国资委资产评估审核准备案要求及评估报告常见问题

1、国资委资产评估国资委资产评估核准备案要求及评核准备案要求及评估报告常见问题估报告常见问题中和资产评估有限公司袁辉中和资产评估有限公司袁辉国有资产评估管理国有资产评估管理纲要纲要国资评估报告要求及常见问题国资评估报告要求及常见问题国有资产评估管理国有资产评估管理一、国有资产评估管理法律法规一、国有资产评估管理法律法规 中华人民共和国企业国有资产法中华人民共和国企业国有资产法（20082008年年1010月月2828日第十一届全国人民代表大会常务委员会第五次日第十一届全国人民代表大会常务委员会第五次会议通过）会议通过） 企业国有产权转让管理暂行办法企业国有产权转让管理暂行办法( (国务院国资委、国

2、务院国资委、财政部财政部3 3号令号令) ) 企业国有资产监督管理暂行条例企业国有资产监督管理暂行条例( (中华人民共和中华人民共和国国务院令第国国务院令第378378号号) ) 国有资产评估管理办法（国有资产评估管理办法（19911991年国务院年国务院9191号令）号令） 国有资产评估管理办法施行细则国有资产评估管理办法施行细则（原国家国有原国家国有资产管理局发布的国资办发资产管理局发布的国资办发199236199236号号）国有资产评估管理国有资产评估管理 企业国有资产评估管理办法企业国有资产评估管理办法（国务院国资委第国务院国资委第1212号令号令） 国有股东转让所持上市公司股份管理暂

3、行办法国有股东转让所持上市公司股份管理暂行办法（国资委国资委1919号令号令） 关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知通知( (国资委产权国资委产权20062742006274号号) ) 关于企业国有产权转让有关事项的通知关于企业国有产权转让有关事项的通知( (国务院国务院国资委国资产权发（国资委国资产权发（20062006）306306号号) ) 关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知通知( (国资发产权国资发产权20092009941941号号) )国有资产评估管理国有资产评估管理 中央企业

4、资产评估项目核准工作指引中央企业资产评估项目核准工作指引( (国资发产国资发产权权201020107171号号) ) 关于规范中央企业选聘评估机构工作的指导意见关于规范中央企业选聘评估机构工作的指导意见（国资发产权（国资发产权201168201168号）号） 中央企业境外国有产权管理暂行办法中央企业境外国有产权管理暂行办法（ 国资委国资委令第令第2727号）号） 中央企业境外国有资产监督管理暂行办法中央企业境外国有资产监督管理暂行办法（国（国资委令第资委令第2626号）号） 关于加强中央企业境外国有产权管理有关工作的关于加强中央企业境外国有产权管理有关工作的通知通知（国资发产权（国资发产权20

5、112011144144号）号）国有资产评估管理国有资产评估管理 企业国有资产评估项目备案工作指引企业国有资产评估项目备案工作指引( (国资发产国资发产权权201320136464号号) ) 关于中央企业国有产权置换有关事项的通知关于中央企业国有产权置换有关事项的通知（国资发产权（国资发产权20112011121121号）号） 金融企业国有资产转让管理办法金融企业国有资产转让管理办法( (财政部令第财政部令第5454号号) ) 金融企业国有资产评估监督管理暂行办法金融企业国有资产评估监督管理暂行办法( (财政财政部令第部令第4747号号) ) 中央文化企业国有资产评估管理暂行办法中央文化企业国

6、有资产评估管理暂行办法( (财文财文资资201215201215号号) ) 国有资产评估管理国有资产评估管理二、国有资产评估项目核准备案管理二、国有资产评估项目核准备案管理企业国有资产评估项目实行核准制和备案制。企业国有资产评估项目实行核准制和备案制。u经各级人民政府批准经济行为的事项涉及的资产评经各级人民政府批准经济行为的事项涉及的资产评估项目，分别由其国有资产监督管理机构负责核准。估项目，分别由其国有资产监督管理机构负责核准。u经国务院国有资产监督管理机构批准经济行为的事经国务院国有资产监督管理机构批准经济行为的事项涉及的资产评估项目，由国务院国有资产监督管理机项涉及的资产评估项目，由国务

7、院国有资产监督管理机构负责备案；经国务院国有资产监督管理机构所出资企构负责备案；经国务院国有资产监督管理机构所出资企业（以下简称中央企业）及其各级子企业批准经济行为业（以下简称中央企业）及其各级子企业批准经济行为的事项涉及的资产评估项目，由中央企业负责备案。的事项涉及的资产评估项目，由中央企业负责备案。u地方国有资产监督管理机构及其所出资企业的资产地方国有资产监督管理机构及其所出资企业的资产评估项目备案管理工作的职责分工，由地方国有资产监评估项目备案管理工作的职责分工，由地方国有资产监督管理机构根据各地实际情况自行规定。督管理机构根据各地实际情况自行规定。国有资产评估管理国有资产评估管理核准备

8、案的时间要求核准备案的时间要求u 企业应当自评估基准日起企业应当自评估基准日起8 8个月内向国资委提出核准个月内向国资委提出核准申请申请u 企业收到评估机构出具的评估报告后，应当在评估企业收到评估机构出具的评估报告后，应当在评估基准日起基准日起9 9个月内将备案申请材料逐级报送备案管理单个月内将备案申请材料逐级报送备案管理单位位国有资产评估管理国有资产评估管理需经国务院国有资产监督管理机构批准经济行为的事项：需经国务院国有资产监督管理机构批准经济行为的事项：1 1、采用协议方式转让企业国有产权、采用协议方式转让企业国有产权2 2、股份有限公司国有股权设置事项、股份有限公司国有股权设置事项3 3

9、、经国务院国资委批准进行主辅分离辅业改制项目中，、经国务院国资委批准进行主辅分离辅业改制项目中，按限额专项委托中央企业办理相关资产评估项目备案工按限额专项委托中央企业办理相关资产评估项目备案工作。其中，属于国家授权投资机构的中央企业负责办理作。其中，属于国家授权投资机构的中央企业负责办理资产总额账面值在资产总额账面值在50005000万元（不含）人民币（下同）以万元（不含）人民币（下同）以下资产评估项目的备案，下资产评估项目的备案，50005000万元以上的资产评估项目万元以上的资产评估项目继续由国务院国资委办理备案；其他中央企业负责办理继续由国务院国资委办理备案；其他中央企业负责办理资产总额

10、账面值在资产总额账面值在20002000万元（不含）以下资产评估项目万元（不含）以下资产评估项目的备案，的备案，20002000万元以上的资产评估项目继续由国务院国万元以上的资产评估项目继续由国务院国资委办理备案。资委办理备案。 国有资产评估管理国有资产评估管理涉及多个国有产权主体评估项目的管理方式涉及多个国有产权主体评估项目的管理方式u有多个国有股东的企业发生资产评估事项，经协商一有多个国有股东的企业发生资产评估事项，经协商一致可由国有股最大股东依照其产权关系办理核准或备案致可由国有股最大股东依照其产权关系办理核准或备案手续；国有股股东持股比例相等的，经协商一致可由其手续；国有股股东持股比例

11、相等的，经协商一致可由其中一方依照其产权关系办理核准或备案手续。中一方依照其产权关系办理核准或备案手续。u国务院批准的重大经济事项同时涉及中央和地方的，国务院批准的重大经济事项同时涉及中央和地方的，可由国有股最大股东依照其产权关系，逐级报送国务院可由国有股最大股东依照其产权关系，逐级报送国务院国资委进行核准。国资委进行核准。 国资评估报告要求及常见问题国资评估报告要求及常见问题一、一、国有资产评估报告关注要点国有资产评估报告关注要点u经济行为及方案设计经济行为及方案设计经济行为与国家宏观经济形势的关系经济行为与国家宏观经济形势的关系经济行为与国家宏观调控政策的关系经济行为与国家宏观调控政策的关

12、系u产权瑕疵产权瑕疵涉及到涉及到上市的上市的项目时，土地、房屋产权必须完善项目时，土地、房屋产权必须完善土地处置估价时点必须土地处置估价时点必须不能晚于不能晚于评估报告基准日评估报告基准日u政策法规政策法规不能违反相关法规，如不能违反相关法规，如转让上市公司股权不能违转让上市公司股权不能违反反1919号令号令国资评估报告要求及常见问题国资评估报告要求及常见问题u评估技术评估技术评估基准日评估基准日的选择是否适当，评估结果的使用有效期的选择是否适当，评估结果的使用有效期是否明示。重点审查评估基准日的选择是否符合有关评是否明示。重点审查评估基准日的选择是否符合有关评估准则的规定要求等。估准则的规定

13、要求等。l基准日的选择尽可能与相应经济行为的实现日接近，基准日的选择尽可能与相应经济行为的实现日接近，同时考虑会计报表的编制日期，一般选择在月末、季度同时考虑会计报表的编制日期，一般选择在月末、季度末或年末末或年末l评估基准日的确定在资产评估中影响重大，评估基准评估基准日的确定在资产评估中影响重大，评估基准日应根据经济行为的性质确定日应根据经济行为的性质确定l选择的评估基准日，应有利于保证评估结果有效地服选择的评估基准日，应有利于保证评估结果有效地服务于评估目的，尽量减少和避免评估基准日后的调整事务于评估目的，尽量减少和避免评估基准日后的调整事项，准确划定评估范围，准确高效地清查核验资产，并项

14、，准确划定评估范围，准确高效地清查核验资产，并合理选取评估作价依据。评估过程中要及时地调整不适合理选取评估作价依据。评估过程中要及时地调整不适宜的基准日。宜的基准日。国资评估报告要求及常见问题国资评估报告要求及常见问题l国有股东转让所持上市公司股份管理暂行办法国有股东转让所持上市公司股份管理暂行办法第第三十六条，国有股东所持上市公司股份间接转让应当充三十六条，国有股东所持上市公司股份间接转让应当充分考虑对上市公司的影响，并按照本办法有关国有股东分考虑对上市公司的影响，并按照本办法有关国有股东协议转让上市公司股份价格的确定原则合理确定其所持协议转让上市公司股份价格的确定原则合理确定其所持上市公司

15、股份价格，上市公司股份价格确定的基准日应上市公司股份价格，上市公司股份价格确定的基准日应与国有股东资产评估的基准日一致。国有股东资产评估与国有股东资产评估的基准日一致。国有股东资产评估的基准日与国有股东产权持有单位对该国有股东产权变的基准日与国有股东产权持有单位对该国有股东产权变动决议的日期相差不得超过一个月。动决议的日期相差不得超过一个月。l进行进行PPAPPA评估的基准日是会计准则中定义的企业合并评估的基准日是会计准则中定义的企业合并的购买日。购买日是购买方获得对被购买方控制权的日的购买日。购买日是购买方获得对被购买方控制权的日期，即企业合并交易进行过程中，发生控制权转移的日期，即企业合并

16、交易进行过程中，发生控制权转移的日期，这个日期不是企业合并确定交易价格进行资产评估期，这个日期不是企业合并确定交易价格进行资产评估的基准日。的基准日。国资评估报告要求及常见问题国资评估报告要求及常见问题资产评估范围资产评估范围与经济行为批准文件确定的资产范围是与经济行为批准文件确定的资产范围是否一致。否一致。评估方法评估方法运用是否合理。重点审核评估方法是否符合运用是否合理。重点审核评估方法是否符合相关评估准则的规定要求，评估方法及技术参数选取是相关评估准则的规定要求，评估方法及技术参数选取是否合理等。否合理等。l 必须采用两种或两种以上评估方法，鼓励市场法。必须采用两种或两种以上评估方法，鼓

17、励市场法。但是，对于固定资产比重较大的企业，还是倾向于其中但是，对于固定资产比重较大的企业，还是倾向于其中一种方法必须为成本法。一种方法必须为成本法。 评估依据评估依据是否适当。重点审核评估工作过程中所引用是否适当。重点审核评估工作过程中所引用的法律法规和技术参数资料等是否适当。的法律法规和技术参数资料等是否适当。l报告中不应出现未使用的评估依据报告中不应出现未使用的评估依据l评估依据中不能出现已废止的法规评估依据中不能出现已废止的法规国资评估报告要求及常见问题国资评估报告要求及常见问题评估目的评估目的：对评估目的的描述要非常准确。一份评估：对评估目的的描述要非常准确。一份评估报告只允许针对一

18、个评估目的。报告只允许针对一个评估目的。企业是否就所提供的资产权属证明文件、财务会计资企业是否就所提供的资产权属证明文件、财务会计资料及生产经营管理资料的真实性、合法性和完整性作出料及生产经营管理资料的真实性、合法性和完整性作出承诺承诺。评估过程评估过程是否符合相关评估准则的规定。重点审核评是否符合相关评估准则的规定。重点审核评估机构在评估过程中是否履行了必要评估程序，评估过估机构在评估过程中是否履行了必要评估程序，评估过程是否完整，是否存在未履行评估准则规定的必要评估程是否完整，是否存在未履行评估准则规定的必要评估步骤的行为等。步骤的行为等。评估报告评估报告是否符合企业国有资产评估报告指南规

19、是否符合企业国有资产评估报告指南规定要求。定要求。价值类型价值类型: :需要核准、备案的国有资产评估报告使用需要核准、备案的国有资产评估报告使用的价值类型，除特别情况外（如破产清算），一般都要的价值类型，除特别情况外（如破产清算），一般都要求选择市场价值类型。求选择市场价值类型。国资评估报告要求及常见问题国资评估报告要求及常见问题评估结论评估结论 l同一报告下同一报告下同一类型的同一类型的各公司评估结论选择理由各公司评估结论选择理由需保持一致性需保持一致性l对于高新技术企业，或者企业有商标、专利、资对于高新技术企业，或者企业有商标、专利、资质等无形资产而在成本法评估中又未考虑的，应推质等无形资

20、产而在成本法评估中又未考虑的，应推荐收益法荐收益法l企业最主要的资产如果是采用收益法评估的（例企业最主要的资产如果是采用收益法评估的（例如房地产企业、采矿企业），而报告又未采用收益如房地产企业、采矿企业），而报告又未采用收益法作为最终结果，法作为最终结果，须须注意选择方法描述时的合理注意选择方法描述时的合理性性l收益法和成本法评估结果差异应有合理解释收益法和成本法评估结果差异应有合理解释l对于长期股权投资评估值，应加回最合理的评估对于长期股权投资评估值，应加回最合理的评估结论结论l关注股东部分权益价值的计算关注股东部分权益价值的计算国资评估报告要求及常见问题国资评估报告要求及常见问题示例：示例

21、：母母公司选用资产基础法结果，而三个子公司选用收益公司选用资产基础法结果，而三个子公司选用收益法评估结论法评估结论根据根据母母公司评估说明中描述，其目前主要职能是公司评估说明中描述，其目前主要职能是“指指导、服务、监督导、服务、监督”各子公司和经济实体的经营管理各子公司和经济实体的经营管理未考虑未考虑母母公司的成本和效益对企业价值的影响公司的成本和效益对企业价值的影响国资评估报告要求及常见问题国资评估报告要求及常见问题案例案例某某中央企业中央企业二级子公司二级子公司（A A公司）公司）拟拟收购收购C C公司持有的公司持有的F F公司的公司的股权股权经评估，经评估，F F公司的股东全部权益价值评

22、估结果为公司的股东全部权益价值评估结果为39,50039,500万元万元国资评估报告要求及常见问题国资评估报告要求及常见问题F F公司注册资本金为公司注册资本金为50005000万元万元，具体构成，具体构成：单位：万元单位：万元股东名称股东名称出资金额出资金额出资额占比出资额占比A A公司公司1,500 1,500 30.00%30.00%B B公司公司1,250 1,250 25.00%25.00%C C公司公司1,050 1,050 21.00%21.00%D D公司公司950 950 19.00%19.00%E E公司公司250 250 5.00%5.00%合合 计计5,000 5,00

23、0 100.00%100.00%国资评估报告要求及常见问题国资评估报告要求及常见问题F F公司账面实收资本为公司账面实收资本为30,03930,039万元万元单位：万元单位：万元股东名称股东名称出资金额出资金额出资额占比出资额占比A A公司公司15,574 15,574 51.846%51.846%B B公司公司5,431 5,431 18.080%18.080%C C公司公司4,562 4,562 15.187%15.187%D D公司公司3,386 3,386 11.272%11.272%E E公司公司1,086 1,086 3.615%3.615%合合 计计30,039 30,039 1

24、00.00%100.00%国资评估报告要求及常见问题国资评估报告要求及常见问题无股东会决议无股东会决议未办理未办理增资增资验资和工商变更等手续验资和工商变更等手续章程中未约定章程中未约定国资评估报告要求及常见问题国资评估报告要求及常见问题对审计报告的要求：对审计报告的要求：l审计报告不仅是企业申请备案核准的必备上报资料之审计报告不仅是企业申请备案核准的必备上报资料之一，而且是评估工作中的基础资料。对企业进行价值评一，而且是评估工作中的基础资料。对企业进行价值评估，企业应当提供与经济行为相对应的评估基准日审计估，企业应当提供与经济行为相对应的评估基准日审计报告。报告。 l但少数股权可以不要基准日

25、的审计报告，或不要审计但少数股权可以不要基准日的审计报告，或不要审计报告报告l需需与经济行为相对应的无保留意见标准审计报告与经济行为相对应的无保留意见标准审计报告或或专专项审计报告。如为非标准无保留意见的审计报告时，对项审计报告。如为非标准无保留意见的审计报告时，对其附加说明段、强调事项段或修正性用语，企业需提供其附加说明段、强调事项段或修正性用语，企业需提供对有关事项的书面说明及承诺对有关事项的书面说明及承诺国资评估报告要求及常见问题国资评估报告要求及常见问题l假如用收益法对企业整体资产或者无形资产进行评估，假如用收益法对企业整体资产或者无形资产进行评估，一般情况下要有企业前三年无保留意见的

26、审计报告（或一般情况下要有企业前三年无保留意见的审计报告（或审定报表）审定报表）l拟上市项目或已上市公司的重大资产重组项目，评估拟上市项目或已上市公司的重大资产重组项目，评估基准日在基准日在6 6月月3030日（含）之前的，需提供最近三个完整日（含）之前的，需提供最近三个完整会计年度和本年度截至评估基准日的审计报告；评估基会计年度和本年度截至评估基准日的审计报告；评估基准日在准日在6 6月月3030日之后的，需提供最近两个完整会计年度日之后的，需提供最近两个完整会计年度和本年度截至评估基准日的审计报告。其他经济行为需和本年度截至评估基准日的审计报告。其他经济行为需提供最近一个完整会计年度和本年

27、度截至评估基准日的提供最近一个完整会计年度和本年度截至评估基准日的审计报告审计报告国资评估报告要求及常见问题国资评估报告要求及常见问题评估师与土地估价师、矿业权估价师之间的评估师与土地估价师、矿业权估价师之间的衔接衔接l土地使用权估价、矿业权评估，如应当经相应主管部土地使用权估价、矿业权评估，如应当经相应主管部门批准（备案）的，应当在相应主管部门的相关批准门批准（备案）的，应当在相应主管部门的相关批准（备案）后引用（备案）后引用l评估师在评估报告中引用土地估价师的报告，必须进评估师在评估报告中引用土地估价师的报告，必须进行完整的审阅；如土地估价报告含各种假设条件，要与行完整的审阅；如土地估价报

28、告含各种假设条件，要与整个评估报告相匹配。整个评估报告相匹配。 不能出现这样的揭露：不能出现这样的揭露：“注册资产评估师对于土地评注册资产评估师对于土地评估价值的合理性不发表任何意见。估价值的合理性不发表任何意见。”l应关注专业评估报告评估对象的价值定义，当评估对应关注专业评估报告评估对象的价值定义，当评估对象存在土地出让金、矿业权价款等预计负债时，评估范象存在土地出让金、矿业权价款等预计负债时，评估范围应包括这部分负债。围应包括这部分负债。国资评估报告要求及常见问题国资评估报告要求及常见问题l注意土地评估与建筑物评估中有关费用的衔接，尤其注意土地评估与建筑物评估中有关费用的衔接，尤其对土地的

29、征用、开发和配套等费用、土地平整费用、在对土地的征用、开发和配套等费用、土地平整费用、在建工程中的征地费用，要特别关注是否存在重复评估问建工程中的征地费用，要特别关注是否存在重复评估问题。题。l对房屋建筑物的年限，评估师与土地估价师有不同的对房屋建筑物的年限，评估师与土地估价师有不同的看法，需要双方都做重大披露。看法，需要双方都做重大披露。l假如土地按收益法进行评估，地上建筑物按实际状况假如土地按收益法进行评估，地上建筑物按实际状况来预测还是按最佳状况预测，评估师和土地估价师之间来预测还是按最佳状况预测，评估师和土地估价师之间有矛盾，应尽量使两者保持一致。有矛盾，应尽量使两者保持一致。l企业价

30、值评估与矿业权评估中，主要参数应该保持一企业价值评估与矿业权评估中，主要参数应该保持一致。致。国资评估报告要求及常见问题国资评估报告要求及常见问题二、各种评估方法中需二、各种评估方法中需关注关注的问题的问题资产基础法资产基础法银行存款银行存款 l外币存款，无论金额大小，需按基准日汇率重新外币存款，无论金额大小，需按基准日汇率重新计算计算往来款往来款l整个集团的坏账准备政策应该是一致的整个集团的坏账准备政策应该是一致的l预付账款中部分费用性质款项是否已经实际发生预付账款中部分费用性质款项是否已经实际发生l对职工、关联方对职工、关联方原则上原则上不应考虑风险损失不应考虑风险损失l预提基准日后的费用

31、应评估为预提基准日后的费用应评估为0 0l对外投资挂在其他应收款核算对外投资挂在其他应收款核算国资评估报告要求及常见问题国资评估报告要求及常见问题存货存货 l存货盘查后为负数存货盘查后为负数要求审计做如下处理要求审计做如下处理：应转为：应转为其他应付款等负债的必须转为负债；若金额不大，其他应付款等负债的必须转为负债；若金额不大，不影响总体评估，就按红字列示。不影响总体评估，就按红字列示。评估处理：按账评估处理：按账面值确认面值确认l关注企业计提的存货关注企业计提的存货跌价准备跌价准备的项目和原因的项目和原因在用低值易耗品在用低值易耗品l不能按账面值确认，不能按账面值确认，应按应按重置重置成成本

32、法本法计算计算国资评估报告要求及常见问题国资评估报告要求及常见问题产成品（库存商品）产成品（库存商品）l 原材料性质的原材料性质的产产成品成品（库存商品）（库存商品）应按原材料评应按原材料评估。市场上能直接购买到的产成品估。市场上能直接购买到的产成品（库存商品），（库存商品），如酒店销售的烟酒，应按如酒店销售的烟酒，应按市场价格市场价格直接评估直接评估l 如何如何确定产成品评估值确定产成品评估值 “ 产成品销售单价（不含税）产成品数量销产成品销售单价（不含税）产成品数量销售费用全部税金适当利润售费用全部税金适当利润” 能用能用以下以下这个公式计算产成品吗这个公式计算产成品吗 “产成品成本（产成

33、品成本（1+净利润净利润/成本）成本）”l 请注意请注意产成品增值率产成品增值率与收益法中预测与收益法中预测企业企业利润率利润率的关系，两者差异太大需有合理解释的关系，两者差异太大需有合理解释29国资评估报告要求及常见问题国资评估报告要求及常见问题案例介绍案例介绍30国资评估报告要求及常见问题国资评估报告要求及常见问题31国资评估报告要求及常见问题国资评估报告要求及常见问题长期股权投资共包括长期股权投资共包括5 5家企业：家企业：被投资单位被投资单位持股比例持股比例% %投资成本投资成本账面价值账面价值B B公司公司9494 945 945 200 200 C C公司公司9090 180 18

34、0 100 100 D D公司公司100100 3,000 3,000 2,700 2,700 E E公司公司505016,000 16,000 9,600 9,600 F F公司公司3232400 400 -100 -100 合计合计20,525 20,525 12,500 12,500 单位：万元单位：万元32国资评估报告要求及常见问题国资评估报告要求及常见问题33国资评估报告要求及常见问题国资评估报告要求及常见问题如何确定对如何确定对E公司公司长期股权投资的长期股权投资的评估值评估值34国资评估报告要求及常见问题国资评估报告要求及常见问题 案例分析案例分析35国资评估报告要求及常见问题国

35、资评估报告要求及常见问题 案例分析案例分析36国资评估报告要求及常见问题国资评估报告要求及常见问题案例分析案例分析 37国资评估报告要求及常见问题国资评估报告要求及常见问题能否直接使用基准日为能否直接使用基准日为2012年年4月月30日的日的E公司公司评估结果呢评估结果呢38国资评估报告要求及常见问题国资评估报告要求及常见问题 39国资评估报告要求及常见问题国资评估报告要求及常见问题 40l对于非控股长期股权投资，特别是对于非控股长期股权投资，特别是“小股权小股权”的评估，通常的评估，通常采用投资账面值或使用被投资企业评估基准日财务报表净资产采用投资账面值或使用被投资企业评估基准日财务报表净资

36、产数据确定长期股权投资评估价值。数据确定长期股权投资评估价值。l应说明选用该种的方法的理由和分析过程。如，距评估基准应说明选用该种的方法的理由和分析过程。如，距评估基准日相距时间不长、且评估基准日企业资产状况（包括资产结构、日相距时间不长、且评估基准日企业资产状况（包括资产结构、资产价值、技术状态等）与企业设立时企业资产状况变化不大资产价值、技术状态等）与企业设立时企业资产状况变化不大等分析内容；又如等分析内容；又如, , 评估基准日近期收购的非控股长期股权投评估基准日近期收购的非控股长期股权投资，应说明收购价格和帐面价值的差异原因等等。资，应说明收购价格和帐面价值的差异原因等等。 l特别注意

37、，投资时间不长，采用被投资企业评估基准日财务特别注意，投资时间不长，采用被投资企业评估基准日财务报表净资产数据确定长期股权投资评估价值发生增值的情况，报表净资产数据确定长期股权投资评估价值发生增值的情况，多由于老股东未分配利润产生，这时应关注，新股东是否能够多由于老股东未分配利润产生，这时应关注，新股东是否能够享有该等留存收益。享有该等留存收益。l长期股权投资单位净资产（评估后净资产）为负值时，应充长期股权投资单位净资产（评估后净资产）为负值时，应充分考虑对其往来款项的影响。分考虑对其往来款项的影响。国资评估报告要求及常见问题国资评估报告要求及常见问题41机器设备机器设备l 评估原值增减值幅度

38、大的，评估原值增减值幅度大的，应应特别关注特别关注l 设备于基准日近期购买，账面原值与净值相差较大，设备于基准日近期购买，账面原值与净值相差较大，要注意是否为二手设备，成新率取值是否合理要注意是否为二手设备，成新率取值是否合理l 被评估企业不是增值税一般纳税人，设备重置价值被评估企业不是增值税一般纳税人，设备重置价值应包含增值税应包含增值税 示例：企业未投产，账面也未体现可抵扣增值税，示例：企业未投产，账面也未体现可抵扣增值税，设备用不含税价评，评估减值幅度较大，应核实企设备用不含税价评，评估减值幅度较大，应核实企业设备是否取得增值税发票，增值税能否抵扣，是业设备是否取得增值税发票，增值税能否

39、抵扣，是否形成漏项否形成漏项国资评估报告要求及常见问题国资评估报告要求及常见问题42l 房屋建筑物与设备评估的房屋建筑物与设备评估的前期费用及其他费用是否前期费用及其他费用是否协调统一考虑，协调统一考虑，项目合理工期项目合理工期是否是否一致一致l 附属于建筑物的电梯、消防设施等机器设备是否已附属于建筑物的电梯、消防设施等机器设备是否已在建筑物中评估在建筑物中评估 l 小客车评估原值一般不应高于账面原值小客车评估原值一般不应高于账面原值l 注意盘盈设备的合理性：新设备可能会注意盘盈设备的合理性：新设备可能会有附带有附带的的备备件，这些件，这些备件备件不能做盘盈不能做盘盈l 同型号、同生产厂家的相

40、同设备，重置全价一般应同型号、同生产厂家的相同设备，重置全价一般应相同相同国资评估报告要求及常见问题国资评估报告要求及常见问题房屋建筑物房屋建筑物l 主要关注主要关注评估原值增减值幅度，特别是减值评估原值增减值幅度，特别是减值幅度较大的；不同结构型式房屋评估单价的幅度较大的；不同结构型式房屋评估单价的合理性合理性l 房屋是否房屋是否有有报建手续，前期费用取值应不一报建手续，前期费用取值应不一致致l 房屋经济寿命合理性房屋经济寿命合理性l 成本法评估中，除明确约定土地到期后房屋成本法评估中，除明确约定土地到期后房屋将被政府无偿收回，否则房屋应按自身经济将被政府无偿收回，否则房屋应按自身经济寿命年

41、限评估寿命年限评估43国资评估报告要求及常见问题国资评估报告要求及常见问题44l 房屋在近期装修或改造，勘察成新率房屋在近期装修或改造，勘察成新率应应考虑相关因考虑相关因素；勘察成新率与理论成新率差异较大的情况素；勘察成新率与理论成新率差异较大的情况应应有有合理解释合理解释l 评估时没有红线内室外管道沟槽，是否存在评估漏评估时没有红线内室外管道沟槽，是否存在评估漏项项l 要注意设备的基建与房屋建筑物之间是否重复要注意设备的基建与房屋建筑物之间是否重复l 前期费用及其它费用是否计取齐全前期费用及其它费用是否计取齐全国资评估报告要求及常见问题国资评估报告要求及常见问题案例：案例：某某建筑物建筑面积

42、建筑物建筑面积3400034000平方米，钢筋混凝土结构平方米，钢筋混凝土结构v 建筑工程造价建筑工程造价1000010000万元万元v 装饰装修工程造价装饰装修工程造价40004000万元万元v 安装工程造价安装工程造价70007000万元万元v 工程造价合计工程造价合计2100021000万元万元v 前期及其他费用和资金成本前期及其他费用和资金成本40004000万元万元v 该建筑物建成日至评估基准日该建筑物建成日至评估基准日5 5年，一直正常使用，期间年，一直正常使用，期间未进行装修或改造未进行装修或改造v 钢筋混凝土结构钢筋混凝土结构房屋房屋的经济寿命年限为的经济寿命年限为6060年年

43、45国资评估报告要求及常见问题国资评估报告要求及常见问题在建工程在建工程l 通常情况下，在建工程的建设方式分通常情况下，在建工程的建设方式分“自建自建”和和“出包出包”两种方式；形象进度分未开工、两种方式；形象进度分未开工、正施工、已竣工、已竣工使用未转固、已停正施工、已竣工、已竣工使用未转固、已停工等几个阶段。工程性质可能是维修、安装，工等几个阶段。工程性质可能是维修、安装，也可能是改（扩）建、大修理工程。从资产也可能是改（扩）建、大修理工程。从资产评估的角度，不同方式和形象进度的在建工评估的角度，不同方式和形象进度的在建工程，其核实的方法和评估作价的方法都是不程，其核实的方法和评估作价的方

44、法都是不同的。同的。46国资评估报告要求及常见问题国资评估报告要求及常见问题l 完全完全“自建自建”在建工程，其账面记录，通常是形在建工程，其账面记录，通常是形成该在建工程中企业已经支出的历史成本费用。在成该在建工程中企业已经支出的历史成本费用。在建工程本身的价值就是企业在建工程权益价值：建工程本身的价值就是企业在建工程权益价值： 在建工程于基准日近期开工，可按账面值确认在建工程于基准日近期开工，可按账面值确认 在建工程开工日期距基准日一年以内，可按账面在建工程开工日期距基准日一年以内，可按账面值加上资金成本确定评估值（若账面未含资金成值加上资金成本确定评估值（若账面未含资金成本），费用类性质

45、的除外本），费用类性质的除外 在建工程开工日期距评估基准日一年以上，还应在建工程开工日期距评估基准日一年以上，还应考虑人工、材料等价格发生的变化考虑人工、材料等价格发生的变化 在建工程已投入使用，虽然尚未转固，应按固定在建工程已投入使用，虽然尚未转固，应按固定资产评估资产评估47国资评估报告要求及常见问题国资评估报告要求及常见问题l 完全完全“出包出包”方式的在建工程，其工程的具体支出在方式的在建工程，其工程的具体支出在施工单位核算，此种情况下，建设单位在建工程科目实施工单位核算，此种情况下，建设单位在建工程科目实际成为建设方与承包方的结算科目。建设方的账面记录，际成为建设方与承包方的结算科目

46、。建设方的账面记录，是将与承包方结算工程价款作为工程成本，通过在建工是将与承包方结算工程价款作为工程成本，通过在建工程核算。程核算。因此，从资产评估专业角度可理解为因此，从资产评估专业角度可理解为“预付款预付款”，应，应该采取与该采取与“预付账款预付账款”相同的评估思路估值。相同的评估思路估值。该在建工程本身的价值与反映建设方在建工程权益价该在建工程本身的价值与反映建设方在建工程权益价值的资产评估并无直接对应关系。其中已经发生的任何值的资产评估并无直接对应关系。其中已经发生的任何历史费用在形成相应固定资产价值未确认之前，在建工历史费用在形成相应固定资产价值未确认之前，在建工程本身的价值并不能真

47、实反映建设方在建工程权益价值。程本身的价值并不能真实反映建设方在建工程权益价值。因此对该等在建工程评估操作中，应重点分析出包合因此对该等在建工程评估操作中，应重点分析出包合同、付款进度与施工进度的一致性、施工方保证工程完同、付款进度与施工进度的一致性、施工方保证工程完工并发生预定功能的风险等，如无问题可以用账面值列工并发生预定功能的风险等，如无问题可以用账面值列示在建工程的评估值。示在建工程的评估值。48国资评估报告要求及常见问题国资评估报告要求及常见问题土地土地l 被评估企业账上只有房产、无土地，房屋为股东投被评估企业账上只有房产、无土地，房屋为股东投入。入。 土地使用权权属、被评估企业获许

48、使用土地（是否还土地使用权权属、被评估企业获许使用土地（是否还包括基础配套设施）的条件、方式应在报告中披露；包括基础配套设施）的条件、方式应在报告中披露；还应在针对性假设中设定经济行为实现后可以继续还应在针对性假设中设定经济行为实现后可以继续获许使用土地获许使用土地/ /基础配套设施。基础配套设施。l 评估结果应评估结果应高于高于工业用地出让最低价标准工业用地出让最低价标准49国资评估报告要求及常见问题国资评估报告要求及常见问题l基准地价系数修正法基准地价系数修正法- - 基准地价基准日距评估基准日超过基准地价基准日距评估基准日超过3 3年，一般不年，一般不允许采用允许采用- - 期日修正系数

49、应有合理计算过程期日修正系数应有合理计算过程l成本法成本法- - 土地开发费取值应注意与基准地价系数修正法中土地开发费取值应注意与基准地价系数修正法中的开发程度修正金额保持一致性的开发程度修正金额保持一致性- - 成本法和基准地价法的因素修正系数不一定相同，成本法和基准地价法的因素修正系数不一定相同，前者与征地区片平均水平比，后者与级别平均水平前者与征地区片平均水平比，后者与级别平均水平比，两者不一定重叠比，两者不一定重叠50国资评估报告要求及常见问题国资评估报告要求及常见问题l市场法市场法1 1、参考案例成交时间距离评估基准日时间不应太参考案例成交时间距离评估基准日时间不应太长长2 2、参考

50、案例交易情况应与委估宗地一致参考案例交易情况应与委估宗地一致3 3、参考案例参考案例交易价格不应相差过大交易价格不应相差过大51国资评估报告要求及常见问题国资评估报告要求及常见问题无形资产无形资产l市场上可购买的通用类无形资产应按市价评估市场上可购买的通用类无形资产应按市价评估l非通用类无形资产可考虑按合理摊余价值确认非通用类无形资产可考虑按合理摊余价值确认，评估人员应注意账面摊余价值的合理性评估人员应注意账面摊余价值的合理性l“资质资质”问题：资质本身是有价值的，但是不问题：资质本身是有价值的，但是不能够转让。资质是行政授予的，国家明文规定能够转让。资质是行政授予的，国家明文规定资质不得进行

51、转让。资质不得进行转让。采用采用收益法收益法评估结果才能评估结果才能体现资质的价值体现资质的价值52国资评估报告要求及常见问题国资评估报告要求及常见问题长期待摊费用长期待摊费用l 因装修门店而发生的支出及支付门店房租而一次性因装修门店而发生的支出及支付门店房租而一次性缴纳的租金等，评估值缴纳的租金等，评估值与账面值一致合理吗与账面值一致合理吗？专项应付款（其他非流动负债）专项应付款（其他非流动负债）l 一定要详细核实专项应付款是否为企业实际需要承一定要详细核实专项应付款是否为企业实际需要承担的负债担的负债应交税金应交税金l 对于已实现部分销售的地产项目，已销售部分是否对于已实现部分销售的地产项

52、目，已销售部分是否也足够计提了土地增值税。所得税是否按整个地产项也足够计提了土地增值税。所得税是否按整个地产项目的预计利润足额计提。目的预计利润足额计提。53国资评估报告要求及常见问题国资评估报告要求及常见问题收益法收益法 行业、企业简介中的描述不能与收益法结论矛盾行业、企业简介中的描述不能与收益法结论矛盾 亏损的企业也可以用收益法，比如前期投资过大亏损的企业也可以用收益法，比如前期投资过大的企业或者虽然亏损现金流为正的企业的企业或者虽然亏损现金流为正的企业 即使只采用收益法和市场法评估，也必须进行资即使只采用收益法和市场法评估，也必须进行资产清查、提供资产申报明细表产清查、提供资产申报明细表

53、54国资评估报告要求及常见问题国资评估报告要求及常见问题 收入及成本的预测收入及成本的预测l 收入、成本预测简单，缺少预测依据；对于收入增长收入、成本预测简单，缺少预测依据；对于收入增长过快是审核中关注的重点过快是审核中关注的重点l 以评估基准日为时点，收入与成本突然出现拐点，需以评估基准日为时点，收入与成本突然出现拐点，需有合理解释有合理解释l 预测期收入增长，而利润下降，需有合理解释预测期收入增长，而利润下降，需有合理解释l 销售成本率可以考虑按照收入的一定比例估算，但必销售成本率可以考虑按照收入的一定比例估算，但必须有详细的说明须有详细的说明l 低级错误示例低级错误示例：- - 在预测销

54、量时，认为在预测销量时，认为20062006年数据比较异常，未采用。但年数据比较异常，未采用。但在后面预测成本时，却采用在后面预测成本时，却采用2006-20082006-2008年的平均毛利率。年的平均毛利率。- - 说明中说明中描述描述主要业务人员纷纷离职，主要业务人员纷纷离职，而预测而预测其业务其业务保持保持每年每年15.4615.46的比例上升，的比例上升，相矛盾相矛盾。55国资评估报告要求及常见问题国资评估报告要求及常见问题 营业税金及附加的预测营业税金及附加的预测l 一般情况下可以按比例预测一般情况下可以按比例预测l 如如单独预测流转税额计算税金及附加，但要注意预单独预测流转税额计

55、算税金及附加，但要注意预测的合理性及是否有漏项（营业税测的合理性及是否有漏项（营业税） 营业费用的营业费用的预测预测l 在采用历史收入比例法预测营业费用时，要注意剔在采用历史收入比例法预测营业费用时，要注意剔除以前年度非正常的费用除以前年度非正常的费用 管理费用的预测管理费用的预测l 管理费用一般不与销售收入成正比管理费用一般不与销售收入成正比l 对于高新技术企业，收益法评估中应考虑为保持资对于高新技术企业，收益法评估中应考虑为保持资格所必须的年度研发支出格所必须的年度研发支出56国资评估报告要求及常见问题国资评估报告要求及常见问题 财务费用的预测财务费用的预测l 在采用在采用WACCWACC

56、模型时，可以不用预测利息支出模型时，可以不用预测利息支出。但是，但是，如果企业历史年度亏损，未来预测盈利，由于可以如果企业历史年度亏损，未来预测盈利，由于可以弥补以前年度亏损，这时考虑利息支出后利润更好弥补以前年度亏损，这时考虑利息支出后利润更好判断判断l 不推荐预测手续费、利息收入等其他财务费用，除不推荐预测手续费、利息收入等其他财务费用，除非特殊的企业（如金融机构）非特殊的企业（如金融机构） 所得税的预测所得税的预测l 注意弥补以前年度亏损的问题注意弥补以前年度亏损的问题 折旧摊销的预测折旧摊销的预测l 若在建工程作为经营性资产考虑，要注意在建工程若在建工程作为经营性资产考虑，要注意在建工

57、程在未来年度带来的折旧摊销在未来年度带来的折旧摊销57国资评估报告要求及常见问题国资评估报告要求及常见问题 资本性支出资本性支出的预测的预测l 根据企业的固定资产类型及占总资产比重根据企业的固定资产类型及占总资产比重判断采用判断采用资本性支出资本性支出预测的方法预测的方法l 目前主要就两种做法，一种是未来折现，另一种就目前主要就两种做法，一种是未来折现，另一种就是预测期末资本性支出等于折旧、摊销是预测期末资本性支出等于折旧、摊销l 若在建工程作为经营性资产考虑，其后期投入，在若在建工程作为经营性资产考虑，其后期投入，在预测资本性支出时也应考虑预测资本性支出时也应考虑l 关注在预测期内资本性支出

58、均大于年度折旧摊销的关注在预测期内资本性支出均大于年度折旧摊销的情况情况l 资本性支出应与收入预测趋势匹配资本性支出应与收入预测趋势匹配58国资评估报告要求及常见问题国资评估报告要求及常见问题 营运资金营运资金增量的预测增量的预测l永续期的营运资金增量必须为永续期的营运资金增量必须为0 0 折现率折现率l在计算在计算CAPMCAPM及及WACCWACC时采用的时采用的DEDE比必须一致比必须一致l所得税率如果在预测年度有变化，必须预测不同所得税率如果在预测年度有变化，必须预测不同的折现率的折现率例：例：“一个一个煤矿煤矿企业企业主要资产为矿权和固定资产主要资产为矿权和固定资产，整体收益法折现率

59、整体收益法折现率（WACCWACC）取）取13.2%13.2%，矿权折现，矿权折现率取率取8.43%”8.43%”，这样的折现率合理吗，这样的折现率合理吗59国资评估报告要求及常见问题国资评估报告要求及常见问题 收益年限收益年限l 通常情况下，应根据法律法规、合同约定、以及自然条件通常情况下，应根据法律法规、合同约定、以及自然条件约束等相关因素，确定受益年限。常见的几种情况：约束等相关因素，确定受益年限。常见的几种情况：- 对于正常经营且在可预见的未来不会出现影响持续经营因对于正常经营且在可预见的未来不会出现影响持续经营因素，这样的企业收益年限通常采用素，这样的企业收益年限通常采用“永续永续”

60、方式；方式；- 对于在章程中明确约定了经营期限的企业，特别是外商投对于在章程中明确约定了经营期限的企业，特别是外商投资企业，应根据章程的约定的经营期限进行预测，并保持资企业，应根据章程的约定的经营期限进行预测，并保持收益年限与经营期限的一致性，但应注意在经营期末价值收益年限与经营期限的一致性，但应注意在经营期末价值的确定，若章程中经营期限届满，一方退出，另一方将继的确定，若章程中经营期限届满，一方退出，另一方将继续经营的，应注意分析经济行为，保证经济行为及评估目续经营的，应注意分析经济行为，保证经济行为及评估目的与收益期限具有一致性和匹配性；的与收益期限具有一致性和匹配性；60国资评估报告要求