优秀地铁商业案例

1、地铁商业成功案例 优秀地铁商业案例蒙特利尔地下商城新加坡 CityLinkMall郑州锦荣悦汇城香港AP闹场大阪梅田地下街在日本大部分行人习惯于在地下空间行走，这是地铁商业发达的主要因素。以日本大阪的梅田地下街例，每天的客流量约 40 万人次，这相当于该地区80%-90%的行人选择地下街行走。地下街商店出售名种商品，从日常生活用品到高级装饰品，从现代电器到名贵古董等，凡是地上有的地下大体俱全。如此庞大的客流量和应有尽有的商品，让梅田地下街得以长盛不衰。随着我国城市轨道交通的日益发达，越来越多的城市发力地铁商业，然而却鲜有成功案例。去过日本、香港的内地游客也许对日本和香港发达的地铁商业充满向往，

2、规划整齐的店铺、丰富多样的商品选择，让游客在地铁过道内流连忘返。而为何地铁商业在内地却难成气候?香港地铁商业成功运作的秘诀以香港为例，香港地铁人流造就购物天堂。香港地铁公司被誉为“目前世界上惟一盈利的城市地铁”。虽然地铁总长只有43.2 公里，但日客运量高达220 万人次，最高时达到 280 万人次，地铁商铺2004 年带来的经济收入超过96 亿港币。地铁带来川流不息的人流，也造就了“时代广场”、“置地广场”等一大批购物天堂。据专家分析，香港地铁商铺运作如此成功，在于香港地铁商业基 本上都采取“只租不售”，为的是香港开发商拥有绝对的统一管理 权，更有利于商场经营。通常是由发展商自行招商和经营管

3、理，还 会适当让利，首先考虑的是如何在短时期内吸引商家进驻，把商场 做旺。对市场研究透彻，定位清晰，则是香港地铁商业的关键所在。地铁上盖商业都有着鲜明主题，从而抓住消费者的心。据悉，香港地 铁物业通常分为零售、饮食和娱乐三大块，进行比较均衡和合理的 布局。对于租户比较精挑细选，对于过时或不适合的商家会下次将 不予续约，重新寻找一些代表潮流的商家进场经营，以达到商城物 业、租客和顾客三赢的局面。日本专家眼中的地铁商业日本已经成为地下商业最发达的国家。其合理的地下空间规划、 丰富的业态组合以及多元化的店铺促成了其地下商业的繁荣。为何日本的地下商业如此发达?其核心要素是什么?地铁商业从招商到运营，应

4、该注意哪些方面?政府对于地铁商业起到什么样的重要作用?带着上述问题，笔者专访了副董事长町野和道。Q日本地铁商业之发达令人印象深刻。请问，日本地铁商业的 招商运营与临街商铺或者在购物中心的商铺相比，最大的不同点在 哪里 ?A:你所说的地铁商业在日本叫做地下街商业。日本的地下街是 占用道路下面建设的具有独特方式的商业设施。从顾客购物心理来看，地下街商业与购物中心或者临街商铺有较大的不同。到临街商铺或者购物中心的商铺去的顾客，他们有明确的购物意识 ; 相比之下， 地下街购物者的大部分是上班、上学、到邻接的铁道站换车或去别 的商业设施而往来的，因此有一定的盲目性。基于上述不同点，作为地下街商业的经营者

5、，对这些庞大的顾客群，在提供安全安心以及舒适的设施环境的同时，怎样能促使让消费者顺便来商铺看一看，并产生购买行为，这将是我们的一个重要课题。换言之，和其他的商业设施不同，如何克服来客流虽多但实际购买率低的结构问题，以魅力的商铺组合构成促使购买率上升是经营上的要点。Q考虑到地铁商业的特殊性，在招商方面，什么类型的店铺适合在地铁商业街经营 ?Q从租金水平上来讲，地铁商铺的租金与周边的购物中心相比，价格如何 ?A:由于布局和结构成本不同，一般来说，客流量较多的地下街的店铺租金比周边的购物中心略高一些。Q你认为要成功经营一家地铁商铺，核心的要素是什么？Q日本地铁商业非常发达，是什么原因促成了其繁荣 ？

6、A:日本开设地下商业最初的目的是将行人和车流分开，从而保证交通通畅和行人安全。在这样的背景下，大部分行人习惯于在地下空间行走，这是地铁商业发达的主要因素。以日本大阪的梅田地下街，每天的客流量约 40 万人次，这相当于该地区80%-90%的行人选择地下街行走。Q与日本相比，中国地铁商业可以说刚刚开始，对此，中国应该向日本学些什么 ？A:我认为最核心的一点是，政府建设部门或者地铁商业运营者不要将地铁商业孤立来看，而是要把地下街建设规划到城市建设一体化当中。Q日本政府在地铁商业的支持方面做了哪些工作？A:以前日本地下街重新修建时政府有过低利贷款制度。不过随 着地下商业日益城市，这一制度现在已经被废止

7、。Q目前日本地铁内商铺的经营状况如何？每年商铺的更换率如何？A:根据本公司下属的地下商业街经营状况来看，大部分商铺是 盈利的。但是，对日本大部分的地下街来说，由于很多商业街建成后已经经过了很长的时间，今后的大规模重新修建时估计要有不少的投入，这将成为企业较大的负担。Q房租成本是目前商业经营的最大成本，在中国房租如果占到 门店销售额的20%以上的话，门店盈利将非常困难。请问，日本地铁商铺租金一般占到销售额的多少比例 ?A:每个业态每个企业的房租占比不尽相同。平均来看，日本的 商铺除了共同利益费用以外，房租约占销售额的10%- 15溢右。一、选择标准站点类型交通枢纽站点：多种交通方式汇集，人流量大

8、，针对流动换乘客户该站点为轨道交通、火车站、长途汽车站、公交线等主要陆路交通的汇聚点，拥有便捷的短中长客运运输功能，客流量为上海最多 的一个站点之一，交通枢纽功能是其最大的优势。二、区位环境分析陆路交通枢纽1、区位概况上海南站位于上海市徐汇区，是上海客流量最大的火车站之一，也是轨道交通1、 3号线的汇聚点，区位优势明显。上海南站所在区域商业氛围过去一直处于低迷状态，该区域由于有强大的人流保障，商业潜力巨大。2、交通环境区域内交通十分便利，南站规划北起沪闵路、龙华港，南至石龙路、罗城路、老沪闵路，东西分别以龙吴路和桂林南路为界，铁路、轨道交通、高架、长途客运、公交五线聚合，构成高密度、枢纽型、网

9、络化陆上客运换乘体系。3、区域商业商业缺乏，新兴商业即将形成。上海南站火车站的大量客流为地区带来了很大的商业发展契机，商业发展迅速，规模巨大，同时不同于上海火车站的是该区域的商业起点高，初期定位中高端，摆脱了传统火车站商业档次低，环境脏乱差的特点。南站商业区域规划不但针对过往换乘人群，还会将周边居住人群导入该处消费。除专业市场外，整个商圈现有的商业业态以服饰零售和餐饮为主，其余经营业态各自所占的比例基本在5%以内不规则分布。（ 以经营面积计算 ）区域商业业态分布l 上海南站目前最主力的商业体是位于南广场和北广场地下一层、二层的百利时尚中心。l 百利时尚中心于去年年底开业，较高比例的餐饮业态对过

10、往人流有很大的吸引效果，同时零售业引入OUTLETS1式，以低价加折扣吸引除了交通过往客流以外更大范围内的客群。4、主要客流外来旅客、本地交通换乘和该区域居住人群上海南站区域的客流量是上海最集中的区域之一，区域内轨道交通、公交车站、火车站、长途客运站形成数近百万的客流，过往人流量大、客流来源众多、人员结构复杂，多以外来旅客和本地交通换乘为主要特征，而该区域商业构成不但在加大餐饮业态比例的同时满足了过往客流的消费需求，同时引入的OUTLET匾场也力口强了目的性消费人群，两者有机结合可以达到很好的效果，也可以带动该区域商业更好地成长。三、空间特征分析1、空间布局上海南站站点地下商业规模相当庞大，地

11、下商业的营业面积在70000平方米左右，目前营业部分分别分布在南北广场的地下一二层。其中南广场的地下二层部分全为餐饮业态。2、面积分割地铁商业主要为地下一二层部分： l 地下零售部分：由于地下商业体量巨大，所以空间限制较小，一般营业面积在 50-200 平方米左右。l 地下餐饮部分：该处的商业较为集中，主要在南广场地下二层，营业面积一般在80-300 平米左右。3、业态业种分布流行服饰和快捷餐饮为主站点商业经营面积分布l 商业场南广场地下二层全为餐饮业态，南广场地下一层主力店为 3000 平方米左右的运动折扣店，北广场地下一二层商场以品牌服饰为主 ;l 服饰以折扣店为其经营的终点，吸引目的性消

12、费人群;l 餐饮消费人群主要是交通换乘人群。通过地铁出口处连接到地上商业多以快捷、便利的品牌餐饮为主，其中包括了百盛集团旗下的 4、 5 个品牌餐饮，其中站点周边光肯德基店就有 4 家。地铁站沿街商铺的业态分布具有以下特点：l 迎合火车站这一人群特点较为鲜明的消费，以餐饮为主流经营业态，经营门类相对较全;l 餐饮面积两级分化较为明显，既有一些品牌类的餐饮，又有大排档一样的小吃店。满足了不同层次客户的需要，基本都集中在沿街的一些铺面上。四、经营效果分析换乘客流和目的性客流相辅相成1、消费客流结构目前以外来乘车和轨道交通换乘客流为主，未来目的性消费人群数量会上升上海南站人流量较大，过往人流仍以外来

13、旅客和本地交通换乘为主要特征，消费者大多为旅客、上班族和周围的居民，广场全日与高峰时的人流吞吐量分别为 50 万以及 6 万人次。交通的绝好优势，使得该地区具备了提高人流量这一商业发展最基本的条件，由于规划相对档次较高，商业起点相对高端，另外加大了零售的占比，所以对周围区域的目的性消费人群的吸引力会逐渐增大。l 由于列车班次较多，且区域内公交线路、轨道交通运营时间较长，因此人流量在时间上除了夜间和清晨，无明显大幅度差异。l 地下商城经营的餐饮业态主要针对交通换乘人群及火车站旅客。l服饰零售采用OUTLETS1式，折扣店的形式可以吸引到整个徐 汇区甚至整个浦西区域内的目的性消费人群，目标消费者是

14、白领和喜欢新鲜潮流的年轻人。2、业态经营分析从上海南站现有商业经营看，方便、快捷类餐饮以及各种专业市场经营状况较好，其中餐饮类出租率基本上都达到了90%，服装零售类出租率也在80%左右。不同于传统火车站，上海南站凭借其中高端的规划以及良好的招商管理，商业起步虽然较晚，但是起点高，摆脱了传统火车站商业低档，环境混乱的局面，对未来以南站为中心的区域商业发展将相当有利。餐饮品牌餐饮为主，档次中等由于上海南站多为快速流通客流，在旅客候车这段时间里，对快速、方便的餐饮需求量较大，这也是站点餐饮业经营好的一个主要因素。这里的几个知名餐饮品牌如肯德基、真功夫、棒约翰以及味千拉面、大娘水饺占据南广场地下二层，

15、档次中高，能较好地满足了来往外地客的餐饮需求，同时也能吸引了一些周边区域以及本地交通换乘人群。餐饮也是目前南站商业中经营最好的。服饰流行品牌折扣服饰为主这类服饰店铺分别位于南广场的地下一层和北广场的地下一二层，占到了整个地下商业街经营面积的50%左右。经营品牌的档次中高，再加上品牌折扣店的模式，对目的性消费者有相当的吸引力。以OUTLET的经营模式可以很好地提升商圈的氛围以及周边区域的商业价值，为该区域的发展起到强有力的推动作用。3、租金及出租率开业初期就有较高出租率，租金相对较低上海南站作为两大火车站之一，迎接来自全国各地的乘客，同时作为轨道交通换乘枢纽站点，其商业物业升值相比周边的商铺更胜一筹。火车站人流消费多集中在地下