房地产开发经营管理模拟试题及复习资料第七章风险分析与决策

1、第七章 风险分析与决策一、单项选择题1. 信息原则在于强调信息是决策的（）。A.基础B.桥梁C. 目的D.手段2. 确定型决策的决策过程和方法常是固定程序和标准方法，因此又称作（）。A. 固定性决策B.标准化决策C. 程序化决策D.科学性决策3. 目前关于选择房地产开发项目资本化率的常用办法是选取若干个参照项目的实际净租金收入与（）的比值，取其平均值作为评估项目的资本化率。A.售价B.毛租金收入C. 经营收入D.税后现金流4. 某房地产开发项目的占地面积为10000 m2,规划容积率W4,预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80%,项目的固定成本为 5000万元，预计平均销售单价为450

2、0元/m2,则使项目达到盈亏平衡的单位变动成本为（）元/itf. （2008年真题）A.2350.00B.2937.50C.3250.00D.4062.505. 某房地产开发项目的占地面积3万itf, 土地总价26000万元，如果房屋开发成本为4500元/itf,预测销售价格为 12000元/itf,则该项目实现盈亏平衡的容积率为（）。A.1.4B.1.5C.1.6D.1.76. 保本点分析，是分析计算一个或（）风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的极限 值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。A.2B.3C.4D.多个7. 房地产项目的盈亏平衡分析由临界点分析和保本点分析两种

3、，两者的主要差异在于（）。（ 2005 年试题）A.变动成本的设置8. 销售收入的不同C. 固定成本的设置D.平衡点的设置9. 房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到（）的极限值。（ 2004 年试题）A.利润为零B.允许的最低经济效益指标C. 最大费用D.最大利润10. 临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到（）的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。A.利润为零时B.利润最大时C. 允许的最低经济效益指标D.允许的最高经济效益指标11. 房地产项目盈亏平衡分析中，不包括（）分析。A.最高项目费用B.最高租售数量C

4、. 最高购买价格D.最高土地取得价格12. 最低租售价格与预测租售价格之间的差距 （） ， 说明房地产项目抗市场风险的能力越强。A.越大B.越小C. 没有关系D.无法判断13. 某房地产开发项目的占地面积为1万itf,容积率为1.5,如果房屋开发成本为3000元/花（按建筑面积计），预测能够以8000元/itf （按建筑面积计）的销售价格实现全部销售，则该项目实现盈亏平衡的最高土地取得价格（按占地面积计）为（）元/itf。（2007年试题）A.3000B.5000C.7500D.800014. 多因素敏感性分析一般是在单因素敏感性分析基础上进行，多因素敏感性分析须进一步假定同时变动的几个因素都

5、是相互独立的，且各因素发生变化的概率（）。A.相同B.不相同C. 成等差数列D.相加为115. 对某房地产项目进行敏感必分析， 当地价、 建造成本、 贷款利率、 资本化率分别降低10 时，项目开发利润的变化分别为 27.31 万元、 55.04 万元、 10.16 万元、 88.33 万元，则其中最敏感的因素是（）。（ 2008 年真题）A.地价B.建造成本C. 贷款利率D.资本化率16. “三项预测值”分析方法是多因素敏感性分析方法中的一种，下面哪个是不属于 “三个预测值”。（）A.最乐观预测值B.最悲观预测值C. 最可能预测值D.最不可能预测值17. （）不但考虑了风险因素在未来变动的幅度

6、，还考虑了这种变动幅度在未来发生变动的可能性大小及对项目主要经济效益指标的影响。A.盈亏平衡分析B.敏感性分析C. 风险分析D.临界点分析18. 敏感性分析是一种（）分析，是项目评估中不可或缺的组成部分。A.动态确定性B.动态不确定性C. 静态确定性D.静态不确定性19. 下列关于风险分析中解析法和蒙特卡洛模拟法的表述中， 错误的是 （） 。 （ 2007 年试题）A.解析法对随机的现金流进行概率分布估计，得到净效益的概率分布B.蒙特卡洛模拟法用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理C. 解析法建立在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础之上D.蒙特卡洛模拟法主要用于解决不多于23

7、个随机变量的风险问题，而解析法能够分析更多个随机变量的风险问题20. 对房地产投资项目进行风险分析时，主要是针对可判断其（）的风险因素。A.影响重要性B.变动可能性C. 发生经常性D.类型归属性21. 下列方法中，不属于风险辨识方法的是（）。A.专家调查法B.筛选一监测一诊断技术C. 解析方法D.故障树分析法22. 当项目评估中有若干个变量，每个变量又有多种甚至无限多种取值时，进行风险分析的方法一般采用（）。（ 2003 年试题）A.概率分析B.解析法C. 蒙特卡洛模拟法D.杠杆分析23. （）和蒙特卡洛模拟法是风险分析的两种主要方法。A.概率分析B.解析法C. 调查和专家打分法D.杠杆分析2

8、4. 某投资者以 35 万元购买了一个写字楼2 年的经营权， 第一年净现金流量可能为 30 万元、27 万元和 23 万元，概率分别为0.2 、 0.6 和 0.2 ；第二年净现金流量可能为 38 万元、 31 万元和 28 万元，概率分别为 0.15 、 0.7 和 0.15 ，若折现率为 l0% 。问该购买商铺投资净现值的期望值为（）万元。A.15.48B.16.58C.17.34D.18.2125. 某房地产开发项目，经过测算得出以下数据：如果市场前景好，净现值为 5680 万元，如果市场前景一般，净现值为 2450 万元，如果市场前景不好，净现值为负的 3680 万元 .经分析市场前景

9、为：好的概率45 ；一般的概率35 ；不好的概率20 ，则该项目净现值期望值为（）万元。（ 2008 年真题）A.2677.5B.3680.60C.4003.50D.5356.8026. 某房地产开发项目有甲、乙、丙三个方案，经测算，三个方案净现值的期望值分别为 E 甲=1500 万元， E 乙=1800 万元， E 丙=2200 万元；净现值的标准差分别为§甲=890 万元，§乙=910 万元，§丙 =1200 万元，则该项目投资方案的风险从小到大排列顺序正确的是（）。 （2007 年试题）A.乙 丙 甲B.甲 乙丙 C.丙甲乙 D.乙 甲 丙27. 有一计算期

10、为10 年的房地产置业投资项目，经测算，该项目的投资收益率为 10 ，银行贷款利率为 6 ，计算期内，净现值的期望值为 125 万元，净现值期望值的标准差为 65万元，则在计算期内，该项目的标准差系数是（）。（ 2005 年试题）A.52%B.58%C.62%D.68 28. 财务评价方法是从财务方面来探讨项目投资的可行性， 应用的前提条件是投资项目的 （）可预测。A.投资成本B.建设周期C. 现金流D.项目用途二、多项选择题1. 按决策的层次划分，包括（）。A. 战略性决策B.管理性决策C. 确定型决策D.业务性决策E.不确定性决策2. 常用的不确定性决策方法包括（）A.小中取大法B.小中取

11、小法C. 大中取小法D.大中取大法E.最小最大后悔值法3. 房地产投资决策过程的三个阶段（）A.预测阶段B.策略阶段C. 分析阶段 D. 决策阶段E.定位阶段4. 对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有（ ）。A. 土地费用B.建筑安装工程费用C. 空置率D.开发期与租售期E.租售价格5. 房地产开发项目的主要不确定性因素有（ ）。（2008 年真题）A.开发期和租售期B.权益投资比率C. 资本化率D.贷款利率E.运营费用6. 由于施工工期延长，开发商要承担的风险有（ ）。A.使项目的规模、布局发生变化B.承担更多的贷款利息C. 会增加房地产开发项目的融资成本D.还要承担总费用上涨的

12、风险E.租售期延长7. 盈亏平衡分析的基本方法是建立（ ）之间的函数关系，通过对这两个函数及其图形的分 析，找出平衡点。A.销售收入与成本B.销售收入与销量C. 销售收入与费用D.成本与产量E.成本与成本利润率8. （）是房地产项目最主要的不确定性因素。A利金B.售价C. 成本D.时间E.物价9. 敏感性分析的目的在于（ ）。A.找出影响项目经济效益变动的敏感性因素，分析敏感性因素变动的原因，并为进一步进行不确定性分析（如概率分析）提供依据B.研究不确定性因素变动如引起项目经济效益值变动的范围或极限值，分析判断项目承担风险的能力 C. 比较多方案的敏感性大小，以便在经济效益值相似的情况下，从中

13、选出敏感的 投资方案D.在众多的影响中抓住主要因素，并且分析它们引起投资效果变化的严重程度E.分析确定每个不确定性因素发生的概率10. 房地产项目敏感性分析主要步骤包括（ ）。A.确定用于敏感性分析的财务价指标B.确定不确定性因素可能的变动范围C. 计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值D.通过评价指标的变动情况，找出较为敏感的不确定性因素，做出进一步的分析E.分析确定每个不确定性因素发生的概率11.敏感性分析的 “三项预测值 ”法对房地产开发项目中所涉及的变动因素，分别给出三个预测值，即（ ）。A.最乐观预测值B.最悲观预测值C. 最可能预测值D.最不可能的预测值E.最接近的预测值12

14、. 对一个房地产项目进行风险分析的过程，可以分为（ ）阶段。A.风险预测B.风险辨识C. 风险评价D.风险决策E.风险估计13. 风险估计与评价的两种主要方法是（ ）。A.调查和专家打分法B.解析方法C. 蒙特卡洛模拟法D.幕景分析法E.时间序列14. 下列关于净现值标准差的表述中，正确的有（ ）。（2008 年真题）A.净现值期望值相同、净现值标准差小的方案为优B.可以完全衡量项目风险性高低C. 净现值标准差相同、净现值期望值大的方案为优D.净现值标准差系数大的方案为优E.可以反映项目寿命周期各年净现值的离散程度15. 在利用预期收益的期望值和标准差进行项目比选时，下列表述中正确的有（ ）。

15、（2007 年试题）A.期望值相同，标准差小的方案为优B.标准差相同，期望值小的为优C.标准差相同，期望值大的为优D.标准差系数大的为优E.标准差系数小的为优16. 期权价格就是获得这种权利所投入的（）。A.人力B.财力C. 物力D.技术E. 时间 三、判断题1. 房地产投资决策的核心，是准确估算投资收益、分析投资面临的风险，并在权衡收益和发现的基础上做出投资决策。（）2. 如果承包合同是一种固定总价合同， 则建筑安装工程费用的变动风险由承包商负担， 对开发商基本无影响。（ ）3. 中低价位的商品住宅和经济适用房项目， 其销售周期远远高于高档商品住宅项目； 商用房地产开发项目的租售周期，远远大

16、于住宅项目。（ ）4. 权益投资比例指投资者所投入的权益资本或资本金占借贷资本总额的比例。（）5. 通常情况下，当长期抵押贷款利率较低、资金可获得性较好时，风险承受能力较强的投资者喜欢选用较高的权益投资比率。（ ）6. 空置率的高低对有效毛租金收入的多少没有影响。（）7. 对于置业投资者而言， 在租金水平不变的情况下， 出租物业空置率的高低与有效毛租金收入的多少呈负相关关系。（ ）（ 2007 年试题）8. 当市场上存在垄断竞争因素的影响时， 产销量的变化会导致市场销售价格和生产成本的变化， 此时的成本与产量、 销售收入与销量之间是非线性关系， 所对应的盈亏平衡分析也属于非线性盈亏平衡分析。9

17、. 盈亏平衡分析是要确定风险因素变动的极限值，而且需要确定各风险因素未来发生的概率。（）10. 最低销售量与可供销售数量之间的差距越大，最低出租率的值越高，说明房地产项目抵抗市场风险的能力越强。（ ）11. 最高工程费用与预测可能的工程费用之间差距越大，说明开发项目承受工程费用增加风险的能力越大。（）12. 最高运营费用比率越高，说明投资项目抵抗风险的能力越强。（ ）13. 多因素敏感性分析是分析两个或两个以上的不确定性因素同时发生变化且各因素发生变化的概率不同时，对项目经济评价指标的影响。（ ）14. “三项预测值”分析方法是多变量敏感性分析方法中的一种。（ ）（ 2003 年试题）9 /

18、1715. 房地产投资分析中的敏感性分析是在风险因素发生的概率可以确定的情况下的风险分析。 （）（2007年试题）16. 不确定性分析中的盈亏平衡分析和敏感性分析，是在风险因素确定发生概率为未知条件下的风险数据。（）（2005年试题）17. 对一个房地产项目进行风险分析的过程，可以分为风险辨析、风险估计、风险评价三个 阶段。18. 解析法是一种通过对随机变量的统计试验、随机模拟求解物理、数学、工程技术问题近 似解的数学方法。其特点是用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理。（）19. 风险辨识常用方法有专家调查法（其中代表性的有专家个人判断法、头脑风暴法、德尔 菲法）、故障树分析

19、法、幕景分析法以及筛选一监测一诊断技术。（）20. 风险估计与评价常用方法有调查和专家打分法、故障树分析法和蒙特卡洛模拟法三种。（21. 在用蒙特卡洛模拟法进行风险分析时，其结果的准确性与各变量的变化范围和变化概率 估计的准确性无关。（）22. 房地产投资具有不可逆性和可延期性，也就具有了期权性质。023. 与传统观点不同，实物期权理论认为：不确定性带来机会，不确定性的增加可以带来更 高的价值。（）答案部分一、单项选择题1.【正确答案】：A【答案解析】：参见教材P203【该题针对决策的概念”知识点进行考核】【答疑编号】2.【正确答案】：C【答案解析】：参见教材P204【该题针对决策的方法”知识

20、点进行考核】3.【正确答案】：A【答案解析】：参见教材P209【该题针对 房地产开发项目的主要不确定性因素”知识点进行考核】【答疑编号】# / 17【答疑编号】4.【正确答案】：A【答案解析】：单位变动成本=(4 X10000X 0.8 X0)/ (4X10000 ) =2350 (元 /m2)参见教材P211【该题针对 “盈亏平衡分析的基本原理”知识点进行考核】【答疑编号】5.【正确答案】：D【答案解析】：土地费用为固定成本，容积率平衡点=26000+ (12000-4500) X2=1.7 参见教材 P211【该题针对 “盈亏平衡分析的基本原理”知识点进行考核】【答疑编号】6.【正确答案】

21、：D 【答案解析】：参见教材 P212【该题针对 “房地产开发项目盈亏平衡分析”知识点进行考核】【答疑编号】7.【正确答案】：D 【答案解析】：临界点分析的平衡点是允许的最低经济效益指标，保本点分析的平衡点是利润为零。参见教材P212【该题针对 “房地产开发项目盈亏平衡分析”知识点进行考核】【答疑编号】8.【正确答案】： B 【答案解析】： 临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到允许的最低经济效益指标的极限值， 以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。参见教材P212【该题针对 “房地产开发项目盈亏平衡分析”知识点进行考核】【答疑编号】9.【正确答案】：C 【答

22、案解析】：参见教材 P212【该题针对 “房地产开发项目盈亏平衡分析”知识点进行考核】【答疑编号】10.【正确答案】： B 【答案解析】： 参见教材 P212 、 P213【该题针对 “房地产开发项目盈亏平衡分析”知识点进行考核】【答疑编号】11.【正确答案】：A 【答案解析】：参见教材 P21311 / 17【答疑编号】“房地产开发项目盈亏平衡分析”知识点进行考核】12.【正确答案】：C【答案解析】：8000X 1X1.5-3000 X1.5 X1-最高土地单价X1=0,则最高土地单价二7500元/itf （按占地面积计）。参见教材P213【该题针对 “房地产开发项目盈亏平衡分析”知识点进行

23、考核】【答疑编号】13.【正确答案】：A 【答案解析】：参见教材 P217【该题针对 “单因素与多因素敏感性分析”知识点进行考核】【答疑编号】14.【正确答案】： D 【答案解析】： 参见教材 P219【该题针对 “单因素与多因素敏感性分析”知识点进行考核】【答疑编号】15.【正确答案】： D 【答案解析】： 参见教材 P220【该题针对 “敏感性分析的 “三项预测值”法 ”知识点进行考核】【答疑编号】16.【正确答案】： C 【答案解析】： 参见教材 P222【该题针对 “风险分析的界定”知识点进行考核】【答疑编号】17.【正确答案】：B 【答案解析】：参见教材 P222【该题针对 “敏感性

24、分析的 “三项预测值”法 ”知识点进行考核】【答疑编号】18.【正确答案】： D 【答案解析】： 解析法主要用于解决一些简单的风险问题，比如只有一个或少数因素是随机变量，一般不多于23个变量的情况；当项目评估中有若干个变动因素，每个因素又有多种甚至无限多种取值时， 就需要采用蒙特卡洛模拟法进行风险分析。 参见教材 P223 、 P224【该题针对 “风险分析的一般过程和方法”知识点进行考核】【答疑编号】19.【正确答案】：B 【答案解析】：参见教材 P22313 / 1720.【正确答案】：C【答案解析】：参见教材P223【该题针对风险分析的一般过程和方法”知识点进行考核】【答疑编号】21.【

25、正确答案】：C【答案解析】：蒙特卡洛模拟法是一种通过对随机变量的统计试验、随机模拟求解物理、数学、工程技术问题近似解的数学方法。适用于项目评估中有若干个变量，每个变量又有多种甚至无限多种取值的情形。参见教材P224【该题针对风险分析的一般过程和方法”知识点进行考核】【答疑编号】22.【正确答案】：B【答案解析】：参考教材P224【该题针对风险分析的一般过程和方法”知识点进行考核】【答疑编号】23.【正确答案】：A【答案解析】：E(NPV1)=30X 0.2+27X0.6+23X0.2=26.8 (万元)E(NPV2)=38X 0.15+31 X0.7+28 X0.15=31.6 (万兀)50.

26、48-35=15.48 万元参见教材 P226【该题针对概率分析中的期望值法”知识点进行考核】【答疑编号】24.【正确答案】：A【答案解析】： 项目净现值期望值=5680X 45%+2450< 35%较(-3680X2 0%) =2677.5 (万元)参见教材 P226【该题针对概率分析中的期望值法”知识点进行考核】【答疑编号】25.【正确答案】：A【答案解析】： 根据公式：V=§* (NPV) , V甲=890/1500=0.59 , V乙 =910/1800=0.51 , V 丙=1200 /2200=0.55 。参见教材 P227【该题针对概率分析中的期望值法”知识点进行

27、考核】【答疑编号】26.【正确答案】：A【答案解析】：(65/125) M00%=52%。参见教材 P227【该题针对概率分析中的期望值法”知识点进行考核】【答疑编号】19 / 1727.【正确答案】： C 【答案解析】： 参见教材 P231【该题针对 “传统投资决策方法的局限性”知识点进行考核】【答疑编号】二、多项选择题1.【正确答案】： ABD 【答案解析】： 参见教材 P203【该题针对 “决策的概念”知识点进行考核】【答疑编号】2.【正确答案】： ADE 【答案解析】： 参见教材 P205【该题针对 “决策的方法”知识点进行考核】【答疑编号】3.【正确答案】： BCD 【答案解析】：

28、参见教材 P205【该题针对 “房地产投资决策”知识点进行考核】【答疑编号】4.【正确答案】： ABDE 【答案解析】： 参见教材 P206【该题针对 “房地产开发项目的主要不确定性因素”知识点进行考核】【答疑编号】5.【正确答案】： ACD 【答案解析】： 参见教材 P206【该题针对 “房地产开发项目的主要不确定性因素”知识点进行考核】【答疑编号】6.【正确答案】： BCD 【答案解析】： 参见教材 P208【该题针对 “房地产开发项目的主要不确定性因素”知识点进行考核】【答疑编号】7.【正确答案】： BD 【答案解析】： 参见教材 P211【该题针对 “盈亏平衡分析的基本原理”知识点进行

29、考核】【答疑编号】8.【正确答案】： AB 【答案解析】： 参见教材 P212【该题针对 “房地产开发项目盈亏平衡分析”知识点进行考核】9.【正确答案】： AB 【答案解析】： 参见教材 P216【该题针对 “敏感性分析的概念”知识点进行考核】【答疑编号】10.【正确答案】： ABCD 【答案解析】： 参见教材 P217【该题针对 “敏感性分析的步骤 ”知识点进行考核】【答疑编号】11.【正确答案】： ABC 【答案解析】： 参见教材 P220【该题针对 “敏感性分析的 “三项预测值”法 ”知识点进行考核】【答疑编号】12.【正确答案】： BCE 【答案解析】： 参见教材 P222【该题针对

30、“风险分析的一般过程和方法”知识点进行考核】【答疑编号】13.【正确答案】： BC 【答案解析】： 参见教材 P223【该题针对 “风险分析的一般过程和方法”知识点进行考核】【答疑编号】14.【正确答案】： ACE 【答案解析】： 参见教材 P227【该题针对 “概率分析中的期望值法”知识点进行考核】【答疑编号】15.【正确答案】： ACE 【答案解析】： 判断投资方案优劣的标准是：期望值相同，标准差小的方案为优；标准差相同，期望值大的为优；标准差系数小的为优。参见教材P227【该题针对 “概率分析中的期望值法”知识点进行考核】【答疑编号】16.【正确答案】： ABCD 【答案解析】： 参见教

31、材 P233【该题针对 “房地产投资决策的期权性质”知识点进行考核】【答疑编号】三、判断题1.【正确答案】： 对 【答案解析】： 参见教材 P205【该题针对 “房地产投资决策”知识点进行考核】【答疑编号】2.【正确答案】： 对 【答案解析】： 参见教材 P207【该题针对 “房地产开发项目的主要不确定性因素”知识点进行考核】【答疑编号】3.【正确答案】： 对 【答案解析】： 参见教材 P208【该题针对 “房地产开发项目的主要不确定性因素”知识点进行考核】【答疑编号】4.【正确答案】：错 【答案解析】：权益投资比例指投资者所投入的权益资本或资本金占初始资本投资总额的比例。参见教材P210【该

32、题针对 “房地产置业投资项目的主要不确定性因素”知识点进行考核】【答疑编号】5.【正确答案】：错 【答案解析】：通常情况下，当长期抵押贷款利率较低、资金可获得性较好时，风险承受能力较强的投资者喜欢选用较低的权益投资比率。参见教材P210【该题针对 “房地产置业投资项目的主要不确定性因素”知识点进行考核】【答疑编号】6.【正确答案】： 错 【答案解析】： 空置率提高，会导致有效毛租金收入减少；空置率降低，会使有效毛租金收入提高。参见教材P210【该题针对 “房地产置业投资项目的主要不确定性因素”知识点进行考核】【答疑编号】7.【正确答案】：对 【答案解析】：在租金水平不变的情况下，空置率增高，会导致有效毛租金收入减少；空置率降低，会导致有效毛租金收入提高。 由此可知，出租物业空置率的高低与有效毛租金收入的多少呈负相关关系。参见教材P210【该题针对 “房地产置业投资项目的主要不确定性因素”知识点进行考核】【答疑编号】8.【正确答案】： 对 【答案解析】： 参见教材 P211【该题针对 “盈亏平衡分析的基本原理”知识点进行考核】【答疑编号】9.【正确答案】：错 【答案解析】：盈亏平衡分析是要确定风险因素变动的极限值，不需要确定各风险因素未来发生的概率。参见教材P212【该题针对 “房地产开发项目盈亏平衡分析”知识点进行考核】【