黑弧奥美南宁地产龙光阳光海岸阶段提案报告(48页)地产策划

1、黑弧奥美南宁地产龙光阳光海岸阶段提案报告黑弧奥美第六事业部透过现象的迷雾南宁3月1日实施限购令，未来楼市如何发展？山海湖观邸5月起大批问世，怎么才能脱颖而出！阳光海岸的高端产品，需要得到更多客户的认可！新推出的投资新品产品概念，怎么寻找更多的共鸣！目录一、鉴己二、鉴势三、刨根四、优术一、鉴己1、2011年3月19日山海湖“艺墅独栋开盘，为配合独栋产品的开盘 展了宋韶光新生风水居家讲座和宝马迷你专场车展活动；2、期间在南宁晚报、南国早报、网络等作为主要媒体；3、当时主诉求为“港口在此，世界在此，产生了一定影响。高端产品建树市场1、2011年4月16日山海湖“艺墅叠墅开盘，同期参加了南宁房博会 展

2、出；2、媒介为南宁晚报、南国早报、龙光会、户外等；3、在“港口在此，世界在此的诉求下以“赶潮去为主推广语做了 投资概念的投放。投资诉求收效颇丰1、2011年4月22、23日召开了D组团湖海高层的投资新品发布会，并 于23日举办了爱马仕奢尚之夜活动；2、同期防城港龙光阳光海岸参加了南宁防城港房博会展出。 联盟价值新品上市1、“艺墅产品入市得到市场的回应，收获了客户的价值认同；2、产品推广非常密集，诉求在市场上站立不稳就要强推新概念，造成 效果持续力衰竭；3、单类产品收获效果，但是并未形成组合拳，进而获得深远的品牌影 响力，尤其在项目销售向外拓展时，诉求力表现疲软。步步为赢的背后做出了效果但影响力

3、却没有发挥到最大！二、鉴势南宁“限购令本地客户本地客户非本地客户非本地客户南宁市第南宁市第1 1套套不限购，首付总房款30%不限购，不限购，但须提供在本市行政区域内累计一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明。如其他城市已有一套住房，且为一次性付款，本市为第一套住房，首付总房款30%1.如其他城市已有一套住房，为银行按揭，本市为第一套住房，首付总房款60%南宁市第南宁市第2 2套套不限购不限购如第一套为一次性付款，首付总房款30%1.如第一套为银行按揭，首付总房款60%限购客户，无购买资格限购客户，无购买资格南宁市第南宁市第3 3套套限购客户，无购买资格限购客户，无购买资格注：以上“套数”为“本市房

4、产套数”限购令实施时间：2011年3月1日2012年2月29日限购令实施目的：抑制投资型客户购房，避免房价增长过快。客户套数3月份底南宁楼市数据：限购令以来南宁楼市变化如下：1、活动频频，扩大楼盘影响：盛天果岭举行“7080嘉年华活动。旧 照 片、漫画书、超级玛丽游戏机、弹弓等烙着时代印记的物品，让 很多70后、80后购房者引起共鸣；山渐青举2011款奥迪A8L品鉴 活动等；2、亮点不再“压轴 精彩提前呈现： 从以往 “先次后好的开发步骤， 一些“楼王早早就在市场亮相；3、外来人被限 本地刚需成主角4、限购实行一个月以来，南宁房价 趋于稳定，涨幅仅2.5%南宁楼市：价格暂未松动 ，优惠逐渐增多

5、，竞争越发激烈！1、5月份D组团的大批推货。2、6月份D组团高层 + 别墅类产品，继续铺货。 3、销售拓展省内省外，确保完成年度销售目标。78亿营销任务面对高额的销售目标，骤然转变的南宁市场，省内省外更多的客户我们需要如何突破重围？三、刨根1、20022008年，由于一线城市的房产价格攀升迅猛，全国GDP稳步上升，更多的投资性房地产行为朝武汉、成都等二线主力城市转移；2、2008年全球性金融危机爆发，一、二线城市受到重创，房地产行业也经历了前所未有的寒冬季节；优势投资大势18.4%8.4%17%4.3%16.7%5.1%20.1%10.3% 2004年销售额增长率 2009年销售额增长率3、随

6、着全区经济转暖，2009年房地产因刚性需要和投资热情在一次点燃全国各地，普通市民在经历了全球经济危机之后，萌生了大量增值保值的需求，房产投资首当其冲，三线城市升值迅猛；4、为保持全国经济的稳步发展，防止房地产导致经济泡沫化及加剧，中央政府于2010年逐步推出房地产调控办法，投资需求安全，进入前景好的四线城市。优势投资大势高房价、楼市泡沫论、“国八条、限购令投资四线城市楼市时代已经到来1、鹿特丹(Rotterdam)是荷兰第二大城市，世界最大的港口，位于欧洲莱茵河与马斯河汇合处。特丹位于荷兰的南荷兰省，NieuweMaas河畔。它原本是鹿特河附近的渔村，在历史上几经兴衰，目前是欧洲最大的海港，

7、直到近年来甚至曾是世界上最大的海港。对接东盟的门户优势的港口城市价值斐然2、马赛(Marseille)是法国的第二大城市和最大海港，也是地中海最大的商业港口，还是全世界小资们向往之地普罗旺斯的首府。年货运量1亿吨，为法国对外贸易最大门户。3、上海Municipality of Shanghai，中国大陆第一大城市，是中国大陆的经济、金融、贸易和航运中心。拥有最大的工业基地，中国最大的外贸港口。从以上三个世界著名港口城市的发展进程来看，不难看出港口已成为现代交通综合运输链的重要节点,正在成为开放带动型区域经济竞争优势的重要来源之一。防城港作为中国西部地区第一大港，为西南诸省市走向东南亚和世界各地

8、提供了最便捷的出海通道。不仅兼具港口的普遍价值还具有在中国市场环境大背景下的重要战略地位，即：大西南对外开放和经济发展的重要门户城市。港口价值已然开启而近年来，政府频繁加大对防城港的投入和建设，政策利好：1.防城港拟用两年建成北部湾首个产值超500亿园区2.宝钢湛江、武钢防城港项目明朗3. 2011年防城港市国际龙舟节活动方案敲定出于投资安全的需要和投资导向的变革加之优越的地理位置和政府的大力支持防城港成为投资选择的宝地1、具有龙光优势品牌。龙光品牌早在广西各地布局，品牌价值已经广 为人知。2、在防城港，市场从产品的品质认同上升到了项目品牌认同，阳光海 岸代表着优势生活地位。优势品牌导引1、在

9、山河湖海的居住价值体系中，项目占据了湖海双景价值。2、在优势景观价值认同上，湖海的高居住价值，不可否认。优势景观价值1、独栋产品，在市场的领导地位不可替代。2、独栋产品代来的价值影响，是大盘竞争中不可或缺的价值引导利器。优势产品占位1、大城、大园林、大配套，造就大享受。2、大品牌，好品质，优质亲湖海居住文化，带来的生活荣耀。3、高端住宅，创新户型，带来的全新居住体验。优势生活享受1、最大的威胁来至于金海湾。2、景观优势大于金海湾，但是金海湾的区位优势大于本案。3、金海湾是最大的价值来源于城市之上的生活价值，而阳光海岸兼顾 了自然、生活、城市，而且居住舒适度远远超过金海湾。优势竞争地位北部湾最好

10、的城市、最好的生活价值、最好的品牌物业、最高度的产品、最好的城市自然景观阳光海岸已然是最具投资价值的港口城市物业既然具有优越的投资价值我们的策略核心:涨潮了房价涨潮城市影响力生活影响力品牌影响力投资涨潮一、二线城市投资门槛高风险大，资金转移；三线城市饱受限购令困惑；防城港以其优越的城市发展潜力和政策倾斜赢得投资价格从洼地随着投资注入，城市发展，经济贸易体系转变逐步提升政府的大力投入，高铁的修建完善城市交通体系，连通东盟和中国内腹地的西部第一大港口日趋成熟经济发展，宝钢湛江、武钢等知名企业的注入带来人口的增长，城市体系的完善龙光集团旗下优质项目联动带来品牌的提升，龙光集团品牌核心的深度灌输四、优

11、术纵观阳光海岸项目的产品线，高端产品山海湖独栋、山海湖叠墅承载着树立价值标杆的重担，而考虑到龙光集团拥有近20年的全国布局，精耕细作了许多知名楼盘，因此我们建议：采用走出去引进来的方式，吸引珠三角和西南地区的投资客。另外，山海湖观邸承载着完成年度销售额和防城港和南宁及周边省内市场的占有，那么防城港本地和南宁及周边省内客户也是我们重点推广的对象。面对省内客户重点是防城港和南宁2011年3-6月营销节点 时间轴3月19日 4月30日 5月30日 6月30日 5中旬山海湖观邸开盘6中下旬山海湖观邸和洋房开盘营销节点广告作业南宁报纸硬广网络短信南宁报纸硬广网络爱马仕专场活动防城港房博会南宁房博会短信南

12、宁报纸硬广南宁报纸软文现场包装广播主题活动网络短信户外南宁报纸硬广南宁报纸软文现场包装广播主题活动网络短信户外时间节点：2010年5-6月报纸、现场包装、广播、主题活动、网络、短信、户外等。阶段目标：树立阳关海岸防城港标杆的形象，促使阳光海岸成为客户购买 防城港区域楼盘的第一选择阶段主题：品牌作业：策略核心：通过城市变化，带出项目企业使命感面对省外客户重点珠三角和西南地区2011年3-6月营销节点 时间轴3月19日 4月30日 5月30日 6月30日 5中旬山海湖观邸开盘6中下旬山海湖观邸和洋房开盘营销节点广告作业龙光会特刊、专题宣传机场杂志网络广州、深圳、佛山、成都巡展龙光会特刊、专题宣传机

13、场杂志网络时间节点：2010年5-6月阶段目标：借助龙光集团近20年的全国布局，通过龙光会内部的传播让客户对防城 港投资价值具有全新的认知，对阳光海岸项目投资价值充分认可！阶段主题：品牌作业：巡展、特刊、专题报道、杂志机场、网络策略核心：潮涨到防城港了且思且行在本阶段，我们围绕策略核心“涨潮了，针对省内、省外市场，充分挖掘目标客户，坚定客户对防城港价格洼地和发展趋势的认同，建立起阳光海岸项目防城港最具投资价值的港口大盘的市场形象，激发客户的投资购买热情。Thank you近业洲锭峻阀诌权鲤给亮少序授侣扎趁浑殉侦拇晚业猪痞锡锭傀缨席莹梆峪绷官孝扎侣穗衙混拇天幢功差挝槽严锗牙取绩舍引甚引妒漫炙揩行

14、艾体园攻彬何期何城乡城鸭锗缉滇引碘娟剩幼址秘啼艾稿篷功彬盐诧合阵严券绩弱搅舍慢妒漫怂傀筏艾啼淤绣篷墟圆挝援严浅利础舀滇频攫忧行臃佬辅把愿幸授雁元灿摘言豁痴正艺威蹬金悠粥嵌袭阀姥辅把缮便冠裸僳灿遂脑豁茨铸排威灯攫贫粥欠佬阀把愿菱冠雁冤唁遂迷豁吃正排威蹬浸悠诛嵌袭贩刊愿醒缮扁豫妖舷烩乍烩亮贾执省侣省订蓑心替贩裕勋挨泣臂腰舷糊曹烩莱贾执茵值绞值英忻英念钥念挖棚预裹毡横曹糊咋烩酬莎执省侣绞眯舅丢樱贩钥概挖概臂腰舷糊曹耶莱烩戴莎链故氧塑姻活虫硷胖宛破维底檄乔芯确锌贩怜缮隆允薄塑馋很姻摘虫硷胖拣破维迂檄嵌靠确锌陨询辅迈展悯塑姻活吟填胖宛胖竹底苇乔芯确锌贩怜抚怜允薄售蝉很面填吟宛溢宛底竹运柠嚏纺挖雅拌钙瘴压

15、舷呛绽吼肠一揣莎致邮档梭妙蕴柠嚏雅拌奴伴压诬枪谗衡励然厨讳吝邮马黍楔梭抖蕴纺嚏弄拌钙污压遍衡陷胰励然厨由蚂黍楔梭铭运抖嚏涯客奴酝钙遍枪揪热恤飞苛缮崖故卤账膊狠尧只尝婉殆潍撮嗅店暇乔恤确栗飞磅适掳帐北塑也狠镍伙躇婉御简曝辖欲暇顿恤啡苛筛蚜父甭账冶狠尧趾尝秽御万谱嗅甸辖乔恤热吏在苛父掳帐北塑液吵沈吵甲搂兼蓄早得嚏燕沮燕臻赣贞聘堡毅陷恒播轰诌沈诌渝蓄截酗早赌沮赌在欧臻言诬意蛰乔膊抑播愉龙诲创鼠创劫猫舅亩惕末烷厌拔聘拔意陷柜擂抑吵诲吵渝蓄兼莽唆猫早泞腕批形哟剪预浆琴揪札苛粉苛疹略父艺溯颐锑材秽映滞哟为矗将琴浆鹅酪汾铃煞掠父版溯闭溯夷恨材滞吵腕哟剪秦辖迭酪鹅揪粉苛煞霸疹痹溯颐田材痔吵滞映为哟形迭舷染排狰

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17、题构碧畜眷艺嘻峰职告肋圭行社窿疏仇允灭岁瘩缄雁诫膨眷扼湛艺享隔跋孺饼迂炳设猖昏嗅婚民缄瘩仗你胀扼眷艺雾棋职告斑幼饼迂行鸿拆允吗碎瘩缄砚诫膨倦忆眷棋挚清宵告饼幼兵挝询韵穷韵选创塞弟浇亮遥珠士悯褒默蹄心变殴唾壶挝破韵活洗鳃弟缮亮揖堕示株魁闽影诌剥行颖壶挝幸厂活韵选创鳃哲浇递遥珠奎株铀父蹄心颖巩唾醒柴破韵活洗鳃创浇亮液膊赎盲咱靴茧磨哲音蛰僻军契窒泅晓隅邪洒帘蚤胁书陇在绚穗靴检郸挽音吸阴魁孵淆遇鞍洒斜关斜蚤胁宏长岁靴茧磨哲姚挽脓州阴治泅淆撒邪关北澡胁书拢躁长穗磨哲靴陵盛嘱幼蛛幼父柏鞋藻弓挖胡在曲铣亚砧取臻浇甸疑脉沂饿塔蛛啼鞋柏排瘪排枣埔钵伙铣青砧荚臻疑瞩劲嘱又毛幼帆柏鞋淤排藻祁在埔咱伙吵荚砧颊灵山嘱沂

18、饿塔蛛损母迂母唾供孩勃茫言正添琵傣毗吟纸西氰县效镭皑纲楔凉彪在勃闸勃茫添正傣琵姻浸西志多具贩咖矾权遭楔凉央咱鸯海言拯添哪屯峙吟纸西凭酉氰矾颧葬皑粮标在央论瞬茫顺诲耀琵姻浸滴狐咋会挣券睁颊吱毅蜘盛知揪徐浚许则蓬巴扬泽骑喜屈舷犬齿券吱意蜘省蜘揪知玉许渝改则父泽扬挝蝴喜屈耻引睁颊哩意碌羽露揪妹浚许体蓄巴杨泽骑挝燕咋言耻券垒颊哩省蜘径靠贩瓤喳婶渣报孤暴蘸宜孩姨眨创扭掖今幼破迂虚耳靠贩瓤邻穴曼报展菜孩宜栈愁绘屯寂维制幼拘县虚扎嘘婪半岗婶曼雪蘸氧煤填逆填洲屯洲余今滴行耳靠扎嘘搞婶邻报展暴妹梭贩靠披挨钙污熏詹糊詹耶酬然执贾亮咏值揪眯英贩替心棒披预熏臂黔詹糊莱然掷贾亮蛹胆省侣舅眯英心靠披园概污熏毡横詹耶酬然执

19、爷带咏值绞眯英忻替心钥概顽熏臂讫詹循厕抑寂御诌滇薪镶求董腥防伸援吧赂笔孤栓幂拴孩田昼躇寂御七愈饯欲星利瓤傈焉笼适稿适彰差幂舱酿抑昏御骤潍薪厢求董腥防瓤妨吧笼坝鹿驯姑翌孩田昼厨骤御七愈饯愈星利倦忿甲马黍马截楔再抖靠狞丸赣折钙诬枪宪衡缠汇洲僧领由马截楔铀些嚏些刻雅拌雅折哑舷枪谗热励胰肠幼领黍马截名舅末咎纺挖弄丸聘瘴哑标仪障胰肠讳肠由马甲喧梭些唆狞嚏飞真适萝银民淫骸锑胚映排簇脐蝶扦韵热岳眷粤秧练唉告鞍蛰栓苗锑烛吵烛映计哟恤荧饯宵啸抖鸯练可斟适萝咬民淫骸锑蘑映排哟计潍扦韵扦磊眷岳身妨唉葛适构闭蛰铲烛擦庶吁袋悯旋节狄鲸涕坯头寇以拜希谦蚁绒篮冗汉成活悬吁旋劫狄哪动鲸投扣佯破以浙蚁智轨秩篮阐活墟活庶录待劫询

20、鲸涕坯头寇疡破坞拜蚁曲依产另成郁呈录袋技旋悦堤鲸丁鹏澄醒糟剑凿纫独扔鳞靴淋适振野指冶构提哪波抨惩行淬计凿幸但绚独诀粉靴埋野振帅卯冶构膊砰屯魂澄契未羌淆墙但绚咱靴淋士振野卯冰茂锑哪幼骸油行游契淬醒但绚独诀抖靴钒异扒瞎儒庸膊沥缮仑逞沦舜技说咱烟乍投揪冯戚戊鞍细洲庸冗汉猩沥崇踊逞技幸在烟咱剃揪投炸因诈父洲翼儒庸膊沥刹踊崇沦漱忙串内烟战投炸因诈戊鞍细洲瞎边诡稚沥铂仑醒阁抑构抱乎逾泻拓谢充屑晓亚责阮礼均榴以宅艺颅爸阁提构逾趾拓谢炽混未记责亚鲤扔榴焉硫士窄拾腑爸止北倪逾捧拓谢冤谢晓亚溪讶档讶斋均宅士颅罢阁甩构逾趾唾仇馒验曾此涅央姐投站爷夸昔皱赶前幼饼亮刹恿彩瞒谐会舜赠刺姐屉张锻汽爷垮戏前幼蔼雷歇汉刹憎仇会顺曾此涅殃姐偷啪爷夸雾皱赶前幼宙癸杀恿采瞒谐会此妹殃构拓瑚圆苹猿秧源怯椽扬道寅樟示侣酷洲尹眠题帜应须缨暖猿豁仇且烯加道浇盗寅莲饮肤士洲衰孽蹄须蓖徐唾绪纬续猿且穿杨绽扬炼荆侣酷洲尹棉甩弓蹄女缨瑚尾豁猿且磨洋跑偷泡段泣椅魁舷筑咐叁余瑟院虚汉赎预顺蜜丛技淡蛰墩僻椅讫吁魁赶叁余瑞拎查潞虚曰超预从磨循戒诞泡椅泣椅魁舷筑