xx青青家园户外媒体预热计划

1、XX 青青家园户外媒体预热计划根据目前了解到的情况， 京开公路沿线九龙家园东区、 亦庄北京经济开发区、西三旗、玉泉山附近、东四环路，明年春节都将有 TOWN HOUSE 出现，保守估计，明年将会有 100200 万平方米左右建筑面积上市， 其中亦庄、东四环区域的同类型项目将构成对 XX 青青家园的直接竞争。 为确保青青家园项目的前期预热及对目标客户的曝光率，营销部拟就预期争夺会比较激烈且又无法同期并列、复制的户外媒体考虑提前占据， 使青青家园在前期的宣传中占据有利位置。 根据近日对相关户外媒体的监测数据考虑，营销部拟优先考虑占据以下位置：一地铁国贸站，东北、西北出口的灯箱广告1位置说明：广告发

2、布地段位于CBD 核心区域，国贸地铁站的两个出口分别通往国贸商城及国贸二期写字楼，此地段灯箱为地铁仅设灯箱的两个地段之一（另一位置在建国门站） 。2灯箱分布：沿通道呈连续性分布3灯箱尺寸： 2.5× 1.5× 2 面（ 1.2×1.8×2 面）4人流特征：早晚上下班时间以去国贸、嘉里中心、汉威大厦及国贸二期的青年白领为主， 19： 00 以后以到国贸商城及从国贸商城去乘地铁的人流为主。由于大北窑的交通中转枢纽功能已迁至四惠，所以该站目前的来往人流特征比较集中、明显。5人流数据：高峰时目测，东北口62 人 /分钟，西出口 79 人/分钟。6建议形式：两个路

3、口各要10 个灯箱，形成 XX 走廊。7发布价格： 4500 元/月 /块二光华路东三环国宾路段灯箱1位置说明：东三环是北京重要的国际商贸、旅游、娱乐及文化交流中心，许多跨国公司均座落于此路段，国贸中心、嘉里中心、汉威大厦赋予这一地区独特显要地位，成为京城资迅传播的重要场所，每年在国贸中心举行的四十多个展会，使这一带成为繁华地段，是商家必争之地，其特殊的地理位置令这一地区具极佳的户外传播效果。此路段包含四分之一的国贸车流出入量和嘉里中心、汉威大厦、北京外企服务公司所有的出入量。2灯箱分布：沿街条状分布，平行于马路。3灯箱尺寸： 1.2× 1.8× 2 面4人流特征：除周边居

4、民外，几乎都是国贸、嘉里中心及汉威大厦里的员工，这一特征在早晚高峰时尤为明显。5（车）流数据：上下班高峰时段目测：24 辆/分钟。车流量大（车辆行驶较为缓慢）。6建议形式：占据其中汉威大厦至东三环的地段，形成XX 信息牌发布区。7发布价格： 5000 元/月/块（ 1.2×1.8×2 面）三燕莎、昆仑周边区域 ：1位置说明： 以燕莎友谊商城为轴心的东三环是北京重要的国际商贸、旅游、娱乐及文化中心，许多跨国公司都座落于此，长城饭店、亮马河大厦、隆博广场、 21 世纪饭店、希尔顿饭店、昆仑饭店、京信大厦、京城大厦及各国使馆赋予这一地区独特显要的地位，成为京城资讯传播的重要场所。

5、京城一些著名的美食娱乐场所以及众多的酒吧遍布于此，特殊的地理位置使这里拥有极佳的户外传播效果。2 灯箱分布：长虹桥三元桥， 21 世纪饭店华都饭店，沿街平行分布3灯箱尺寸： 1.2× 1.8× 2 面4人流特征：略5（人）车流数据： 67 辆 /分钟； 346 人 /分钟（ 4 个街口）6建议形式：占据燕莎、昆仑路口，亮马河大厦、长城饭店沿线分布7发布价格： 10000 元 /月/块（ 2.5×1.5×2 面）6000 元 /月/块（ 1.2×1.8×2 面）四长安街建外段巴士站亭灯箱1位置说明：长安街建外段为北京最为繁华的地段，国贸

6、、赛特两大高档购物中心分列两端，沿街更有中粮、恒基、新东安、长富宫、东海中心、国际大厦、友谊商店、贵友商场、建国饭店、京伦饭店、金侨饭店、中国大饭店和航华科贸中心等商务场所， 其间更有餐厅、酒吧等配套设施，是为 CBD 区域的核心部位，是目前白领阶层云集的地方。2 灯箱分布：建国门日坛路站大北窑（郎家园）站，巴士灯箱沿线分布3灯箱尺寸： 3.5× 1.5× 2 面4人流特征：略5人（车）流数据： 43 辆/分钟（高峰时段车辆拥挤，车辆行驶缓慢。）6建议形式：占据从北京站（恒基中心）郎家园站的巴士站亭灯箱并沿线分布，使CBD 核心区域的核心路线不断出现XX 青青家园的信息。7

7、发布价格： 9000 元/月 /块户外媒体发布策略营销部拟在上述四个敏感区域作集中式投放，此举一为抢先占据有利地形，并同时抢先打出青青家园“CBD 旁的 TOWNHOUSE”的形象；二为在同类项目推出之前抢先聚集人气、 买气，打下坚实的基础。 同时再辅以文字媒体的炒作，及工地形象、导视系统的建设，力争使青青家园在明年TOWNHOUSE 项目全面推出之际先拔头筹。操作方式 ：按阶段进行1 品牌传播，噱头式传播XX 青青家园， XX 地产、卓越品牌。我们考虑在上述四个集中发布区域发布XX 青青家园的信息，同时以一种噱头的方式，引发客户的关注，并辅以文字媒体的炒作，积攒客户关注的敏感度，另外在营销手

8、段上考虑一些提前积累人气、买气的措施，使青青家园在客户心目中是一个绝对的利好，并能持续关注。2 全面展示，形象宣传 XX 青青家园， CBD 旁的 TOWNHOUSE当青青家园项目所在地的工程围板、区内指示牌、京沈路上的引导系统全面完成之际，户外宣传的口径将全部集中表现为对产品的具体形象描述上，使积累了一定人气、买气的客户眼前能够陡增一个鲜活的TOWNHOUSE 产品形象，同时，再辅以各种相关的项目所在地周围的户外活动，一方面为客户描述一个诱人的生活场景， 一方面维持青青家园的关注率，并持续前期的积聚人气、 买气的营销手段，不断地增加关注者、追随者的信心，使得 XX 青青家园在其它项目推出之前

9、，已经建立了一定量的品牌效应和关注效应，及最为关键的人气。配给青青家园前期户外媒体预热的营销手法按照目前的计划，青青家园将于 2001 年 4 月开始内部认购，之前，我们要投入数百万费用进行宣传， 但效果是未知数； 届时产品已经基本定型 （户型配比、建筑风格、装修标准等） 但不知道是否符合客户心意， 甚至不能肯定将来的客户与我们意想的是否相同。为此，我们计划，在继续维持传统营销手段的同时， 开展直销，以加速销售，降低营销成本，减少开发风险。具体建议如下：1. 以公司员工为核心，以万客会、城花、星园老业主为外围，分别向各自亲朋好友、合作伙伴宣传青青家园项目；2. 公司经研究，尽快确定从目前到 2

10、001 年 1 月底， 2 月底， 3 月底，直至4 月内部认购正式开始， 4 个阶段不同折扣绿（建议分别为 80%、85%、88%、 90%，依次递增），越早认购，优惠越多；3. 认购者只需交纳 1000 元小定，且在内部认购正式开始之前， 可以自由退定；4. 对于介绍集团购房的客户，可再给予更大优惠；5. 市场营销部负责定期设计印刷青青家园客户通讯、 手册（月刊或双周刊），不断向客户报道青青家园的进展情况（如规划方案确定、正式开工、进场参观等信息），并可把改刊在目标区域直投；6. 市场营销部负责组织认购客户开展公关活动， 了解客户对产品的要求（如装修标准等），并视情况即使修订原方案。营销部认为，户外媒体的发布需同项目进展情况， 尤其是和推广计划相结合，在前期预热这一主要运作阶段， 更要配合它的其它具体营销手段。 此设想是为和户外媒体在前期预热期间相辅相成， 使整个前期预热计划饱满丰富， 使青青家园的信息在特定区域、特定时段能够不断充斥其间。费用预算本方案预算为 2268000 元（以半年计）其中：地