第四章 收益法在评估实务中的应用

1、第四章第四章 收益法在评估实务中的应用收益法在评估实务中的应用教学教学目的和要求目的和要求计划学时计划学时重点及重点及难难点点教学教学大大纲纲 通过本章的学习，应掌握收益法的通过本章的学习，应掌握收益法的基本操作思路和基本计算公式，掌握收基本操作思路和基本计算公式，掌握收益法中收益额和折现率的测算方法，能益法中收益额和折现率的测算方法，能熟练运用收益法评估企业价值和房地产熟练运用收益法评估企业价值和房地产的价值。的价值。 房地产的评估、折房地产的评估、折现率的测算及折现率与现率的测算及折现率与收益额、评估值内涵口收益额、评估值内涵口径一致的问题。径一致的问题。10课时课时第四章第四章 收益法在

2、评估实务中的应用收益法在评估实务中的应用 一、收益法的含义及基本思路一、收益法的含义及基本思路二、收益法的基本公式二、收益法的基本公式第一节第一节 收益法知识点回顾收益法知识点回顾一、收益法的含义及前提一、收益法的含义及前提 （一）收益法概念（一）收益法概念 通过估测被评估资产未来预期收益的现值，来判断资产价值通过估测被评估资产未来预期收益的现值，来判断资产价值的各种评估技术方法的总称。的各种评估技术方法的总称。 （二）收益法的基本思路（二）收益法的基本思路以被评估资产的预期收益能力为导向，以其未来预期收益以被评估资产的预期收益能力为导向，以其未来预期收益的现值作为评估值的现值作为评估值二、收

3、益法的基本公式二、收益法的基本公式nttiA1)1 (nniiiAP)1 (1)1 (rniAPiRPnttt,/)1 (1niiA)1(11rAP 二、收益法的基本公式二、收益法的基本公式A A P/A,i,(N-n) P/A,i,(N-n) （1 1i i）n n 企业价值评估中收益额的确定企业价值评估中收益额的确定一一 房地产价值评估中收益额的确定房地产价值评估中收益额的确定二二第二节第二节 收益法中收益额的确定收益法中收益额的确定利润利润利润利润需需通过复通过复杂的会计程序杂的会计程序确定确定，基于企，基于企业利益的原因业利益的原因易易被更改被更改。现金现金流量流量净利润净利润息前净息

4、前净利润利润息税前息税前利润利润净现金净现金流量流量息前净现息前净现金流量金流量息税前现息税前现金流量金流量净现金流量是净现金流量是企业实际收支企业实际收支的差额的差额，不容不容易被更改易被更改。一、企业价值评估中收益额的确定一、企业价值评估中收益额的确定净增加营运资本支出资本性摊销折旧及所得税利润息税前现金流量企业自由现金流量债权人自由现金流量企业自由现金流量股权自由 指扣除税收、必要的资本支出和营运资本增加后，指扣除税收、必要的资本支出和营运资本增加后，能够支付给所有的债权人和股权的现金流量。能够支付给所有的债权人和股权的现金流量。 指企业在满足债务清偿、资本支出和营运资本等所指企业在满足

5、债务清偿、资本支出和营运资本等所有需要后，剩下的可作为股利发放的现金流量。有需要后，剩下的可作为股利发放的现金流量。= = 息税前利润利息所得税折旧及摊销资本性息税前利润利息所得税折旧及摊销资本性支出营运资本净增加支出营运资本净增加( (发行的新债清偿的旧债发行的新债清偿的旧债) )企业自由现金流量企业自由现金流量股权自由现金流量股权自由现金流量（二）现金流量的种类（二）现金流量的种类一、企业价值评估中收益额的确定一、企业价值评估中收益额的确定若企业无财务杠杆，无需支付利息若企业无财务杠杆，无需支付利息和偿还本金，则股权自由现金流量和偿还本金，则股权自由现金流量等于企业自由现金流量。等于企业自

6、由现金流量。v在计算企业自由现金流量时，负债在计算企业自由现金流量时，负债的利息费用不应当作为扣除项目，的利息费用不应当作为扣除项目，而扣除的纳税额反映的是在没有扣而扣除的纳税额反映的是在没有扣除利息情况下的支付额。除利息情况下的支付额。股权自由现金流量要扣除债务的利股权自由现金流量要扣除债务的利息费用，加上或减去债务本金的变息费用，加上或减去债务本金的变动。动。企业自由企业自由现金流量现金流量股权自由股权自由现金流量现金流量一、企业价值评估中收益额的确定一、企业价值评估中收益额的确定一、企业价值评估中收益额的确定一、企业价值评估中收益额的确定一、企业价值评估中收益额的确定一、企业价值评估中收

7、益额的确定成本总额非付现用总额期间费本总额销售成总成本年付现一、企业价值评估中收益额的确定一、企业价值评估中收益额的确定一、企业价值评估中收益额的确定一、企业价值评估中收益额的确定一、企业价值评估中收益额的确定一、企业价值评估中收益额的确定一、企业价值评估中收益额的确定一、企业价值评估中收益额的确定房地产评估的对象房地产评估的对象房地产的收益额房地产的收益额房地产的实物形态房地产的实物形态单纯的建筑物单纯的建筑物综合性房地产综合性房地产单纯的土地单纯的土地二、房地产评估中收益额的确定二、房地产评估中收益额的确定建筑物的建筑物的收益收益综合性的综合性的房地产收益房地产收益土地的土地的收益收益经营

8、性房地产经营性房地产的年净收益按的年净收益按会计核算方法会计核算方法计算计算出租型房地产出租型房地产2.2.若评估若评估不带租约不带租约的市场价的市场价值，则直值，则直接按市场接按市场租金计算。租金计算。1.若评估带租约出若评估带租约出售的房地产的价值，售的房地产的价值，则：合同期内按合则：合同期内按合同约定租金计算；同约定租金计算；合同期外按市场租合同期外按市场租金计算。金计算。v出租型房地产年总费用包括：管理费、维修费、保险费、出租型房地产年总费用包括：管理费、维修费、保险费、房产税、土地使用税以及房租损失准备等。房产税、土地使用税以及房租损失准备等。经营型房地产经营型房地产二、房地产评估

9、中收益额的确定二、房地产评估中收益额的确定nLiiA111:地价则资本化率房地产收益额房地产价格二、房地产评估中收益额的确定二、房地产评估中收益额的确定a.a.计算房地合一的年纯收益计算房地合一的年纯收益b.b.计算土地年纯收益计算土地年纯收益c.c.建筑物年纯收益建筑物年纯收益其中：其中：土地年纯收益地价土地年纯收益地价土地土地资本化率资本化率建筑物年纯收益建筑物年纯收益A AB Ba ab b例例. .某房地产宅基地某房地产宅基地200200平方米，建筑面积平方米，建筑面积120120平方米，月租金平方米，月租金24002400元，元，房产税、管理费、维修费分别为年租金的房产税、管理费、维

10、修费分别为年租金的1212、3 3和和4 4，土地使用，土地使用税每年每平方米税每年每平方米2 2元，年保险费元，年保险费288288元，房租损失准备以半月租金计算。元，房租损失准备以半月租金计算。已知土地使用权价格为每平方米已知土地使用权价格为每平方米10001000元，土地资本化率为元，土地资本化率为8 8。计算建。计算建筑物年纯收益。筑物年纯收益。nBiiA111建筑物评估值二、房地产评估中收益额的确定二、房地产评估中收益额的确定二、房地产评估中收益额的确定二、房地产评估中收益额的确定二、房地产评估中收益额的确定二、房地产评估中收益额的确定二、房地产评估中收益额的确定二、房地产评估中收益

11、额的确定企业价值评估中折现率的确定企业价值评估中折现率的确定1房地产价值评估中折现率的确定房地产价值评估中折现率的确定2第三节第三节 收益法中折现率的确定收益法中折现率的确定折折现现率率是将未来有限期收益还原或转换为现值的比率是将未来有限期收益还原或转换为现值的比率。资资本化率本化率 是指将未来非有限期收益转换成现值的比率。是指将未来非有限期收益转换成现值的比率。相同点相同点 1. 1.两者都是将未来两者都是将未来收益折算成现时价值收益折算成现时价值的比率。的比率。 2. 2.在本质上在本质上，两者，两者都属于都属于投投资报酬率资报酬率。 3. 3.通常通常都是是都是是由两由两个个部分组成部分

12、组成的，即的，即无无风险报酬率风险报酬率和和风险报风险报酬率。酬率。一、企业价值评估中折现率的确定一、企业价值评估中折现率的确定折现率或资本化率折现率或资本化率加权平均加权平均资本成本资本成本回报率回报率股本成本股本成本资本成本资本成本 1. 1. 折现率不低于投资的机会成本折现率不低于投资的机会成本 2. 2. 行业基准收益率不宜直接作为折现率行业基准收益率不宜直接作为折现率 3. 3. 贴现率不宜直接作为折现率贴现率不宜直接作为折现率政府发行的国库券利率和银行储蓄利率可以作为投资者进行政府发行的国库券利率和银行储蓄利率可以作为投资者进行其他投资的机会成本。其他投资的机会成本。贴现率是银行根

13、据市场利率和贴现票据的信誉度确定的，接近于市场贴现率是银行根据市场利率和贴现票据的信誉度确定的，接近于市场利率；而折现率是针对具体评估对象的风险生成的期望投资报酬率。利率；而折现率是针对具体评估对象的风险生成的期望投资报酬率。行业基准收益率是按照行业统一制定的最低收益率标准，不行业基准收益率是按照行业统一制定的最低收益率标准，不宜直接作为折现率，但可以作为确定折现率的重要参考。宜直接作为折现率，但可以作为确定折现率的重要参考。一、企业价值评估中折现率的确定一、企业价值评估中折现率的确定一、企业价值评估中折现率的确定一、企业价值评估中折现率的确定一、企业价值评估中折现率的确定一、企业价值评估中折

14、现率的确定一、企业价值评估中折现率的确定一、企业价值评估中折现率的确定一、企业价值评估中折现率的确定一、企业价值评估中折现率的确定EDDtREDERde1资本成本加权平均一、企业价值评估中折现率的确定一、企业价值评估中折现率的确定一、企业价值评估中折现率的确定一、企业价值评估中折现率的确定一、企业价值评估中折现率的确定一、企业价值评估中折现率的确定一、企业价值评估中折现率的确定一、企业价值评估中折现率的确定一、企业价值评估中折现率的确定一、企业价值评估中折现率的确定二、房地产评估中折现率的确定二、房地产评估中折现率的确定综合资本化率LBrrr111111nnnnrrrPArrrAP二、房地产评

15、估中折现率的确定二、房地产评估中折现率的确定niAPiRAnttt, ,/)1 (1二、房地产评估中折现率的确定二、房地产评估中折现率的确定二、房地产评估中折现率的确定二、房地产评估中折现率的确定t738第四节第四节 收益法应用举例收益法应用举例743410110)31 (80)101 (101311310)31 (803%,10,/80）（）（评估值AP第四节第四节 收益法应用举例收益法应用举例第四节第四节 收益法应用举例收益法应用举例解答：解答：第四节第四节 收益法应用举例收益法应用举例第四节第四节 收益法应用举例收益法应用举例第四节第四节 收益法应用举例收益法应用举例第四节第四节 收益法应用举例收益法应用举例第四节第四节 收益法应用举例收益法应用举例第四节第四节 收益法应用举例收益法应用举例n1tnnNtti1%9111rAi1R收益价格413321%9111%91%995%9196%91939%)194 （解：解： 该题注意区分过去收益和未来收