不动产物权善意取得制度研究

1、    不动产物权善意取得制度研究    栾江泳摘 要：在传统理论上认为善意取得制度仅仅适用于动产的领域，而需要进行登记公示的不动产则不适用于善意取得制度，随着我国经济的不断发展，在不动产中应用善意取得制度显得更加有必要，善意取得制度能够有效保障善意第三人的相关权益，也能够有效维护不动产交易的安全性。本文主要分析了不动产物权善意取得制度的概念，并进一步分析了相应的构成条件，并就制度的价值进行了研究探讨。关键词：不动产;善意取得制度;安全交易善意取得制度在不动产物权中是一种格外重要的制度，在原先的物权法中善意取得制度仅仅只应用在动产的范畴中，但是在新颁布的

2、物权法中便对善意取得制度进行了相应的修改，在整体上改变了制度可使用的范围，如今无论是不动产权还是动产权都适用于这类制度。从法律方面看，在扩大制度适用范围之后，因不动产权的特殊性，导致善意取得制度的实际操作性能还比较低，因此相关的情况也会更加复杂。1 不动产物权善意取得制度的概念1.1善意善意作为作为一个比较老的概念，在现如今看来是具有一定的法律效应的概念的，主要包括以下四个方面，其中善意是人的心理状态，主要表现在行为人与相对人在法律上的合法权益，再次表现在行为人不知晓相对人的权利真实情况，与此同时行为人的善意可以通过外在的表现被其他人所感知到。1.2动产与不动产物是指人的身外之物，既能够让人进

3、行支配和控制，又能够满足人的自身需求的客体，而物则以价值作为区分标准分为不动产和动产，其中动产主要是指可以随意移动，而且还不会损害到用途以及价值的物体1;不动产则是指不能够进行移动，且会损害到价值和用途的物体，这类泛指土地定着物以及土地。2 不动产物权善意取得制度的构成条件2.1 出让人不再具有不动产的处分权利在根本上将，虽然出让人不属于所有人，但是在法律上出让人有一定的权利去处分不动产，但是需要注意的是出让人不得使用善意取得制度，当具有法律效应的登记簿上权利人完完全全享有不动产的处分权时，第三人就不可能再出现善意取得的相关问题。2.2标的物是不动产（可流通）标的物的范围如下：建筑定着物、土地

4、、林木、房屋、土地使用权，在法律上也已经有了明确的规定，流通的不动产并不适用于善意取得制度2。2.3受让人需出自善意受让不动产善意的内涵已经不言而喻，但是需要强调的是善意取得是一种即时取得制度，仅仅只需要在第三方人知晓的情况下便可以完成，第三方人在事后完全知情，便可以完成善意取得的构建。若是受让人在交易执行之前就已经知晓了不动产登记人没有不动产的处分权利，但是仍然与其进行交易，这样一来便是构成了恶意交易，即使交易成功也并不能取得不动产的所有权利。2.4当事人物权表示需合理善意取得就是让受让人接受无处分权人转让的不动产，这种转让是一种民事的行为，需要受让人和物权处分人保持一致的意思。这更是表示了

5、在法律效应下去变动不动产的所有权，就跟合同法中表示的意思却不相同，仅仅只表明了物权的意思3。2.5转让的不动产完成登记在物权法中有了详细的规定，要想取得不动产，首先需要进行登记，作为善意的第三人也同样需要进行登记，受让人在取得不动产之后进行相关的办理，在进行登记之后才真正得到了不动产的行使权力。若是未经过登记和公示，不动产则不会发生任何的更变效果，但是也需要注意的是，不动产物权善意取得的过程中，完成登记工作的同时不能与实际交付时间相同，这样才能够从根本上构成善意取得制度。2.6受让人取得不动产的内容转让不动产属于一种交易行为，如果是通过赠送、继承等方式而取得不动产的，则不能够产生善意的相关效应

6、。受让人必须要以合理的方式和合理的价格来转让不动产，凡是以不合理的价格取得不动产的，在不动产所有人知晓的情况下有权让受让人交还不动产。转让不动产必须要合理合法，若是在交易過程中相应的交易行为被宣告了撤销和无效，则属于善意取得的范畴。3 不动产善意取得制度的价值3.1立法价值善意取得制度完全符合物权法的立法价值，这样更容易保障交易的安全性，在如今情况下，相关的民事纠纷往往会关系到善意取得制度，但是在立法标准中这类制度经常会有缺失，因此在处理这种案件时比较棘手4。物权法则是把善意取得制度的适用范围一直进行扩大，直接扩大到不动产的范围，从而建立起来善意取得制度，这样更能够有效完善立法标准，维护产权的

7、安全。3.2保障善意第三人的合法权益在不同角度上看，物权处分人在进行处分他人的不动产时，不动产所有权人也同样具备一定的责任，因此更需要承担起相关不利的后果，而且不能够在第三人不知情的情况下来承担相关的后果，需要在其知情情况下善意返还不动产。3.3符合国家物权法的基本原则在我国传统的不动产交易市场上，尽管已经有了房屋登记管理办法、房地法以及土地管理法来约束并规定不动产的登记方法，但是在我国普遍都存在大量不动产没有登记的情况，尤其是在我国的一些农村区域，村民们很少去登记自己的房屋，而这些没有进行登记的不动产则还是按照认定的交易进行相应的流转，并没有受到任何影响，因此我国建立了不动产善意取得制度十分有必要。4 结束语总的来说，不动产物权善意取得制度作为不动产民法中的一项重要制度，在保障社会民众福利中有重大的意义，同样也对维护社会建设、保障受让人根本权益中有一定的作用。由于众多普通民众对善意取得制度的不理解，同时物权法在不断进行变化，在经过本文的研究之后，能够让民众更深刻的了解不动产权善意取得制度，更能够保障个人和团体的整体权益，帮助我国建设全新的法制社会。参考文献：1赵秀梅，尹小鹭.不动产善意取得中无权处分认定研究j.北京理工大学学报（社会科学版），2018，20（6）：119-126.2王亭亭，王