滨海新城商业定位及规划

1、滨海新城商业定位及规划1晋江市场分析1.1. 晋江概况1、地理位置：地处闽东南沿海，东频台湾海峡，与金门、台湾隔海相望2、 行政区划：1992年撤县建市，辖13个镇，6个街道办事处、385个行政村，陆域面积649平方公里，海域面积 6345平方公里，海岸线长 110公里。3、 人口：总人口 102万，旅外侨胞，港澳台同胞220多万，号称海内外 300万晋江人。4、主要产业：纺织服装、陶瓷建材、制鞋塑料玩具、食品饮料。1.2. 晋江四镇消费力04年晋江人均 GDP超过4万元RMB，经济处于一个较高的水平。人口（万人）陆地面积（KM2）海岸线 （KM）镇区规划面积（KM2）国内生产总值（亿元）龙湖

2、镇8.5363.957.815.52深沪镇4.9133.46185.5519.44英林镇4.4629.86.27.321.24金井镇5.6556.726.51.3. 总结4万多平米的新推出商业，意味着辐射力不能单纯在城镇层面寻求解决方案。晋南的四镇总人口为 22.5万人，而目前晋南片区还没有一个综合性的大型商业 区，这表明了四镇二十多万人口，足可以消化滨海4万多平米的商业面积。（立论依据不足，对辐射力及商圈应进一步说明）2金井商业市场分析2.1商业街作为镇区商业街，商业业态分布杂乱，缺乏有效的科学规划，从微观上看，商业街大多为独立店面，各家各户独立经营，并未考虑店面业态的统一以及商业街区域未来

3、的保值、增值；从宏观来看，金井商业街业态分布大致分为以下几种:1、餐饮：（元/月；本地小吃，沙县，租金1500-1800元/月；餐厅、饭馆，租金 22002、便利店服务于镇区居民，租金1600-1800 元 / 月；3、手机店租金 1500-1800 元 /月;4、茶叶店租金2000元/月；5、机修店租金1600元/月；店面出租形式按间租赁，一般不以平方数计算。其次，店面面积及层高配比：，店面面积30-100血2 （多间），层高5.5m，可隔成两层使 用，提高空间利用率，但其店面与二楼住家直接相通，存在一定安全隐患。从这个方 面看，金井商业街仍处在农村商业模式。2.2商业百货一一浪潮百货浪潮作

4、为金井唯一的百货商场，正逐步的向城市化商业百货发展，但其自身的局限性：1、 总层数三层，总建筑面积只有5000怦，摊位发展空间被限制；2、车位方面：自身没有设地下停车位和地面停车位，单靠大门前的车位（市政配套） 且数量有限，不能满足停车要求；3、配套设施不完善，电动手扶梯只上而无下，显然与城市百货存在硬件上的差距；4、楼层经营规划：商场缺乏知名品牌，且由于面积本身的局限，使其在商场的经营规 戈U上缺少科学的划分，功能分区不明显。5、因此，浪潮百货的影响仅局限于金井本镇，客源上存在滞后，发展速度缓慢。浪潮百货经营方式：统一经营车位：地上仅有摩托车车位，百货门前车位为市政配套，免费停车，但数量有限

5、经营分类一层二层三层超市女装，饰品男装，童装租金租期宣传层咼170元/平米或20%税点1年起视经营状况给予减免宣传1 层 5M , 2-3 层 3M价格变动情况：节假日调价，主价格不变，米用抽奖等活动方式促销（以前曾经举办赠送 抵用卷的促销方式，但效果不佳）项目诉求：规模，品牌，档次营销推广：引进有知名度的品牌产品为主楼层经营规划：为3层物业，办公地点另设，品牌连锁经营经营定位：外地品牌（本地品牌因当地居民比较熟悉，故销售率不高）配套设施：电梯，空调，地面免费停车位（市政配套）购买客源：金井项目分析：所处地的居民有较高的消费能力，故该项目引进外地中高端品牌商品为 主，有效的结合地区特性，从而外

6、来品牌比当地品牌更具竞争力（应着重阐述租金与售价的现状分析，得出我们项目存在的难点。对项目商业的租金与售价的定位）3英林商业分析3.1商业街英林作为晋南四镇经济发展最快的镇区，其主要原因源于酒店业的发达，但镇区商业街的业态分布杂乱，缺乏有效的科学规划，从微观上看，商业街大多为独立店面，各家各户独立经营，并未考虑店面业态的统一以及商业街区域未来的保值、增值；从宏观来看，英林商业街业态分布大致分为以下几种：1、 餐饮：主要为本地小吃、德客士、西餐厅，租金2500-3000元/月2、 便利店：服务于镇区居民，租金2500元/月;3、手机店：租金 3300兀/月；4、茶叶店：租金3000-4000元/

7、月；5、机修店：租金 2000元/月；店面出租形式按间租赁，一般不以平方数计算。其次，店面面积及层高配比：店面面积30-100血2 （多间），层高4-5m,部分店面可隔成两层使用，但其店面与二楼住家直接相通，存在一定安全隐患。 从这个方面看，英林商业街仍处在农村商业模式。3.2商业百货一一捷龙购物超市捷龙购物超市经营方式：统一经营车位：地上仅有摩托车车位，百货门前车位为市政配套，免费停车，但数量有限经营分类一层二层生鲜超市：肉类区，熟食区，卤味区， 蔬菜区， 冰冻区；食品饮料，日常保健用品，清洁区， 干粮，水果，面包，烟酒区，通讯类产品及首饰品女装，男装，童装，内衣，运动器材，儿童读 物，床上

8、用品，皮包，鞋区，玩具面积配比一层生 鲜 超 市肉类：30 m2食品饮料：12 m2清洁区：72 m熟食：30 m日常保健用品：102 m水果：30 m卤味：24 m烟酒区：144 m2通讯类产品及首饰品：500 m2:蔬菜：16 m2面包：40 m2冰冻区：121 m干粮：24 m二层服 装男装：190 m内衣：64 m2毛巾及床上用品：14 m玩具：80 m2女装：140 m2鞋区：209 m运动器材：23 m童装：40 m2包区：32 m2儿童读物：166 m2价格变动情况：平时部分商品会员价，节假日视销售情况调价，主价格不变，米用抽奖等活动方式促销项目诉求：规模，品牌，档次楼层经营规划

9、：为2层物业，品牌连锁经营经营定位：以日常消费品为主配套设施：电梯，空调，地面免费停车位（市政配套）购买客源：英林项目分析：品牌连锁、知名度高、定位：大众消费超市；客源稳定、发展态势良好3.3结论根据以上市场调研分析，整个晋南区域尚缺乏大型商业中心，其具有一定品牌影响力和档次的品牌店也较少，集购物、休闲、娱乐于一体的高档次集中式商业成为晋南市场的空白点。（通过2、3应阐述几个镇商业格局、 发展方向及商业属性届定及商圈的确定及测算。进一步得出总体商业总量）4项目分析4.1项目概况1、本案商业版块规模较大，占地约 12806.4怦，总建筑面积43429.6 m22、 商业规划：包含一个 5000

10、m的超市、22000 m的大型购物广场以及长达500m的步行街, 能够满足社区居民的日常生活需求3、项目除自身配套完善外，还拥有镇政府、文体中心、游泳馆及市政中心广场等公建配套4.2本案SWOT分析优势：1、商业中心业态定位多样化，KTV娱乐中心、高档餐饮酒楼、四星级酒店等，全面启动后，其影响力将辐射到金井之外的晋南三镇；2、项目除自身配套完善外，还拥有镇政府、文体中心、游泳馆及市政中心广场等公建配套，景观到位，可以使消费者在商业中心长时间购物而不会感到疲倦，从而达到聚客效应；3、商业中心本身位于整个社区的中心地带，因此不会缺乏商业发展所需要的人气；4、开发商七匹狼集团在当地及晋南地区影响力大

11、、口碑好、号召力强；5、 商业中心位于金井未来的新镇中心，市政道路连通各地块， 未来项目西边沿海通道和厦门祥安隧道接轨，本案潜在价值高，投资前景看好；6、 社区引进加拿大高丽国际作为物业管理公司，且底商作为独立店面不和住宅直接相通，提高了小区整体安全性；7、从微观上看，商业中心自身的硬件配套都很齐全，手扶梯，电梯的数量都足以达 到分流顾客的作用；地下 153 个停车位和地面的临时停车位，足以满足消费者停车 要求。劣势：1本案规模大，开发周期长，共分五期开发，头尾跨度约需6年时间，商业氛围形成需要时间， 前期销售及招商有一定难度。 同时， 目前当地居民购物主要集中在浪潮百 货及中兴路，新的商业中

12、心形成需要时间。2. 目前金井商业约 3万m2,而本案商业规模大， 是镇区商业总和的近 2倍，约5万m2, 招商引资难度加大，商业发展及成熟所需的周期较长；3项目周边环境差，地块南面为工业区，空气污染严重；东北面为烂尾别墅区，影响 项目所在区域形象；项目北面为污水沟,空气味道较差；机会： 晋南四镇被晋江政府规划定位为：高尚住宅、旅游、休闲娱乐区,但晋南未来中心 镇尚未定论,本案如能成功开发必定有利于金井镇抢占中心镇之地位；.本案为 2006 年晋江市重点建设项目,包括新的镇区、新镇政府都在本案地块内, 得到政府支持；晋南四镇中金井的海岸线最长, 达 26公里, 具备发展滨海旅游业的条件, 有利

13、于 镇区打造高端旅游休闲区,商业前景看好；4规划总用地面积约 110公顷的金井科技工业园一期 300亩规划用地已有 7家企业 入住,随着后期园区建设和设施完善,将为金井带来大量企业家和人口,未来可 为商业中心提供必要的人气支柱；5金井人均存款处于晋南四镇前列，居民潜在消费力强，从而为本案商业中心后续 经营提供了潜在的消费客群；6金井房地产市场处于初级发展阶段，市场竞争少，城市化商业发展刚刚起步；威胁： 浪潮百货及镇区金辉商业城的开发已分流了部分潜在租赁及投资客群,造成本案 商业在面市的时候,销售及租赁方面难度加大；.金井居民虽然人均存款较多, 但消费意识还处于相对较低的水平, 加上大多数人对金

14、井的区域环境及未来发展不认可,大部分高端客群都选择到晋江市区或泉州、厦门投资，使商业中心在销售及租赁方面难度加大；3晋南四镇居民乡土情结及区域意识浓厚， 一般较少跨镇投资， 再加上其余三镇居民对金井认可度不高，使商业中心在销售及租赁方面难度加大；4商业中心体量大，超出金井本身消费量，后续经营存在很大难度；4.3 结论发挥优势，抢占机会：1、整个晋南的发展规划，为滨海新城商业中心奠定了良好的市场基础2、作为 50 万平米的大型社区，不缺乏商业发展所需人气3、目前晋南没有一个这样大型的商业中心，滨海新城商业中心的建成，将给整个晋南经济 带来新的生命力，也迎合了市场的需求。弱化劣势，减少威胁：通过科

15、学合理规划和业态定位， 以品牌主力店和次主力店的入驻带动整个招商工作， 销售和 招商并举，实现项目商业部分的利润最大和后续经营。5 项目总体定位5.1 项目客群定位项目为晋南的新商业中心，吸引的对象为整个晋南，即金井、龙湖、深沪、英林四镇。 （滨海新城定位城镇商业中心， 辐射力是否有那么大？龙湖离石狮比较近、 英林、深沪也只 能有部分人群可能到金井购物，应通过前面的分析具体测算）5.2 项目定位晋南首座集购物、休闲、娱乐于一体的大型综合商业中心。6 项目功能定位档次：高品质、市场唯一性6.1主题定位分布及比例 （得出比例的理论依据）类别内容比例购物超市、女性服饰店（女装、女鞋、内衣）、男性服饰

16、店（男 装、男鞋）、家电卖场、其他（妇幼用品等）60%休闲足浴城、咖啡吧、酒吧10%娱乐欢唱KTV、网吧10%餐饮佳丽海鲜酒楼、豪客来、麦当劳20%6.2功能定位分布（以下具体面积的测算依据及可能的具体 的规模）1、酒店部分功能定位分布楼层功能设置1F:大堂2F超市3F酒楼、KTV4F以上客房标准房单间豪华套房2、商业部分功能定位分布楼层西侧东侧3F大型餐饮城（1）佳丽海鲜酒楼（2000M2）（2）欢唱 KTV （ 3000M2）与酒店配套相结合保健休闲中心足浴城：富侨保健、大桶水 桑拿中心2F超市（好又多、新华都）（3000-4000M2）超市设计说明：根据人流动向，便于疏通人流 聚集人气，

17、吸引人流超市出口附近小店：洋酒、香烟专卖店、南北 干货专卖店、大头贴等电器大卖场家用电器综合卖场（3000M2）网吧（500-800M2）1F1、 品牌餐饮店：麦当劳、豪客来（300-500M2）（1）一层主力店（2）提升商业档次（3）吸引人流2、女人馆：（1） 少女装：艾格、舒格、淑女屋、艺之卉1、男人馆：（1）男正装：七匹狼、禾U郎、柒rF.rrt牌（2）中性休闲装：浪比时、皇宝、 爱登堡、佐岸、第五街、艾 金诺（2）女装：宝姿、影儿国际、哥弟、卓影（3） 女鞋：百丽、思嘉图、TATA、KISSCAT、达芙妮（4）美容：名姿、东方美、媚丽芬（3） 运动装：耐克、安踏、爱乐2、其他：光合作用书店、通信服务、 邮局、咖啡吧、酒吧3、其他：药店、银行、珠宝（商业配套必备）7招商原则1、品牌先行：以一线品牌店入驻为先行，突出晋南首个大型商业中心的品质。2、主力店：招商以大型连锁超市（好又多、新华都）主力店为主，带