重庆市写字楼项目市场调查报告(共29页)

1、精选优质文档-倾情为你奉上重庆市写字楼项目市场调查报告目录第一部分 重庆房地产市场概述一、重庆房地产市场现状二、重庆商品房市场走势分析第二部分 重庆写字楼市场概况一、重庆写字楼发展史二、重庆写字楼市场现状1.各板块写字楼情况分析2.写字楼在售情况分析 3.写字楼潜在项目4.写字楼潜在项目分析第三部分 重庆写字楼市场市场容量分析一、写字楼已入驻办公用房情况二、写字楼市场交易量三、写字楼交易单价 四、写字楼交易金额 五、写字楼租金、入住率分析第四部分 重庆市主城区写字楼入驻企业分析第五部分 重庆写字楼未来发展趋势 一、写字楼发展前景分析 二、重庆写字楼发展趋势分析第一部分 重庆房地产市场概述一、重

2、庆房地产市场现状1.房地产开发投资基本适度，但增速有所减缓2.商品房施工规模小幅增长，新开工面积增幅减缓3.土地购置面积增速回落，土地要素制约进一步显现。4.银行信贷规模紧缩，资金结构发生变化。5.消费者观望情绪蔓延，新盘入市量大幅缩减6.商品房交易价格增幅放缓，7.重庆市政府加大房地产业扶持力度，众多利好政策出台8.部分楼盘遭冷落，高性价比产品热销二、重庆商品房市场走势分析1、11月重庆主城区商品房供应分析1.1 月度供应：商品房供应量大幅增长2010年11月，根据中国指数研究院西南分院监测数据，重庆主城区商品房新批准预售证106个，新批准预售面积222.91万平方米，较上月大幅增长53.0

3、4%，较去年同期增长24.62%。随着年底到来，为冲刺年终业绩以及未来楼市政策走势不明晰，各开发企业加大了推盘节奏，商品房供应量较大，共取得了106张预售证，预售面积超过了200万平方米。2.2区域供应：北部新区供应量最大，高新区最少2010年11月，从区域商品房新批准预售面积来看，北部新区供应量最大，位居各区之首，新批准预售面积30.79万平方米，占总量13.81%；其次是江北区和南岸区，新批准预售面积分别为27.40万平方米、26.81万平方米，所占比重分别为12.29%、12.03%；渝北区、九龙坡区、巴南区和渝中区供应量均超过了20万平方米，新批准预售面积集中在20-25万平方米之间，

4、所占比重集中在9%-12%之间；北碚区和大渡口区新批准预售面积分别为11.91万平方米、11.13万平方米，所占比重分别为5.34%、4.99%；高新区供应量最少，新批准预售面积仅2.56万平方米，所占比重为1.15%。211月重庆主城区商品房成交分析2.1月度成交量：11月商品房成交量回落但仍超过2万套2010年11月，重庆主城区商品房共成交187.46万平方米（20605套），较上月下降29.06，较去年同期小幅下降1.41%。11月重庆主城区商品房成交量回落，虽和“金九银十”成交高峰相比有一定差距，但从总量上看仍超过了2万套，需求依旧旺盛。2。2区域成交量：江北区成交面积最大，超过了30

5、万平方米2010年11月，区域商品房成交量来看，江北区成交量最大，成交30.71万平方米（2877套），所占比重为16.38%；其次是南岸区、北部新区、沙坪坝区和渝北区，商品房成交面积集中在20-25万平方米之间（2200-3300套之间），所占比重集中在10%-13%之间；九龙坡区、渝中区和巴南区商品房成交面积超过了10万平方米，分别为17.85万平方米（1959套）、12.06万平方米（997套）和10.87万平方米（1119套），所占比重分别为9.52%、6.43%和5.80%；大渡口区、北碚区和高新区成交面积差异不大，集中在8-9万平方米之间（500-1100套之间），所占比重集中在4

6、%-5%之间。311月重庆主城区商品房成交均价分析3.1月度成交均价：11月商品房成交均价小幅波动，仍保持高位2010年11月，重庆主城区商品房成交均价6551元/平方米，较上月小幅下降1.05%，较去年同期增长40.13%。11月重庆主城区商品房成交均价略有波动，但从整体上仍保持高位，同比涨幅连续四个月超过了40%。3.2区域成交均价：四区域商品房成交均价超过7000元/平方米2010年11月，区域商品房成交均价来看，七个区域超过了6000元/平方米，四个区域超过了7000元/平方米。其中，渝中区成交均价最高，达到了8104元/平方米；其次是江北区、北部新区和沙坪坝区，三区域差异不大，成交均

7、价集中在7100-7200元/平方米之间；南岸区、渝北区和高新区成交均价集中在6000-6600元/平方米之间；其余四区均低于6000元/平方米，大渡口区和北碚区分别为5900元/平方米、5533元/平方米；巴南区和九龙坡区最低，分别为5091元/平方米、5086元/平方米。4、11月重庆主城区商品房销供比分析4.1 月度销供比：11月商品房供大于求11月重庆主城区商品房供大于求，商品房销供比为0.84，较去年同期减少了0.22点，较上月减少了0.97点。4.2区域销供比：沙坪坝区、高新区供不应求特征明显第二部分 重庆写字楼市场概况一、重庆写字楼发展史重庆写字楼从1993年发展至今，已经经历了

8、18个春秋。回首重庆写字楼走过的这十八年发展历程，我们将其分为三个阶段。1、初始阶段（1993-1999年）：市场热闹的大背景源于中国第一波房地产市场热。客观地讲，这时的重庆市场并没有严格意义上的专业写字楼需求，市场是在资金的假想中被迅速“做大”。持续到九十年代中期时，市场售价持续下滑、租金一蹶不振。对重庆写字楼而言，1997年具有纪念性意义，空置率迅速膨胀使写字楼市场遭遇了前所未有的“滑铁卢”。低迷不振在随后的两三年间一直弥漫着市场。虽然住宅市场在短暂的盘整之后，再次活跃起来。而写字楼市场却始终沉默着。2、发展阶段（2000-2003年）：2000年前后，伴随重庆中小型公司的快速成长，新一轮

9、商务用房的需求增大。这一阶段，“酒店式商务公寓”成为创业型企业的首选。与此同时，重庆写字楼市场租、售价格渐趋合理，高档写字楼市场也逐建浮出水面，且主要集中在渝中区，包括大都会写字楼、半岛国际、希尔顿等。2002年上半年，重庆写字楼市场放量增大。“九鼎商务别墅”推出数十套独立的别墅办公区；“浪高·凯悦”一次推出200多套甲级写字楼。同属南岸商务区域的“科尔国际”、“天龙广场”、“金台大厦”也不甘示弱，相继推出数量不菲的写字楼物业。3、成熟阶段（2004-至今）：2004年，随着各区写字楼需求市场的增大，以及消费需求的提高，观音桥和石桥铺板块迅速崛起；同时，“未来国际”、“同聚远景”“申

10、基会展国际”等一批甲级写字楼也相继亮相。二、重庆写字楼市场现状受住宅限购政策和银行贷款政策，加息等政府组合拳调控影响，投资性资金的流向受到了合理的引导。不少精明的投资客在重庆写字楼价格和住宅价格未明显拉开之际将眼光转到写字楼的投资上，从而带动了写字楼价格的上涨。投资住宅的年投资回报率在3%-5%左右，而写字楼投资回报率则在8%以上。现阶段重庆在售的写字楼价格建筑面积计价均在15000元/平方米，新建写字楼房源炙手可热，而性价比比较高的二手写字楼更是抢手。重庆的主要大型写字楼地区包括渝中、江北，北部新区及南岸区，这些地区共占写字楼总面积1,570,722平方米的78.6%。就市场占有率而言，渝中

11、区占重庆写字楼整体市场的36.4%，而按建筑面积而言占逾926,390平方米；其次是江北及北部新区，分别占重庆写字楼总存量的22.9%及19.3%；其他六区占写字楼总存量余下的21.4%。可以看出重庆的商务物业主要集中在渝中区、江北区，北部新区三个主要区域。区域写字楼名称解放碑板块重庆世界贸易中心重庆国际贸易中心重庆国际商务中心大都会商厦太平洋广场纽约·纽约两路口/上清寺板块希尔顿中安国际商务大厦环球广场观音桥板块未来国际嘉年华大厦西普大厦南坪板块浪高凯悦商务大厦金台大厦城市之光石桥铺板块大西洋国际申基会展国际1、各板块写字楼情况分析重庆特殊的地理环境造就了以各个商圈为中心的写字楼分

12、布格局。目前，重庆市区主要形成了以下商圈：解放碑、两路口、上清寺、沙坪坝、杨家坪、石桥铺、南坪、观音桥。不难发现，目前的商圈格局里面，渝中区和江北区占据了重要地位。1.1、解放碑板块重庆最早的商业和经济中心，同时也是重庆甲级写字楼最为集中的区域，主要有重庆世界贸易中心、重庆国际贸易中心、重庆国际商务中心、大都会商厦和纽约纽约等。入住公司以各类服务、咨询、外资公司为主，注重公司形象，能承受高额租金（60元120元/平方米月）典型项目得意商务楼项目名称得意商务楼项目地址重庆市渝中区较场口88号建筑形态高层物业性质乙级写字楼总建面40000占地面积4000容积率10建筑风格现代物管公司得意物业管理有

13、限公司物业费4元/月面积区间平层1300（按客户要求自己划分）租金35元/月（清水）楼层共28层（ 4-28层）通间（自己隔）入住企业性质大厅150房产建筑医疗实业保险电子办事处电梯（三菱）5部电梯其中1部货梯 2部电梯1-15层2部电梯16-28层2个6个4个29个4个5个6个知名企业佳天下装饰、兄弟装饰、重庆总商会浙江商会所属商圈解放碑商圈车位250个，只租不售（月租600元/月）雨田大厦项目名称雨田大厦开发商重庆雨田房地产开发有限公司项目地址重庆市渝中区八一路177号物业性质乙级写字楼总建面26000（写字楼）占地面积2600建筑形态高层容积率10建筑风格现代代理公司自销物管公司重庆雨田

14、物业管理有限公司面积区间190（每间）租金60-80元/月（含物管费）楼层共10层（ 14-24层）每层为4间，每间190入驻企业性质大堂面积100房产建筑医疗实业保险电子事务所电梯（奥克斯）3部电梯其中1部电梯-3-240个1个2个6个5个3个1个知名企业中国农业银行重庆市解放碑支行、中华联合财产保险公司顾问有限公司所属商圈解放碑商圈车位车位70个、只租不售 700元/月/个都市广场项目名称都市广场项目地址渝中区五四路39号物业性质乙级写字楼建筑形态高层总建面27000（写字楼）占地面积2700物管公司中海物业容积率11物业费4.9元/月面积区间60-240价格45-55元/月楼层共21层（

15、 1-21层）整层约2000入驻企业性质大厅150房产建筑医疗实业保险电子事务所电梯（蒂森）4部电梯其中2部货梯8个2个3个18个3个4个2个知名企业网通集团公司重庆分公司、中国人寿保险、所属商圈解放碑商圈车位100个，只租不售 500元/月 10元/早上8:00-下午18:00国贸大厦项目名称重庆国际贸易中心开发商重庆聚富房地产开发公司 项目地址渝中区解放碑青年路物业性质乙级写字楼总建面14.5（写字楼）占地面积9803建筑形态高层建筑风格现代容积率14.79物管公司美国豪生物业顾问公司物业费8元/月面积区间55-880租金90元/月楼层共28层（ 1-28层）入驻企业性质大厅10

16、0房产建筑医疗实业保险电子办事处电梯（上海三菱）4部电梯。4个4个4个24个5个8个7个知名企业阳光财产保险公司、晟成房地产开发有限公司所属商圈解放碑商圈车位450个，只租不售 600元/月(对业主出租不对外)世贸大厦项目名称重庆世界贸易中心开发商重庆鑫隆达房地产开发有限公司 项目地址渝中区邹容路131号物业性质甲级写字楼总建面（写字楼）占地面积4987大堂面积500建筑风格现代容积率24物管公司第一太平戴维斯物业费10.5元/月（建面）面积区间65-1200租金80元/月楼层共层62层（15-55层）电梯（上海三菱）10部电梯，其中6部电梯一分钟可直达顶层、4部观光电梯。知名企业中新大东方人

17、寿、香港东亚银行、中国石油所属商圈解放碑商圈车位200个，只租不售 800-1000元/月 1.2、上清寺两路口板块该板块靠近重庆传统的行政中心，交通便利且配套完善。集中了对区域和交通要求较高的公司，能承受较高的租金（30-60元/平米·月）。目前该板块大部分办公楼为重庆商务楼市场的早期产品，产品设计已逐渐落伍，商务配套老化，物管水平一般。典型项目中安国际大厦项目名称中安国际大厦开发商重庆中安实业有限公司项目地址渝中区中山三路168号物业性质甲级写字楼建筑形态高层建筑风格现代物管公司重庆创佳物业物业费6元/·月(写字楼）面积区间120470价格2535元/月楼层共28层 一

18、层5间6元/·月入驻企业性质大厅160房产建筑律师会计电子3个3个3个3个3个所属商圈渝中区两路口-上清寺车位103个，只租不售（2.0L以下550元/月，2.0L以上600元/月，半年优惠50元/月）希尔顿商厦项目名称希尔顿商厦开发商重庆庆隆屋业发展有限公司项目地址渝中区中山三路131号物业性质甲级写字楼建筑形态高层建筑风格现代物管公司希尔顿物业管理公司物业费8元/·月（写字楼）面积区间100310价格100元/·月楼层36层 一层7间58层出租，其余是被公司购买入住企业性质大堂90房产建筑保险实业电子电梯裙楼4部，塔楼4部6个1个3个2个1个知名企业平安人寿保

19、险 乡村基事业发展部所属商圈渝中区两路口-上清寺车位200多个，只租不售（半年缴700元/个月）1.3、南坪板块南坪位于重庆国家经济开发区中心地带，该区域现有写字楼已中、低端产品为主（租金为15-35元/平米·月），高端商务楼相对较小，仅“浪高凯悦国际商务大厦”。典型项目：浪高凯悦商务大厦项目名称浪高·凯悦商务大厦开发商重庆凯悦房地产开发有限公司项目地址南岸区南坪西路2号物业性质甲级写字楼总建面38000建筑风格现代建筑形态高层物管公司浪高凯悦物业管理公司物业费3.6元/·月面积区间68-187租金35-45元/·月楼层共37层，（1-6层为商业裙楼22

20、层为开放式商务洽谈区，35层为智能会议中心）入住企业性质大堂面积80房产服务）建筑培训医疗保险实业办事处交通电子电梯5部日立原装高速电梯2.54米/秒的高低区电梯24个19个3个6个3个3个16个7个3个6个知名企业移动重庆分公司所属商圈南坪商圈车位600个、租金：320元/月·个 金台商务大厦项目名称金台商务大厦开发商重庆渝能产业(集团)有限公司项目地址南岸区金台大厦(招商银行旁)物业性质乙级写字楼总建面47000平方米物管公司渝能建筑形态高层建筑风格现代物业费3.50元/月/平方米（写字楼）面积区间55-300租金25-35元/月楼层分布共33层（1-4层商业裙楼，5层设备转换层

21、，6-29层开间式写字楼）入住企业性质大堂50房产/装饰培训学校医疗服务实业贸易电梯德国“蒂森”4部电梯4个房产/23个装饰公司12个2个6个4个3个知名企业中国网络通讯公司重庆分公司所属商圈南坪商圈车位100个，300元/月·个1.4、观音桥板块观音桥商务区包括观音桥步行街、华新街和红旗河沟。随着观音桥步行街的建成，观音桥步行街的配套环境逐步完善，趋于成熟。“未来国际大厦”、“同聚远景”等甲级写字楼相继亮相。该片区目前正在一步一步地消弱解放碑作为中心商务区的地位。一直困扰着渝中半岛的交通问题，在这里不复存在。另外观音桥作为一个老牌的商务区，离市大多数事业机构，政府部门所在的新牌坊片

22、区最近。虽然整个片区的写字楼数量较多，但华新街和红旗河沟的商务楼在“质”上还有待提高。典型项目：同聚远景项目名称同聚远景开发商重庆同聚福物业发展有限公司项目地址江北区观音桥建北二支路市规划局旁物业性质甲级写字楼总建面44000占地面积2200建筑形态高层容积率19.82建筑风格现代物管公司重庆中怡物业管理公司物业费3.5-5元/·月（写字楼）代理公司重庆同成置业顾问有限公司面积区间84.57-649租金价格45-55元/月销售价格5000-7000元/月楼层分布34层，其中地下1-7层为商业，7层为设备层，8-31层为可组合式写字楼入住企业性质大厅双层景观大堂房产建筑银行拍卖贸易电梯

23、新科，6部高速电梯分高低层停靠3个5个1个1个3个传媒律师旅游1个1个1个空调户式中央空调知名企业民生银行所属商圈江北商圈车位150个，车位租金价格（300-350元/个/月）未来国际项目名称未来国际开发商重庆英利房地产开发有限公司项目地址江北区重庆江北区观音桥步行街物业性质5A甲级写字楼总建面占地面积10811建筑形态高层容积率11.10建筑风格现代物管公司重庆靖立物业管理有限公司物业费3.8元/·月面积区间102-1100（其中A户型:1400、B户型：600、C户型：300、D户型：210、E户型：180、F户型：94）价格45元/月（清水）、55元/月（简装）销售价格5700

24、元/月（均价）楼层分布共50层，高度220米。建筑主体部分塔楼为地上44层，裙房6层。入住企业性质大堂10.5米门厅大堂、走廊采用四星级酒店豪华装修，大厅设有休息设施。房产传媒贸易医疗电子电梯日立，8部高速电梯，时速3.5米/秒 3个2个5个1个3个室内空高室内空间3.7米,部分为4.2米超高设置。空调冷暖分层分户式中央空调所属商圈江北商圈车位地上、地下车位800个，车位租金价格（300-350元/个/月）龙湖·北城星座项目名称龙湖·北岸星座开发商龙湖项目地址江北区-建新北路-北岸星座物业性质甲级写字楼建筑形态高层建筑风格现代物管公司重庆新龙湖物业管理有限公司物业费2.5元

25、/·月（写字楼）面积区间40-780价格30-55元/月楼层共30层 一层16间，2.5元/·月入驻企业性质大堂70房产建筑美容医疗实业电子科技电梯通力电梯，共3部，分全层停靠、单层停靠和双层停靠（周六/日全层停靠）10个8个15个6个7个装饰装修运输教育文化商务服饰16个6个3个37个10个设计媒体旅游11个7个3个知名企业重庆三联广告、重庆华南物资公司、南桥工商事务所所属商圈观音桥商圈车位680个，只租不售（月租500）1.5、石桥铺板块高新区石桥铺作为重庆高新技术产业开发区南区，目前建成了重庆生物生化制药技术开发园、软件园、出国留学人员创业园等专业园区，初步形成了电子

26、信息、生物工程和新医药、新材料、机电一体化四大主导产业。经过10多年的开发建设，高新区已成为第三产业的代名词。目前高新区的高档写字楼不多，就大西洋国际和申基会展国际，均定位甲级写字楼，入驻企业以电子、IT、钢材、房产、生物、电子信息为主，经营范围广泛，多为大型企业。典型项目申基会展国际项目名称申基会展国际开发商重庆申基房地产开发有限公司项目地址九龙坡区高新区科园四路288号物业性质甲级写字楼总建面.80平米占地面积22亩楼层27层容积率7.8绿化率12.48%建筑形态高层建筑风格现代代理公司成都众信和诚实业有限公司面积区间30500物业费6元/·月（写字楼）租金清水50/月电梯杭州新

27、马电梯所属商圈石桥铺商圈车位370个，销售10万元/个大西洋国际项目名称大西洋国际开发商重庆中安实业有限公司项目地址渝中区中山三路168号物业性质甲级写字楼总建面70000方米占地面积16亩建筑形态高层容积率6.49建筑风格现代物管公司香港戴德梁行物业费6元/·月（写字楼）租金3336/月楼层41层(地下2层，地上39层)入住企业性质大堂180房产集团实业电子电梯9部电梯分高层停靠和低层停靠3个2个5个9个知名企业四川川威集团有限公司重庆办事处、 武汉钢铁重庆分公司所属商圈石桥铺商圈车位200多个，只租不售（350元/个月）渝高C座项目名称渝高大厦C座开发商重庆渝高科技产业（集团）股

28、份有限公司项目地址重庆市科园一路200号物业性质乙级写字楼总建面48000建筑形态高层建筑风格现代物业费2.8元/·月（写字楼）面积区间56-830租金20-30元/月楼层共26层 一层5间，2.8元/·月入住企业性质大堂400房产建筑医疗实业电子电梯OTIS（奥的斯）4部电梯分全层停靠、单层停靠和双层停靠17个4个3个16个3个知名企业网通重庆分公司所属商圈石桥铺商圈车位308个，只租不售（一年缴是400 半年420 季度 450）1.6、沙坪坝板块沙坪坝区产业以工业和教育业为主，其他行业分散较广，因此，对写字楼的需求不高，现阶段无较好的专业写字搂，租金水平较低（25元4

29、0元/平方米·月）。典型项目庆泰大厦项目名称庆泰大厦项目地址沙坪坝渝碚路39号物业性质乙级写字楼建筑形态高层建筑风格现代占地面积4500物管公司庆泰物业物业费2.5元/·月（写字楼）面积区间50-110价格25-35元/月楼层共30层 每层16间 入住企业性质大堂无房产建筑教育实业美容电梯5部电梯分全层停靠364153知名企业融汇集团、卓越房地产开发公司、新世纪集团所属商圈沙坪坝商圈车位车库面积4500平方米，车位70个，只租不售（350元/月/个）总结板块项目名称等级体量（万）面积区间（）租金（元/·月）车位租金（元/·月）解放碑板块大都会商厦甲级5.

30、230-1901351200得意商务楼乙级4.0130035600雨田大厦乙级2.619070700都市广场乙级2.760-24050500国贸大厦甲级14.555-88055600世贸大厦甲级1261-12001201000上清寺-两路口板块中安国际大厦乙级3冠大厦乙级390023420观音桥板块北岸星座甲级3.540-78042500同聚远景甲级4.485-65050350未来国际甲级10.4102-110050350商会大厦乙级5.260-80030300南坪板块浪高凯悦商厦甲级3.868-18740320金台大厦乙级4.755-30030300石桥铺板块申

31、基会展国际甲级11.930-50050300大西洋国际甲级4.830-12045300渝高C座乙级4.856-83025200沙坪坝板块庆泰大厦乙级3.650-11035350(1)、区域研究Ø 放量从写字楼的供应情况来看，解放碑板块的供应量最大，达到41万平方米；石桥铺作为重庆乃至西南地区IT和机电行业的集散地，企业对写字楼的需求量增大，该板块写字楼供应量紧随解放碑板块，位居主城第二。Ø 租金价格放碑板块写字楼的租金价格仍然最高，每月每平方米达到80元；其次是观音桥板块，随着“未来国际”、“同聚远景”等甲级写字楼的投入使用，观音桥板块的写字楼每月每平方米平均租金以达到43

32、元。而上清寺和两路口板块的写字楼由于市政机关的外迁，以及写字楼配套设施的成旧，其租金价格已降到27元/平方米·月。ü 车位从上图的可以看出，写字楼车位的租金价格与写字楼所处的地段有较大联系。渝中区作为重庆市的商业金融中心，土地供应较少，其车位供应本来就是需大于求，因此，车位价格较高。而其它商圈内的写字楼车位租金较低350元/个·月。(2)、写字楼等级分析Ø 放量从主城各区的供应量来看，解放碑、观音桥和石桥铺的甲级写字楼供应量均大大高于乙级写字楼；而南坪、上清寺-两路口和沙坪坝板块的甲级写字楼供应较少，特别是上清寺-两路口和沙坪坝板块甲级写字楼的供应为空白

33、。Ø 租金根据写字楼调查统计的资料显示：重庆主城区级写字楼平均月租金为63元/平方米，乙级写字楼为33元/平方米·月。其中，解放碑板块甲级写字楼租金价格最高，达115元/平方米·月。2、写字楼在售情况分析目前在售写字楼项目共计8个，大多处于尾盘销售期，剩余体量12.2万平方米，主要分布在各区区域中心在售写字楼体量统计区域项目名称体量（万平方米）剩余体量均价九龙坡区中新城上城91.912000江北区金融街23.24.520000江北区海洋国际2.90.422000江北区协信中心4.61.323000南岸区长江国际5.70.324000南岸区万达国际5.41.2120

34、00渝中区新华国际6.51.117000渝中区创汇首座2.41.515000总计/平均59.712.2175652.1写字楼成交面积20011年1-11月，重庆写字楼月度成交面积波动较大。特别是6-8月，写字楼市场在住宅市场的带动下，销售面积大幅上升，3个月共销售面积17.45万平米，占总成交量的49.9%。进入9月之后，随着国家宏观政策的出台，写字楼销售量明显下降。2.2、写字楼成交均价20011年11月，重庆写字楼均价5800元/平方米，同6月相比上涨13.9%。特别是8月和10月，其涨幅分别达到了9.9%和4.5%。2.3重庆写字楼空置率重庆目前的写字楼市场，虽说空置率较高，但经认真筛选

35、，甲级写字楼的为数不多，高档写字楼供不应求，出租和出售率大部分为90%-100%。由此说明，重庆的写字楼空置主要集中在低、中档物业，而高档物业凭着它突出的市场品牌，高级别的物业质素、华丽的建筑外观，完善的物业管理一直保持着良好的市场出售、出租率。板块项目名称等级控制率解放碑板块大都会商厦甲级10%国贸大厦甲级25%雨田大厦乙级40%都市广场乙级30%得意商务楼乙级35%观音桥同聚远景甲级22%商会大厦乙级25%南坪板块浪高凯悦商厦甲级10%金台大厦乙级50%石桥铺板块大西洋国际甲级30%渝高C座乙级50%3、写字楼潜在项目渝中区和江北城在未来几年竞争激烈，是入市项目最集中区域江北城写字楼未来5

36、年新增供应体量类别写字楼商业居住酒店文化娱乐面积（万平方米）260501793120占比48%9%33%6%4%解放碑写字楼新增供应体量类型写字楼面积（万平方米）40万平方米代表项目新华国际、保利重宾、环球金融中心等其他片区写字楼未来供应区位项目写字楼体量（万平方米）南坪凯宾斯基2.7渝中瑞安嘉陵帆影104、写字楼潜在项目分析重宾保利国际广场项目定位发展商建筑层数建筑体量写字楼体量建筑高度开盘时间预计均价高端写字楼保利地产3058层为写字楼18万方9万方300米原定2010年9月，现在时间未定未知配套简介项目位于渝中区商务及商业聚集区，处于民生路与临江路交汇处，又是临江路景观轴的视觉终点。处在

37、渝中区地势较高处，紧邻解放碑商圈，周边交通路网发达。其他简介集合了国际超甲级写字楼、铂金五星级酒店、顶级餐娱商业中心三大业态为一体的超高层建筑，最大化提升商务效率.也是重庆CBD最有影响力的地标建筑之一。同时，重宾保利国际广场接轨国际的建造理念和同步世界的超一流硬件配置，也标志着国际商务标准正式登陆重庆。市领导对该项目的定位“全国一流、重庆第一。”项目配置及说明 超大层高,对比国内同样功能楼盘3.64.2米的层高,本项目层高4.5米. 环保节能,外墙采用Low-E双层中空玻璃. 四管制空调系统,任何时候温度调节随心所欲，避免整层使用的能源浪费。 6米/秒的高速保证人流畅通快速，领先重庆电梯速度

38、新记录。 超标准充足的停车位提供高标准配套服务。 双回路供电保障用电安全可靠.等硬件设备。 渝中CBD，360度全景观写字楼（北面嘉陵江，南对长江、远眺南山，东观解放碑城市繁荣） 5A智能化办公系统，为商务人士提供高效快捷的办公场所。 中国一流的建设标准，成为西部的“华尔街”的亮点，筑巢引凤，为更多的国际化公司来渝设立总部奠定基础。凯宾斯基项目定位发展商建筑体量写字楼体量建筑高度开盘时间预计均价超高层重庆会展中心置业有限公司2.7万方23615.56209米未定未知配套简介裙楼配套：酒店写字楼裙楼配套：美食广场，普拉那酒吧，意大利特色餐厅，西餐厅，夜总会，宴会厅，中餐厅下层，中餐厅，水疗中心，

39、健身中心等。其他简介裙房部分是1-6层，高22米；酒店塔楼部分共54层，高209米，包括酒店7-33层，酒店公寓34-54层；第6、17、33、49层为避难层。写字楼塔楼部分共22层，高97米，7-22层为写字楼万豪国际金融中心重庆万豪国际金融中心总规模约平方米，总高度约357米，共计77层。其中负5层至负3层为停车场，可泊车588辆；负2层至5层为商业；6层为万豪国际会展中心；塔楼部分为7层至74层顶级写字间和国际服务公寓；75至77层为钻石会所，顶层为商务及观光直升机停机坪。重庆万豪国际金融中心的负2层与重庆轻轨总站站厅直接相连。瑞安嘉陵帆影位于重庆市滨江路化龙桥片区，写字楼共98层、高3

40、98米，目前已完成设计，建成后，它将成为我国西部地区的第一高楼。江北太阳谷项目占地约70亩，将新建五座50层以上的高层建筑，其中最高的一栋规划为100层，建成后将成为重庆市新坐标。项目包含超五星级酒店和高档写字楼，“商务”是片区的主要功能。环球金融中心项目位于解放碑中心地段，为以前会仙楼用地，占地面积近3000平方米，总建筑面积10万平方米。北城国际中心项目规划总用地面积88814，建筑总面积约43万，共有13栋建筑，其中住宅11栋，均为33层的高层住宅，建筑面积达，1栋48层五星级酒店写字楼，建筑面积89440，建筑总高度达200米。1栋大型商场，建筑面积50195，地下车库及配套设施668

41、91，停车泊位达2200辆。日月光中心项目占地55亩，建筑面积66万平方米,总投资30亿元人民币。6幢高楼的高度均超过200米。其中有28万平方米写字楼、13万平方米购物中心、20万平方米酒店、1332个停车位、2万平方米空中花园，另有2000平方米的地铁购物广场。英利重庆国际金融大厦英利重庆国际金融开发大厦位于渝中区校场口，建成后总高318米，目前已经平整地基.第三部分、市场容量一、已入驻办公用房情况已入驻办公用房体量统计区域办公用房面积（万）占比北碚区41.3%高新区25.58.1%江北区59.518.9%九龙坡区30.59.7%南岸区37.712.0%沙坪坝区15.54.9%渝北区31.

42、259.9%渝中区110.535.1%总计314.45100.0% 目前重庆市主城区已投入使用的写字楼共计314.45万平方米，渝中区作为重庆市CBD中心，其写字楼物业所占比例最大，为35.1%。江北区作为城市发展的又一重心，其办公物业发展迅速，目前所占比例为18.9%。二、交易量2003年-2011年重庆市主城区办公用房交易面积情况（建筑面积，单位：万） 0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 20112003年至2011年，重庆市办公用房交易面积共计204.54万，交易量总体呈现震荡上升趋势，表现为三个阶段，2003-2005年，交易面积在10万

43、以下；2006-2007年，稳定20万上下；2009-2011年，维持在40万的均线上波动，且有继续上升的趋势，重庆市办公用房市场未来向好。2003年-2011年重庆市主城各区办公用房交易面积情况（建筑面积，单位：万）区域2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年合计渝中区0.00 0.00 0.00 10.82 11.63 5.39 5.54 6.05 8.38 47.82 大渡口0.00 0.02 0.00 0.06 0.22 0.06 0.11 0.00 0.00 0.46 江北区2.79 3.38 1.46 1.42 2.74 2.52

44、15.64 5.56 5.26 40.76 沙坪坝0.32 0.58 0.00 0.37 0.70 0.84 1.34 0.66 0.03 4.85 九龙坡0.17 0.00 0.00 0.00 0.50 0.83 0.10 0.00 1.56 3.16 南岸区0.00 0.00 0.00 7.95 1.99 1.71 0.04 0.00 0.00 11.69 北碚区0.26 0.00 0.50 0.03 0.01 0.11 0.00 0.00 0.45 1.36 渝北区0.00 0.00 0.83 0.36 0.70 5.07 6.09 8.75 8.07 29.87 巴南区0.00 0.0

45、4 0.03 0.35 0.05 0.10 0.02 0.13 0.49 1.21 经开区0.00 0.00 0.04 0.49 0.07 0.00 0.72 0.00 0.09 1.40 高新区5.79 0.36 2.01 0.96 2.24 2.06 8.87 2.44 1.51 26.23 经开园0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 高新园0.00 0.00 0.00 0.33 1.77 0.52 1.34 14.46 17.30 35.72 通过上表数据可见，重庆历年办公用房成交相对活跃的区域主要集中在渝中区、江北区、渝北区

46、、高新园及高新区。五区交易量占主城区交易总量的88.2%。 2006年，渝中区办公用房市场开始活跃，且一直较为稳定；2008年，江北区和渝北区也开始发力；2010年，北部新区高新园异军突起；高新区作为老牌产业园区，办公用房市场一直较为稳定，未有较大波动。结论：2009年及以后主城办公用房交易量维持在40万/年左右，并且市场呈现继续上升趋势三、交易单价2000年-2008年重庆市主城区办公用房交易均价情况（建面价格，单位：元/） 0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2003年至2011年，重庆市办公用房交易价格整体呈现上涨趋势，除了在20

47、03-2005年间有所波动外，至2005年开始，交易价格逐年上涨。在2009年有一回落状况。2003年-2011年重庆市主城各区办公用房交易均价情况（建面价格，单位：元/）区域2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年累计均价渝中区-3807 3495 5177 5494 4859 5840 4571 大渡口-1820 -1952 1160 3031 3188 -2008 江北区2632 3092 2298 2679 3711 4629 3832 3568 4005 3621 沙坪坝2003 3233 -1589 2320 2273 2700 8

48、080 3515 3242 九龙坡4639 -2148 2043 3487 -4868 3638 南岸区-2761 3039 3292 1813 -2883 北碚区1419 -1860 2628 3554 3017 -1715 1847 渝北区-1147 1848 2523 2405 3213 3626 3091 3073 巴南区-4634 620 3379 867 3000 1713 1899 2220 2571 经开区-797 1102 4267 -1264 -10096 1884 高新区2590 3619 2299 1630 2455 2671 3115 4718 7660 3210 经开园-高新园-1484 2734 3176 4208 3415 4149 3745 2003-2011年，重庆市办公用房累计成交建面均价为3647元/平方米，仅渝中区和北部新区高新园两区高于平均水平，江北区和九龙坡区略低于平均水平，但从发展趋势来看，超越机会较大。总体看来，重庆办公