房产估价师经营与管理辅导之房地产市场与市场运行二十

1、同程教育（）专注于个性化人力资源开发与管理今同程，为明天！2010 年房产估价师经营与管理辅导之房地产市场与市场运行二十例 6-2某投资者以 10000元 /的价格购买了一栋建筑面积为27000的写字楼用于出租经营，该投资者在购买该写字楼的过程中，又支付了相当于购买价格4%的契税、 05%的手续费、 0 5%的律师费用和 03%的其他费用。 其中，相当于楼价30%的购买投资和各种税费均由投资者的资本金（股本金）支付，相当于楼价70%的购买投资来自期限为15年、固定利率为75%、按年等额还款的商业抵押贷款。假设在该写字楼的出租经营期内，其月租金水平始终保持160元 /，前三年的出租率分别为 65

2、% 、75%和 85%，从第 4年开始出租率达到95%，且在此后的出租经营期内始终保持该出租率。出租经营期间的运营成本为毛租金收入的28%。如果购买投资发生在第1年的年初，每年的净经营收入和抵押贷款还本付息支出均发生在年末，整个出租经营期为48年，投资者全投资和资本金的目标收益率为分别为10%和 14%。试计算该投资项目全部投资和资本金的财务净现值和财务内部收益率，并判断该项目的可行性。解（ 1）写字楼购买总价： 27000×10000元/ 27000方元（ 2）写字楼购买过程中的税费：27000万元 ×（4% 0 5% 0 5% 0 3%） 1431万元（ 3）投资者投入

3、的资本金； 27000万元 ×30% 1431万元 953l 万元（ 4）抵押贷款金额： 27000万元 ×70% 18900万元（ 5）抵押贷款年还本付息额：A P×i/ 1（ 1 i ） n 18900万元 ×7 5%/ 1（ 1 7 5%） 15 2141 13万元（ 6）项目投资现金流量表：年份0l23415（每年）1648（每年）可出租面积（）2700027000270002700027000出租率65%75%85%95%95%月租金收入（元 /）160160160160160年毛租金收入（万33696388804406 44924 84924

4、 8元）年运营成本（万元）-9435-1088-l233 8-1378 9-1378 96年净经营收入（万24261279943172 63545 93545 9元）全部投资（万元）284310资本金投入（万元）95310抵押贷款还本付息 2141 1（万元）21411214112141 1全部投资净现金流2843124261279943172 63545 93545 9量（万元）0资本金净现金流量285 0658 21031 5l404 73545 9（万元）95310同程社区（）教育培训互动交流平台同人网（ ）教育培训网络营销平台同程教育（）专注于个性化人力资源开发与管理今同程，为明天！还

5、本收益（万元）723 6 777 9 836 27236×（1 75%）0 0t 1（ 7）全部投资财务内部收益率和财务净现值1）求 FNPV 。因为 ic 10，故（ 8）讨论：在计算资本金盈利能力指标时，由于没有计算抵押贷款还本付息中归还贷款本金所带来的投资者权益增加（还本收益） ，因此资本金内部收益率指标与全投资情况下差异不大，说明此处计算的收益只体现了现金回报而不是全部回报。如果考虑还本收益，则资本金的财务净现值将增加到7307 7万元，财务内部收益率增加到2194% 。同程社区（）教育培训互动交流平台同人网（ ）教育培训网络营销平台同程教育（）专注于个性化人力资源开发与管理

6、今同程，为明天！史家解读：银行借贷资金只要求利息回报，作为每期（每年）应偿还银行的本金，可视为投资商的资本金，它也有收益的，将其折现，就会增加投资商资本金财务净现值，也会增加资本金的财务内部收益率。易混淆点辨析 2问：例题 6-2中什么叫还本收益？和投资者权益增加值是一个概念吗？答：还本收益每期还本付息额当期利息，与投资者权益增加值是一个概念。第六章经济评价指标与方法第三节动态盈利能力指标及其计算三、动态投资回收期动态投资回收期（ Pb），是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。对房地产投资项目来说，动态投资回收期自投资起始点算起，累计净现值等于零或出现正值的年份即为投资回收终止年份，其计算公