房地产开发项目出售与自持的税负对比分析_第1页
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文档简介

1、精心整理、建成后对外出售的税负情况市场价值1000万元，项目取得土地使用权支付的 金额300万元，开发成本350万元，开发间接费用 200万元（其中利息支出50万能够按转让房地产项 目计算分摊并提供金融机构证明，其他房地产开发 费用的扣除比例假定为5%）。表1开发项目对外出售的涉税情况税种计算过程金额（万元）备注营业税金及附加1000*5%* (1+5%+3% )54;1印花税1000*0.05%0.5印花税在管理费用 中核算土地增值税( 1000- ( ( 300+350 ) * ( 1+5%+20% )+50+54) *30%25.05增值率小于50%企业所得税(1000- (300+35

2、0+200+54+25.05) *25%17.74合计97.29注：房地产项目建成后出售，房地产开发企业 在出售环节纳税以后，后期不再有该房地产开发项 目的纳税义务。二、建成后自持出租的税负情况 r年租金收入90万元，年折旧40万，城镇土地 使用税定额税率4元，项目占地面积150平方米。表2开发项目自持出租的涉税情况税种计算过程金额（万元）备注营业税金及附加90*5%* (1+5%+3% )4.86印花税90*0.1%0.09若一次签订多年租 赁合同则按合同金 额计税贴花房产税90*12%10.8城镇土地使用税4*0.0150.06企业所得税(90- (40+4.86+10.8+0.06) *

3、25%8.57I IF# II 24.38注：房地产项目建成后自持出租期间，房地产 开发环节作为房地产产权所有人，会一直有纳税义 务发生。三、营改增”对于项目自持的影响(1)营业税当前营业税制下，因为自建自用的开发项目产 权未转移，加之营业税规定的视同销售仅包括土地 使用权或不动产的无偿赠送以及自建后销售时发生 的自建行为这两种情况，因此自建后自用的房地产 不需作为视同销售行为，不需要缴纳营业税。自持开发产品的租金收入应按出租不动产缴纳 5%的营业税。(2)增值税X III-一 因为营改增后出租不动产会被纳入增值税的征 税范围，那么应按不含税的出租收入计提销项税额, 并且可以凭购进项目取得的增值税专用发票抵扣进 项税额。(3)企业所得税开发产品自持属于内部处置资产，产权未转移 不属于企业所得税视同销售范围。出租开发产品取精心整理得收入属于企业的经营收入，应并入应纳税所得额计算申报企业所得税。当前的营业税

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