财产转移的营业税避税筹划

1、财产转移的营业税避税筹划瑞昌市有两家中外合资企业，分别为“何兴房地产开发公司（以 下简称何兴公司' ）”、“华兴商贸公司（以下简称华兴公司' ）”。两企业中方及外方均为同一出资人，两企业中外方出资比例均为2： 8.何兴公司注册资本 8000 万元，华兴公司注册资本 40000 万元。何 兴公司主要从事房地产开发业务， 华兴公司主要经营商品流通、 房产 租赁、娱乐业等。为适应经营业务的需要，华兴公司于 2000年 8 月，投资兴建一 幢综合大楼。 由于华兴公司没有建房资质， 并以何兴公司的名义投资 兴建。由华兴公司将所需资金转至何兴公司银行账户， 两公司均作“往 来”账处理。至

2、2001年 11月份，大厦已建成且装修完毕，并于当月 办理竣工决算手续。这里，由于何兴公司自己没有施工队伍， 全部建筑工程均由其他 建筑公司承建， 建筑安装业营业税已由建筑公司和安装公司缴纳， 何截至工程20.5 亿元。兴公司根据建筑安装业发票作为在建工程入账的原始凭证。竣工日止，何兴公司“在建工程华兴大厦”总金额达 存在问题 目前，何兴公司需要将在建工程转至华兴公司名下，但在税收上却遇到了难题：何兴公司和华兴公司是两个独立的企业法人， 华兴大厦的财产所 有权归属于何兴公司，如果要转移至华兴公司名下，需要按“销售不 动产”税目缴纳一道 5的营业税。 按当地规定的成本利润率 10计算：应纳营业税

3、=20.5X( 1 + 10%) + ( 1-5%)X 5%1.19 (亿 元）筹划分析这是笔者在瑞昌市授课时， 该公司财务人员向笔者反映的真实情 况。现在，让我们一起来分析一下何兴公司和华兴公司的上述业务。如果，华兴公司委托何兴公司代建房， 那么何兴公司就无需缴纳 1.19 亿元的营业税，而只需按照手续费收入缴纳营业税即可。根据现行税法的有关规定， 房屋开发公司承办国家机关、 企事业 单位的统建房，如委托建房单位能提供土地使用权证书和有关部门的 建设项目批准书以及基建计划，且房屋开发公司（即受托方）不垫付 资金，同时符合“其他代理服务”条件的，对房屋开发公司取得的手 续费收入按“服务业”税目

4、计征营业税，否则，应全额按“销售不动 产”计征营业税。其中所说的“其他代理业务”是指受托方与委托方 实行全额结算（原票转交） ，只向委托方收取手续费的业务。筹划思路华兴公司应当于 2000年 8 月份与何兴公司签订一份 “委托代建” 合同，然后由华兴公司直接将工程款支付给施工单位， 施工单位将发 票直接开给华兴公司， 由何兴公司将发票转交给华兴公司。 华兴公司 据此作“在建工程”入账即可。可是，笔者在得知这一消息时，已是 2001 年 12 月中旬。现在还可以进行筹划吗？回答是肯定的。操作方法国税发 1993149 号文件规定，以不动产投资入股，参与接受投 资方利润分配，共同承担投资风险的行为

5、，不征营业税。但转让该项 股权，应按“销售不动产”税目征税。根据这一规定，如果何兴公司 以该项不动产对华兴公司进行股权投资， 则无需缴纳营业税。 更何况， 何兴公司与华兴公司的投资者均为同一出资人， 根本无需进行股权转 让。这样，何兴公司就可免除 1.19 亿元的营业税。何兴公司只需与华兴公司签订一份投资合同，并作如下账务处 理：借：长期股权投资华兴公司 2050000000 贷：固定资产 华兴大厦 2050000000以不动产投资的纳税筹划在实际操作中切实可行， 纳税人应当运 用这一政策精心筹划，以降低税负。站在完善税收政策的角度，笔者 认为这一政策有失公允，亟需修改和完善。 特别提示 笔者

6、认为，以不动产投资入股，其缴纳“销售不动产”营业税的 纳税环节不应规定为股权转让时，而应确定为不动产所有权转让时。其理由如下：第一，与“销售不动产”营业税税目的规定不符。营业税暂行条例实施细则第四条规定，销售不动产是指 有偿转让不动产所有权的行为。 按照中华人民共和国城市房地产管理法的规定，房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合 法方式（如对外投资）将其房地产转移给他人的行为。 房地产转让， 应当首先签订书面合同， 然后到房地产管理部门办理房产权属变更手 续。房地产转让时，房屋的所有权同时转让。由此可见，单位以不动 产投资入股， 其实质是以不动产的所有权换取被投资企业的股权， 投

7、 资方可以按照其在被投资企业所占的股份享有权益或承担责任。 投资 后，被投资方享有房产的所有权，即享有该房产占有、使用、收益和 处分的四项权利。从财务处理的角度来看，投资后，投资方账面的不 动产即“消失”，而由被投资方按照“接受投资的固定资产”的计价 原则确认该项固定资产，并可按规定提取折旧。由此可以得到结论， 单位以不动产对外投资是有偿 （获得股权， 可以享有被投资方利润分 配）转让不动产的行为，应在不动产转让时按照评估价计征营业税。第二，与捐赠不动产征收营业税的规定不符。国税发 1993149 号文件规定，单位以不动产对外捐赠，应视同 销售征收营业税。以不动产对外投资和以不动产对外捐赠，

8、都是有偿或视同有偿转 让不动产所有权的行为， 对后者征收营业税， 而前者不征， 有失公允。第三，与房产投资征收契税的规定不符。契税法财农税字（ 1991）38号规定，以房产作价投资或作股权 转让的行为，应视同房屋买卖，由产权承受方缴纳契税。纳税人应当 持契税完税凭证和其他规定的文件材料， 依法向土地管理部门、 房产 管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。由此可见， 以房产作价投资应视同房屋买卖征收契税， 却不视同 房屋销售征收营业税。对同一性质的房产交易作出不同的税收规定，不符合情理。第四，与房产投资征收企业所得税的规定不符。国税发（ 2000） 118号文件规定，企业以经营活动的部分

9、非货币 性资产对外投资， 应在投资交易发生时将其分解为按公允价值销售有 关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理， 并接规定计算 确认资产转让所得或损失。以不动产对外投资，在投资环节“视同销 售”，征收企业所得税，却不“视同销售”征收营业税，同是国家税 务总局文件，两者自相矛盾。第五，对股权转让收入征收营业税在操作上难以到位。首先，按照现行税法的规定，除金融部门转让股票（金融商品） 征收营业税外， 其他股权转让均不征收营业税。 对不动产投资换取的 股权在转让时征收营业税， 没有相应的税目， 不属于营业税的征税范 围；其次，企业享有的股权由于共同承担风险，可能会由于被投资方 企业的亏损而逐渐减少， 甚至得