房地产项目融资方案

1、项目融资方案一、公司及项目介绍1、公司名称：天华集团2、公司简要概括： 公司人员有敖忠良（CEO、彭潇（工程总监）、包广缀（财务总监）、 刘锡兵（行政总监 卜设计总监（李媛媛）、会计主管（江莎）。3、项目介绍：本公司项目名叫泰和盛世，该项目位于昆明市北市区，处于穿金路、 世博路和园博路的中心三角地带，交通便利、人口密集，是北市区的繁华地段。该项目总投资10亿，共占地300亩，其中商业用地70亩；办公用地50亩；文体用地50亩；娱乐场所 用地50亩；医疗卫生用地 40亩；绿化用地 40亩。建设内容及土建工程方案：主要建设用地有商业用地、文体、住宅、娱乐、 绿化，总建筑面积300亩，其中商业楼盘的

2、建筑面积70亩、住宅60亩。二、项目的市场分析本公司项目位于北市区黄金地带，而且项目是集商业、 医疗文体于一体的， 可以满足不同人群的住宅和生活需求。 我们知道，北市区主要是有家庭的人员居多，所以我公司项目包含了教育的这一范畴，也有供老年人娱乐的休闲区，所以增加了顾客的选择种类，更符合了大众的购买需求，让更多顾客满意。该项目地址接近地铁站和客运站，人流量大，交通便利，所 以对商业的发展来说是至关重要的。三、资金筹集的数额经过计算，泰和盛世项目总投资额8.4亿人民币，我公司将为该项目筹 集资金10亿人民币。四、融资方式与结构融资方式：我公司项目的融资方式有房地产开发类贷款、有限合伙、股权债权、众

3、筹、发行股票、信托等。融资结构：信托公司| 贷款 |开发育一；1 利息.本金 信托信托 资金收益I投资者- 工怵风险控制世资者REITs组织X分配资金投资银行分配资金人寿保除各种基金个 人有地产投资信托族金公司房地产开发'销售投资者以上是我公司其中两种融资方式的结构图。投资者的财富最大化与财务杠杆系数财务杠杆系数一息税刖利润息税前利润利息五、融资成本预算融资成本是指开发项目为筹集和使用资金而支付的费用。包括两部分：1.资金筹集费：是指资金筹集过程中支付的一次性费用。2.资金占用费：是指占用资金支付的费用， 如股票的分红派息、银行借款、 发行债券的利息等 项目融资成本一般采用资金成本率来

4、表示资金成本率=资金占用费X100%筹集资金总额筹集资金费用1 .金融机构贷款融资成本及分析Ri(1 T) kd_1 Fi式中，R1为长期借款利率F1资金筹集费用率T一所得税税率2 .债券融资成本及分析Kb gB(1 Fb)式中，Kb债券资金成本Ib债券年利息T-所得税率B债券融资额Fb-债券融资费用率3 .综合融资成本nKwKjWjj iKw -综合资金成本Kj 第j种个别资金成本Wj -第j种个别资金占全部资金的比重(权数)六、融资风险析和管理任何融资行为都有可能带来风险，着名的太子奶因融资不当，从融资开始到企业倒闭也不 过仅仅9个月时间。中小企业也不例外，在融资过程中也可能面临各种风险，

5、特别是在今 年金融紧控形势下， 融资风险可以说存在于各家企业。 中小企业的融资风险主要是指由于多 种不确定因素的影响使其在融资过程中所遇到的风险，我认为我公司项目的风险有以下几条：1、国家经济政策所导致的融资风险一般而言，由于中小企业生产经营极不稳定， 一国经济金融政策的变化，都有可 能对它的生产经营、市场环境和融资形势产生一定的影响。 如果中小企业不能根 据国家经济金融政策的变化做出敏锐的反应和及时调整，将会给中小企业的融资带来一定的风险，进而影响到中小企业的发展。如国家的产业政策限制的行业， 其直接融资和间接融资的风险都较大， 如果企业经营得不到正常的资金供给， 企 业就难以为继。又如，在

6、货币政策紧缩时期，市场上资金的供应减少，受此影响， 中小企业通过市场来筹集资金的风险增大。要么筹集不到资金，要么融资成本提 高、融资数量减少，直接影响了企业资金链连续性，并进一步增大了中小企业的 经营风险。据投融资专家张雪奎教授所知，今年大量企业遇到这种情况，融不到 资金是企业经营困难，融到的资金成本过高，造成还贷压力过重，致使企业难以 放手经营。2、经营的不稳定性导致的融资风险中小企业对外界经济环境的依存性较大， 因而中小企业除对国家产业政策和金融 政策有着较强的敏感性外，国家经济制度安排，宏微观经济环境的变化，行业竞 争态势的加剧，也将增大中小企业的经营风险，最终影响中小企业的经营和发展。

7、 那些经营不佳或销售渠道不畅，或竞争实力不够或难以实行多元化经营来分散风 险的中小企业往往首先受到市场的冲击。而经营风险的增大又使中小企业的经营 稳定性遭到破坏，进而更难满足市场融资的条件，融资更加困难。3、管理水平低下所导致的融资风险管理水平低下主要表现在，中小企业的管理观念落后，内部管理基础工作缺乏和管理环节薄 弱，人员素质普遍不高， 对市场的潜在需求研究不够，产品研制的技术力量有限，对市场的变化趋势没有预见性等。由于管理上的种种缺陷，致使中小企业的后劲不足。高开业率和高 废业率是中小企业的主要特点，从而使得商业性金融机构非常谨慎。在我国，中小企业5年淘汰率近70% ,约30%左右的小企业

8、处于亏损状态，仅有三成左右具有成长潜能，七成 左右发展能力很弱， 能够生存十年以上的中小企业仅占1%.因此，中小企业无论是进行直接融资，还是间接融资，都会面临诸多融资障碍，融资风险往往很大。4、信用危机所导致的融资风险中小企业信用不足是一个普遍现象。有的中小企业会计信息不真实、 财务做假账、资本空壳、核算混乱，有的中小企业抽逃资金、 拖欠账款、恶意偷税，这在一定程度上都影响了中小企 业的形象。相对于大企业的很多信息的公开化和容易以极低的成本获取，中小企业的信息基本上是内部化的、不透明的，银行金融机构和其他投资者很难通过一般渠道获得，因此，银行要向中小企业提供贷款或投资人要向中小企业进行投资就不

9、得不加大人力资源的投入以 提高信息的收集和分析质量。这一方面加大了银行或投资人贷款和投资成本，另一方面也给中小企业的融资带来困难，中小企业的融资存在很大的不确定性。七、项目投资计划与资金筹措表项目投资计划如下：序号项目合计2015 年2016 年2017 年1资金总额八、投资者退出方式1、并购退出方式：在并购退出方式下，风险资本所持风险企业的股份将随企业 的股份整体出售给第三方投资者。这里的第三方投资者通常为战略并购者，它与 企业的生产活动在同一个或者相似领域，例如一个和风险企业有着相同和相似业 务的企业，或竞争对手、供应商或销售商等，期望通过并购方式将风险企业的产 品和技术纳入自己的产品链中，实现自身产品的快速升级或规模的快速扩张。2、IPO退出方式：通过将企业的股份首次向社会公众公开发行退出。这种情况 下，风险资本一般会持有风险企业的股份直到公开发行，实现利润锁定，并且再将其投资所获得的利润分配给风险资本的投资者。3、转售退出方式：这种退出方式是指风险资本单独将其所持有的风险企业股份 出售给第三方投资者，这里的第三方投资者通常为战略投资者或其他风险资本。 转售方式不同于并购退出方式，在转售方式下，只有风险资本会将其所持有的企 业股份出售给第三方，其他企业股东保持不变。第三方投资者购买股份的目的通 常是为了能够获得该企