祝桥厂房项目可行性分析报告

1、祝桥镇盐朝公路厂房项目可行性报告第一章项目概况一、地块位置本项目位于祝桥镇盐朝公路1365弄62号，地块呈长方形状，为 工业厂房。四至围：东至，南至，西至，北至二、经济技术指标地块总面积：54917平方米土地用途：工业用地出让年限：50年规划容积率：0.42规划建筑密度：不大于30%转让价格：万元第二章祝桥镇简介一、总体情况祝桥镇地处上海市浦东新区东部，距离上海市中心城区30公里, 紧临浦东国际机场和中国商飞总装基地，雄踞上海外高桥港、浦东空港、洋山深水港航运物流产业带的核心区域， 是上海国际航运中心建 设的前沿和中心腹地，具有独特的区位优势。浦东铁路、A30、A15高速公路、两港大道、新川南

2、奉公路贯穿其中，成为连通上海市区、 空港和海港的交通大动脉。祝桥镇现有区域面积86平方公里，下辖20个行政村、11个居 委。镇域人口 12万，其中常住人口 7.5万，来沪人员4.5万。常住 人口中，农业人口 26676人，居民48735人，农居民比例接近1： 2。二、发展概要2000年3月，上海祝桥空港工业区经原南汇县人民政府批准成 立；2006年8月，经国家发改委批准，上海祝桥空港工业区与周边 三个产业区合并为上海浦东空港工业园区，成为上海市级工业区。 2007年7月，原南汇区委批准设立临空经济功能区管理委员会，负 责统筹协调临空地区的开发建设工作。目前，祝桥全镇产业规划面积 10平方公里，

3、分为祝桥空港工业区、国家级空港综合保税区、祝桥 空港仓储物流园区等三个板块，其中祝桥空港工业区规划面积为5.1 平方公里，空港综合保税区为 0.54平方公里，祝桥空港仓储物流园 区为4.31平方公里。2010年上半年，祝桥镇完成社会总产出 65.93亿元，同比增长 15.8%;完成地区增加值42.80亿元，同比增长15%完成工业总产 值49.85亿元，同比增长11.3%;其中，规模企业产值完成38.85亿 元，同比增长11.7%；完成合同外资3341万美元，同比负增长60% 实际到位外资1624万美元，同比负增长31%完成固定资产投入12.03 亿元，同比增长4.4% ;其中工业固定资产投入5

4、.78亿元，同比增 长8.8%;完成税收入库4.06亿元，同比增长30.8%；完成财政收入 1.15亿元，同比增长1.7%。三、城市功能日益完善随着浦东国际机场开发建设规模的不断扩大和中国商飞总装基 地的落户，祝桥镇积极提升“空港新城”的城市品位，全力推进以千 汇路为主轴，以公共服务中心、商业商务中心、居民安置区、航空聚 星城和商飞配套基地为中心的“一条主轴、四个中心”的空港新城区 建设。中心之一的公共服务中心，集行政、教育、社会保障等公共设施 为一体，主要包括行政办公综合楼及派出所、 交警大队等区派单位办 公楼建设；祝禾幼儿园、千汇小学等一所中学、二所小学和三所幼托学校建设，以及祝桥海天湖公

5、园、文化中心、敬老院等居民生活服务 配套。中心之二的商业商务中心，位于空港新城区的核心地带，着力利 用空港交通的便利优势，发展总部经济和楼宇经济。在建的百熙路商 业街是空港新城的主要商业步行街，将打造成具有中国独特文化历史 涵的商业街一一华夏贡品城。投资兴建的多家星级宾馆和空港商务中 心，将成为空港新城的地标性建筑，有力增强空港地区服务国际机场 的总体能力。中心之三的居民安置区 主要为浦东国际机场建设、临空产业区和 空港新城建设的动迁安置基地。目前，全镇已建成安置房近100万平 方米。中心之四的航空聚星城和商飞配套基地 ，为各大航空公司、机场 集团以及国家商用飞机总装基地的配套项目。 项目于2

6、012年建成后， 将成为集商业、商务、酒店、娱乐和白领居住等全方位功能为一体的 咼端住宅区。第三章 区域规划一、“商飞”总装基地规划2009年底，中国商飞总装制造中心浦东基地在新区祝桥镇奠基， 这是国最大、最先进的民用飞机总装制造基地， 标志着中国商飞总装 制造能力建设和大型客机研制保障条件建设迈出重要一步。根据规划，浦东祝桥基地总体规划占地267万平方米，约合4000 亩，建筑面积近115.4万平方米，主要建设项目按照装配、测试线以 产品分线，其他按照工艺专业分线划分，共分为零部件生产区、总装 区、试飞交付区、发展预留区等八个部分。浦东基地项目建成后，将满足 ARJ21支线系列飞机、150座

7、级大 型客机和双通道大型客机的总装和试飞、交付任务的要求，同时具备 相应的民机新技术、新工艺研究和新产品研制的能力和飞机维修功 能。计划到2013年，浦东基地将形成C919大型客机研制保障能力。 到2016年，形成C919大型客机年产20架及ARJ21系列飞机年产50 架批产能力。目前已开始启动的是 大飞机研保一期项目，是总装制造基地的一 项核心功能项目，位于祝桥镇盐朝路东侧滩涂，分工装设计与制造中 心、物流中心两部分，总占地面积2万多平方米。工装设计与制造中 心将承担C919大客飞机的中机身（含中央翼）、水平尾翼、翼梢小 翼、应急舱门、RAT舱门等部件的零组件制造与装配、各部件的部装、 全机

8、总装与试飞任务。物流中心主要为大型客机研制提供保障，承担生产原材料、零组件等接收、存储运输、配送及厂际间转运任务。该 项目总投资将超过14亿元。二、“空港新城”规划随着2009年国家商用大飞机项目正式落户祝桥，南有大飞机， 北靠空港综合保税区，东临浦东国际机场，西接迪士尼乐园，面对得 天独厚的临空优势，祝桥镇一面做好大项目的服务保障，一面推进“四轮”驱动的产业发展，精心描绘“空港新城”的美好蓝图。祝桥镇将在中心城区辟地600余亩，规划建设60万平方米、1.5 万人口的大飞机生活配套区。目前，镇里正全力推动2个村11个组的动拆迁，以确保项目年开工。作为空港综合保税区开发建设主体之 一，祝桥镇还积

9、极做好项目立项、开工手续申报，配合保税区海关大 楼和配套设施建设。在做好保障的前提下，祝桥借“机”勾画产业蓝图。针对“飞机 场”一一浦东国际机场，以及空港综合保税区的封关运作，着力推进 空港工业区的发展，吸引世界级航空物流企业入驻；针对“大飞机” 总装项目的落地，以及西侧迪士尼项目的辐射，规划建设产业配套区、 生活配套区，发展高新技术产业和现代服务业。“大项目是产业发展的导向”，借“机”发展，正逢其时。目前，祝桥空港工业区4.31平方公里的仓储物流区，已完成了 项目控制性详细规划编制、劳动力安置、土地征用等各项工作，累计 投入20余亿元。园区还成功引进和储备了汇通能源、UPS DHL波音航空物

10、流等多个大型项目，协议总投资达 33.6亿元人民币和1.9 亿美元。大飞机项目生活配套区建设，正抓紧落实600余亩土地的征 地动迁、劳动力安置等工作，商务中心、商业广场等一批商业配套设 施以及连接浦东机场和商飞总装基地的城市道路也正在实施之中，名为“世和空港中心”的五星级酒店建设。四、浦东铁路二期工程（沪通线）规划1、建设规划2005年12月4日浦东铁路一期正式开通试运营。作为上海洋山 深水港配套项目，是疏港铁路，主要承担芦潮港铁路中心站到发集装 箱的运输任务。并于2006年6月1日漕泾站开通运营为上海化学工 业区服务的上海化学工业物流有限公司专用铁路。6月8日海湾站综合货场开站，实现了浦东铁

11、路一期的全面运营。在二期规划中，浦东铁路二期工程将并入上海至铁路工程，连接苏北、上海浦西、浦东地区。北起新长铁路的站，途经省市及其所辖 的海门市，所辖的常熟、太仓两市以及上海市嘉定区和宝山区，跨越 黄浦江途经上海市浦东新区、南汇区接轨于浦东铁路一期工程四团 站，形成枢纽环线。沿线设邵厂、浦东、祝桥、川沙、曹路、高东、 外高桥、罗店、曹王、太仓、娄塘、葛隆等站，太仓至四团 （含）段线 路长度110.84KM该工程建设及运营纳入浦东铁路公司管理。2、浦东铁路经营战略一是在市场培育中发挥自身铁路优势，以优势互补加强路地联 合，开展多式联运，从联合中寻求经济增长点，围绕浦东铁路组建环 线物流。依托上海

12、化工区，打造危险品集运中心；以海湾货场为基点， 组建铁路南上海地区现代物流中心； 重装备特种物流铁路专用线；筹 备组建空港物流公司；打造第一条零换装“海铁联运”专用线；建粮 食专用线；组建汽车物流；从浦东铁路四团站引入空中客车专用线； 组建钢铁物流；组建水铁物流，解决水路和铁路之间的联运，满足不 同层次的客户。二是以浦东客站为客运枢纽，发挥城际、长途客运作用。浦东铁 路是沿海铁路的重要组成部分，是长三角城际铁路网的重要组成部 分，在旅客运输中，以城际客运为主，兼顾长途、市郊客运。浦东铁路二期（沪通铁路）的建设，将形成上海向苏北、东部地区 辐射的便捷通道，可以在长三角城际客运系统中发挥重要的作用

13、。 上 海将建成以浦东国际机场为主、虹桥国际机场为辅的组合型国际航空 港，成为亚太地区的枢纽空港。浦东客站紧靠浦东机场，作为上海重 点发展的四大客运枢纽之一，大大的缩短了城市间的时间距离， 改善 目前城际间出行不畅的局面，促进人员交流。 >.lLAu-F.【7VII祝桥讀总，悻规削 区堆井辅阳專團例、_ |怪書転疥I）摩区:护市煉|3Jip配桥锁辕体無划曲业键!第四章 项目开发商介绍已开发项目:第五章本项目可行性分析一、 项目现状1、项目位置本项目位于祝桥新镇，处于交通主干道盐朝公路边上，往南 10 公里左右为惠南镇，往北2公里为祝桥老镇，往东北方向2到3公里 为动迁房基地。2、公共交通

14、地块距离主干道南祝公路上的公交站 100米，有3个交通线路：川南线：南汇到川沙南南线：南汇到火车南站龙滨线：南汇到龙阳路3、周边厂房租赁情况1位于浦东新区南汇祝桥镇浦红西路18号，近川南奉公路1.5 元 /m2/天8000M22厂房位于浦东新区祝桥镇南祝公路 5819号，近川南奉公路，北靠祝桥镇，南靠惠南镇，交通便捷，地1.6 元 /m2/天4320M234厂房位于浦东新区南汇祝桥空港工业园区金闻路39号，紧靠远东大道，川南 奉公路，交通1.3 元/m2/天2300M2浦东机场南大门南汇祝桥东海镇，独院占地11.5亩，厂房7000平方，其中单层厂房1栋约5000平方1.4 元 /m2/天7000M25南汇祝桥浦红西路399号5000平新建标 准厂房招租 （祝桥）厂房面积：砖混结 构一栋，2500平米，楼层：3层，层高4.8米，钢结构一栋：660平米，楼层：1层1.5元/m2/ 天5000M2二、项目成本测算本项目为拍卖，成交价 以此测算，本项目出让面积 23293平方米，项目总投资万元（楼板价元/平方米），54917平方米，容积率0.42，总建筑面万元，单位成本元/平方米。项目投资测算表序号项目名称单位成本（元 /M2）计量单位（万元）金额（万元）备注1土地成本2契税按土地费用3 %计3前期费90勘