房地产项目融资及银行按揭流程学习教案

1、会计学1房地产项目融资房地产项目融资(rn z)及银行按揭流程及银行按揭流程第一页，共61页。谈到融资谈到融资(rn(rn z) z)、银行按揭，你最想知道什么？、银行按揭，你最想知道什么？什么是项目什么是项目(xingm)融资？融资？什么是抵押、保证什么是抵押、保证(bozhng)担保？担保？如何做融资？如何做融资？融资有什么流程？融资有什么流程？银行个人按揭流程？银行个人按揭流程？什么是阶段性担保、什么是阶段性担保、预告登记、预告登记、直客式？直客式？第1页/共60页第二页，共61页。目录目录(ml)(ml)什么是项目什么是项目(xingm)融资？融资？如何如何(rh)做融资？做融资？融资

2、有什么流程？融资有什么流程？什么是阶段性担保、什么是阶段性担保、预告登记、预告登记、直客式？直客式？融资定义及类型1信托、银团贷款简介2银行融资流程3住房贷款流程4第2页/共60页第三页，共61页。（一）融资定义（一）融资定义(dngy)(dngy)及类型及类型解决项目资金需求的方式解决项目资金需求的方式是企业资金筹集的行为是企业资金筹集的行为以项目为依托，获取资金以项目为依托，获取资金融资取得的资金，用于项目开发建设融资取得的资金，用于项目开发建设让我们先看看让我们先看看(kn kn)(kn kn)什么是融资？什么是融资？第3页/共60页第四页，共61页。（一）融资（一）融资(rn(rn z

3、) z)定义定义及类型及类型融资融资(rn(rn z) z)就是银行借款吗？就是银行借款吗？第4页/共60页第五页，共61页。（一）融资（一）融资(rn(rn z) z)定义定义及类型及类型预售房款预售房款应付账款（承建企业应付账款（承建企业(qy)垫资）垫资） 上市(shng sh)（IPO、买壳上市(shng sh)、增发）房地产信托房地产信托房地产企业债房地产企业债 银行贷款（银团、一般项目融资）银行贷款（银团、一般项目融资）内部融资内部融资外部融资外部融资银行借款仅是融资方式的一种银行借款仅是融资方式的一种直接融资间接融资l直接融资：从资本市场募集资金l间接融资：向金融机构募集资金第5

4、页/共60页第六页，共61页。（一）融资（一）融资(rn(rn z) z)定义及定义及类型类型外部融资外部融资定义定义IPOInitial public offering公司首次向社会公众公开招股公司首次向社会公众公开招股买壳上市非上市公司购买上市公司的股权，将自己的资产注入到购买的上市非上市公司购买上市公司的股权，将自己的资产注入到购买的上市公司，实现上市目的公司，实现上市目的增发上市公司为了再融资而再次发型股票的行为上市公司为了再融资而再次发型股票的行为房地产信托信托公司将委托人的资金以借款或入股方式，投向房地产项目建设信托公司将委托人的资金以借款或入股方式，投向房地产项目建设房地产企业债

5、房地产企业为筹集资金发行的有价证券，利率一定、到期偿还本金房地产企业为筹集资金发行的有价证券，利率一定、到期偿还本金银行贷款向银行借款用于房地产项目开发资金，定期支付利息到期还款向银行借款用于房地产项目开发资金，定期支付利息到期还款第6页/共60页第七页，共61页。（一）融资定义（一）融资定义(dngy)(dngy)及类及类型型在众多的融资方式中，房地产企业使用频度最高的三种融资方式：信托、银团贷款、商业银行(shn y yn xn)贷款（即一般房地产项目融资）一般一般(ybn)项项目贷款目贷款信托信托银团银团贷款贷款常用第7页/共60页第八页，共61页。（二）信托、银团贷款（二）信托、银团贷

6、款(di kun)介绍介绍信信托托信托：信托： 起源于2000年前埃及，男子立下遗嘱：在他死后，委托他人处置财产，由妻子继承，并指定妻子为儿女监护人。相信我，信托是个有趣(yuq)的东西我国信托法第二条规定：“信托，是指委托人基于对受托人的信任(xnrn)，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。”This is a story第8页/共60页第九页，共61页。信托(xntu)有多重要？（二）信托、银团（二）信托、银团(yn tun)贷款介绍贷款介绍信托信托信托业务(yw)、银行业、证券业、保险业成为现代金融四大支柱信信托

7、托银银行行证证券券保保险险金金 融融第9页/共60页第十页，共61页。信托(xntu)涉及三个角色委托人受托人受益人（二）信托、银团贷款介绍（二）信托、银团贷款介绍信托信托房地产项目房地产项目第10页/共60页第十一页，共61页。信托(xntu)分类：单一信托：单一信托：受托人接受单个委托人的委托受托人接受单个委托人的委托，单独管理和运用，单独管理和运用(ynyng)信托财产的方式信托财产的方式集合信托：集合信托：受托人接受两个以上（含两受托人接受两个以上（含两个）委托个）委托(witu)人的委托人的委托(witu)，集中进行资金管，集中进行资金管理、运用、处分理、运用、处分集合信托：由信托公

8、司担任受托人，按照委托人意愿，为受益人的利益，将两个以上（含两个）委托人交付的资金进行集中管理、运用或处分的资金信托业务活动信托公司集合资金信托计划管理办法（中国银监督会令（中国银监督会令20072007年第年第3 3号）号）（二）信托、银团贷款介绍（二）信托、银团贷款介绍信托信托第11页/共60页第十二页，共61页。关于信托的法律(fl)文件：在祖国，信托(xntu)可是受法律约束的，这就是著名的“一法两规” ，即信托(xntu)法、信托(xntu)投资公司管理办法、资金信托(xntu)管理办法。 （二）信托、银团贷款（二）信托、银团贷款(di kun)介绍介绍信托信托信托公司信托公司办法办

9、法资金信托资金信托办法办法信托法信托法：确立信托公司经营范围明确资金信托运作方式，如：集合信托最多200份合同，最低合同份额5万元；不得承诺信托资金最低收益或不受损失等2001年4月28日颁布，明确“信托”合法地位第12页/共60页第十三页，共61页。房地产信托(xntu)是什么？房地产信托是：信托公司运用信托计划筹集资金，并用于房地产项目房地产信托是：信托公司运用信托计划筹集资金，并用于房地产项目(xingm)开发、建设、运营。由房地产债权信托和房地产股权信托、收益权信托三种组成开发、建设、运营。由房地产债权信托和房地产股权信托、收益权信托三种组成（二）信托、银团（二）信托、银团(yn tu

10、n)贷款介绍贷款介绍信托信托房地产债权信托房地产债权信托：信托公司通过信托产品募集资金，并以借贷方式发放给开发商用于房地产项目的开发建设开发建设房地产股权信托房地产股权信托：信托公司通过信托产品募集资金，并以股权方式投资于房地产开发项目，用于项目开发建设开发建设。 是最常见最常见的信托方式收益权信托收益权信托：信托公司向投资者发行信托产品募集资金，用于购买开发商的持有物业持有物业，信托公司将购买的持有物业委托专门的管理公司经营，并将持有物业未来的租金作为投资回报的收益分配给投资者 第13页/共60页第十四页，共61页。房地产债权信托(xntu)与股权信托(xntu)比较？p 与商业银行贷款类似

11、，由信托公司扮演银行角色，将信托资金发放给开发商，开发商到期偿还本金、利息。p 必须满足项目“四证”齐全、开发商或其控股股东具备二级资质(zzh)，项目资本金比例达到国家最低要求等条件p 资金成本7%-12%p 四证齐全后才能做房地产债权信托，资金成本高，逐渐退出房地产债权信托房地产债权信托(xntu)（不常用）（不常用）p股权+回购”模式，即信托计划和开发商（母公司）入股一个房地产项目公司，信托计划持有的股权到期后，再由开发商溢价回购股权。p 信托资金充当项目资本金，可以用于支付土地出支付土地出让金让金，资金上支持开发商取得“四证”并进行项目后续建设开发p资金成本10%-12%p 因股权信托

12、资金可用于支付土地款，被大量采用房地产股权信托（常用）房地产股权信托（常用）（二）信托、银团贷款介绍（二）信托、银团贷款介绍信托信托房地产债权信托与股权信托的区别房地产债权信托与股权信托的区别: : 在债权型中，信托公司将项目贷款的本金及利息分配给投资者；在股权型中，信托公司通过“股权+回购“将项目的部分营运收益分配给投资者。一般在“四证”之前的信托为股权型信托，“四证”之后申请的信托为债权型。第14页/共60页第十五页，共61页。房地产股权( qun)信托的两种模式投资者投资者资金委托资金委托银行银行收益分配收益分配收益分配收益分配担保担保购买理财产品购买理财产品信托公司信托公司项目母公司项

13、目母公司溢价回购股权溢价回购股权关联方关联方增资扩股增资扩股项目公司项目公司土地抵押土地抵押出让土地出让土地支付土地款支付土地款国土局国土局模式一模式一本页图片(tpin)参照中行信托产品介绍模式一：信托(xntu)资金可用于支付土地款（二）信托、银团贷款介绍（二）信托、银团贷款介绍信托信托第15页/共60页第十六页，共61页。房地产股权信托(xntu)的两种模式投资者投资者资金资金(zjn)委托委托银行银行(ynhng)收益分配收益分配收益分配收益分配担保担保购买理财产品购买理财产品信托公司信托公司项目母公司项目母公司溢价回购股权溢价回购股权关联方关联方增资扩股增资扩股项目公司项目公司土地抵

14、押土地抵押模式二模式二本页图片参照中行信托产品介绍模式二：母公司已支付土地款，信托资金用于项目在取得土地证后的建设开发（二）信托、银团贷款介绍（二）信托、银团贷款介绍信托信托 备注：备注：两种模式均在四证前介入，模式一比模式二介入时间更早，可用于土地款支付 第16页/共60页第十七页，共61页。房地产股权信托(xntu)与银行贷款比较优势优势(yush)劣势劣势(lish)股权信托资金可用于支付土地款，可缓解开发商资金压力股权信托资金可用于支付土地款，可缓解开发商资金压力银行贷款资金不可用于土地款支付银行贷款资金不可用于土地款支付股权信托资金成本高：10%-12%银行贷款资金成本一般为1-3年

15、贷款基准利率，目前是5.4%。具体视市场情况适当浮动。（二）信托、银团贷款介绍（二）信托、银团贷款介绍信托信托第17页/共60页第十八页，共61页。（二）信托（二）信托(xntu)、银团贷款介绍、银团贷款介绍银团银团贷款贷款什么(shn me)是银团贷款？银团贷款银团贷款是指由两家或两家以上银行基于相同贷款条件，依据同一贷款协议，按约定时间和比例，通过代理行向借款人提供的本外币贷款或授信业务。简单通俗地说：银团贷款简单通俗地说：银团贷款=2个及以上银行做贷款个及以上银行做贷款第18页/共60页第十九页，共61页。（二）信托、银团（二）信托、银团(yn tun)贷款介绍贷款介绍银银团团(yn t

16、un)贷款贷款银团角色(ju s)分配 牵头行指定或由参加行协商确定 按贷款条件(tiojin)确定的金额、进度归集资金提供贷款 对银团资金进行监管 接受牵头行邀请 参加银团贷款并按银团协议中确定的承贷份额向借款人提供贷款牵头行牵头行代理行代理行参加行参加行 银团贷款的组织者和安排者发起、分销银团贷款份额 承贷比例不低于银团贷款总额的10%第19页/共60页第二十页，共61页。（二）信托、银团贷款（二）信托、银团贷款(di kun)介绍介绍银团银团贷款贷款(di kun)银团贷款(di kun)会产生哪些费用？中介费中介费代理费代理费承诺承诺(chngnu)费费安排费安排费内容：牵头行牵头筹组

17、银团收取的费用收费标准：银团贷款总额一定比例一次性支付内容：银团成员承诺贷款，但借款人尚未提取的贷款，对银团成员资金占用成本的补偿收费标准：未用余额的一定比例，每年收取内容：代理行承担整个银团的贷款管理、资金管理、账户管理等工作收取的费用收费标准：代理行的工作量每年支付内容：向会计师事务所、律师事务所、资产评估事务所、保险机构等支付的费用收费标准：根据实际花费另行支付第20页/共60页第二十一页，共61页。（二）信托、银团（二）信托、银团(yn tun)贷款介绍贷款介绍银团银团(yn tun)贷款贷款银团(yn tun)贷款与银行贷款比较A. 融资规模更大B. 各银行审批贷款难度降低A. 资金

18、资金(zjn)成本高成本高B. 难以协调各银行放款条件C. 各家银行利益分配不均D. 贷后检查应对多家银行优势优势劣势劣势C. 银行计划紧张时下贷相对容易第21页/共60页第二十二页，共61页。（三）银行融资（三）银行融资(rn z)流程流程银行融资可是个技术活，集团会从三个方面(fngmin)考核我们的融资工作融资额融资额下贷时间下贷时间(shjin)贷款资金使用效率贷款资金使用效率第22页/共60页第二十三页，共61页。（三）银行融资（三）银行融资(rn z)流程流程下面我们接着来看看银行融资(rn z)流程，也就是银行借款的流程融资额度匡算融资额度匡算step1融资方式确定融资方式确定s

19、tep2落实授信额度落实授信额度step3银行受理银行受理step4调查评级调查评级step5贷后监管贷后监管step8银行审批银行审批step6Step7 发放贷款发放贷款第23页/共60页第二十四页，共61页。（三）银行融资流程（三）银行融资流程(lichng)step1 融资额度匡融资额度匡算算Contents自有资金自有资金(zjn)覆盖土地款覆盖土地款融资额度融资额度=项目总投资（不含税）项目总投资（不含税）-土地成本土地成本-销售转投入销售转投入项目资本金项目资本金/总投资总投资30%集团担保金额集团担保金额=融资额融资额-抵押金额抵押金额目的目的通过融资额度测算，确定全项目正常运

20、营的资金需求量通过融资额度测算，确定全项目正常运营的资金需求量本项目土地、在建工程先抵押，不足部分提供集团担保本项目土地、在建工程先抵押，不足部分提供集团担保备注：销售转投入是指项目开盘取得销售收入后，用销售回款作为资金来源用于本项目后续开发第24页/共60页第二十五页，共61页。不可不可(bk)(bk)预见费预见费开发成本开发成本期间期间(qjin)(qjin)费用费用Add your text in here项目总投项目总投土地土地(t (td)d)价款价款勘探设计勘探设计三通一平三通一平主体建安主体建安基基础设础设施施环环境景境景观观工程相工程相关关财务费用管理费用销售费用融资额度匡算的

21、一个原则项目总投即项目建设所需要的全部资金配套配套设设施施行政行政经营经营收收费费（三）银行融资流程（三）银行融资流程step1 融资额度匡算融资额度匡算第25页/共60页第二十六页，共61页。来，咱们来，咱们(zn men)看看附件，或许会对总投有更深入的理解看看附件，或许会对总投有更深入的理解（三）银行（三）银行(ynhng)融资流程融资流程step1 融资额度匡算融资额度匡算融资额度( d)匡算的一个原则第26页/共60页第二十七页，共61页。（三）银行融资（三）银行融资(rn z)流程流程step1 融资融资(rn z)额度匡算额度匡算关于融资额度测算，再给你介绍个简单(jindn)工

22、具喏，从投资模型上取数，将附表2、3、4灰色区域的数据填好，融资额度测算(c sun)就出来了第27页/共60页第二十八页，共61页。（三）银行融资流程（三）银行融资流程step1 融资额度融资额度( d)匡算匡算融资额度匡算(kun sun)的二个原则 银行规定房地产项目开发贷款不能流入证券市场、也不能用于支付本项目土地款及其他项目相关(xinggun)支付，只能用于本项目开发建设。为什么自有资金覆盖土地款？为什么自有资金覆盖土地款？ 由于开发贷款不能用于支付本项目土地款，在节约资金提高资金使用效率的原则下，自有资金只覆盖土地款部分。n自有资金是开发商投入到项目建设中的非债务性资金，也就是在

23、向银行贷款前，开发商需自行筹措一部分资金先投入项目建设n我们可以从报表“所有者权益”科目算出自有资金的金额n自有资金=所有者权益=实收资本+资本公积+盈余公积+未分配利润第28页/共60页第二十九页，共61页。融资额度匡算(kun sun)的三个原则项目项目(xingm)注册资本金注册资本金 总投入总投入30%n 项目资本金是项目的投资者认缴的出资额，不能以任何方式抽回。n项目资本金与自有资金区别与联系：项目资本金和自有资金有联系，但不是一回事！项目资本金来源于自有资金，项目资本金不能抽回，自有资金大于项目资本金的部分(b fen)可以在项目有销售收入后通过营运收回。n自有资金项目资本金 20

24、09年5月25日国务院下发关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知。通知指出：保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%（三）银行融资流程（三）银行融资流程step1 融资额度匡算融资额度匡算第29页/共60页第三十页，共61页。融资额度( d)匡算的第四个原则本项目土地做抵押，不足部分集团本项目土地做抵押，不足部分集团(jtun)(jtun)提供保证担保提供保证担保什么什么(shn me)是抵押是抵押？什么是保证？什么是保证？（三）银行融资流程（三）银行融资流程step1 融资额度匡算融资额度匡算第30页/共60页第三十一页，共61页。

25、法人担保(dnbo)方式，由贷款方（银行）与保证方（母公司）签订协议，当借款方（项目公司）违约或无力偿还债务时，由保证方承担一般保证责任或者连带责。集团担保(dnbo)属于保证担保(dnbo)范畴。融资额度( d)匡算的第四个原则先来解决先来解决(jiju)(jiju)概念问题概念问题什么是担保以及担保的分类什么是担保以及担保的分类质押担保抵押担保保证担保 借款方（项目公司）作为抵押人，将自身拥有的财产作为贷款的担保，此财产（如土地）在贷款期间不转移财产占有权。当借款人不履行合同时，抵押权人（银行）有权从该财产折价或拍卖、 变卖的价款中优先得到补偿。土地抵押、在建工程抵押均属于抵押担保范畴。

26、借款人（项目公司）将其拥有的动产或者权利转交给贷款方（银行）作为清偿债务的担保。当借款人不履行债务时，贷款方有权价出售、拍卖、变卖该动产或者权利收回资金。向银行贷款再找个第三方做担保抵押物你可以自行保管抵押物银行帮你保管，直到还清债务担保：为督促债务履行，确保债权实现的一项法律制度（三）银行融资流程（三）银行融资流程step1 融资额度匡算融资额度匡算第31页/共60页第三十二页，共61页。融资(rn z)额度匡算的四个原则集团集团(jtun)担保担保融资融资(rn z)额度额度土地抵押值土地抵押值土地抵押值=土地评估值*抵押率提高土地评估值，降低集团担保提高土地抵押率，降低集团担保 备注：备

27、注：1.建在工程即建设过程中的项目2.土地评估值、在建工程评估值均由评估公司确定3. 在建工程是否抵押各地区银行要求不同，具体可在融资方案沟通时确定4.一旦办理建设工程抵押，项目在房管局拿预售证前，必须由银行出具函件撤销抵押。因为抵押给银行的房子是不能卖给客户的，一房不能二主（三）银行融资流程（三）银行融资流程step1 融资额度匡算融资额度匡算在建工程抵押值在建工程抵押值在建工程测算与土地抵押相同第32页/共60页第三十三页，共61页。集团对融资额度( d)考核：融资额：融资额：下贷时间下贷时间贷款资金贷款资金使用效率使用效率1.测算(c sun)得分0分50分75分100分 A60% 50

28、%A60% 40%A50% A40%土地款土地款/总投总投50%2.测算(c sun)得分0分50分75分100分 B110% 100%=B110% 90%=B100% B90%土地款土地款/总投总投50%1.土地款占总投资50%融资额/总投得分：A=融资额度/总投2.土地款占总投资50%融资额/总投得分：B=融资额度/（总投-土地款）（三）银行融资流程（三）银行融资流程step1 融资额度匡算融资额度匡算第33页/共60页第三十四页，共61页。（三）银行融资流程（三）银行融资流程step2 融资方式融资方式(fngsh)确定确定按以下因素选择按以下因素选择(xunz)融资方式融资方式融资额度

29、四证取得时间(shjin)下贷时间(shjin)资金使用效率融资成本就目前的融资方式看银行项目融资的资金成本低，是最常用的融资方式第34页/共60页第三十五页，共61页。（三）银行（三）银行(ynhng)融资流程融资流程step2 融资方式确定融资方式确定选定(xun dn)银行借款这种融资方式，我们会和银行就关键性条款进行初次沟通关键性条款例如：关键性条款例如：贷款额度贷款额度是否办理在建工程抵押是否办理在建工程抵押土地土地(td)抵押率抵押率贷款期限贷款期限还款方式：是否期限还款？或是销售进度还款还款方式：是否期限还款？或是销售进度还款贷款利率（综合利率基准）贷款利率（综合利率基准）等等等

30、等第35页/共60页第三十六页，共61页。（三）银行（三）银行(ynhng)融资流程融资流程step2 融资方式融资方式确定确定 在银行实行从紧的货币政策，房地产信贷规模全面(qunmin)收紧时，商业银行会提出额外收取中间业务费或财务顾问费来提高银行房地产贷款的综合收益，在谈判中可强调战略合作技巧性规避。2.财务顾问费：财务顾问费：银行提供的顾问服务包括银行提供的顾问服务包括(boku)行业市场信息咨询顾问、企业上市顾问、融资顾问、经营管理顾问、企业并购顾问、资金托管费等行业市场信息咨询顾问、企业上市顾问、融资顾问、经营管理顾问、企业并购顾问、资金托管费等代收代付业务代发工资、奖金、福利费、

31、拆迁款、养老、医保等代理保险业务办理建筑安装一切险、员工寿险等理财类保险银行保函业务银行作为担保方办理投标保函、履约保函等票据业务：办理承兑汇票、票据贴现结售汇业务1.中间业务：中间业务：第36页/共60页第三十七页，共61页。（三）银行融资流程（三）银行融资流程(lichng)step3 落实授信额度落实授信额度n授信额度是商业银行对单一法人(frn)客户或企业集团确定的可以向银行提出 贷款申请的最高控制额度。n目前龙湖集团在工行、农行、建行三家公司有授信额度。什么(shn me)是授信额度？第37页/共60页第三十八页，共61页。（三）银行（三）银行(ynhng)融资流程融资流程step4

32、 step8从银行受理(shul)到贷后监管，就是以下附件所述的步骤备注：本流程为苏南公司滟澜山项目一期(y q)贷款流程第38页/共60页第三十九页，共61页。（三）银行融资（三）银行融资(rn z)流程流程step4 银行受理银行受理银行受理即银行有意向(yxing)做该项目融资这个阶段银行主要进行主体资格审查，同时要求企业(qy)提供申请贷款的相关资料主体资格审查内容：主体资格审查内容：1.确定借款人是经工商行政管理机关核准登记的企业法人2.有经工商行政部门核准登记并办理的法人营业执照3.财务制度健全，财务状况良好4.具有还本付息能力5.已办理贷款卡，并开立基本户或一般户6.拟贷款项目的

33、文件合法、完整、真实、有效7.拟贷款项目运营具有可行性，并出具有效的可行性报告8.借款人自有资金投入不低于银行规定比例，并在银行贷款投放以前到位第39页/共60页第四十页，共61页。（三）银行融资流程（三）银行融资流程(lichng)step5 调查评级调查评级调查评级阶段银行(ynhng)主要做什么？n对企业进行信用(xnyng)评级n公司准入n项目准入也就是项目核准第40页/共60页第四十一页，共61页。 资产负债率 流动比例(bl) 速冻比例(bl) 现金流资本金利润率成本(chngbn)费用率销售利润率总资产利润率一、信用(xnyng)评级：1、信用评级考察六方面：Title企业素质

34、经营能力 履约能力 发展前景 员工素质 员工专业能力 管理能力 企业发展潜力 贷款到期偿还率 贷款利息偿还率 偿债能力 获利能力销售收入增长率 流动资产周转次数 应收账款周转率 存货周转率 宏观经济形势 行业（产业）政策 行业特征市场需求影响（三）银行融资流程（三）银行融资流程step5 调查评级调查评级第41页/共60页第四十二页，共61页。一、信用(xnyng)评级：2、评定标准(biozhn)分为“三等九级”AAAAAABBBBBBCCCCCCAAA级：偿还能力具有最大保障；经营处于良性循环状态(zhungti)，不确定因素影响最小。 AA级：偿还能力很强；经营处于良性循环状态(zhun

35、gti)，不确定因素很小。 A级：偿还能力较强；经营处于良性循环状态(zhungti)，未来经营易受不确定因素影响，盈利能力和偿债能力会产生波动。 BBB级：偿还能力一般，目前对本息的保障尚属适当；经营处于良性循环，未来经营与发展受不确定因素影响，盈利能力和偿债能力有较大波动，约定条件可能不足以保障本息的安全。 BB级：偿还能力较弱；企业经营与发展状况不佳，支付能力不稳定，有一定风险。 B级：偿还能力较差；经营较困难，支付能力有较大不确定性，风险较大。 CCC级：偿还能力很差；受不确定因素影响，企业经营困难，支付能力很困难，风险很大。 CC级：偿还能力严重不足；经营状况差，经营走向良性循环状态

36、(zhungti)的因素很少，风险极大。C级：偿还能力极差；经营处于恶性循环状态(zhungti)，企业濒临破产。 （三）银行融资流程（三）银行融资流程step5 调查评级调查评级第42页/共60页第四十三页，共61页。二、公司(n s)准入条件：1.公司治理完整，依法经营，管理规范， 报表真实，并提供公司年度审计报告2.信用等级AA以上（各银行要求不同），无不良信用记录3.资产负债率低于75%，经营性现金流充足4.上年末所有者权益8000万元以上（各银行要求不同）5.具备三级及以上房地产开发资质，连续经营商品房开发3年以上，且开发业绩良好，其中：以住宅开发为主的，累计开发面积15万平米以上，

37、以商业及营业(yngy)用房的，累计开发面积2万方以上6.有一定的项目储备，持续开发能力较强（三）银行（三）银行(ynhng)融资流程融资流程step5 调查评级调查评级第43页/共60页第四十四页，共61页。l用低密度住宅替换用低密度住宅替换“别墅别墅”敏感词汇敏感词汇l取得取得(qd)国有土地使用证国有土地使用证l取得取得(qd)建设用地规划许可证建设用地规划许可证l项目资本金比率不低于总投项目资本金比率不低于总投40%三、项目(xingm)核准条件：1.普通住宅普通住宅2.别墅别墅(bish)项目项目3.商业及营业性用房商业及营业性用房l取得国有土地使用证l取得建设用地规划许可证l项目资

38、本金比率不低于总投30%l取得国有土地使用证l取得建设用地规划许可证l项目资本金比率不低于总投40%（三）银行融资流程（三）银行融资流程step5 调查评级调查评级第44页/共60页第四十五页，共61页。（三）银行融资（三）银行融资(rn z)流程流程step6 银行审批银行审批n取得(qd)国有土地使用证、取得(qd)建设用地规划许可证在市行上贷审会n取得(qd)国有土地使用证、取得(qd)建设用地规划许可证、建设工程规划许可证在省行上贷审会一、银行审批原则第45页/共60页第四十六页，共61页。（三）银行融资（三）银行融资(rn z)流程流程step6 银行审批银行审批二、银行审核(shn

39、h)内容项目建设条件评价项目建设条件评价项目可行性项目可行性规划方案规划方案设计单位资质设计单位资质(zzh)评定评定施工单位资质施工单位资质(zzh)评定评定环保评定环保评定贷款风险评价贷款风险评价l项目可行性结论l核定担保方式投资估算投资估算l总投构成l项目投资计划评定l财务效益预测l项目现金流分析l偿债能力评定l敏感性分析市场评估市场评估l市场供需分析l产品差异化l市场定位l购买力分析项目市场收益 风险 银行审批银行审批contents第46页/共60页第四十七页，共61页。（三）银行（三）银行(ynhng)融资流程融资流程step7 发放贷款发放贷款贷款(di kun)发放前置条件：有

40、明确的贷款批复有明确的贷款批复已在国土局办理抵押登记已在国土局办理抵押登记 四证齐全四证齐全保证担保条件落实保证担保条件落实备注(bizh)：四证是指国有土地证 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 建筑工程施工许可证 四证如此重要，以至于每年预算都会根据四证齐全时间排下贷计划第47页/共60页第四十八页，共61页。集团对贷款(di kun)发放的考核（三）银行融资（三）银行融资(rn z)流程流程step7 发放贷款发放贷款融资额融资额下贷时间下贷时间(shjin)贷款资金贷款资金使用效率使用效率1.下贷时间贷款发放到位指标贷款发放到位指标 贷款使用效率贷款使用效率 四证取得个月内未发放

41、四证取得个月内发放 四证取得2个月内发放 四证取得1个月内发放 65%以下 65%=A75% 75%=A90% 90%以上 0分50分75分100分2.贷款资金使用效率0分50分75分100分第48页/共60页第四十九页，共61页。什么(shn me)是贷后监管（三）银行融资流程（三）银行融资流程(lichng)step8 贷后监管贷后监管n银行在下贷后，对贷款资金支用、作为(zuwi)还款来源的销售资金支用的监管n不要以为下贷就万事大吉了，你的债主一直睁大眼睛注视着你，直到偿清债务销售资金支用监管销售资金支用监管贷款资金支付监管贷款资金支付监管l 工程款支付：工程款支付： 需提供总包合同 工

42、程进度证明 支付凭证l 材料款支付：材料款支付： 需提供购货合同 购货发票及合同明确付款前需具备的附件l 管理费用支付：管理费用支付： 提用款计划l 销售资金被监管，资金使用效率降低l 尽量与银行协商不监管第49页/共60页第五十页，共61页。（四）住房贷款流程（四）住房贷款流程(lichng)关于住房贷款流程(lichng)，我们想介绍以下内容一、按揭银行的选择一、按揭银行的选择二、按揭楼盘的准入二、按揭楼盘的准入三、客户办理住房贷款的流程三、客户办理住房贷款的流程四、直客式贷款介绍四、直客式贷款介绍第50页/共60页第五十一页，共61页。（四）住房贷款流程（四）住房贷款流程(lichng)

43、按揭银行的选择按揭银行的选择 一般而言，项目开发贷款银行，会成为该项目的个人按揭业务主办行，优先办理该项目按揭业务。签订项目一般而言，项目开发贷款银行，会成为该项目的个人按揭业务主办行，优先办理该项目按揭业务。签订项目开发贷款时，在固定资产借款合同开发贷款时，在固定资产借款合同“其他约定其他约定”中会明确：由贷款人优先办理按揭业务，所以开发贷银行是按揭中会明确：由贷款人优先办理按揭业务，所以开发贷银行是按揭银行的主办行。银行的主办行。 除了除了(ch le)(ch le)选择开发贷银行作为主办行以外，我们也会选择一些小的股份制银行作为补充银行，主要原因如选择开发贷银行作为主办行以外，我们也会选

44、择一些小的股份制银行作为补充银行，主要原因如下：下：1.1.客户征信记录不良，不能在主办银行贷款客户征信记录不良，不能在主办银行贷款 有些客户在人民银行的征信系统中，显示信贷逾期数次，不能在主办按揭的银行做按揭业务。但该客户在其他银有些客户在人民银行的征信系统中，显示信贷逾期数次，不能在主办按揭的银行做按揭业务。但该客户在其他银行是行是VIPVIP客户，可调整个人信用评级，能在他行办理按揭业务。客户，可调整个人信用评级，能在他行办理按揭业务。2.2.银行政策差异银行政策差异 “4.15” “4.15”新政后国家收紧房贷政策，特别是对二套房的认定，明确规定以家庭（含夫妻、成年子女）为单位，只新政

45、后国家收紧房贷政策，特别是对二套房的认定，明确规定以家庭（含夫妻、成年子女）为单位，只要征信系统中显示有一套按揭记录，再购房做按揭即为第二套房。但是无锡浦发银行目前政策是：征信系统中显示有要征信系统中显示有一套按揭记录，再购房做按揭即为第二套房。但是无锡浦发银行目前政策是：征信系统中显示有按揭记录，但是按揭结清并转让，再购房均作为首套房认定。政策上的差异也会成为按揭银行的选择因素。按揭记录，但是按揭结清并转让，再购房均作为首套房认定。政策上的差异也会成为按揭银行的选择因素。3.3.银行额度银行额度 银监会对商业银行实行全年按季度、银监会对商业银行实行全年按季度、“季四月三季四月三”方式监管信贷

46、方式监管信贷(xndi)(xndi)额度。从紧的信贷额度。从紧的信贷(xndi)(xndi)额度政策下，只在一家额度政策下，只在一家银行做按揭贷款，会导致额度紧张，按揭放款无额度下贷，影响回款。银行做按揭贷款，会导致额度紧张，按揭放款无额度下贷，影响回款。4.4.资金使用的效率资金使用的效率 在开发贷银行做按揭，个人按揭贷款资金回到开发贷银行资金监管户，资金使用受到监管。选择他行按揭，按揭贷款资金可自有在开发贷银行做按揭，个人按揭贷款资金回到开发贷银行资金监管户，资金使用受到监管。选择他行按揭，按揭贷款资金可自有使用规避监管。使用规避监管。第51页/共60页第五十二页，共61页。（四）住房贷款

47、流程（四）住房贷款流程按揭按揭(n ji)楼盘准入楼盘准入商业银行同意与某个楼盘做长期按揭(n ji)业务的审批流程什么(shn me)是按揭楼盘准入？开发商申请开发商申请step1 项目调查项目调查step2 银行审批银行审批step3签订合作签订合作框架协议框架协议step4第52页/共60页第五十三页，共61页。（四）住房贷款流程（四）住房贷款流程客户客户(k h)办理住房贷款流程办理住房贷款流程Step 1Step 2Step 5Step 4Step 3Step 7Step 6客户客户(k h)征信查征信查询询客户客户(k h)与开发与开发商签订购房合同商签订购房合同客户付清首付客户付

48、清首付客户向银行申请贷客户向银行申请贷款款银行贷前调查银行贷前调查银行审批银行审批客户与银行签客户与银行签订借款合同订借款合同Step 9Step 8Step 10银行与客户办银行与客户办理预告登记理预告登记银行将客户贷银行将客户贷款发放至开发款发放至开发商账户商账户客户办理保险、公正客户办理保险、公正、担保等手续、担保等手续备注：备注：在商业银行将客户贷款发放至开发商账户之日起，到客户办理出他项权证交由银行保管期间（也就是step10-step13），由开发商或担保公司提供阶段性担保开发商办理大产权开发商协助客户办理分户产权及他项权证客户将他项权证交与银行111213第53页/共60页第五十

49、四页，共61页。（四）住房贷款流程（四）住房贷款流程客户客户(k h)办理住房贷款流程办理住房贷款流程这里有两个(lin )重要熟悉而费解的概念：预告预告(ygo)登记登记阶段性担保阶段性担保第54页/共60页第五十五页，共61页。（四）住房贷款流程（四）住房贷款流程(lichng)客户办理住房贷款流程客户办理住房贷款流程(lichng)1.1.什么是预告登记？什么是预告登记？ 预告登记：房管局办理的一项业务，在商品房预售中，购房者可以就期房进行预告登记，以制预告登记：房管局办理的一项业务，在商品房预售中，购房者可以就期房进行预告登记，以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押约开发商把已

50、出售的住房再次出售或者进行抵押 。个人贷款。个人贷款(di kun)(di kun)银行可以通过预告登记，银行可以通过预告登记，防止已办按揭的购房者将期房另行处置。防止已办按揭的购房者将期房另行处置。 预告登记的法律意义指当事人约定买卖期房或者转让其他不动产物权时，为了限制债务人处分预告登记的法律意义指当事人约定买卖期房或者转让其他不动产物权时，为了限制债务人处分该不动产，保障债权人将来取得物权而作的登记。该不动产，保障债权人将来取得物权而作的登记。 预告登记证只是一种临时产权登记制度，起到是产权公示的作用，其最终会被不动产产权证（预告登记证只是一种临时产权登记制度，起到是产权公示的作用，其最

51、终会被不动产产权证（分割到户的房产权证和土地使用权证）所取代。分割到户的房产权证和土地使用权证）所取代。2.2.那些情况需要申请预告登记？那些情况需要申请预告登记？预购商品房；（开发商办理，证明房屋归购房者所有）预购商品房；（开发商办理，证明房屋归购房者所有）以预购商品房设定抵押；（购房者办理，证明房屋已抵押给银行）以预购商品房设定抵押；（购房者办理，证明房屋已抵押给银行）以房屋在建工程设定抵押；（一般适用于开发贷的在建工程抵押）以房屋在建工程设定抵押；（一般适用于开发贷的在建工程抵押）一、预告(ygo)登记第55页/共60页第五十六页，共61页。（四）住房贷款流程（四）住房贷款流程(lich

52、ng)客户办理住房贷款流程客户办理住房贷款流程(lichng)3.预告登记期限？预告登记期限？预购商品房；预购商品房； 自房屋所有权初始登记（办理开发商大产证）之日起满两年，购房者未申请房屋所有权或者房屋他项自房屋所有权初始登记（办理开发商大产证）之日起满两年，购房者未申请房屋所有权或者房屋他项权利权利(qunl)登记的，该预告登记失效；登记的，该预告登记失效； 以预购商品房设定抵押；以预购商品房设定抵押； 自预告登记之日起满两年，当事人未申请房屋所有权或者房屋他项权利自预告登记之日起满两年，当事人未申请房屋所有权或者房屋他项权利(qunl)登记的，该预告登记登记的，该预告登记失效。失效。以房屋在建工程设定抵押；以房屋在建工程设定抵押； 申请预告登记的预购商品房已设定在建工程抵押的，应先解除在建工程抵押，由在建工程抵押权人作申请预告登记的预购商品房已设定在建工程抵押的，应先解除在建工程抵押，由在建工程抵押权人作出的放弃该部位在建工程抵押权的承诺文件。解除了抵押的商品房做预告登记的流程与出的放弃该部位在建工程抵押权的承诺文件。解除了抵押的商品房做预告登记的流程与 所述相同所述相同备注：他项权证就是抵押权证，由抵押权人持有，证明该物已被抵押给抵押权人备注：他项权证就是抵押权证，由抵押权人持有，证