出租房屋税负测算文档

1、出租房屋税负测算文档出租房屋税负测算 明晰广告公司将其位于市中心的一套原值为150000 元的门面房出租给五鑫公司， 按照协议规定，年租金收入 30000元。按照现行税法规 定，明晰广告 公司的税率将高 达27. 68% o计算过程如下：(1)应纳营业税=30000X 5%=1500 （元）(2)应纳城市维护建 设税及教育费附加=1500出租房屋税负测算文档X ( 7%+3% =150 (元)(3)应纳印花税=30000X 0. 1 %=30 (元)(4)应纳房产税=30000x 12%=3600 (元)(5)应纳企业所得税=30000X 25%=7500 (元)(6)应纳税总额=1500+1

2、50+30+3600+10000=15280 (元)(7)实际税后收益=30000-15280=14720 (元)(8)税负率=15280/30000=51% 通过计算,出租房屋税负测算文档不难看出，出租房屋不仅缴纳 的税种多，而且税赋率也高得 惊人。那么，明晰广告公司 应当如何筹划才能降低税负 呢？参考答案：房屋出租中房 产税税收筹划要点和风险分析根据中华人民共和 国 房产税暂行条例规定，自用 房屋的房产税是依据房产原值 计算缴纳，税率为1.2% ；房 屋出租的房产税是依据房屋租 金计算缴纳，税率为12% o 出租房屋的房产税税率是自用房屋的10部，且12%的房 科税税率高于5%的营业税 税

3、率。因此，部分房屋出租人 对房屋出租过程中如 何合理进 行相当关注，如下将简单介绍 房屋出租过 程中房产税税收筹 划的要 点，及其相关的筹划风 险。一、正确划分房屋和 非房屋租赁的价款根据（87）财税字第003号的规定，“房产”是以 房屋形态表现的财产。“房屋 是指有屋面和围护结构可供人们在其中生产、工作、学习、 娱乐、居住或储存物资的场 所。独立于房屋之外的建筑 物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池、油柜、酒窖菜 泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰以 及各种油气灌 等，不属于房 产。筹划要点：出租人在 签 订房产出租合同时，对出租标 的物中不属于房产的部分应单 独标明，从而达到少缴房产税 的目的，如出

4、租人既出租房屋 又出租场地，既出租房屋又出 租机器设备。如果出租人 在租 赁合同中能分别列明房屋租赁 价款和非房屋租赁价款的，则 仅需房屋租赁价款部分按12% 缴纳房产税。窖、酒精池、糖密池、室外游筹划风险：纳税人如实进 行价款划分，并属于正当的税 收筹划行为的，因此不存在风 险。但出租人可能从少缴房产 税的目的出发，提高非房屋出 租的价款，压低房屋出租的价 款，从而达到少缴房产税的目 的。对此，部分地 方税务机关 已联合物价、房产部门根据地段出台房屋最低租金计税价格, 如果出租人房屋租金明显偏 低且无正当理由的，必须 按照 地税机关的最低租金计税价格 缴纳房产税。二、出租变仓储房屋出租是指在

5、约定的 时间内将房屋转让他人使用的 业务。仓储是指利用仓库、货 场或其他场所代客储放、保管 货物的业务。房屋出租由出租 人按租金缴纳房产税。仓储由 保管人员按房产原值缴纳房产 税。筹划要点：在房产税从 价计征的税负明显低于从租计 征情况下，出租人 可以变房屋 出租为仓储保管合同，从而达 到少缴房产税的目的。但这种 筹划是有前提条件的，即承租 人租赁房产的目的是用来 堆 放、储存物品，若不是这个目 的，该筹划方案将不可行。筹划风险：该筹划从税务 的角度来看，出租人 是不存在 风险的，但从出租变仓储的角 度来看，就 为出租人带来了新 的经营 风险，即出租人在仓储 合同下必须承担货物的保管责任，发生

6、损失要承担赔偿责 任。因此，在一般承 租人拟储 存的货物属于易保管且价值较 低的情况 下，该筹划才可行。如果仓储的货物价值量高，发 生盗损的可能性较大，则 该筹 划方案风险大，并不可行。三、变出租为提供服务加出租由于目前出现了很多专 门从事房屋租赁的公司, 既出租房屋也负责为出 租房屋提供物业管理服 务。因此，利用物业管理 合同规避房产税的现象比 较普遍。筹划要点：出租人可以通 过提高物业服务的收费，降低 房屋租赁的价格，从而达到少 交房产税的目的。但这种筹划 有一定的 前提条件，即出租方 一般应具有从事物业管理服务 的经营范围，且确实在出 租房 屋的同时也在提供物业管理服 务。筹划风险：合理

7、的利用 物业管理服务收费来筹划出租 房产税是合理的，但关键是这种方法在实际中通常会被出租 人滥用，导致恶意避税行为的 发生。由此将产生的风险有 以下几个方面：1、税务机关可能存在的 最低租金计税标准是筹划的一 个障碍；2、正规的公司提供物业 管理服务的收费是必须 取得物价部门的收费许可 的，价格也必须通过审 批，因此,出租方抬高 物业管理服务价格，不 仅得不到税务机关认可，还可能由于不按收 费许可证收费而受到物 价部门的处罚；3、如果出租方纯粹从逃 避房产税的角度处罚，没有提 供物业管理服务而和承租方签 订房屋租赁合同和物业管理服 务合同的，在发生纠纷时将处 于 不利地位四、利用转租筹划租赁

8、房产税由于转胜地方不是房屋 产权所有人，因此，转 租方转租房屋时，只需按转租价款缴 纳营业税，不需要缴纳房产 税。筹划要点：利用转租进行租赁房产税筹划，这中烟酒 生产企业通过成立销售公司筹 划消费税的案例相似，出租人 可以成立一个资产管理公司， 将拟出租的房产先以较低的价 格假设M出租给该资产管理 公司，然后由该资产管理公司 统一按市场价格假设H出租 房产。这里由于 转租烟酒销售 的增值税可以差额征税，而转 租仍需要全额缴纳营业税，因 此，该方案多出一项营业税M x5%,节省一项房产税(H-M ) x12%，只有当 H> 1.42M时，该筹划方案才可 行。筹划风险：由于出租房 和资产管理公司是关联 企业，他们之间的出租行 为是关联交易，将受到税 务机关的房屋出租最低租 金计税价格的制约，若当 地税务机关没有这个标 准，由于是关联交易，税务机关将会进