湖、西湖区旧城区改造中，逐步改建形成居住区商业中心

34、和居住小区商业；在城东、城南、朝阳、牛行四个新建大规模居住区，以及五个卫星城区，可以规范建设三个层次的社区商业。当然有的社区商业中心可与区域性商业中心和卫星城区商业中心合并建设，发挥双重功能。 （五）城郊结合部建设十个大市场。 城郊结合部建设十个大市场。现在中心城区的大市场应逐步撤出，到城郊结合部，外环线周边。大市场的功能应逐步转变，由零售为主转变到批发为主，发挥集散作用。大市场管理应由粗放、综合、低层次市场走向规范、专业、高层次（指管理体制和技术手段）的大市场南昌市大市场建设的重点在南部青云谱区和东部青山湖区，外环路周边，可利用其交通优势进行集散。要以当地产品优势、丰富资源为依托，以发挥区域

35、性集散作用为重点，突出重点，加快培育发展南昌洪城大市场及农产品、果品、生猪、肉食品、水产品、日用品、建材、摩托车、汽车及配件等，10个年交易额10亿元以上的区域性商品交易市场。洪城大市场年交易额2004年左右将突破100亿元，将在结构调整基础上进一步扩大；南昌深圳农副产品批发市场进一步扩大和昌南大市场、江西国际汽车城、南昌建材大市场、南昌肉制品批发市场等的建设和发展将进一步推进南昌市十大专业市场建设，发挥中部地区物流集散中心的功能。 （六）市外大流通建设三大物流集散中心。 建设物流集散中心是发挥中国中部地区物流集散中心之一的重要条件。物流集散中心的建设一般应具备三个条件：l、现代化交通的结点。

36、高速公路、铁路、机场、水路等四通八达。 2、流向明确，符合物流集散最佳路线、最大经济效益。 3、在全市统一规划下，经委、外贸、公用、物资、建筑、商贸等部门联合建设，成为综合性的物流园区或枢纽港。 根据商业特点，在现代物流园区中应建设两类企业：一是第三方物流企业，适应生产企业（特别是中外合资企业）全方位委托的需要；二是大型配送中心，适应大型企业市内外甚至省内外连锁网络的配送需要。按南昌市的交通布局规划及物流去向，从商业角度可以建设三个以上物流集散中心：1、南部青云谱物流集散中心。青云谱区域毗邻铁路货站和国道，原有一定的物流设施基础，可建成向南和向东物流集散中心。 2、西部西客站物流集散中心。西客

37、站区域有高速公路和即将建设的新铁路支线，并处于红谷滩新区，可以建成向西方向的物流集散中心。 3、北部昌北物流集散中心。北部区域（南昌经济技术开发区）将是南昌经济发展的重点区域之一，这里高速公路、铁路、机场、水路交通汇集，可以建成向北方向的物流集散中心。 此外，城东地区也应布局1-2个物流集散中心。 （附图2南昌市中心城商业规划布局构想规划图P14） 五、南昌市商业发展的业态结构本次制订商业发展规划时普查，按东湖、西湖、青云谱、青山湖区、南昌经济技术开发区五个区统计，2001年共有商业网点12056个。南昌市商业基本上还是以传统商业业态和各类交易市场为主体的商业，不能适应城市发展和消费水平提高的

38、需要。为此必须引进和配置新的商业业态。但是，在上节所述不同的商业区域，应配置不同的业态。 （一）市级商业中心。 市级商业中心。在中山路八一广场周边最多开设4-5家大型综合性、多功能百货商厦（购物中心），发挥其规模大、品种全、品牌多、功能全的综合优势。并逐步引导成为品牌集聚的购物中心型百货商厦，除已开设的南昌百货大楼、大洋百货、洪城大厦外，如有可能尚可开出丽华大厦（或购物中心），但重点是建设好八一广场上大型现代购物中心。在市级商业中心附近重点开设品牌专卖店，专业特色街。在适当时期也可开设大型连锁专业超市，取代专业市场。由于市级商业中心的主要功能是繁荣繁华，因此必须从严控制开设大卖场（大型综合超市

39、，下同），以防止冲击市区商业和交通过度拥挤。按南昌市中心城区人口高度集聚的现状，为满足居民基本生活消费品需要，最多只能开设1-2家。市级商业中心应是"超广域"商业中心，外来客流应占80-90%.（二）区域性商业中心。 应重点开设以大卖场为主体，以品牌专卖店为依托，餐饮、文化娱乐、休闲多功能的大型购物中心。并以大型购物中心为中心，形成若干专业商店、品牌专卖店街和大型专业超市和专业市场，系广域型商业，本地和外来消费基本各半，因此规模上应适度控制，不宜铺得过大过散，成为块状为主体的商业中心。每个区域性商业中心，商业建筑面积以控制10-15万平方米左右为好。但是，红谷滩地区商业中心

40、应超前配置，引入"销品茂"业态（Shopping Mall），成为南昌市领先的商业中心。 （三）卫星城区商业中心。 由于规模不大，可适度配置社区型多功能购物中心和连锁超市、专业商店。莲塘地区由于人口达20万人，可以比照区域性商业中心配置。 （四）社区商业配置。 在居住区重点配置连锁超市、便利店、中小型餐饮和生活服务业业态。 由于商业属开放型产业，进入门槛相对较低，因此商业网点大量将按消费需要由市场化配置，实行优胜劣汰。政府不可能，也不必要作很细的业态配置规划。但是，根据国际、国内商业发展经验，对大型商业必须由政府规划调控。按南昌市实际，2010年以前：（1）2万平方米以上大

41、型百货商厦、购物中心控制在10家左右（按2030万人一家，并必须建在二个市级商业中心和四个区域性商业中心，属超广域和广域型商业）；（2）1万平方米以上大卖场（大型综合超市）控制在15家左右（按每15万人一家计算），间距必须在3公里以上；（3）连锁商业经营比重（主要是大卖场、连锁超市、连锁便利店、连锁快餐店、连锁专业性超市等）占社会零售额30以上；（4）大型百货商厦、购物中心、品牌专卖店经营比重占社会零售额30以上；（5）农贸市场全部入室，改型为以净菜、生鲜食品、熟食品综合经营为主体室内菜市场与连锁超市结合的家居型居住区商业中心。大型百货商厦、购物中心、大卖场、连锁商业、品牌专卖店等业态，应是南

42、昌市现代商业的主要业态。彻底改变满街小商店、沿街设摊、农贸市场脏、乱、差的传统商业面貌。商业经营的规模化、连锁化、规范化反映了城市商业的现代化水平。 （附表：南昌市2002-2010年商业发展规划专业术语规范） 六、推进本商业发展规划的实施步骤本商业规划实施期九年，建设面积近700万平方米（商业180万，大市场500万平方米），总投资达220亿元以上。九年间国际、国内经济局势会有很大变化，江西省和南昌市的经济也会有很大变化。而且商业"以人为本"，必须按经济中心和人口布局的大规模动迁、调整为基础，商业发展才能产出相应的经济效益。因此必须实行分步发展，其中尤可以2005年为界分

43、步发展。 （一）2005年前重点旧城区商业调整，适时推进四大区域商业中心基础建设，扩大现有大市场和已规划的大市场建设。 1、旧城区商业的重点是调整、巩固、充实、提高。（1）中心商业区中南昌百货大楼扩大，太平洋百货巩固、洪城大厦、丽华大厦调整改造必须在2004年前进行，八一广场的大型购物中心（引入外资）争取在 2005年前开业，这样中心商业区五大百货商厦（购物中心）可形成坚强的支撑力；（2）调整中山路品牌专卖店，在可能条件下，引入二、三家品牌旗舰店以提高档次；（3）着手十条专业特色街的评选推广，优化环境，特色更强。 2、四大区域性商业中心的形成，一般要5-6年时间。2005年前先进行基础建设，在

44、区域性商业中心先集聚一定量的各类商业，适时选地（交通结点）各建设一个功能较全的中型购物中心，成为该区域的标志性企业。红谷滩地区争取在2005年前后建成四个项目：四星级宾馆、大型会展中心、大型多功能购物中心、家居型大卖场（大卖场、家电、家具、建材综合城）。不要再建传统商业。 3、大市场建设在2005年前着力扩大现有的洪城大市场和南昌深圳农副产品批发市场。建设好已规划招商的昌南大市场、南昌建材大市场、昌东大市场和江西国际汽车城，使其逐步形成规模。然后由有关区提出地块，经审核再发展若干新的市场。现有中心城区的大市场逐步撤出会有一个过程，消费型市场是一个整治的过程，集散型的市场要逐步搬迁、有一个整合的

45、过程。 （二）2005年后，重点进行新区商业建设，巩固扩大区域性商业中心，按市统一规划筹建物流集散中心。 l、2005年后红谷滩新区已逐步成为CBD地区，凤凰洲逐步成为中等偏上的居住区，毗邻南昌经济技术开发区和文教区，应着手规划建设"销品茂"和国际国内名牌集散的名品广场。对重点在昌北的理解应该是：新区商业建设的特点在于"高"，其商业总量约占全市总量20左右。不必要，也不可能代替旧城区的第一个市级商业中心，而是应该错位、互补。 2、经过35年建设，区域性商业中心已有相当基础，要善于整合，使行业结构，业态结构、布局结构调整到符合该区域居民需要，充分发挥属地型

46、和广域型商业的作用。 3、2005年后除继续规划招商若干大市场建设外，南昌市的交通建设已成规模，轮廓明显，应在市统一规划下，加快进行物流集散中心建设。至于五个卫星城商业中心可由城区政府规划建设，社区商业配置可由房地产开发商为主建设，由市商贸委会同市城乡规划局共同调控。 （三）商业经营业态和经营方式大变革。政府的职能除上述着力搞好商业布局规划，招商引资以外，还应着力推进商业经营业态和经营方式的重大变革，这是实现南昌市商业现代化、国际化目标的重要内容。 l、新引进、新建的大百货商厦、大型的购物中心、大卖场，必须是国际、国内知名品牌的商业企业。不再引进、新建传统商业，中心城区不再建传统型商业集贸市场

47、。在区域性商业中心和社区商业配置中，也应引入先进业态。2005年后还应推进B2B和B2C等电子商务发展。 2、大力推进连锁经营。首先推进超市、便利店、大卖场、快餐业、现代服务业的连锁发展；其次推进品牌专卖，特色餐饮等知名品牌的连锁经营。要从政策上扶持一批有扩张力的连锁企业，使其能跨地区扩张，发展连锁经营。推进连锁经营的政策扶持一般需要4-5年时间，使其逐步形成局部垄断型竞争的新格局（应由市商贸委在调查研究基础上向市府提出）。 3、大中小商业合理搭配，传统商业和现代商业消长过渡。这是商业现代化过程中必然遇到不可回避的问题。由于现代业态、大商业的进入，必然冲击传统商业和中小企业。营业下降，职工分流

48、。我国的经济发展水平，还不具备制订"大店法"加以制约的条件。可行之法是：（1）按不同行业确定大中小企业比重，分流中小企业到新商业区营业；要发挥中小企业的经营特色；（2）由新发展的连锁商业吸纳传统商业的分流人员；（3）加快中小企业改革，多种渠道、形式转变为民营、私营、个体型企业，使不同行业形成大中小企业的合理结构，各扬其长。从总体上讲，由于2010年商业面积和营业总量增加二倍左右，商业从业人员增加一倍左右是可能的。 七、实施本商业发展规划需要着重解决的问题和建议实施本商业规划为期九年，涉及商业布局"大搬家"；商业结构大调整；商业层次大提高，是一个系统工程。

49、为此必须解决好以下四个问题。 （一）转变政府管理商业的观念和职能。这是实施本规划的起点和关键。必须从管理国有、集体系统商业转变到统一管理全社会商业上来；从政府直接管理企业转变到管理规划、协调、服务、监督的宏观、中观管理职能上来。充分发挥行业协会作用。这个转变在管理权力得失和探索建立一套新的管理模式，是一个艰难的过程。尤其是南昌市商业尚未建立起有竞争力的强大商业企业集团和有连锁扩张力的商业企业集团情况下，步履更为艰难。国际、国内实践证明组织化程度低的商业是最难调控的。但是南昌市政府商业主管部门必须努力实现这二个转变。 （二）加强招商引资的力度。南昌市商业布局"大搬家"、结构大

50、调整、层次大提高，关键在于招商引资。初步测算，按2010年商业经营面积260万平方米其中新建约180万平方米计，投资估算在90亿元；新建大市场若以500万平方米计，投资100亿元；再加商业配送中心等现代物流及电子信息网络建设（基本建成信息化现代商业）等30亿元，总计九年投资在220亿元左右（未含大酒店、会展中心等项目），每年平均投资在27亿元左右（先低后高）。按2010年达到全市社会消费品零售总额600亿元，大市场交易额600亿元计算，投入、产出和房产升值是可以预期的。但是，必须解决前期投入问题。按南昌市现有商业财力是难以解决的，而且无法提高商业层次，因此必须向国际、国内招商引资（社区商业可由

51、房产开发商配建）。政府的责任是在招商引资中必须提供有购买力的市场，有稳定的商业规划、法规和相对优惠的招商政策。使进入的商业企业有稳定的经营环境和有利可得。进入企业的责任是必须解决采购系统和配送能力问题以及按南昌市特点的营销策略和连锁网络建设问题。对重大项目建议由南昌市政府（或授权商贸委）直接招商。 （三）强化规划控制力度。本商业规划制订并获得通过以后，应用立法的手段来保证商业规划的贯彻实施，将商业规划纳入规范化、法制化的轨道。因为商业是开放性产业，除部分行业有开业资格规定外，均无前置审批程序，依法登记即可成立，因此很难控制。但是，商业盲目发展、重复建设造成的社会、经济损失的教训也是沉痛的（如前

52、几年大百货商厦过剩）。权衡利弊，建议"抓大放小".对5000平方米以上的商厦、购物中心、综合超市（大卖场）、大型交易市场，必须实行按规划控制，由市政府授权市城乡规划局、会同市计委、市商贸委实行立项审批（也可实行"听证会"制度）。对中小企业应放开，可由行业协会加强预测、发布信息，加以引导。随着商业发展的实践，商业发展规划也有不适应之处，建议由市商贸委会同市城乡规划局每三年滚动调整一次。 （四）建议调整行政区划。商业以人为本，是属地化很强的产业，地方政府的操作力度对商业发展影响极大。为有利本商业发展规划的实施，建议对商业实行"二级政府三级管理&qu

53、ot;的新体制，特别是加大区政府管理商业的责任和权力，也有利于细化实施本规划。但是本规划制订过程中调查发现，南昌市现有行政区划已不太适应新的商业发展形势，特别是重新布局的新形势。例如中山路是南昌市的"商业第一街"，但是路北、路南分别由东湖、西湖两区管理，因此从商业发展规划角度建议南昌市调整行政区划。当然调整行政区划有规范的法定程序，也必须考虑社会、政治、经济发展多方面因素，以上仅是从商业规划角度出发的"一家之言"，仅供参考。本规划的不足之处是：没有获得确切的2002-2010年南昌市人口分区布局资料，以及人口来源和结构资料。由于商业"以人为本&

54、quot;，人口资料的不确定性，将对商业规划带来一定影响，要求在以后三年一次滚动调整中逐步解决。 专业术语规范 Code for Special Term 前 言 为加强南昌市零售商业的规范化、科学化管理，促进零售企业发展差别化经营，指导南昌商业的分级设置，优化商业布局，参照国家及有关地市制定的标准，结合南昌市的实际，特制定本规范。 本规范由南昌市商业贸易委员会负责解释。 本规范参照上海市地方标准商业零售业态规范和商业分级设置规范制定。 南昌市2002-2010年商业发展规划专业术语规范 1、范围本规范只对南昌市2002-2010年商业发展规划中有关商业用语做出规定、解释。 2、术语和定义下列

55、术语和定义适用于本规范。 2.1零售业 retail business以向最终消费者提供所需商品和服务为主的行业。 2.2零售业态 retail format零售企业为满足不同的消费需求和目标顾客而形成的不同经营理念、经营方式的表现形式。 2.3商圈 trading area零售企业经营、服务辐射的有效空间、领域。 2.4超市 supermarket采取自选销售方式，以销售食品、生鲜食品和日常生活用品为主，满足顾客日常必需品需求的零售业态。 2.5便利店 convenience store以自选销售为主，销售小容量应急性的食品、日常生活用品和提供商品性服务，满足顾客便利性需求为主要目的的零售业态。 2.6大型综合超市 general merchandise store采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，并将超市和折扣商店经营优势合为一体的、满足一次性购全的零售业态。 2.7仓储商店 warehouse store采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，并实行储销一体、低价销售和提供有