广大个体工商户-摊位所有权人的权利如何保障？-记奉化市奉帮服装城拆迁案(1)

1、  广大个体工商户/摊位所有权人的权利如何保障？-记奉化市“奉帮服装城”拆迁案(1)   奉化，位于浙江省东部沿海，宁波市区南面，介于北纬29°2529°47、东经121°03121°46之间。东濒象山港、隔港与象山县相望，南连宁海县，西接新昌县、嵊州市和余姚市，北交鄞县。省道甬临线、江拔线、浒溪线，沿海国防公路穿越其间；宁台温高速公路正在规划建设之中；剡江、县江、东江等河流贯东西南北，内河航线109公里，外海航线连我国沿海各港口；市区距宁波30公里，距宁波栎社国际机场15公里，水陆空交通便捷。西部处于天台山脉与四

2、明山脉交接地带，多高山峻岭，黄泥浆岗海拔976米，为境内最高峰；东北部地势平坦，河网纵横，属宁奉平原的一部分；西南多山区和河谷，沿海尚有小块狭长低平地带。奉化溪口、滕头村等该地为名胜地。奉化市奉帮服装城的原五十余户个体工商户，自2002年2月起就一直为所购固定摊位的拆迁补偿一事而困惑、奔波、维权。第一部分、案件事实经过一、服装城的建造及出售奉化市“奉帮服装城”是由奉化市人民政府主办、市工商局承办的一个项目，于91年8月12日正式动工兴建。92年3月经奉化市人民政府第三次常务会议讨论，会议同意奉化市工商局提出的奉帮服装城出售方案（内容为：为筹集建设资金，将服装城一、二层摊位进行预售，出资购买者对

3、所购摊位拥有所有权，一层出售给个体户，二层出售给市各企业单位等）。随后，奉帮服装城筹建办于92年4月1日发布了“关于欢迎认购奉帮服装城摊位的公告”，并于92年4月11日在宁波日报头版头条上刊登销售广告。1992年9月广大个体工商户与奉化市工商局签订了奉帮服装城摊位买卖协议书并办理了公证，92年10月市工商局向购摊位的个体户颁发了奉帮服装城摊位所有权证。自此，个体户们就一直在服装城一层摊位经营个体服装、鞋帽等批零生意或将摊位出租他人经营。二、服装城拆迁过程2002年2月6日奉化市房地产管理中心向市土地流转中心颁发“房屋拆迁许可证”，对服装城进行拆迁改造，许可证载明：拆迁期限至2002年3月20日

4、；2002年2月26日奉化市房地产管理中心发布“关于服装城房屋拆迁公告”；2002年4月2日拆迁人委托的拆迁单位奉化市房屋拆迁办公室对服装城进行“强行”拆迁；（注：未与个体工商户达成拆迁协议，又未经行政裁决或法院判决）2002年4月11日奉化市土地流转中心、奉化市市场发展中心、奉化市房屋拆迁办公室三方签订了“非住宅拆迁补偿协议书”。上述三方在协议中的身份分别为：拆迁人、被拆迁人、拆迁单位。第二部分：服装城拆迁争议及行政裁决、诉讼过程一、奉化市规划与建设局行政裁决2002年3月4日拆迁单位奉化市房屋拆迁办公室受奉化市市场中心委托，发出告摊主用户书，主要为：拆迁单位接受所有权人奉化市市场发展服务中

5、心全权委托，代为处理服装城内固定摊位有关补偿安置事宜，单方决定了拆迁安置方式（货币安置）、货币补偿安置金额等内容。个体户们认为：一服装城摊位所有权人是出资购摊位的个体户而非市场发展中心、二拆迁安置补偿方案不符合申请人购房事实（即拥有摊位所有权、摊位建筑面积约11平方等）及违反法律法规规定。双方发生争议，未能签署协议。2002年4月12日奉化市市场发展中心以“申请人”身份、以奉化市土地流转中心、个体户为被申请人向奉化市规划与建设局申请行政裁决，要求依法对拆迁补偿事项进行裁决；申诉人接到通知后及时向建设局提交了答辩状及相关证据（包括：服装城摊位出售方案、出售服装城摊位的公告、广告、买卖协议书、公证

6、书、摊位所有权证、购摊位收款收据）；2002年5月15日奉化市规划与建设局作出行政裁决：申请人奉化市市场发展中心按奉化市国资局批复给予被申请人（即个体户）实行货币补偿，金额为每平方10500元，摊位面积4平方，合计 ×× 元。二、一审行政诉讼2002年6月28日共58位个体工商户以奉化市规划与建设局作出的行政裁决具体行政行为主要证据不足、违反法定程序、适用法律法规错误为由，依法向奉化市人民法院提起行政诉讼（被告：奉化市规划与建设局、第三人：奉化市土地流转中心、奉化市市场发展中心）。个体户在一审诉状中提出：1、奉化市规划与建设局认定个体户对所购奉帮服装城固定摊位享有的权利是永

7、久性使有权，没有事实与法律依据，并且基于这一认定，裁决的内容也与法不符，包括主体、补偿形式、金额(应以经房产评估的价格为准，是本案中无评估报告)、面积（因摊位无房产证，应以91年的出售方案及市场价格为准，摊位建筑面积约为11平方，使用面积为4平方）等；2、对个体户的拆迁补偿方式、补偿金额的确定违反国务院和浙江省城市房屋拆迁条例的有关规定；3、拆迁人拆迁行为违法，属超期无证违法拆迁，奉化市市场发展中心申请行政裁决的程序违法，建设局作出行政裁决违反法定程序。奉化市人民法院经二次开庭审理，于2002年12月24日作出判决。判决认为：“虽然原告（即个体户）购入奉帮服装城摊位，并持有奉化市服装市场筹建办

8、公室所发的摊位所有权证，但依照法律法规的规定，不能证明原告是该房屋的所有人或共有人，该房屋的所有权人应是第三人奉化市市场发展中心，对原告可视为被拆房屋的当事人。被告收到第三人奉化市市场发展中心提出的行政裁决申请，结合其自愿补偿和服装城摊位评估计算及摊位补偿价格的说明等情况，根据国务院城市房屋拆迁管理条例第十六条和浙江省城市房屋拆迁管理条例第十七条的规定，被告所作的裁决不违反法律法规规定。综上被告所作的行政裁决认定的事实基本清楚，适用的法律法规正确，程序基本合法，应予支持，原告诉请的理由和依据不足，本院难以支持。依照行政诉讼法第五十四条第一款第一项的规定，判决维持被告奉化市规划与建设局所作的行政

9、裁决书。”三、二审行政诉讼个体户（即二审上诉人）不服一审判决，向宁波中院提起上诉，主要理由为：（一）、一审判决对上诉人在拆迁过程中的身份未依法作出认定，从而导致模糊判决，并否定了上诉人应享有的权利。1、依浙江省城市房屋拆迁管理条例的规定，拆迁当事人包括拆迁人、被拆迁人、承租人、公房代管人、公房使用人，永久性使用权人不在此五类拆迁当事人之列。2、被上诉人在庭审中辩称：“与拆迁有关的人即为拆迁当事人”。那么，与上诉人一样购买了摊位的个体户，有的租了其他人的摊位经营，有的把摊位租给他人经营，这些摊位的承租人及出租人均与本次拆迁有关，也应是拆迁当事人了，但裁决显然遗漏了这些与拆迁行为紧密相联的当事人。

10、（二） 、未正确适用法律、法规。被上诉人奉化市规划与建设局作出的行政裁决适用了国务院城市房屋拆迁管理条例第16条和浙江省城市房屋拆迁管理条例第17条的规定，这二条均是关于被上诉人有作出行政裁决的行政职权的规定，而不是有关拆迁、补偿方面实体规定的条款。一审判决认为被上诉人作出的具体行政行为适用法律法规正确，是故意遗漏拆迁条例的相关实体规定，对被上诉人的违法之处不作评判。1、 拆迁补偿方式的确定违反拆迁条例的规定。上诉人对摊位享有比承租人更多的权利，因而在拆迁中至少享有拆迁条例所规定的承租人的权利，但被上诉人依据奉化市市场发展中心的单方申请，作出进行货币补偿的裁决。依国务院城市房屋拆迁管理条例第2

11、7条的规定：“被拆迁人与房屋承租人达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换”，行政裁决认为上诉拥有摊位永久性使用权，却连承租人都享有的权利也不予保障，剥夺了上诉人在权利。补偿方式的确定违法。2、 补偿金额的确定。被上诉人依据奉化市市场发展中心的单方申请、奉化市国资局的一批复，裁决确定了对上诉人补偿的金额，违反了浙江省城市房屋拆迁管理条例第31条的规定。对于面积的认定同样无事实依据，与法相悖。一审判决认为“摊位所有权证”不是合法产权证明，却以“摊位所权证”记载的面积确定摊位面积，前后相矛盾。混淆使用面积与建筑面积概念，对摊位出售方案、购买价格等历史事实视而不见。3、 行政裁决的程序。行

12、政裁决是实施强制拆迁的法律依据。进行行政裁决的目的是为了完成拆迁，拆迁条例规定拆迁人应在拆迁许可证规定的拆迁期限内完成拆迁，所以行政裁决应当在拆迁期限内进行。而本案中，拆迁许可规定的拆迁期限至2002年3月20日，强行拆迁的时间是4月2日，奉化市市场发展中心申请行政裁决的时间是4月18日。是先违法强行拆后申请行政裁决，行政裁决解决的是拆迁过程中的补偿安置问题，进行裁决的前提是拆迁行为合法，而本案中这一前提不存在（即超期违法无证拆迁），被上诉人理应依法行使职权对违法拆迁行为进行管理，对违法的裁决申请不予受理，但被上诉人却违反程序进行受理并作出了错误的裁决。4、拆迁补偿安置发生在拆迁人与其他拆迁当

13、事人之间。奉化市市场发展中心不是拆迁人，奉化市市场发展中心与上诉人间也无任何合同法律关系存在，双方间不存在拆迁补偿安置关系。而本案中，对上诉人的补偿形式及金额、裁决申请均是市场发展中心提出的，不是拆迁人土地流转中心提出的，被上诉人依市场发展中心的申请及补偿方案作出裁决，不符合拆迁条例的规定。转贴于 （三）、一审判决书未对被上诉人提交并经庭审质证的证据进行完全的罗列和认定，对案件事实的认定存在遗漏，致使判决认定事实不清。从而无法纠正：裁决所列拆迁当事人主体错误、拆迁项目未完成补偿安置即违法转让等违法之处，判决结果错误。被上诉人在8月26日第一次开庭前、12月11日第二次开庭前分两次向法庭提交了相

14、关证据。第一次：提交了9份证据，其中证据三是奉化市计委“关于同意宁波市大榭开发区恒业房地产开发有限公司新建奉化商贸大厦建设项目立项的批复”、证据四是奉化市规划局发给宁波大榭开发区恒业房地产开发有限公司的“建设工程规划许可证”（副本）；第二次：提交了五份证据，证据一是奉化市计委“关于同意市土地流转中心开发服装城地块建设项目的批复”、证据二是建设用地规划许可证。对被上诉人在一审中提交的上述证据，上诉人认为：1、第二次提交的关于土地流转中心的批复、建设用地规划许可证属逾期提交，且无法定可延期提交的事由，违反了行政诉讼法关于被告举证期限的强制性规定，应不予认定，一审判决认为逾期提交的证据有效与法无据。

15、2、一审判决遗漏了对被上诉人不利的证据，单列了对被上诉人有利的证据。3、奉化市计委、规划部门先后二次分别对奉化市土地流转中心和宁波市大榭开发区恒业房地产开发有限公司立项、发证，被上诉人在庭审中答辩称是项目转让即土地流转中心将未完成拆迁补偿安置的项目转让给恒业房地产开发公司，但被上诉人在行政裁决中、一审法院在判决中均未对此进行陈述，也未适用拆迁条例（即国务院条例第19条、浙江省条例第25条）的相关规定进行审查评判。导致判决认定事实与实际存在出入，未能对裁决所列当事人主体错误（即由项目受让人继承原拆迁人的权利义务）的事实进行认定，从而对裁决违法之处予以纠正。宁波市中级人民法院于2003年2月13日

16、开庭审理了本案，二审中各方当事人围绕本案被上诉人奉化市规划与建设局所作拆迁裁决程序是否合法、是否具有法定职权、裁决书中所列主体是否正确、认定上诉人摊位面积是否有事实依据、补偿标准的制订是否具有规范性文件依据、裁决适用法律是否正确等争议进行质证、辩论。二审判决认为：“一、上诉人不是服装城拆迁活动中的被拆迁人，但可以认定是拆迁当事人。二、被上诉人受理裁决申请并启动裁决程序符合法律规定。三、被上诉人根据上诉人拥有的摊位所有权，确认被拆迁人自愿补偿上诉人不违反法律规定，并无不当。”判决：驳回上诉，维持原判。第三部分：个体户认为拆迁存在违法，个体工商户的权利未得到保护。一、个体户的身份及在拆迁中享有的权

17、利本案中个体户购置了固定摊位，取得奉化市工商局颁发的摊位所有权证后安心经营个体生意，现在才发现7年之后（即98年）整个服装城的房产证办到了奉化市市场发展中心名下。于是，奉化市市场发展中心名正言顺地以被拆迁人自居，拆迁人也以个体户不是被拆迁人为由，创造出一个拆迁条例没有规定的“永久性使用权人”概念，不评估、不安置，通过政府部门的红头文件（如国资局批复）来定了一个价格进行补偿。于是，规划与建设局又以准司法机关的身份为理由，来了一个根据民法公平合理的原则，并作出了一个自认为“公平合理”的裁决。个体户购置服装城固定摊位是一个历史事实，享有摊位的所有权，连承租人都应受到法律保护的权利，拥有所有权、经营权

18、的个体户却不能享有，违背事实与法律法规规定。制造一个个体户在拆迁中的“身份”（即永久性使用权人），进而以法无名文为由，从程序、实体上进行自由的裁量，导致申诉人的合法权利无法保障。二、行政裁决的程序要求。拆迁期限过了，并且强行拆迁完了，再申请裁决，符合程序吗？对此，杭州市拆迁条例作出明确规定，裁决申请必须在拆迁期限内提出。国务院及浙江省拆迁条例虽未有明确的条款规定时间限定，但仍可得出行政裁决必须在拆迁期限内进行的结论。1、裁决是为了完成拆迁，而拆迁又必须在拆迁期限内完成。本案中，申请人市场发展中心是在拆迁期限之后申请裁决的，显然违反了法定的行政程序，裁决的程序违法。2、拆迁许可证的有效期即拆迁期

19、限，一旦超过拆迁期限而拆迁人又未提出延期申请，拆迁人的行为实际已构成无证拆迁，是一种违法行为。行政裁决是解决合法拆迁补偿争议，对无证拆迁引起的争议无权裁决，而应行使行政管理职责予以纠正。三、拆迁人对被拆迁人进行货币补偿，再由被拆迁人对个体户（摊主）进行补偿没有法律法规依据。本案中，拆迁人先与被拆迁人签订了“非住宅拆迁补偿协议”，协议中约定：对被拆迁人的补偿金额已包含了对固定摊位摊主的补偿，再由被拆迁人提出补偿方案。这样，拆迁人就不再于个体户发生拆迁关系了，而改成被拆迁人与申诉人进行补偿。1、对于租赁房屋而言，拆迁要兼顾被拆迁人和承租人权益，拆迁人与被拆迁人、承租人均为拆迁当事人。国务院和浙江省

20、拆迁条例规定：拆迁协议应由三方签署，在被拆迁人与承租人间达不成解除租赁关系协议时，要实行产权调换。2、本案中，个体户不是承租人，而是享有摊位的所有权。而且，个体户与被拆迁人间无任何合同法律关系存在，何来补偿之由。本案中，拆迁人的这种做法不合法，首先是剥夺了个体户的权利，其次是个体户与被拆迁人间无任何合同法律关系存在，补偿一说无事实与法律依据。四、摊位的建筑面积未进行正确认定摊位无房产证，建筑面积如何确定？以买卖协议还是以出售方案来确定？个体户认为：房产证是确定房屋建筑面积的直观证据，但本案中，出售方奉化市工商局一直未给购买摊位的个体户办理房产证；所以，以奉化市工商局的出售方案来确定摊位是最为直接与正确的，该方案明确了服装