房地产成本管理目标成本解析

1、房地产成本管理目标成本解析房地产成本管理目标成本解析随着房地产竞争日趋加剧，应对复杂的地产形势和将来 发展趋势，要向管理要效益，保证成本的支出获得最大效益， 以经济合理性提升产品的竞争力，房地产成本管理控制成为 重中之重。而只有做好成本控制中的目标成本管控才能形成 行业成本优势来迎接更严论文联盟峻的竞争和挑战。本文从 房地产目标成本形成、问题分析及解决入手进行研究，为房 地产成本管理人员提供借鉴、参考。1房地产目标成本概念及现状存在问题目标成本顾名思义指在一定时期内为保证目标利润实 现，并作为合成中心全体人员奋斗目标而设定的一种预计成 本，它是成本预测与目标管理方法相结合的产物。房地产的 目标

2、成本是房地产项目开发周期内的全过程成本，遵循成本的 总值可控、动态管理”。房地产目标成本科目主要包括开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项费用，主要包括：土地费用、前 期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共 配套设施建设费用、开发间接费用、财务费用、管理费用、 销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等。在房地产目标成本科目中，土地费用为市场招拍挂形式确定， 公共配套费用为各地市缴费标准，开发间接费用、财务费用、管理费用、销售费用及开发税费均根据国家及房产开发公司 标准执行，基础设施建设费用、建筑安装工程费用及公共配 套设施建设费用根据市场招投标及开发全过程工程控制为

3、 主，在房地产全过程成本控制中往往出现以下问题：房地产用地规划时对业态规划模糊，未形成真正意义上 的目标成本，导致效益降低。例如：像城市综合体等多业态 项目，业态规划时未分析市场的销售及业态成本情况，导致 了产品建造后销售惨淡及利润降低。方案、深化及施工图设计阶段标准化程度较低，设计满足不了施工及销售要求，产生了大量成本浪费情况，影响了 目标成本的准确性。实施阶段设计变更、签证较多影响了目标成本的可控性。2目标成本存在问题分析房地产业一直为国家朝阳产业，前几年有可观的利润。 随着国家调控及市场的激烈竞争，房地产效益不断缩水，问 题也逐渐暴露。许多房企也由原来 核算型”企业（做了再算） 向 价值

4、创造型”（算了再做）企业转型。现针对以上房地产 各阶段影响目标成本的因素中，现展开进行分析如下：首先，在房地产用地规划阶段，因业态分类模糊导致了 利润的降低，许多房地产公司拿地后便考虑立即进行开发并 达到预售条件，往往对用地规划阶段成本把关不严，随意对 业态进行规划，不考虑效益最大化。这就使许多项目没有经 过考察论证就急于规划报批，致使房地产目标成本前期便处 于 粗放式”状态，最终导致项目建设过程中销售、成本压力 骤增。第二，方案图纸及施工图纸设计阶段，许多房地产公司 因标准化程度较低，没有限额设计，没有统一的建筑风格， 没有较好的设计成本团队，导致了目标成本的不可控制。第三，施工阶段因为项目

5、人员业务能力差，工作责任心 不强以及图纸设计的错、碰、楼等现场导致了施工中出现大 量的设计变更及签证。经过考察诸多房产项目，以上几方面对目标成本影响效 果所占的比例如下：第一项本阶段成本控制的效果约为75%80%。第二项本阶段成本控制的效果约为15%20%第三项施工图设计结束至项目实施阶段，本阶段成本控制效 果约为5%以内。3目标成本控制需采取的措施项目产品定位清晰明确，形成房地产目标成本概算版首先，在房地产开发前期（尤其像城市综合体的多业态 项目）充分调研当地地产市场，调研各业态的销售情况，应 用容积率指标控制面积，结合市场需求对不同业态建筑面积的合理配置，建多少高层、多层、商业、别墅、花园

6、洋房;配置那些基础设施和配套设施，获得最大销售额。其次，根据本地区需求情况采用不同产品进行比例搭配及确定交房标准。参考往期类似业态成本情况（其中包括配 套费用、建安成本、各项开发税费等），将各不同业态进行组合，并进行测算（销售收入及成本支出测算），选取满足 效 益最大化”的业态搭配比例。业态比例及初步交房标准出具 后，形成房地产目标成本第一版 一成本 概算版” 方案的设计比较，进一步细化目标成本。各业态搭配比例及目标成本 概算版”确定后，对业态和户型进行多方案设计比较，通过比较确定单体平面和户型；通过对建筑面积、套内面积、公摊面积的比例测算，确定最 合理户型和户型搭配从而获得最大得房率和销售面

7、积，并根 据当地情况确定合理成本。此阶段对交房标准已基本确定， 根据扩初方案进一步将目标成本概算版”细化。施工图设计及深化阶段，确定目标成本预算版”施工图设计阶段将价值工程及限额设计两者相结合。首先，根据价值工程，做好房屋建造标准。价值工程是把技术与经济结合起来的管理技术，通过对产品的功能分 析，达到产品适当的价值，以最低的成本去实现产品的必要 功能。房地产价值工程体现以下几个方面： （1）功能不变， 成本下降。（2）功能大幅提高，成本略有增加。（3）功能提高，成本降低。（4）功能略有降低，成本大幅降低（5）成本不变，功能提高。在价值工程体系中选取适合本项目价值 体系，并确定房屋建造标准。其次

8、，项目限额设计，限额设计是按照批准的设计任务 书及投资估算控制设计，对设计规模、设计标准、工程数量 和预算指标等各方面的控制，凡是能进行定量综合的设计内 容，均要通过计算确定，要充分考控制建筑设计标准，控制 单体工程配置标准；比较外墙保温材料和作法，门窗材质、 标准；外装饰材料的选择搭配， 室内不同公共部分装修标准、 装饰材料的选择搭配，在满足必要使用功能的同时成本最合 理。充分考虑施工的可能性和经济性。在限额设计中结合价 值工程，充分运用价值工程分析，确定合理功能。第三，在施工图设计阶段， 充分考虑细节，对土建、水、 电、暖专业进行各种技术经济比较，例如：人防工程决策、 土建车库与机械车库的

9、技术经济比较、电梯、空调的配置方 式、基础形式、主体结构形式、挡墙形式等等。在设计细节 上满足后期使用功能，同时在此阶段应选择业务实力强的设 计院进行设计，保证使用功能满足要求，减少后期的设计变 更。施工图经过深化及内部审核后，需委托工程造价咨询单 位介入进行预算的编制，同时根据市场价格确定材料暂定价，编制本项目目标成本第二版 一目标成本 预算版”。目标 成本预算版”编制完成后进行招投标工作，并与投毕业论文 网标单位进行工程量及组价的核对， 最终完善目标成本”预算 版”确保施工图纸范围内的内容明确，目标成本 预算版”一经确定不得更改。项目实施阶段以目标成本 预算版”来指导工程施工及招 投标工作，通过后期成本动态管理及决算管理形成目标成本 第三版一目标成本 决算版”。项目实施阶段原则上不能突破目标成本预算版”的各个子目，如有突破，应根据金额大小向成本管理委员会各个部